COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2014
N° 2014/499
Rôle N° 13/04003
[S] [I] épouse [Z]
C/
[J] [U]
[X] [E] épouse [U]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
SELARL GOBAILLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de Toulon en date du 14 Février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11-12-0026.
APPELANTE
Madame [S] [I] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Michel MARECHAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [J] [U],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Marc RIVOLET de l'Association RIVOLET-BRITSCH-SIRI, avocat au barreau de TOULON, substitué par Me COURTES, avocat au barreau de TOULON
Madame [X] [E] épouse [U],
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Marc RIVOLET de l'Association RIVOLET-BRITSCH-SIRI, avocat au barreau de TOULON, substitué par Me COURTES, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Septembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2014,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par jugement d'adjudication du 23 juin 2011 sur folle enchère de Mme [S] [Z], les époux [J] et [X] [U] sont devenus propriétaires de biens immobiliers consistant en un appartement une cave et un garage constituant les lots 74, 94 et 30 de l'immeuble en copropriété [Adresse 5] qui appartenaient à M.[Q].
Le bien acquis faisait l'objet d'un bail écrit daté du 30 juillet 2000, prenant effet le 1° août 2000 signé entre M.[Q] et Mme [S] [Z].
Par acte du 21 décembre 2011 les époux [J] et [X] [U] ont signifié un congé pour reprise personnelle à Mme [S] [Z] et à son époux à l'échéance du 31 juillet 2012.
Mme [S] [Z] a contesté la régularité de la signification du congé et s'est prévalu d'un prêt à usage qui lui avait été antérieurement consenti par M.[Q], dont elle a demandé la poursuite.
Par jugement du 14 février 2013 assorti de l'exécution provisoire le tribunal d'instance de Toulon saisi en validité de ce congé après avoir rejeté une demande de sursis à statuer, et ayant considéré qu'un prêt à usage n'était pas établi a:
- validé le congé, faute de preuve d'un grief quant aux modalités de signification,
- mis hors de cause [L] [Z], ordonné l'expulsion sous astreinte de Mme [S] [Z]
- condamné Mme [S] [Z] à payer aux époux [J] et [X] [U] la somme de 17.775,31 euros au titre des loyers échus pour la période du 1° juillet 2011 au 31 juillet 2012, et une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.500 euros à compter du 1° août 2012 outre 3.000 euros de dommages et intérêts et 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Mme [S] [Z] a relevé appel de cette décision par acte du 22 février 2013.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Mme [S] [Z] par conclusions déposées et signifiées le 6 août 2013 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demande à la cour:
- d'annuler le congé signifié le 21 décembre 2011
- de dire que le contrat de bail ne peut avoir nové le prêt à usage qui devra avoir pour terme le transfert de propriété de l'immeuble à son bénéfice
- dire qu'elle n'est débitrice d'aucun loyer
- de condamner les époux [J] et [X] [U] à lui restituer les lieux et à régulariser une vente à son profit en exécution d'une promesse de vente consentie par M.[Q],
- de les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
S'agissant du congé, elle invoque l'irrégularité de sa signification au motif que l'huissier n'a fait aucune diligence pour tenter une signification à personne sur son lieu de travail alors que celui-ci était connu puisqu'elle exerce la profession d'avocat au barreau de Paris.
Quant à son titre d'occupation elle expose:
- qu'elle occupait les lieux selon un prêt à usage depuis 1998, corrélativement à une promesse de vente qui lui avait été consentie par la société J2B dont M.[Q] est le gérant, que cette promesse verbale a été réitérée par acte notarié du 5 mars 2002, que le caractère gracieux de cette occupation ne peut être démenti par le versement de la somme de 50.000 francs car cette somme était en réalité destinée à financer les intérêts d'un prêt à court terme au bénéfice de la société J2B
- que le prêt à usage a fait l'objet d'un dire de sa part dans le cahier des charges et se trouve opposable aux époux [J] et [X] [U] puisqu'il émane de leur auteur, M.[Q],
- que celui ci a admis son existence puisqu'il a renoncé à faire appel de l'ordonnance de référé du 16 février 2005 qui a retenu l'existence d'une contestation sérieuse à l'égard de sa demande en paiement de loyers et en résiliation
- que la promesse de vente à son profit est également recensée dans le cahier des charges, qu'elle n'a pu aboutir en l'absence de main levée d'une hypothèque dont était grevé le bien mais qu'elle lie les époux [J] et [X] [U] qui doivent l'exécuter.
Les époux [J] et [X] [U] par conclusions déposées et signifiées le 22 juillet 2013 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demandent à la cour:
- à titre principal de confirmer la décision et de condamner Mme [S] [Z] à payer la somme de 17.775,31 euros au titre des loyers échus du 1° juillet 2011 au 31 juillet 2012 outre une indemnité d'occupation mensuelle de 1.500 euros à compter du 1° août 2012 ,
- subsidiairement dans l'hypothèse ou la cour retiendrait l'existence d'un commodat, de dire qu'il avait pour terme le 31 juillet 2006 et qu'il n'était pas renouvelable et d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [Z] et de fixer l' indemnité d'occupation,
- de condamner Mme [S] [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Ils exposent qu'au bénéfice de l'exécution provisoire, Mme [S] [Z] a restitué les clefs le 22 avril 2013.
S'agissant de la régularité du congé ils font valoir que l'acte a été délivré à l'adresse de son domicile, et que celle-ci ne justifie d'aucun grief
S'agissant du titre d'occupation ils font valoir que l'hypothèse d'un commodat avait été formellement démentie par un dire de M.[Q] qu'ils reproduisent dans leurs écritures, et dans lequel celui-ci indique n'avoir aucun autre lien contractuel avec Mme [Z] que le bail écrit. Ils font valoir que le bail écrit a été exécuté pendant 2 ans.
Ils soutiennent enfin qu'ils ne sont pas tenus par une promesse de vente qui est devenue en tout état de cause caduque
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2014.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M.[L] [Z] mis hors de cause par le premier juge n'a pas été intimé devant la cour.
Il n'y a pas matière à statuer à son propos.
Sur l'existence d'un prêt à usage.
L'ordonnance de référé du 16 février 2005 dit n'y avoir lieu à référé, elle ne tranche aucune contestation et ne consacre aucun droit de l'une ou l'autre des parties, elle est donc inopérante dans le débat.
Il appartient à Mme [S] [Z] d'apporter la preuve du prêt à usage qu'elle invoque. Or non seulement cette preuve n'est pas rapportée, mais l'existence d'un tel contrat est contredite par les pièces produites aux débats.
En effet Mme [S] [Z] se prévaut d'un premier accord qui serait intervenu en 1998 qui aurait été réitéré par la promesse notariée de 2002 dans la perspective de son acquisition du bien.
L'existence et la consistance d'un accord en 1998 ne résulte que de ses seules affirmations et n'est corroborée par aucun élément.
La promesse de vente du 5 mars 2002, qui est d'ailleurs consentie à [H] [I] et non à Mme [S] [Z], ne fait référence à aucun accord précédent, ni s'agissant d'un projet de vente, ni s'agissant des conditions d'occupation du bien concerné par la promesse, et ne comporte aucune stipulation concernant l'existence d'un prêt à usage consenti corrélativement à la promesse.
Mme [S] [Z] a certes déposé un dire le 27 novembre 2006 devant la chambre des criées du Tribunal de Grande Instance de Toulon dans la procédure de saisie immobilier engagée contre M.[Q], dans lequel elle revendique un commodat à son profit, force est de constater toutefois que M.[Q] a de son côté également déposé un dire du 11 décembre 2006 dans lequel il réfute formellement l'hypothèse d'un commodat et soutient qu'il n'a aucun lien contractuel avec Mme [S] [Z] en dehors de l'engagement locatif résultant du bail écrit dont il rappelle qu'il a été exécuté pendant deux ans.
Dans ces circonstances le dire de Mme [S] [Z] formellement démenti par M.[Q] prétendu co contractant du prêt à usage invoqué n'apporte pas la preuve de la convention litigieuse.
L'existence d'une occupation gratuite qui est de l'essence même du commodat n'est pas davantage apportée.
En effet il est justifié par la pièce 17 de l'appelante que M.[Q] lui a facturé pour la période du 1° octobre 1999 au 31 juillet 2000 la somme de 50.000 francs pour
'frais d'indemnité d'occupation précaire dans l'attente de l'obtention de votre prêt pour financer l'acquisition du bien immobilier'.
Cette somme a été effectivement réglée par Mme [S] [Z], et ses seules affirmations ne peuvent suffire à démontrer la fausseté de la cause ainsi énoncée, et dont il se déduit que Mme [Z] ne bénéficiait pas d'une occupation gratuite.
En conséquence le premier juge a exactement retenu que l'existence d'un prêt à usage n'était pas démontrée, de sorte que la contestation de Mme [Z] réclamant le bénéfice d'un tel prêt a été à juste titre écartée.
Il en résulte Mme [S] [Z] et M.[Q] étaient en l'état du bail écrit conclu le 30 juillet 2000, qui est le seul acte juridique dont la réalité est démontrée par la production de l'écrit le constatant, et qui a reçu exécution au moins temporairement, le règlement des loyers étant effectif jusqu'au mois de 2002 date à laquelle Mme [S] [Z] indique avoir cessé ses paiements.
Dès lors ce bail doit recevoir exécution et la condamnation de Mme [Z] au paiement des loyers aux époux [J] et [X] [U] acquéreurs du bien grevé du bail jusqu'au terme de celui-ci et qui n'est pas discutée dans son quantum sera confirmée
Sur les modalités de signification du congé.
Les époux [U] ont fait délivrer congé pour habiter le 21 décembre 2011 pour le 31 juillet 2012. Cet acte a été signifié par l'huissier instrumentaire conformément aux dispositons de l'article 656 du code de procédure civile, Mme [S] [Z] étant absente de son domicile [Adresse 3].
Nonobstant les dispositions de l'article 655 du code de procédure civile cet acte ne mentionne aucune diligence de l'huissier pour parvenir à une signification à personne et ce alors que le lieu de travail de Mme [S] [Z] avocate au barreau de Paris était connu.
Il n'en demeure pas moins que par application combinée des articles 114, 693 et 694 du code de procédure civile le prononcé de la nullité est subordonné à la preuve d'un grief.
Mme [S] [Z] affirme ne pas avoir eu connaissance du congé Or il résulte des énonciations de l'acte qui ont la force probante de l'acte authentique que l'huissier a déposé l'avis de passage prévu à l'article 655 du code de procédure civile, de sorte que Mme [Z] était en mesure de prendre connaissance de l'acte signifiée.
En outre elle ne démontre pas avoir été privée d'un droit ni avoir subi à son détriment l'expiration d'un délai, et elle a pu faire valoir utilement ses arguments dans l'instance en validation de ce congé.
En conséquence faute de preuve d'un grief le premier juge a écarté à juste titre le moyen de nullité concernant l'acte de signification du congé.
Sur la validité du congé
Ce congé est régulier en la forme, il a été délivré dans les délais requis et ne fait pas l'objet d'autre contestation que celle ci dessus examinée et rejetée.
La décision qui valide ce congé, fixe le montant de l' indemnité d'occupation due âr Mme [S] [Z] et ordonne son expulsion sera donc confirmée.
Sur la promesse de vente.
Mme [S] [Z] se prévaut de la promesse de vente passée entre M.[Q] et son père le 5 mars 2002.
Même en tenant pour acquis, en l'absence de contestation sur ce point qu'elle vient aux droits de son père, il était expressément prévu que l'acte devait être réalisé au plus tard le 25 janvier 2003 ce qui n'a pas été le cas .
Ccompte tenu de l'absence de réalisation des conditions suspensives le dépot de garantie a été restitué à l'acquéreur Mme [S] [Z] selon courrier du notaire du 18 juillet 2003.
Dans ces conditions, les époux [J] et [X] [U] sont bien fondés à soutenir que cette promesse qui au surplus ne liait que M.[Q] est caduque.
Il en ressort que les époux [J] et [X] [U] ne sont tenus d'aucune obligation au titre de cette promesse, la demande en exécution forcée de Mme [S] [Z] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires et l'article 700 du code de procédure civile.
Le caractère abusif de la résistance de Mme [S] [Z] dans le cadre de l'instance en validation du congé n'est pas démontré, le chef de décsion qui la condamne à des dommages et intérêts sera infirmé et la demande de dommages et intérêts des époux [J] et [X] [U] sera rejetée.
Mme [S] [Z] partie perdante sera condamnée aux dépens et au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
Déboute Mme [S] [Z] de sa demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un prêt à usage portant sur les lots 74, 94 et 30 de l'immeuble en copropriété le Président [Adresse 2]
Dit que les parties étaient liées par le bail conclu le 30 juillet 2000 portant sur ces biens
Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [S] [Z] à payer aux époux [J] et [X] [U] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et
statuant à nouveau sur ce point
Rejette la demande de dommages et intérêts des époux [J] et [X] [U]
ajoutant à la décision,
déboute Mme [S] [Z] de sa demande de vente forcée des biens,
condamne Mme [S] [Z] à payer aux époux [J] et [X] [U] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamne Mme [S] [Z] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître SARAGA-BROSSAT avocat
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
