COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2014
N° 2014/345
Rôle N° 13/04712
[X] [Q] épouse [Z]
C/
[E] [R]
CAISSE RÉGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE BRIE PICARDIE
Syndicat des copropriétaires DE L ENSEMBLE IMMOBILIER LE PRÉSIDENT
SARL CAP IMMO
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
Me SINELLE
Me GIRARD
Décisions déférées à la Cour :
Jugements du tribunal de grande instance de Toulon en date des 21 mai 2012 et 10 décembre 2012 enregistrés au répertoire général sous le n° 11/03108.
APPELANTE
Madame [X] [Q] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'Aix-en-Provence
assistée par Me Catherine FREY, avocat au barreau de Paris substitué par Me Michel MARECHAL, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, plaidant
INTIMÉS
LA CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE BRIE PICARDIE
ayant absorbé la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de l'Oise
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par Me Olivier SINELLE, avocat au barreau de Toulon
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ LE PRÉSIDENT
[Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO
dont le siège social est [Adresse 3]
LA SARL CAP IMMO
dont le siège est [Adresse 3]
représentés et assistés par Me Christian GIRARD, avocat au barreau de Toulon, plaidant
Monsieur [E] [R]
né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 2]
demeurant chez Mme [B] [S] - [Adresse 4]
non comparant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 4 septembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Odile MALLET, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2014
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2014,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant jugement du 14 décembre 2006 Madame [X] [Q] épouse [Z] a été déclarée adjudicataire d'un appartement avec garage et cave correspondant aux lots 74, 94 et 30 d'un immeuble en copropriété dénommé 'le président', [Localité 1] au prix de 187.000 € outre les frais, sur saisie des biens de Monsieur [E] [R]. Après une procédure de folle enchère abandonnée le jugement d'adjudication a été publié le 7 septembre 2007. Madame [Q] n'ayant pas payé le prix de l'adjudication, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le président' représenté par son syndic en exercice, la SARL Cap Immo (le syndicat) a engagé une procédure de folle enchère qui a abouti à une nouvelle adjudication des biens saisis au profit des époux [Y] au prix de 230.000 €.
La caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie-Picardie était créancière hypothécaire de Monsieur [R] en vertu d'une inscription publiée le 13 septembre 1999.
Madame [Q] poursuit la nullité de plusieurs assemblées générales et de la procédure de saisie immobilière.
Par jugement du 21 mai 2012 le tribunal de grande instance de Toulon a :
débouté Madame [Q] de ses demandes en annulation de la procédure de saisie immobilière ayant abouti au jugement d'adjudication du 14 décembre 2006 ainsi que de sa demande en résolution judiciaire requalifiée en demande de nullité de la vente sur adjudication publique du 14 décembre 2006,
débouté Madame [Q] de ses demandes de dommages et intérêts,
avant dire droit sur les autres prétentions invité les parties à conclure et communiquer toute pièce utile afin qu'il soit statué sur la fin de non-recevoir soulevée d'office tirée de la possible tardivité de la contestation des assemblées générales des 12 novembre 2008, 18 novembre 2009 et 1er décembre 2010 au regard du délai de forclusion qu'institue l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement du 10 décembre 2012 le tribunal de grande instance a :
déclaré recevable le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société Cap immo, en ses moyens et prétentions,
déclaré Madame [Q] irrecevable en ses demandes d'annulation des assemblées générales des 12 novembre 2008, 1er décembre 2010 et 15 novembre 2011, en ses prétentions d'annulation de la folle enchère postérieure au jugement d'adjudication du 14 décembre 2006, en résolution de la vente par adjudication sur folle enchère du 23 juin 2011 et en sa demande de dommages et intérêts,
annulé l'assemblée générale du 18 novembre 2009,
débouté Madame [Q], le syndicat et la société Cap Immo de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Madame [Q] à payer une somme de 1.000 € à la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de Brie-Picardie,
débouté le syndicat et la société Cap Immo de leur demande relative aux frais d'exécution forcée,
débouté Madame [Q] de sa demande de dispense de participation aux charges de la copropriété résultant des frais de la présente instance,
condamné Madame [Q] et le syndicat chacun pour moitié aux dépens.
Madame [Q] a interjeté appel de ces deux jugements le 5 mars 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2014.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 22 août 2014 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens Madame [Q] demande à la cour :
de débouter les intimés de toutes leurs demandes,
d'infirmer les jugements entrepris sauf en ce qu'il a été prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 18 novembre 2009,
de déclarer nulles et non avenues l'assemblée générale du 12 novembre 2008 et celles des 1er décembre 2010 et 15 novembre 2011,
de déclarer nulles et non avenues toutes les résolutions contenues dans toutes les assemblées générales annulées,
de déclarer nulle et non avenue l'entière procédure de saisie immobilière diligentée par le syndicat des copropriétaires ayant abouti à l'adjudication du 14 décembre 2006,
de prononcer la résolution de la vente sur adjudication forcée du 14 décembre 2006 et de tous les actes s'y rattachant et remettre le vendeur et l'adjudicataire dans le même et pareil état où ils se trouvaient avant l'adjudication,
de condamner le syndicat à lui payer la somme de 30.037,98 € correspondant aux frais d'acquisition outre celles de 20.000 € en réparation de son préjudice matériel et moral et celle de 20.000 € de dommages et intérêts complémentaires,
de prononcer en toute hypothèse la résolution de la vente intervenue le 23 juin 2011 dans le cadre de la procédure de folle enchère,
de dire que Madame [Q] ne participera pas aux charges consécutives aux condamnations prononcées contre le syndicat,
de condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 101.628,55 € outre 43.000€ de dommages et intérêts, 30.000 € de dommages et intérêts supplémentaires et 10.000 € en réparation de son préjudice matériel et moral,
de condamner solidairement les parties intimées aux entiers dépens et à lui payer une somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées au greffe le 25 août 2014 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens le syndicat et la SARL Cap Immo demandent à la cour :
de faire droit à leur appel incident et infirmer pour partie le jugement déféré,
de dire et juger irrecevable la demande de Madame [Q] tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 18 novembre 2009 comme ayant été formée plus de deux mois après que lui ait été notifié le procès-verbal de ladite assemblée,
de débouter Madame [Q] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 18 novembre 2009, et à titre subsidiaire de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision définitive sur la nullité ou la validité de l'assemblée générale du 27 novembre 2006,
de condamner Madame [Q] aux entiers dépens et à leur payer une somme de 10.000€ pour procédure abusive et celle de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 28 juillet 2013 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie-Picardie demande à la cour :
de débouter Madame [Q] de toutes ses demandes,
de condamner Madame [Q] aux entiers dépens et à lui payer une somme de 4.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Régulièrement assigné selon les règles de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] n'a pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur l'annulation des assemblées générales des années 2008, 2010 et 2011
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur en est faite à la diligence du syndic.
En application de cet article, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'une assemblée générale doivent être introduites à peine de déchéance dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 précité. C'est ainsi que doit être rejetée la demande d'annulation d'une assemblée générale fondée sur le fait que la convocation a été effectuée par un syndic dépourvu de qualité par suite d'une annulation ultérieure de sa désignation dès lors que le contestant a reçu notification du procès-verbal de cette assemblée générale et a été informé de son contenu et du délai de contestation prévu à l'article 42.
Dans le cas présent Madame [Q] demande à la cour d'annuler les assemblées générales des 12 novembre 2008, 1er décembre 2010 et 15 novembre 2011 au motif que les convocations ont été notifiées par un syndic qui n'avait pas été régulièrement désigné dès lors que par l'effet rétroactif du jugement du 13 août 2010 assorti de l'exécution provisoire du tribunal de grande instance de Toulon les assemblées générales des années 2001 à 2007 au cours desquels le syndic avait été nommé ont été annulées.
Toutefois, Madame [Q] ne conteste pas avoir formé sa demande au-delà du délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, si les assemblées générales des années 2008, 2010 et 2011 étaient annulables, il lui appartenait en tout état de cause d'agir dans les deux mois de la notification des procès-verbaux des assemblées générales contestées.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré Madame [Q] irrecevable en ses demandes d'annulation des assemblées générales des 12 novembre 2008, 1er décembre 2010 et 15 novembre 2011.
* sur l'appel incident concernant l'assemblée générale du 18 novembre 2009
En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le délai de deux mois prévu à l'article 42 a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Ce délai court s'il résulte d'une mention apposée par le facteur que le destinataire a été avisé de la présentation du courrier et de la nécessité d'aller le retirer au bureau de poste.
En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 novembre 2009 a fait l'objet d'une lettre recommandée avec avis de réception postée le 4 janvier 2010 qui n'a pas été réclamée. Si le postier a mentionné que le destinataire avait bien été avisé, il n'a pas porté sur l'avis de réception une mention manuscrite précisant la date de cette présentation. Toutefois le pli recommandé a été retourné à l'expéditeur le 21 janvier 2010 ainsi qu'en fait foi le cachet de la Poste. Il est donc suffisamment établi que le destinataire a été avisé entre le 4 janvier 2010, date d'expédition et le 21 janvier 2010 date de retour du courrier.
Madame [Q] n'ayant pas exercé son recours dans les deux mois du retour du pli recommandé à l'expéditeur, le jugement sera infirmé et elle sera déclarée irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 novembre 2009.
Par voie de conséquence, Madame [Q] sera déboutée de sa demande tendant à voir annuler toutes les résolutions contenues dans les assemblées générales des 12 novembre 2008, 18novembre 2009, 1er décembre 2010 et 15 novembre 2011.
* sur la validité de la saisie immobilière
La publication du jugement d'adjudication emporte purge de tous les vices de la procédure antérieure, sauf cas de fraude prouvée.
Madame [Q] demande à la cour de déclarer nulle et non avenue l'entière procédure de saisie immobilière diligentée par le syndicat sur les biens ayant appartenu à Monsieur [R] et ayant abouti à l'adjudication du 14 décembre 2006 au motif que la saisie a été pratiquée au vu d'une simple ordonnance de référé, a été diligentée par un syndic dépourvu de qualité et sans que la procédure n'ait été notifiée au crédit agricole, créancier inscrit.
Le jugement d'adjudication du 14 décembre 2006 a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 4] le 7 septembre 2007, 1er bureau volume 7p n°8497.
Contrairement à ce que soutient Madame [Q] le titre sur le fondement duquel la saisie a été engagée n'était pas une simple ordonnance de référé mais une ordonnance en la forme des référés en date du 11 octobre 2005 ainsi que le prévoit l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette ordonnance a été régulièrement signifiée au débiteur, Monsieur [R] par acte du 1er décembre 2005.Si le syndic a omis de dénoncer la procédure à un créancier inscrit, il s'agit là, non pas d'une fraude, mais d'une simple négligence susceptible d'engager sa responsabilité. Enfin la procédure ayant été initiée à compter de l'année 2005 alors que l'annulation des assemblées générales désignant le syndic n'est intervenue que cinq ans plus tard, soit par jugement du 13 août 2010, les critiques soulevées par Madame [Q] ne sont pas de nature à caractériser une fraude. Par ailleurs Madame [Q] ne démontre d'aucune manière l'existence d'une collusion frauduleuse entre Monsieur [R] et le syndicat.
Les jugements seront donc confirmés en ce qu'ils ont débouté Madame [Q] tant de sa demande en nullité de la procédure de saisie immobilière ayant abouti au jugement d'adjudication du 14 décembre 2006 que de sa demande en nullité de l'adjudication intervenue le 23 juin 2011 au profit des époux [Y] après folle enchère, ( étant en outre observer que ces derniers n'ont pas été appelés à la procédure).
* sur la demande en résolution de la vente sur adjudication
L'exception tirée de l'irrecevabilité de la demande sera rejetée dès lors que Madame [Q] a fait publier l'assignation introductive d'instance au 1er bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 4] le 12 juillet 2011.
Madame [Q] demande à la cour d'ordonner la résolution de la vente sur adjudication du 14 décembre 2006 en soutenant que son consentement a été vicié puisqu'elle ignorait qu'il existait un créancier inscrit.
Outre que la demande en résolution de la vente sur adjudication du 14 décembre 2006 apparaît sans objet dès lors qu'en l'absence de paiement du prix la folle enchère a été poursuivie et le bien adjugé à des tiers, il convient de relever ainsi que l'a fait le premier juge que dans un dire du 27 novembre 2006, page 6, annexé au cahier des charges Madame [Q] reconnaissait avoir été informée par Monsieur [R] de l'existence d'une hypothèque de 1er rang inscrite par l'organisme prêteur sur le bien faisant l'objet de la saisie.
Dès lors, la preuve du vice du consentement allégué n'étant pas rapportée, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Madame [Q] de sa demande en résolution de la vente sur adjudication du 14 décembre 2006.
* sur la demande en paiement dirigée contre le syndicat
Madame [Q] demande à la cour de condamner le syndicat à lui payer la somme de 30.027,98 € correspondant aux frais liés à l'adjudication du 14 décembre 2006, outre celles de 20.000 € en réparation de son préjudice matériel et moral et de 20.000 € de préjudice complémentaire résultant de la folle enchère et de la procédure d'expulsion diligentée à son encontre par les époux [Y].
Si le syndicat a commis une faute en omettant de dénoncer la procédure de saisie au créancier inscrit, Madame [Q] ne rapporte pas la preuve qu'en raison de cette erreur elle n'a pas pu obtenir un prêt, faute par son banquier de pouvoir obtenir une inscription hypothécaire de premier rang. En effet, le financement bancaire aurait pu aisément être obtenu par une mainlevée amiable ou par la procédure de purge. C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté Madame [Q] de ses demandes de dommages et intérêts.
* sur les demandes indemnitaires dirigées contre monsieur [R]
Madame [Q] réclame paiement à Monsieur [R], débiteur saisi, de la somme de 101.628,55 € correspondant à la différence entre le montant d'une promesse de vente (85.371,45 €) qui n'a pas été suivie d'effet et le montant de l'adjudication du 14 décembre 2006 (187.000 €), la somme de 43.000 € correspondant à la différence entre le montant de l'adjudication du 14 décembre 2006 (187.000 €) et celle de l'adjudication du 23 juin 2011 (230.000 €) outre 30.000 € correspondant à la différence entre le prix de l'adjudication du 23 juin 2011 et la valeur des biens saisis selon les prix du marché et 10.000 € en réparation de son préjudice moral.
A l'appui de sa demande Madame [Q] verse aux débats la photocopie incomplète d'une promesse de vente aux termes de laquelle la SARL J2B s'était engagée à vendre à Monsieur [O] [Q] un appartement correspondant au lot 74 de l'immeuble en copropriété dénommé 'le président' situé à [Localité 4], ainsi que les lots 94 et 30 correspondant respectivement à un garage et une cave pour le prix de 85.371,45 €. L'acte mentionne l'existence d'un délai de rétractation mais la clause relative à ce délai ne figure pas dans l'extrait d'acte versé aux débats. Il est encore précisé que l'acte devra être régularisé au plus tard le 25 janvier 2003.
Madame [Q], qui ne présente aucune observation à l'appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts, n'explique ni ne justifie selon quelles modalités elle serait devenue bénéficiaire de la promesse de vente non datée consentie à Monsieur [O] [Q]. Elle n'explique pas davantage pour quels motifs et dans quelles conditions cette promesse, dont elle se prétend bénéficiaire contrairement aux termes de l'acte versé aux débats, aurait été rompue.
Il convient donc de constater que Madame [Q] ne rapporte pas la preuve que Monsieur [R] aurait commis une faute engageant sa responsabilité à son égard.
En conséquence, Madame [Q] sera déboutée de ses demandes dirigées contre Monsieur [R].
* sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat
La discussion instaurée ne révélant aucun abus de la part de Madame [Q] dans l'exercice de son droit d'agir en justice, le syndicat et la société Cap Immo seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement du 10 décembre 2012 sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens. Echouant en cause d'appel Madame [Q] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre, elle sera condamnée à payer une somme de 2.500 € à la caisse régionale du crédit agricole et celle de 4.000 € au syndicat et à la SARL Cap Immo au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a refusé à Madame [Q] le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement du 10 décembre 2012 en ce qu'il a :
annulé l'assemblée générale de la copropriété 'le président' du 18 novembre 2009,
partagé les dépens par moitié entre Madame [Q] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le président'.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déboute Madame [X] [Q] épouse [Z] de sa demande en annulation de l'assemblée générale de la copropriété 'le président' du 18 novembre 2009.
Confirme les jugements des 21 mai 2012 et 10 décembre 2012 en toutes leurs autres dispositions.
Y ajoutant,
Déboute Madame [Q] de sa demande en annulation de toutes les résolutions contenues dans les assemblées générales des 12 novembre 2008, 18 novembre 2009, 1er décembre 2010 et 15 novembre 2011 .
Déboute Madame [Q] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires dirigées contre Monsieur [E] [R].
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le président', représenté par son syndic en exerce, la SARL Cap Immo, et la SARL Cap Immo, de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Déboute Madame [Q] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Madame [Q] à payer une somme de deux mille cinq cents euros (2.500,00 €) à la caisse régionale de crédit agricole et une somme de quatre mille euros (4.000,00 €) au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le président' et à la SARL Cap Immo au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Condamne Madame [Q] aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président
