COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 18 DÉCEMBRE 2014
N° 2014/481
Rôle N° 14/01014
[R] [E]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
Grosse délivrée
le :
à :
Me LIBERAS
Me TROIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 28 novembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03143
APPELANTE
Madame [R] [E]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre LIBERAS, avocat au barreau d'Aix-en-Provence
assistée par Me Martine VIDEAU-GILLI, avocat au barreau de Nice substituée par Me Caroline BRIEX, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, plaidant
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4]
[Adresse 3]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société LAMY - NEXITY [Localité 1], dont le siège est sis [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Thierry TROIN substitué par Me Frédéric DEVOT, avocats au barreau de Nice, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 6 novembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2014,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
[R] [E] est propriétaire des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] consistant en deux garages situés au rez-de-chaussée portant les n° 3 et 7 sur le plan annexé à l'état descriptif de division au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4], depuis son acquisition par acte authentique du 9 janvier 2007.
Se plaignant de la gêne de l'un des emplacements de parking créés dans la cour, elle a sollicité sa suppression lors de l'assemblée générale ordinaire du 5 mars 2012.
Par la résolution 15, cette demande a été rejetée ;
par la résolution 16, il a été procédé à l'attribution des parkings .
Par acte d'huissier du 4 juin 2012, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins notamment d'annulation des résolutions n° 15 et 16 de l'assemblée générale ordinaire du 5 mars 2012.
Par jugement du 28 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :
- débouté [R] [E] de ses demandes,
- l'a condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de
1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 20 janvier 2014, [R] [E] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 octobre 2014 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [R] [E] entend voir :
- réformer le jugement ;
- annuler les résolutions n° 15 et 16 de l'assemblée générale ordinaire du 5 mars 2012,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que :
- l'emplacement du parking numéro 8 se trouvant à côté de la sortie de son garage sur cour, la contraint à une man'uvre compliquée pour l'utiliser ; (cf procès verbal du 6 mars 2013)
- l'annulation de ces 2 résolutions doit être prononcée pour abus de majorité, non respect du règlement de copropriété et des règles d'accessibilité prévues par la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 ;
- la résolution n° 15 aurait dû être soumise à la majorité de l'article 24 et non 25,
et l'abus de majorité est caractérisé faute d'avoir justifié les raisons du refus ;
- la résolution n° 16 l'empêche d'accéder à son emplacement dans les conditions prévues par la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 ;
- la réglementation du stationnement n'a jamais fait l'objet d'une décision d'assemblée générale à la majorité de l'article 26 comme prévu par le règlement de copropriété ;
- le montant de la location de ces emplacements gênants ( 26 euros par mois) est insuffisant à contribuer aux charges d'entretien.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 31 octobre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société Lamy-Nexity [Localité 1], [Adresse 1], entend voir, au visa de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 :
- débouter [R] [E] de ses demandes,
- condamner celle-ci aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que :
- le règlement de copropriété du 27 octobre 1961 a prévu, en page 49 :
« dans la cour seront déterminés des emplacements de parkings qui seront partie commune à tous les copropriétaires.
Ces emplacements seront loués par les soins du syndic aux copropriétaires qui en feront la demande moyennant un loyer et à des conditions qui seront fixées lors de chaque assemblée annuelle.
La location sera toujours consentie pour une année.
Les produits de ces locations seront compris dans les recettes de la copropriété et viendront en déduction des charges communes. »
- il est également indiqué que cette clause et toutes les conditions particulières du règlement de copropriété ne pourront être modifiées qu'à l'unanimité.
- Sur cette base et depuis la création de la copropriété, chaque année, les parkings sont attribués à ceux qui en font la demande et, en tant que de besoin, avec un roulement entre les copropriétaires ;
- aucun abus de majorité et aucune rupture d'égalité n'est donc établi.
- Les clauses modificatives du règlement de copropriété adoptées en 1965 n'ont rien changé à cette situation ;
- La preuve de la difficulté d'utilisation de ses parkings par [R] [E] n'est pas rapportée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2014.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture :
A l'audience, avant le déroulement des débats, à la demande du syndicat des copropriétaires et avec l'accord de la partie adverse, l'ordonnance de clôture rendue le 23 octobre 2014 a été révoquée, et la procédure a été à nouveau clôturée.
Sur la demande d'annulation des résolutions n° 15 et 16 de l'assemblée générale ordinaire du 5 mars 2012 :
La résolution 15 a consacré le rejet de la demande de [R] [E] qui tendait à la suppression d'un emplacement de parking dans la cour commune.
La résolution 16 a consacré l'attribution des parkings n°1, 2, 3, 4, 5, 6 et 8 à des copropriétaires dénommés et a maintenu le loyer annuel de ceux-ci à 360 euros.
[R] [E] soutient sa demande d'annulation en faisant valoir que l'emplacement de stationnement n°8 dans la cour se trouve à côté de la sortie de son garage, et gêne sa man'uvre compliquée pour l'utiliser;
le procès verbal d'huissier du 6 mars 2013, s'il décrit et précise les dimensions des emplacements de parking dans la cour, ne permet en aucun cas d'établir la gêne invoquée, pas plus que les photographies produites.
[R] [E] invoque, à l'appui de sa demande d'annulation :
1) L'application à tort de la majorité de l'article 25 au lieu de celle de l'article 24 pour la résolution 15 qui a été rejetée à la majorité absolue de 501 voix sur 1000 exprimées.
S'il a été indiqué dans le procès verbal que cette résolution devait être adoptée à la majorité de l'article 25, il s'avère que même en appliquant la majorité de l'article 24, elle n'a pas été adoptée en sorte que [R] [E] ne peut prétendre à son annulation de ce chef.
2) sur le non respect du règlement de copropriété et l'absence de participation aux charges :
le règlement de copropriété du 27 octobre 1961 a prévu, en page 49 :
«dans la cour seront déterminés des emplacements de parkings qui seront partie commune à tous les copropriétaires.
Ces emplacements seront loués par les soins du syndic aux copropriétaires qui en feront la demande moyennant un loyer et à des conditions qui seront fixées lors de chaque assemblée annuelle. La location sera toujours consentie pour une année.
Les produits de ces locations seront compris dans les recettes de la copropriété et viendront en déduction des charges communes. »
Contrairement à ce que soutient [R] [E], les clauses modificatives du règlement de copropriété adoptées le 10 septembre 1975 n'ont rien changé à cette situation alors qu'elles étaient destinées à la mise en harmonie du règlement avec la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Quant à la prétendue absence de participation aux charges des bénéficiaires des locations, un loyer annuel voté en assemblée générale a été fixé à 360 euros.
Peu importe que ce prix ne corresponde pas à celui du marché dès lors que rien ne prouve que les charges d'entretien de ces emplacements seraient d'un montant supérieur au prix de location.
3) sur l'abus de majorité ou la rupture d'égalité :
L'abus de majorité est caractérisé dans l'hypothèse où la majorité est utilisée dans un intérêt autre ou contraire à l'intérêt collectif, pour défendre un intérêt individuel ou exclusif du groupe majoritaire.
En l'espèce, rien ne démontre que l'intérêt collectif des copropriétaires soit contraire aux résolutions votées dans le cadre de ce qui a été prévu par le règlement de copropriété pour répartir les emplacements de stationnement, tandis que [R] [E] les conteste en défendant son intérêt particulier, et alors même qu'elle n'a pas sollicité l'attribution d'un de ces emplacements.
Quant à la prétendue rupture d'égalité, celle-ci ne peut s'apprécier qu'en comparant des situations équivalentes, ce qui n'est pas le cas entre les copropriétaires ayant acquis des lots de parking et les copropriétaires bénéficiant, par des renouvellements annuels décidés en assemblée générale et susceptibles de ne pas être reconduits, de la possibilité de louer à prix modique des emplacements dans la cour commune.
4) le non respect des règles d'accessibilité prévues par la loi urbanisme et habitat du
2 juillet 2003 :
à défaut de précision sur les dispositions de cette loi qui permettraient d'annuler les résolutions attaquées, et à défaut pour [R] [E] d'avoir rapporté la preuve d'un problème d'accès à son garage, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes d'annulation des résolutions 15 et 16 de l'assemblée générale ordinaire du 5 mars 2012.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
[R] [E] qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens avec distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel, et à payer 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme fixée à ce titre par la décision de première instance.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Rabat l'ordonnance de clôture et prononce une nouvelle clôture au 6 novembre 2014 ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne [R] [E] aux dépens avec distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel,
La condamne également à payer 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, la société Lamy-Nexity-[Localité 1], [Adresse 1], par application de l'article 700 du code de procédure civile
LE GREFFIERLE PRESIDENT
