COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 06 NOVEMBRE 2014
FG
N°2014/599
Rôle N° 12/24517
[C] [U]
C/
[D] [T]
SCP [K]
SAS 2 AD INGENIERIE
SA LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
SCP [T]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Philippe- laurent SIDER
SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Octobre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/01741.
APPELANT
Monsieur [C] [U]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Anne Christine LECCIA, avocat plaidant au barreau de BASTIA.
INTIMES
Maître [D] [T],
notaire associé de la SCP [T] ,
demeurant [Adresse 3]
SCP [T] , titulaire d'un office notarial
dont le siège social est [Adresse 11]
prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.
représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , assistés par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS.
SCP [K]
mandataires judiciaires, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de Maître [O] [R], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. 2 AD INGENIERIE dont le siège social est sis [Adresse 1], désigné à ces fonctions par Jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE du 28 novembre 2013.
non comparante
LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ,
dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.
assignée en intervention forcée,
représentée par Me Joseph-paul MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
La société Financière Barbatre a acquis par acte du 30 décembre 2002 un ensemble immobilier à [Adresse 8]) lieudit '[Adresse 7]'. Cette société a ensuite réhabilité le bien et l'a revendu ce bien par lots, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, en présentant ces ventes comme des opérations d'investissement de défiscalisation pour bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel.
M.[C] [U] signait un contrat de réservation sous seing privé.
Il donnait procuration aux clercs de l'étude SCP [J] [Q] et autres pour la signature de l'acte de vente.
Le bien acquis devait être donné à bail à la Sa [Adresse 10], filiale de la Sa Financière Barbatre, qui devait l'exploiter comme résidence hôtelière.
L'acte authentique de vente était reçu le 11 août 2005 par Me [D] [T], notaire associé à [Localité 3], entre la Sarl Financière Barbatre, venderesse, et M.[C] [U], acquéreur.
La vente portait sur le bien immobilier constitutif du lot n°41, au prix global de 366.389 €, comprenant 351.389 € de droits immobiliers et 15.000 € de mobilier.
La date de livraison prévue était au deuxième trimestre 2006.
En l'état de l'avancement des travaux, selon attestation de la société 2AD Ingénierie selon laquelle l'immeuble était au stade de la mise hors d'eau, l'acquéreur réglait à la Sa Financière Barbatre une somme de 256.472,30 € soit 70% du prix de vente.
La Sa Financière Barbatre était placée le 16 octobre 2007 en redressement puis liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Versailles, le 1er avril 2008.
M.[U] déclarait sa créance au titre de la perte de loyers à la procédure Résidence [Localité 1].
L'acquéreur précise s'être alors aperçu que les travaux n'avaient pas été réalisés.
Le 20 mars 2009, M.[C] [U] a fait assigner M°[D] [T] et la SCP [J] [Q] et autres, titulaire d'un office notarial à Nice, devant le tribunal de grande instance de Nice, pour manquement aux obligations de conseil, d'efficacité et d'authentification.
Il a fait assigner ensuite la société AD Ingénierie, le 14 mai 2010, pour fautes commises dans le cadre de sa mission générale de contrôle et de surveillance de l'état d'avancement des travaux.
Par jugement contradictoire en date du 16 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Nice a :
- condamné la société 2AD Ingenierie à payer à M.[C] [U] la somme de 298.680,66 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société 2AD Ingenierie à payer à M.[C] [U] la somme de 15.000 € en indemnisation de leur préjudice moral,
- débouté M.[C] [U] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M°[D] [T] et de la SCP POSTILLON et autres,
- condamné M.[C] [U] à payer à M°[D] [T] et la SCP POSTILLON et autres, la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société 2AD Ingenierie à payer à M. [C] [U] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société 2AD Ingenierie aux dépens, distraits au profit de M°Charles ABECASSIS et M°MACHART, avocats.
Par déclaration de M°Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, en date du 31 décembre 2012, M.[C] [U] a relevé appel de ce jugement.
En cours d'instance la société 2AD Ingénierie a fait l'objet d'une procédure collective. Dans un premier temps, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par le tribunal de commerce de Nanterre le 13 décembre 2012, avec la SCP OUIZILLE de KEATING comme mandataire et la Selarl FHB comme administrateur. Ces derniers avaient comparu et conclu, mais par la suite la procédure a été transformée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 28 novembre 2013, la SCP OUIZILLE de KEATING désignée liquidateur.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 4 juin 2014, et signifiées par huissier de justice le 4 juin 2014 à la SCP [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 2AD Ingénierie, M.[C] [U] demande à la cour d'appel, au visa des dispositions des articles 1134, 1382, 1356 du code civil, des dispositions des articles L. 261-11, L. 261-12, R. 261-11, R. 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 622-22 du code de commerce, de :
- confirmer la décision entreprise, le 16 octobre 2012, par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la Sas 2AD Ingénierie, en sa qualité d'ingénieur-conseil et maître d'oeuvre, pour avoir commis des fautes dans le cadre de sa mission générale de contrôle et de surveillance de l'état d'avancement des travaux,
- réformer la décision pour le surplus,
- dire que Me [D] [T] et la SCP [I] ont commis des fautes dans le cadre de leurs obligations de conseil, d'efficacité, d'authentification et de mise en garde,
- dire que les fautes commises tant par le notaire rédacteur de l'acte, que par l'étude notariale et la société 2AD Ingénierie ont concouru à la réalisation des préjudices matériel, financier et moral subis par M.[U],
- condamner solidairement Me [T] et la SCP [T], à verser à M.[U] la somme de 461.267,68 € correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des bien et droits immobiliers, ainsi que des meubles et des objets mobiliers),
- condamner solidairement Me [T] et la SCP [T] à verser à M.[U] la somme de 17.721,58 € correspondant à la perte de loyers,
- condamner solidairement Me [T] et la SCP [T] à payer à M.[U] la somme de 50.000 € au titre de son préjudice moral,
- condamner solidairement Me [T] et la SCP [T] à verser à M.[U] la somme de 20.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de première instance et d'appel,
- débouter Me [D] [T] et la SCP [I] de leurs demandes reconventionnelles à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- fixer la créance de M.[C] [U] à l'encontre de la Sas 2AD Ingénierie à la somme totale de 513.989,26 €, se décomposant comme suit :
-créance indemnitaire au titre de la réparation des préjudices matériels et financiers subis 461.267,68 €,
-créance indemnitaire au titre de la perte des loyers subis : 17.721,58 €,
-créance indemnitaire au titre de la réparation du préjudice moral subi : 25.000 €,
-créance au titre de la condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : 10.000 €,
- débouter la Sas 2AD Ingénierie ainsi que la SCP OUZILLE de KEATING de leurs demandes de mise hors de cause,
- débouter la Sas 2AD Ingénierie ainsi que la SCP OUZILLE de KEATING de leurs demandes tendant à être garantis par Me [T] et sa compagnie d'assurance de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, frais et accessoires,
- débouter la Sas 2AD INGÉNIERIE ainsi que la SCP OUZILLE de KEATING de leurs demandes tendant à voir réduire le quantum des demandes indemnitaires sollicitées par M.[U],
- condamner solidairement la SCP [K], prise en la personne de Me [O] [R], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sas 2AD Ingénierie, selon jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 28 novembre 2013, prononçant la liquidation judiciaire de ladite société d'architecte à verser à M.[U] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
- sur l'appel en intervention forcée et garantie de la Mutuelle des Architectes Français, rejeter les écritures et pièces du 22 avril 2014, et vu l'article 555 du code de procédure civile, l'article 1964 du code civil, l'article L.113-1 du code des assurances, 1'article L.124-3 du code des assurances,
- déclarer M.[U] recevable et bien fondé en sa demande d'intervention forcée de la mutuelle des architectes français dans la procédure actuellement pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
- dire que, conformément aux dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce, la mise en cause de la mutuelle des architectes français dans la procédure pendante devant la cour de céans,
- déclarer en conséquence, M.[U] recevable, par application du texte susvisé, à demander à la cour la condamnation de la mutuelle des architectes français à garantir la Sas 2AD Ingénierie,
- le déclarer en outre, bien fondé en cette demande,
- rejeter l'opposition de non-garantie formulée par la Mutuelle des Architectes Français en qualité d'assureur de la Sas 2ad Ingénierie,
- débouter la Mutuelle des Architectes Français de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions,
- rejeter l'opposition de non-garantie formulée par la Mutuelle des Architectes Français en qualité d'assureur de la Sas 2ad Ingénierie, et ne retenir à titre subsidiaire que la déchéance au motif de la témérité consciente et inexcusable de l'architecte,
- débouter la Mutuelle des Architectes Français de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions,
- dire que la Mutuelle des Archiectes Français doit garantie à son assuré,
- condamner in solidum la Mutuelle des Architectes Français, Me [D] [T] et la SCP [I] ainsi que la Sas 2ad Ingénierie à verser à M.[U] la somme 461.267,68 €, correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des bien et droits immobiliers, ainsi que des meubles et des objets mobiliers),
- condamner in solidum la Mutuelle des Architectes Français, Me [D] [T] et la SCP [I] ainsi que la Sas 2AD Ingénierie à verser à M.[U] la somme de 17.721,58 € au titre de la perte de loyers,
- condamner la Mutuelle des Architectes Français à verser à M.[U] la somme de 25.000 € au titre du préjudice moral,
- la condamner à verser à M.[U] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- subsidiairement, ordonner la réouverture des débats afin que l'ensemble des parties puissent faire valoir leurs moyens et arguments en défense sur les éléments et écritures déposées et notifiées par la Mutuelle des Architectes Français, le 22 avril 2014.
Sur la responsabilité du notaire, M.[U] fait observer que le notaire aurait dû s'apercevoir d'une discordance de dates compte tenu des dates respectives de l'attestation de travaux et de la déclaration d'ouverture du chantier, que Me [T] a accepté des attestations d'architecte sommaires et non étayées. Il estime que le notaire aurait dû exiger un état de l'existant avant travaux, la déclaration d'ouverture de chantier et une attestation d'avancement de travaux de moins de six mois. Il reproche au notaire d'avoir accepté que le vendeur donne une garantie intrinsèque sans valeur;
Sur la responsabilité de la Sas 2AD. Ingénierie, M.[U] fait observer que cette société a établi des attestations sommaires non conformes à la réalité, sans s'assurer de l'avancement réel des travaux. M.[U] estime que la société 2AD Ingénierie ne pouvait ignorer que le programme de rénovation du [Adresse 7] était une rénovation lourde.
M.[U] estime avoir subi un préjudice matériel et financier correspondant au coût de l'investissement, à la perte de loyers et un préjudice moral, en lien de causalité avec les fautes commises.
M.[U] estime que la MAF doit garantir la société 2AD Ingénierie, que la procédure collective de la société 2AD Ingénierie constitue une évolution du litige.
Sur la non garantie invoquée par la MAF, il fait valoir que l'inobservation délibérée par l'architecte assuré de ses obligations est une cause de déchéance non opposable au bénéficiaire de l'indemnité.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 6 mai 2014, Me [D] [T] et la SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI CAFLERS SAUVA demandent à la cour d'appel, au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil, de :
- confirmer le jugement,
- dire que M.[C] [U] tant irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions tant à l'encontre de société civile professionnelle notariale qu'à l'encontre de Me [T],
- l'en débouter purement et simplement,
- le condamner au paiement d'une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- le condamner au paiement d'une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de M°COHEN, avocat
Me [T] et sa société civile professionnelle font observer que la société venderesse, la société Financière Barbatre n'a pas été attraite en la procédure. Ils estiment que, dans la mesure où l'acquéreur est dans l'incapacité de produire une déclaration de créance contre cette société il ne saurait réclamer le paiement de sa créance éteinte à l'office notarial.
Me [T] fait observer qu'il est étranger à l'attestation de la société d'architectes dont il n'avait pas à vérifier l'exactitude. Il fait remarquer qu'il n'est pas un homme de l'art en matière de construction et que l'attestation est délivrée par l'architecte sous sa seule responsabilité.
Il rappelle avoir respecté le calendrier contractuel selon lequel l'étape de la 'mise hors d'eau' correspond à 70% du prix de vente.
En ce qui concerne le choix de la garantie intrinsèque plutôt qu'une garantie extrinsèque, Me [T] fait remarquer que la société venderesse répondait aux conditions légales de cette garantie et estime n'avoir commis aucun manquement à son obligation de conseil, alors qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'équilibre économique de l'opération.
Me [T] estime avoir été trompé par la société venderesse et par la société 2AD Ingénierie. Il estime qu'il n'avait pas d'éléments de nature à suspecter l'exactitude des renseignements fournis. Il fait observer que le cabinet MG Finances était présent aux côtés de l'acquéreur depuis le début de l'opération.
Me [T] estime le préjudice allégué sans lien avec sa faute prétendue et en tout état de cause considère que les montants demandés dont excessifs. Il fait remarquer que l'acquéreur a conservé son bien, qu'il a pu récupérer de la TVA.
Il estime fondée sa demande reconventionnelle pour procédure abusive.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 23 mai 2014, la Mutuelle des Architectes Français demande à la cour d'appel de :
- dire M.[C] [U] irrecevable en son assignation d'appel en intervention forcée à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français dès lors que les conditions de l'article 555 du code de procédure civile ne sont pas réunies,
- subsidiairement,
- dire que la Mutuelle des Architectes Français est fondée à opposer une non garantie à la société 2AD INGÉNIERIE,
- en raison d'un exercice anormal de la profession d'architecte,
- en application de la clause d'exclusion 2.126,
- en application de la clause d'exclusion 2.111 et de l'absence d'aléa,
- à titre infiniment subsidiaire,
- dire que la Mutuelle des Architectes Français ne pourra garantir que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500.000€ hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français dont la présente procédure, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M.[U] de sa demande en remboursement de l'intégralité du prix de vente de leur lot respectif et qu'il a écarté toute condamnation à l'encontre de la société 2AD au titre des frais annexes liés à l'acquisition du bien immobilier et des pertes de loyer,
- ramener le préjudice moral à de plus justes proportions,
- condamner M.[U] à 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de la SCP MAGNAN, avocats.
La MAF estime que sa mise en cause pour la première fois au stade de l'appel est irrecevable, alors que le redressement judiciaire de la société 2AD Ingénierie n'est pas une évolution du litige au sens de l'article 555 du code de procédure civile.
La MAF fait valoir que les actes accomplis par l'architecte en dehors du cadre défini par la loi du 3 janvier 1977 et du décret du 20 mars 1980 sont hors du champ des garanties contractuelles offertes par l'assureur. La MAF fait observer qu'il est reproché à la société 2AD Ingénierie d'avoir établi des attestations de complaisance qui ont permis une libération injustifiée d'une grande partie du prix de vente. Elle fait remarquer que la rédaction par l'architecte d'attestations de complaisance ne fait pas partie de l'exercice normal de sa profession. La MAF se prévaut de la clause d'exclusion 2.126 qui exclut les conséquences des actes tendant à procurer au maître de l'ouvrage directement ou indirectement un avantage illégitime. La MAF fait observer qu'il ne peut y avoir garantie en l'absence d'aléa alors que l'architecte rédacteur d'attestations de complaisance connaissait la réalité du chantier.
A titre infiniment subsidiaire, la MAF rappelle les limites et plafonds de la police d'assurance. Elle fait observer que le dommage invoqué n'est pas matériel et que le plafond unique du projet est limité à 500.000 € pour les dommages immatériels. Elle fait observer qu'il ne peut être réclamé le montant du prix versé alors que la vente reste valable.
La SCP [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 2AD Ingénierie, assignée régulièrement à personne habilitée le 7 mai 2014, ayant reçu signification des dernières conclusions de M.[U] le 4 juin 2014, n'a pas comparu.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 11 septembre 2014.
MOTIFS,
M.[U] demande la fixation de sa créance sur la société 2AD Ingénierie à un montant supérieur de celui retenu par le tribunal dans la condamnation de cette société.
M.[U] estime que M°[T] a commis une faute à son égard qui lui a causé un préjudice.
Il demande la garantie de l'assureur de la société AD Ingénierie, la Mutuelle des Architectes français MAF.
-I) sur la créance de M.[U] sur la société 2AD Ingénierie :
Le 16 juin 2003 la société 2AD Ingénierie a établi une attestation certifiant que les travaux du programme 'La Grange Le Roy'avaient atteint à cette date le stade 'Mise hors d'eau'.
Le 28 août 2008, Me [O] [V], huissier de justice à Brie-Comte-Robert, a constaté l'état du chantier de l'ensemble immobilier [Adresse 7] (77).
les bâtiments, faisant l'objet de la réhabilitation, sont totalement à l'abandon...je me rends sur la partie faisant l'objet de la vente, c'est à dire le bâtiment D formant le lot numéro quarante et un...je constate que l'ensemble du bâtiment est en état de ruines. La toiture ancienne n'a pas été remaniée, ni remise en état. ...à l'intérieur de ce bâtiment D, les murs sont en plâtre et torchis anciens, vétustes, en très mauvais état, minés par les eaux de pluie..l'ensemble est ouvert à tous les vents...$gt;$gt;.
Ce constat est du 28 août 2008. L'attestation était du 16 juin 2003.
Selon l'attestation du 16 juin 2003, l'immeuble était hors d'eau.
Le constat effectué 5 ans plus tard précise que le bâtiment est 'en état de ruines' que 'La toiture ancienne n'a pas été remaniée, ni remise en état' et que la pluie pénètre dans le bâtiment.
S'agissant d'une rénovation lourde, il est fort possible que le bâtiment ait été couvert le 16 juin 2003, par un toit vétuste, avant que les travaux de rénovation n'aient commencé.
En l'occurrence, l'acte de vente précise que la déclaration d'ouverture du chantier est du 28 août 2003, ce qui établit que les travaux n'avaient pas commencé le 16 juin 2003.
La présentation d'une attestation d'état des travaux au 16 juin 2003 a un caractère trompeur, car elle laisse croire que les travaux ont atteint un stade avancé, alors qu'en réalité ils n'ont pas commencé.
Le constat du 28 août 2006 permet de se rendre compte que les travaux sont, non pas à un stade avancé, mais à leur début, et ont été abandonnés.
L'huissier de justice a constaté que la pluie pénètre dans le bâtiment en 2008 alors qu'il était censé protégé de la pluie en 2003.
L'attestation d'état d'avancement des travaux du 16 juin 2003 est frauduleuse.
La responsabilité délictuelle de la société 2AD Ingénierie est engagée.
Le préjudice causé à M.[U] par cette déclaration frauduleuse correspond à la différence entre l'état d'avancement réel des travaux et la somme versée, soit la somme retenue par le tribunal.
Le jugement sera confirmé sur ce point, sauf à préciser qu'il s'agit non plus d'une condamnation de la société 2AD Ingénierie mais d'une créance de M.[U] à la procédure collective de la société 2AD Ingénierie, sous réserve de sa recevabilité au passif de la liquidation judiciaire au vu des règles de la procédure collective.
-II) Sur la faute du notaire :
Selon M.[U], Me [T] a commis les fautes suivantes :
- il aurait manqué à son obligation de vigilance en se contentant d'une attestation de travaux
non fiable, émanant d'une personne non architecte, trop ancienne et en discordance avec des éléments de son acte,
- il aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil à propos de la garantie d'achèvement.
-II-1) Sur l'attestation de travaux :
Le bien acquis en l'état futur d'achèvement par M.[U] consiste en
un appartement duplex dans l'ensemble immobilier '[Adresse 9]). Il s'agit du lot 41 correspondant à : un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment D, comprenant entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, wc, dégagement, avec les 196/10.000èmes des parties communes générales.
L'acte précise que le vendeur a entrepris une rénovation lourde d'un ensemble immobilier en changeant sa destination en usage de résidence services.
Le bâtiment 'D' est un immeuble d'un étage avec combles sur rez-de-chaussée.
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reçu le 11 août 2005 par M°[T] dispose au chapitre 'paiement du prix' :
I-Partie exigible immédiatement : compte tenu de l'avancement des travaux : ' hors d'eau' la partie actuellement exigible est de : 70% soit 256.472,30 €....Paiement effectué au moyen du prêt consenti par la Banque Populaire...
II-Paiement du solde du prix : Le solde du prix de vente, soit la somme de 109.916,70 € (soit 105.416,70 € pour les droits immobiliers et 4.500 € pour le mobilier) Il sera payable selon l'échelonnement suivant, savoir - aux travaux de peinture et de carrelage réalisés à hauteur de - à la mise hors d'air 20%, - à l'achèvement des travaux de rénovation ...5%, - à la mise à dispositions des locaux à l'acquéreur (remise des clés) ...5%. A toutes fins utiles et en tant que de besoin, le vendeur déclare que l'échelonnement ci-devant déterminé, respecte les paliers de paiement fixés par la loi du 3 janvier 1967, qui ne peuvent dépasser : - 35% à l'achèvement des fondations, - 70% à la mise hors d'eau, -95% à l'achèvement de l'immeuble. Pour l'application de l'échelle des versements ci-dessus stipulés, l'avancement des travaux et l'achèvement des biens vendus, seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives de l'architecte de l'opération$gt;$gt;.
L'acte précise que le vendeur déclare que le chantier a été ouvert le 28 août 2003.
A la rubrique 'Etat d'avancement des travaux', l'acte précise Les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant; au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant :'Hors d'eau' .
Ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingénierie, architecte à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), [Adresse 2], du 16 juin 2003$gt;$gt;.
Le notaire aurait dû avoir son attention attirée par la discordance manifeste apparaissant entre une déclaration d'ouverture de chantier datée du 28 août 2003 et une attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003.
Même s'il s'agissait de la rénovation d'un immeuble déjà existant, qui pouvait avoir été hors d'eau avant les travaux, il appartenait au notaire de vérifier tout particulièrement ce point, en présence d'une déclaration d'ouverture de chantier postérieure à l'attestation de travaux, eu égard à l'important appel de fonds que l'attestation autorisait.
L'acte de vente était du 11 août 2005. L'attestation est du 16 juin 2003, soit de deux ans avant l'acte. S'agissant d'une rénovation d'un bâtiment ancien et non d'une construction ab nihilo, il appartenait au notaire de vérifier l'état d'avancement de la rénovation à une date plus proche de la date de l'acte de vente et non de se contenter d'une attestation ancienne et antérieure au début des travaux.
Me [T] a manqué à son obligation de prudence, de renseignements et de conseil.
-II-2) Sur la garantie d'achèvement :
Deux types de garanties sont possibles pour une vente en l'état futur d'achèvement, soit une garantie intrinsèque résultant de conditions propres à l'opération, soit une garantie extrinsèque par une banque ou un établissement financier.
C'est le vendeur qui opte pour l'une ou l'autre forme de ces garanties, sachant qu'il ne peut offrir une garantie intrinsèque que sous certaines conditions, prévues à l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, soit parce que la construction est assez avancée et qu'aucune inscription hypothécaire n'est prise sur le bien, soit lorsqu'il justifie de fonds propres suffisants.
En l'occurrence la société Financière Barbatre a offert une garantie intrinsèque d'achèvement telle que prévue à l'article R.261-18 a) du code de la construction et de l'habitation aux conditions que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque.
L'acte de vente indique : la société venderesse par son représentant ès qualités déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être ci après exposées, constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L.261-11d) et R.261-18a) du code de la construction et de l'habitation, ce dernier ci-après littéralement rapporté:
art.261-18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes :'a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque'. La société venderesse précise en effet : que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus est hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 2AD Ingénierie à Sèvres (Hauts-de-Seine) [Adresse 2], que l'immeuble est libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque ainsi qu'il résulte d'une demande de renseignements sommaires urgents du bureau des hypothèques de Melun en date du 5 septembre 2003.$gt;$gt;.
Il n'est pas contesté qu'aucune inscription de privilège ou hypothèque n'était inscrite sur le bien.
Par contre la condition de l'état d'avancement au stade 'mise hors d'eau' pose question.
Il s'agissait ici d'un programme de rénovation lourde, à partir de bâtiments existants, présenté à la vente tel qu'il pouvait l'être avant la loi sur la vente d'un immeuble à rénover, comme une vente en l'état futur d'achèvement.
La garantie intrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement est possible, en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation, lorsque le vendeur constructeur présente de réelles garanties personnelles, parce que la construction est déjà très avancée au moment de la vente, étant arrivée au stade mise hors d'eau, qu'en conséquence le bien a une valeur réelle, et qu'aucune inscription hypothécaire ne grève le bien.
En l'occurrence, pour justifier son contrôle des conditions d'application de la garantie intrinsèque, Me [T] mentionne un état hypothécaire négatif qui n'est pas discuté, mais aussi l'attestation de travaux du 16 juin 2003, selon laquelle l'immeuble est parvenu au stade hors d'eau.
Dans l'acte Me [T] a rappelé que la déclaration d'ouverture de chantier était du 28 août 2003.
A la date du 16 juin 2003, avant l'ouverture du chantier, rien n'avait encore été fait, le programme de rénovation n'était pas commencé.
Pourtant, une garantie intrinsèque était fournie comme si le programme était arrivé à un stade très avancé.
Il s'agissait clairement d'un moyen détourné pour un constructeur de vendre des lots d'un programme non commencé, sans caution bancaire, avec une garantie intrinsèque présentant une apparence légale, mais qui était en réalité totalement illusoire.
Il appartient au notaire de vérifier les conditions d'application de cette garantie.
La justification de cette garantie par une attestation d'avancement des travaux antérieure au début des travaux permettait à un professionnel de l'immobilier comme Me [T], notaire, de détecter que cette garantie était fragile et pourrait se révéler illusoire.
Me [T] devait en conséquence attirer l'attention des acquéreurs sur le caractère fragile de cette garantie intrinsèque et du risque en découlant.
S'agissant d'actes à la chaîne de ventes de lots d'un programme immobilier, le notaire qui a été choisi par le promoteur pour procéder à des ventes en défiscalisation à des acquéreurs qui se désintéressent du bien acquis et ne viennent même pas à l'acte pour lequel ils donnent une procuration, se doit de redoubler de vigilance pour ne pas être instrumentalisé par l'une des parties et veiller au respect de la loi et des droits respectifs des parties.
Le désintérêt des acquéreurs pour le bien acquis n'exonère pas le notaire de son devoir d'information et de conseil.
Me [T] a manqué à son devoir de prudence et vigilance et à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur le caractère en l'espèce fragile de la garantie intrinsèque offerte, au regard des éléments spécifiques qu'il avait en sa possession.
-III) sur le préjudice que le notaire doit indemniser :
M.[U] demande la condamnation de Me [D] [T] et de la SCP [I] à leur payer
- 461.267,68 € correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des biens et droits immobiliers, ainsi que les meubles et des objets mobiliers),
- 17.0721,58€ correspondant à la perte de loyers,
- 50.000 € au titre de leur préjudice moral.
Le manquement au devoir de prudence et vigilance et au devoir de conseil commis par Me [T] a causé à M.[U] un préjudice moral, pour avoir été traité de manière peu attentive par le notaire, qui ne s'est pas soucié de préserver ses intérêts en l'avertissant. Par contre, il est sans lien avec le coût de l'investissement, qui a été effectué et alors que M.[U] n'a pas demandé la résolution de la vente, il est sans relation avec la perte de loyers. M.[U] ne demande l'indemnisation d'aucune perte de chance d'avoir renoncé à passer l'acte. La cour ne peut lui allouer ce qu'il ne demande pas.
Le préjudice moral seul a un lien causal avec la faute retenue et sera indemnisé par la somme de 30.000 €.
La demande de Me [T] et sa société civile professionnelle de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive sera rejeté au vu de ce qui vient d'être dit.
-IV) sur la garantie de la MAF :
La Mutuelle des Architectes français est appelée en cause pour la première fois en cause d'appel.
Le litige, tel que posé devant le tribunal de grande instance, n'a pas évolué en cause d'appel.
Le fait que la société 2AD Ingénierie fasse l'objet en cause d'appel d'une procédure collective ne modifie pas le litige.
Il appartenait à M.[U] d'appeler en cause cet assureur dès la première instance.
Par application des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, cette intervention forcée n'est pas recevable en cause d'appel.
L'action contre la Mutuelle des Architectes français dans cette instance d'appel sera déclarée irrecevable.
-V) sur les dépens et les frais irrépétibles :
Me [T] et sa société civile professionnelle seront condamnés solidairement aux dépens.
Ils indemniseront M.[U] de ses frais irrépétibles à hauteur de dix mille euros.
La MAF conservera, par équité, ses dépens et ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 16 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a condamné la société 2 Ad Ingénierie à payer à M.[U] la somme de 108.119,25 € à titre de dommages et intérêts, celle de 8.000 € en indemnisation de son préjudice moral, et celle de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance , sauf à dire qu'il ne s'agit plus d'une condamnation mais d'une créance au passif de la liquidation judiciaire de la société 2AD Ingénierie, sous réserve de la recevabilité de sa déclaration de créance au passif de ladite société,
Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne Me [D] [T], notaire, et la SCP [I] à payer à
M.[C] [U] la somme de trente mille euros (30.000 €) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Déboute M.[C] [U] de ses autres demandes de dommages et intérêts,
Déclare M.[C] [U] irrecevable en son action pour la première fois en cause d'appel contre la Mutuelle des Architectes français,
Dit que la Mutuelle des Architectes français conservera ses dépens et ses frais irrépétibles,
Condamne Me [D] [T], notaire, et la SCP [I] à payer à
M.[C] [U] la somme de dix mille euros (10.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Met solidairement les dépens de première instance et ceux d'appel, sauf ceux de la Mutuelle des Architectes français, à la charge de Me [D] [T], notaire, et de la SCP [I] et de la société 2AD Ingénierie, comme frais privilégiés de liquidation judiciaire de la société 2AD Ingénierie, le tout avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
