COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 04 NOVEMBRE 2014
N° 2014/ 545
Rôle N° 13/02413
[G] [N]
[Y] [O] épouse [N]
C/
[R] [K] veuve [I]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Karen CAYOL
Me Fabrice PISTONE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 21 Décembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 1112001133.
APPELANTS
Monsieur [G] [N]
né le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 3] ([Localité 3]), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Karen CAYOL, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Silka THIESSE, avocat au barreau de TOULON
Madame [Y] [O] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1] ([Localité 1]), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Karen CAYOL, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Silka THIESSE, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
Madame [R] [K] Veuve [I]
née le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Fabrice PISTONE de l'Association GESTAT DE GARAMBE - RAFFIN- PISTONE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 01 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2014,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La Cour est saisie d'un appel, interjeté le 4 février 2013 par Monsieur et Madame [G] [N] à l'encontre de Madame [R] [K] veuve [I] d'un jugement en date du 21 décembre 2012 rendu par le Tribunal d'instance de TOULON, qui a :
- validé le congé pour reprise délivré le 13/07/2011 avec effet au 29/09/2012,
- accordé aux époux [N] un délai de 8 mois à compter de la signification du jugement pour libérer les lieux,
- ordonné, passé ce délai, l'expulsion des époux [N] des locaux loués sis [Adresse 1] ,avec au besoin le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par les époux [N] à 370 € du 29 septembre 2012 jusqu'au départ effectif des lieux loués,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur et Mme [N] aux dépens de l'instance.
Dans leurs dernières conclusions en date du 26 avril 2013 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, Monsieur et Madame [N] demandent à la Cour de :
- réformer l'ordonnance entreprise,
- rejeter la demande de validation de congé et dire n'y avoir lieu à résiliation ou à expulsion,
- dire que le motif du congé frauduleux et par conséquent, débouter Monsieur et Madame [N] de l'ensemble de leurs demandes,
- dire que le bail n'est pas un bail de locaux meublé ni un bail verbal et qu'il s'est en tout état de cause transformé en bail à durée indéterminée après la loi du 22 juin 1982 et s'est renouvelé par période de trois ans,
- désigner un expert pour sauver le logement du péril et le rendre habitable,
très subsidiairement
- dire n'y avoir lieu à astreinte,
- accorder aux époux [N] les plus larges délais pour quitter les lieux,
en tout état de cause,
- condamner Mme [I] à leur verser une somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamner à leur verser une somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent notamment que le bail qui leur a été consenti pour un logement qu'ils occupent depuis 34 ans n'est pas une location de meublé et que Mme [I] n'entend aucunement reprendre ce logement pour y habiter personnellement, celle-ci ne désirant certainement pas déménager dans une bâtisse vétuste correspondant à une ancienne maison de gardien, alors qu'elle dispose d'un très important patrimoine immobilier et qu'elle habite dans un appartement de grand luxe bénéficiant de toutes les commodités pour une personne de son âge et de sa condition.
Ils avancent que le véritable objectif poursuivi par Mme [I] est en réalité de récupérer le logement pour éventuellement le vendre ou éviter les travaux de remise en état qui s'imposent et qui justifient leur demande reconventionnelle d'expertise.
Dans ses dernières conclusions en date du 20 juin 2013 auxquelles il est également renvoyé pour plus ample exposé, Madame [R] [K] veuve [I] conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, et sollicite la condamnation des appelants à lui verser une somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir d'une part que le caractère meublé du bail est justifié par l'inventaire qui y est annexé, d'autre part qu'elle n'est qu'usufruitière de l'appartement où elle réside, que rien ne lui interdit de reprendre le bien en location pour y habiter et qu'enfin les époux [N] ne démontrent nullement le caractère frauduleux du congé.
Elle ajoute que la demande de travaux est consécutive à sa volonté exprimée de reprendre le logement, qu'elle a fait réparer la toiture et que la demande d'expertise n'a d'autre objectif que de retarder l'échéance.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la nature du bail
Le document daté du 15 octobre 1979 par lequel Mme [K] veuve [I] donne à bail l'ancienne maison de gardien aux époux [N] pour une durée d'un an par tacite reconduction est rédigé selon les parties par feu M. [I] et ne comporte qu'une seule signature ; il ne peut donc valoir que comme commencement de preuve par écrit d'un bail verbal au demeurant confirmé par le paiement du loyer pendant près de 34 ans.
Comme l'a retenu le premier juge, il s'agit donc d'un bail verbal portant sur des locaux meublés dont l'inventaire détaillé permet de considérer qu'il satisfait aux conditions d'habitabilité du logement, notamment dans ses élements de lingerie et de literie.
Le fait que l'inventaire ne soit lui-même pas daté et que le bail manuscrit n'en fasse pas mention n'interdit pas de le rattacher à la location, dès lors que ce docuement comportet, en ce qui le concerne, la signature des deux parties au dessus d'une mention manuscrite indiquant 'meubles maison Astouret'; l'affirmation par les locataires selon laquelle ces meubles meublants leur auraient en réalité été prétés par le bailleur jusqu'à reception de leur propre mobilier a été justement rejeté par le premier juge en ce qu'elle n'était corroborée par aucune pièce jusitifivative.
Il est à noter en sus que les locataires qui concluaient à l'existence d'un bail soumis aux exigences de la loi de 1989 n'en tirent aucune conséquence juridique, en ce que le dispositif de leurs conclusions ne base pas la nullité du congé sur les conditions de forme et de délai imposés pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais uniquement sur le caractère frauduleux du bail.
- Sur le caractère frauduleux du congé
Le bail verbal de ces locaux meublés, qui constituent la résidence principale des locataires, s'est tacitement reconduit d'année en année.
Dans cette hypothèse, le bailleur peut délivrer congé sous les obligations prévues par l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir respecter un délai de préavis de trois mois et motiver le refus de renouvellement par la décision de reprendre ou de vendre le logement.
Le congé délivré aux deux locataires par acte extra judiciaire du 13 juillet 2011 précisant que la bailleresse reprenait le bien pour l'occuper elle-même à compter du 14 octobre 2011 est donc valable en la forme.
Les locataires invoquent la fraude en contestant l'intention réelle de reprise des locaux par Madame [K] veuve [I].
Ils soutiennent à cet effet que leur bailleresse a déjà tenté de reprendre les locaux en 2010, et qu'aujourd'hui encore, à l'âge de 83 ans, elle occupe un appartement spacieux au 2ème étage d'un immeuble avec gardien située sur les hauteurs du [Localité 2] à [Localité 3] et n'a aucune raison de déménager pour un logement rural vétuste qui ne correspond ni son âge ni à sa condition.
Si la fraude ne se présume pas et si la validité du congé n'est pas subordonnée à un contrôle a priori, encore faut-il que la bailleresse réponde utilement aux critiques argumentées qui lui sont faites et justifiées aux débats par la topographie des lieux, l'attestation d'un tiers, ainsi que les correspondances faisant état de ses démarches récurrentes engagées depuis 2009- 2010 pour récupérer les lieux en vue non de les habiter mais de les vendre sans pour autant le faire acquérir par ses locataires qui pourtant le souhaitent , et surtout par sa lettre en réponse du 3 septembre 2010, ' je n'avais pas à faire de proposition de rachat à mes locataires, s'agissant de la vente d'un bien loué en bail meublé'.
La bailleresse se borne à répondre qu'elle n'est qu'usufruitière de l'appartement où elle réside et que son état de santé ne lui permet pas de monter les escaliers en produisant un certificat médical.
Mais l'usufruit dont elle se prévaut lui assure au contraire la pleine jouissance de l'appartement dont elle s'abstient de détailler les commodités, et le logement dont elle réclame la reprise s'avère isolé, sauf secours des voisins directs avec lesquels elle est en procès depuis 2002, extrêmement vétuste,et comporte au moins un étage desservi par un escalier ainsi que l'établissent les pièces adverses.
Dans ces conditions, il convient de considérer que Mme [K] veuve [I] n'avait pas réellement l'intention d'habiter le logement au moment où elle a délivré congé.
Le congé sera ainsi invalidé et le jugement réformé.
- Sur la demande d'expertise
Le caractère vétuste du logement des époux [N] ne suffit pas à lui seul à justifier une expertise aux frais avancés de la bailleresse, telle que sollicitée.
La seule mise en demeure produite aux débats et délivrée à la baileuresse pour manquement à ses obligations concernent des travaux de remise en état de la toiture à laquelle elle a satisfait en les faisant effectuer pour 3 798,15 € selon facture acquittée du 27 setpembre 2010.
Les époux [N] seront ainsi, en l'état, déboutés de leur demande d'expertise.
- Sur les autres demandes
L'injuste remise en cause de leur logement pour des époux retraités qui justifient d'un état de santé précaire est constitutive d'un préjudice moral qui sera indemnisé par la somme de 1.000 €.
Partie perdante, Mme [K] veuve [I] sera également condamnée aux dépens, ainsi qu'à verser aux époux [N] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Réformant le jugement entrepris,
Déclare le congé du 13 juillet 2011 nul et de nul effet,
Déboute Mme [K] veuve [I] de ses demandes,
Déboute M. et Mme [N] de leur demande d'expertise,
Condamne Mme [K] veuve [I] à payer aux époux [N] la somme de 1.000 € à titre de dommages et interets et celle de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [K] veuve [I] aux dépens d'instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
