COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 20 NOVEMBRE 2014
DT
N° 2014/634
Rôle N° 13/20831
[R] [H] épouse [D]
[C] [D]
C/
[U] [T]
[N] [M] épouse [T]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-
ARNAUD
SCP Jérôme LATIL et Pascale PENARROYA-LATIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 06/04688.
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 06/04688.
APPELANTS
Madame [R] [H] épouse
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP Jérôme LATIL et Pascale PENARROYA-LATIL, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Denys MAS, avocat au barreau de NICE
Monsieur [C] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP Jérôme LATIL et Pascale PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Denys MAS, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [U] [T],
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Valérie MAILLAN, avocat au barreau de NICE
Madame [N] [M] épouse [T],
née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Valérie MAILLAN, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Gisèle SEGARRA.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Mme [R] [H] épouse [D] et M. [C] [D], M. [U] [T] et Mme [N] [M] épouse [T] sont propriétaires indivis d=une parcelle de terre sur laquelle ils ont fait bâtir deux villas mitoyennes.
Le 17 juillet 2006, Mme [R] [H] épouse [D] et M. [C] [D] ont fait assigner M. [U] [T] et Mme [N] [M] épouse [T] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir ordonner les opérations de compte de liquidation et partage de l=indivision.
Par jugement contradictoire en date du 8 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Nice a :
- ordonné la cessation de l=indivision ainsi que l=ouverture des opérations de liquidation et partage de l=indivision conventionnelle existant entre les parties,
- désigné le président de la chambre des notaires des Alpes Maritimes ou tout délégataire pour procéder auxdites opérations,
- désigné le président de la 3ème chambre du tribunal de grande instance de Nice ou tout autre assesseur comme juge commissaire,
- dit que si au cours des opérations le juge ou le notaire est empêché le président du tribunal pourvoira au remplacement par une ordonnance sur requête laquelle ne sera susceptible ni d=opposition, ni d=appel,
- dit que le notaire désigné devra procéder conformément aux dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile,
- dit que Mme [R] [H] épouse [D] et M.[C] [D], M.[U] [T] et Mme [N] [M] épouse [T] devront verser directement entre les mains du notaire à titre d=avance sur frais la somme de 500i chacun, somme qui sera supportée à l=issue des opérations de partage au titre des frais privilégiés de partage,
- dit que le partage s=effectuera selon les modalités suivantes (cf. jugement),
- débouté Mme [R] [H] épouse [D] et M.[C] [D] de leur demande de paiement d=une soulte et de leur demande d=expertise,
- dit qu=en cas de désaccord entre les copartageants sur le projet de l=état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra transmettre au juge commis un procès verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d=état liquidatif, conformément aux dispositions de l=article 1373 du code de procédure civile,
- rappelé qu=en application de l=article 1374 du code de procédure civile, toutes les demandes faites en application de l=article 1373 du code de procédure civile entre les mêmes parties, ne constituent qu=une seule et même instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l=établissement du rapport du juge commis,
- débouté M.[U] [T] et Mme [N] [M] épouse [T] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles,
- ordonné l=exécution provisoire,
- dit que les dépens comprenant les frais d=expertise seront employés en frais privilégiés de partage.
S'agissant de la soulte sollicitée par les époux [D], seul point en litige, le tribunal énonce en ses motifs :
- l'expert [V] a opéré un partage sur la base des tantièmes, en respectant toutefois une égalité puisqu'il a appliqué des coefficients de pondération selon l'affectation des biens,
- l'expertise réalisée par le MIN dont se prévalent les époux [D] pour remettre en cause le rapport de M. [V] ne prend pas en compte les avantages et inconvénients respectifs des deux logements tels qu'ils ressortent du rapport [Y], à savoir surface habitable supérieure pour le logement des époux [T] et surface de jardin supérieure de même que pour les dépendances mais meilleures exposition et vue pour le logement des époux [D] avec ouverture supplémentaire pour une chambre donnant sur une terrasse,
- il n'y a en outre pas lieu à une nouvelle expertise, trois expertises, amiables ou judiciaire du bien ayant déjà été diligentées.
Par déclaration de Me Pascale PENARROYA LATIL, avocat, en date du 24 octobre 2013, Mme [R] [H] épouse [D] et M.[C] [D] ont relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 23 janvier 2014, Mme [R] [H] épouse [D] et M. [C] [D] demandent à la cour de:
- vu l=article 826 du code civil,
- constater que le rapport établi par M.[K] [V], sur le fondement duquel le tribunal de grande instance de Nice a ordonné le partage en déboutant Mme et M. [C] [D] de leur demande de paiement d'une soulte est entaché d'une omission en ce qu=il ne comporte aucun tableau des surfaces permettant de contrôler les millièmes attribués à chacun,
- constater qu'il résulte du rapport établi par M.[B] [O], auquel Mme et M.[C] [D] ont demandé de procéder à l'analyse du rapport établi par l'expert judiciaire, que les millièmes attachés aux lots. de copropriété, objet du partage à intervenir entre les parties, doivent étre rectifiés en fonction des surfaces et des coefficients de pondération déterminés par l'expert judiciaire,
- juger que le partage à intervenir s'effectuera selon les modalités suivantes :
- Mme et M.[U] [T] seront attributaires :
- du lot numéro un (une villa avec les jouissances privatives qui lui sont attachées) auquel est attaché 509/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro trois (un débarras sis dans le bâtiment annexe avec la jouissance du jardinet accolé) auquel est attaché 10/1000èmes de la propriété du solet des parties communes,
- du lot numéro cinq (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 6/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro sept (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 4/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro neuf (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 4/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro onze (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 4/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- Mme et M. [C] [D] seront attributaires :
- du lot numéro deux (une villa avec les jouissances privatives qui lui sont attachées) auquel est attaché 433/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro quatre (un débarras sis dans le bâtiment annexe avec la jouissance du jardinet accolé et du passage latéral à l'ouest) auquel est attaché 12/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro six (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 6/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro huit (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 4/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro dix (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 4/1 000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- du lot numéro douze (un emplacement de stationnement) auquel est attaché 4/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
- juger que, pour respecter le principe d=égalité qui doit présider au partage, Mme et M. [U] [T] seront tenus de payer à Mme et M.[C] [D] une soulte d'un montant de 62.011i,
- juger qu=il n=y a pas lieu de faire application des dispositions de l=article 700 du code de procédure civile,
- juger que les dépens seront employés en frais privilégiés du partage,
- à titre subsidiaire, si la cour devait estimer qu'elle ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer, avant dire droit, désigner tel technicien qu'il plaira à la cour avec pour mission de déterminer les millièmes qui doivent être attachés à chaque lot de copropriété, en fonction des surfaces et des coefficients de pondération déterminées par l'expert judiciaire, et de fixer le montant de la soulte au paiement de laquelle Mme et M.[C] [D] sont fondés à prétendre afin de respecter le principe d=égalité,
- condamner les intimés aux entiers dépens, distrais au profit de la SCP LATIL PENATTOYA LATIL, avocats.
Les époux [D] soutiennent que le découpage réalisé par l'expert [V], qui ne comporte aucun tableau des surfaces permettant de contrôler les millièmes attribués à chacun, ne respecte pas l'égalité en tantièmes.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 21 mars 2014, M.[U] [T] et Mme [N] [M] épouse [T] demandent à la cour de:
- vu les articles 815 et suivants du code civil,
- confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice en date du 8 novembre 2012,
- constater que les époux [T] acquiescent purement et simplement à la sortie d=indivision,
- commettre tel notaire qu=il plaira au tribunal de désigner afin de dresser l=acte de partage effectué par M.[V] expert, et procéder aux formalités de publication obligatoire,
- débouter les époux [D] de leur demande de soulte,
- débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- donner acte aux époux [T] de leur accord quant au paiement de la moitié des frais d=expertise uniquement en ce qui concerne le rapport de M.[V],
- condamner les époux [D] à la somme de 5.000 i au titre de l=article 700 du code de procédure civile ainsi qu=aux entiers dépens ceux d'appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX - LEVAIQUE - ARNAUD & ASSOCIES, avocats,
- subsidiairement, et si la cour faisait droit à la demande d=expertise complémentaire sollicitée par les époux [D], donner acte des protestations et réserves des époux [T], et désigner le même expert M.[V], aux frais avancés des appelants.
Les époux [T] soutiennent que la disparité de superficie se compense par la situation également différente des deux emplacements.
L=instruction de l=affaire a été déclarée close le 25 septembre 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que l'expert [V] a procédé à un découpage où chacun est attributaire de 6 lots, 4 correspondant chacun à un parking, un autre correspondant à la moitié d'un débarras dans le bâtiment annexe avec la jouissance du jardiné accolé et un dernier correspondant à une villa avec les jouissances privatives attachées à celle-ci ; que le litige ne porte en définitive que sur les villas avec cette particularité qu'elles sont imbriquées l'une dans l'autre, ce qui exclut un découpage par parcelle, d'autant que le permis de construire n'a été accordé qu'au titre de deux d'entre elles, et impose que soit précisément déterminée la superficie de chacune, avec application de coefficients de pondération en fonction des pièces et en tenant éventuellement compte d'avantages ou d'inconvénients au regard de la situation de chacune des villas ou de leur desserte ;
Attendu que l'expert [V] a déterminé les millièmes de copropriété à partir des surfaces pondérées, précisant les coefficients de pondération utilisés, le lot n° [Cadastre 1] correspondant à la villa occupée par les époux [T] représentant ainsi 481/1000e et le lot n° [Cadastre 2] correspondant à la villa occupée par les époux [D] représentant 480/1000e ;
Que l'expert n'a pas établi un tableau récapitulatif des surfaces mais celles ci figurent bien sur le plan annexé à son rapport ;
Qu'il est toutefois relevé qu'en reprenant ces surfaces et en y appliquant les coefficients de pondération retenus par l'expert [V], comme l'a fait M. [O] dans une note produite par les époux [D], le lot n°[Cadastre 1] bénéficie d'une surface supérieure de 28 m² qui n'est pas sans incidence sur la répartition des tantièmes de copropriété ; que les avantages en termes de vue et d'ensoleillement du fait de la position supérieure de la villa [D] par rapport à la villa [T] et la présence d'une ouverture supplémentaire pour une chambre donnant sur une terrasse, ne compensent que pour partie cette différence, s'agissant notamment de la vue et de l'ensoleillement dans la mesure où la villa [T] bénéficie également d'une position dominante sur la vallée ; qu'on peut considérer que ces avantages ne compensent la différence de superficie que pour moitié de sa valeur, d'autant que les époux [T] se voient également attribuer un jardin plus grand ;
Attendu que la note d'expertise CAPAN produite par les époux [T] contient 5 données objectives constituées par des ventes de villas effectivement réalisées sur la commune d'[Localité 1] entre 2009 et 2011 pour des valeurs métriques allant de 3535 à 4321 € ; que des écarts conséquents entre les superficies habitables ou les surfaces de terrains ne permettent d'envisager le recours à une moyenne qu'à partir des deux termes de comparaison correspondant à des villas de superficies habitables sensiblement égales à celle des villas [D] et [T] sur des terrains de contenance sensiblement équivalente après division, soit 3.600 €/m² ; que cette valeur correspond toutefois à des propriétés constituées d'une villa édifiée sur une parcelle et non de deux maisons imbriquées au sein d'un même bâti ; que cette situation n'est pas sans incidence sur la valeur du bien qui ne saurait ainsi excéder 2500 €/m² ; que les époux [T] sont ainsi redevables d'une soulte de 2500 € x 14 m² = 35 000 € ;
Que le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté les époux [D] de leur demande de soulte et statuant à nouveau, il sera dit et jugé que les époux [T] sont redevables à l'égard des époux [D] d'une soulte de 35 000 € ; que le jugement déféré sera confirmé en ses autres dispositions ;
Attendu qu'il n'y a lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [R] [H] épouse [D] et M. [C] [D] de leur demande de soulte,
Et statuant à nouveau,
Dit que M. [U] [T] et Mme [N] [M] épouse [T] sont redevables à l'égard de Mme [R] [H] épouse [D] et M. [C] [D] d'une soulte de trente cinq mille euros (35 000€);
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [U] [T] et Mme [N] [M] épouse [T] aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
