COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2014
N° 2014/493
Rôle N° 12/16051
[T] [R]
[M] [J] [B] épouse [R]
C/
Société SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOLLINCHI
SCP JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 07 Juin 2012 enregistré au répertoire général.
APPELANTS
Monsieur [T] [R]
né le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Cyril MARTELLO, avocat au barreau de TOULON
Madame [M] [J] [B] épouse [R]
née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 2], d
emeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Cyril MARTELLO, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
Société SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE prise en la personne de ses représentants légaux en exercice y domiciliés,
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP J.F.JOURDAN P.GWATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Marc ERHARD, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Septembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2014,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI LA COUPOLE devenue ultérieurement la Société méridionale d'investissement a initié une opération de promotion sous le régime de défiscalisation de la loi Périsol ayant pour objet l'édification à HYERES 83 d'un immeuble divisé en appartements avec un rez de chaussée à usage commercial.
Les appartements ont été commercialisés sous forme de vente en l'état futur d'achèvement , chaque acquéreur étant amené à signer un contrat préliminaire de réservation et un acte de vente.
Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux les acquéreurs devaient offrir le bien à la location pendant au moins neufs ans.
A cette fin un projet de bail commercial était annexé au contrat de réservation et les réservataires s'engageaient à consentir à la SGH LA COUPOLE un bail commercial conforme à ce projet.
La SGH LA COUPOLE a été constituée afin de pouvoir offrir les appartements à la location sous le régime de la résidence hôtelière sans que les acquéreurs aient à s'occuper de la gestion de ceux ci et afin d'assurer divers services.
Les réservataires donnaient mandat à la SGH LA COUPOLE d'effectuer les formalités nécessaires au remboursement de la TVA.
Dans ce contexte les époux [T] [R] ont signé le 14 mars 1997 un contrat préliminaire de réservation portant sur les lots 194 (T3) , 107 (parking) et 67 (cave) et par acte notarié en date du 9 janvier 1998 la SCI LA COUPOLE leur a vendu ces biens.
Par acte sous seing privé du 9 janvier 1998 également , un bail commercial portant sur les mêmes locaux était conclu entre les époux [T] [R] et la SGH LA COUPOLE
Le bail était conclu pour neuf ans à compter de l'entrée en jouissance du preneur moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10.603,87 euros majoré de la TVA.
Les locaux étaient destinés à la sous location par le preneur des biens à usage d'habitation.
Par acte d'huissier en date du 14 mars 2007 les époux [T] [R] faisaient délivrer à la SGH LA COUPOLE un congé avec refus de renouvellement pour 14 motifs à effet au 29 septembre 2007 eu égard à la date d'entrée en jouissance du bailleur.
Les époux [T] [R] n'ont pas par la suite assigné le preneur en validation de congé.
Par acte d'huissier en date du 28 septembre 2009 la SGH LA COUPOLE a fait assigner les époux [T] [R] en nullité de la renonciation à invoquer le droit à renouvellement , celle ci étant concomitante de la signature du bail lui même et en contestation des motifs du congé.
Elle a considéré que les motifs de congé donnés par les époux [T] [R] étaient infondés.
Elle en a conclu être fondé à obtenir une indemnité d'éviction à déterminer à dire d'expert.
Elle s'est opposée à tous droits à dommages -intérêts pour les bailleurs.
Elle a contesté toute opacité de gestion.
Elle a sollicité du tribunal :
- de dire que la renonciation à évoquer le droit à renouvellement est nulle
- de dire que les motifs invoqués ne peuvent fonder le congé délivré
- de débouter les bailleurs de leurs demandes en expulsion et restitution
- de dire que le congé vaut comme congé avec indemnité d'éviction et de désigner un expert à cette fin
- dire qu'il lui soit donné acte qu'elle a offert la restitution des trois lots
- dire que la redevance qu'elle doit pour la période du 29 septembre 2007 au 28 février 2011 est égale aux loyers qu'elle a versés.
Elle s'est opposée à toute indexation et intérêts , à tout paiement d'une indemnité d'occupation au delà du premier mars 2011 et à tous dommages -intérêts .
Les époux [T] [R] en réplique ont demandé au tribunal de :
- dire que le congé sans indemnité du 14 mars 2007 est valable et à titre subsidiaire fondé par les 14 motifs invoqués dans le congé qui constituent des motifs graves.
- dire que la SGH LA COUPOLE occupe sans droit ni titre les lieux et que son expulsion doit être ordonnée ainsi que la remise des clés sous astreinte
- dire que le montant de l'indemnité d'occupation du 30 septembre 2007 au premier mars 2011 soit fixé à la somme de 26.964 euros puis à 2.000 euros mensuels à compter de cette date.
Ils ont réclamé une somme de 100.000 euros de dommages -intérêts pour moins value et une somme de 20.000 euros pour préjudice moral.
Par jugement en date du 7 juin 2012 le Tribunal de Grande Instance de Toulon a déclaré nulle la renonciation de la SGH LA COUPOLE à invoquer le droit de renouvellement du bail commercial conclu le 9 janvier 1998 avec les époux [T] [R] en application de l'article L 145-15 du code de commerce.
Le tribunal a débouté les époux [T] [R] de leur demande en validité du congé comportant refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d'éviction estimant qu'aucun des motifs invoqués ne pouvaient conduire à l'absence de versement d'une indemnité d'éviction.
Le tribunal a rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles des époux [T] [R] .
Le tribunal a dit que le congé délivré valait comme congé ordinaire et que les époux [T] [R] s'en trouvaient redevables d'une indemnité d'éviction et a ordonné une expertise avant dire droit sur son montant.
En l'attente le tribunal a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et a donné acte à la SGH LA COUPOLE de son offre de restitution des lots.
Les époux [T] [R] ont interjeté appel du jugement le 23/08/2012 .
Par dernières conclusions en date du 25 mars 2014 auxquelles il est fait expressément références pour leurs prétentions et moyens détaillés ils demandent à la cour de déclarer valable le congé sans indemnité délivré le 14 mars 2007, conformément à l'acte de renonciation et sa réitération par la société preneuse à bail.
A titre subsidiaire de dire que les 14 motifs invoqués dans le congé constituent des motifs graves et légitimes et de déclarer valable le congé.
En conséquence de dire que la SGH LA COUPOLE est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2007 , ordonner son expulsion , sa condamnation à payer une indemnité d'occupation de 26.964 euros pour la période du 30/09/2007 au 01/03/2011 puis 2.000 euros par mois , outre les charges , à compter de cette date et jusqu'à départ effectif des lieux , d'ordonner la remise des clés sous astreinte.
Ils réclament une somme de 100.00 euros en réparation du préjudice immobilier et 60.000 euros pour les préjudices complémentaires et notamment moral.
Ils sollicitent une somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions en date du 21 février 2014 auxquelles il est fait expressément références pour ses prétentions et moyens détaillés la SGH LA COUPOLE demande à la cour de juger:
- que la renonciation à invoquer le droit à renouvellement ,concomitante à la signature du bail, est nulle.
- que faute de mise en demeure préalable aucun des griefs mentionnés ne peuvent être invoqués et que ces griefs sont infondés.
- qu'en conséquence les époux [T] [R] devront être déboutés de toutes leurs demandes.
- que le congé vaut comme congé avec indemnité d'éviction avec désignation d'un expert au préalable.
- qu'il leur soit donné acte qu'ils offrent la restitution des lots.
A titre subsidiaire ils considèrent que la demande d'expulsion est sans cause en l'état de leur proposition de restituer les lieux.
Ils demandent que les redevances dues du 29/09/2007 au 28/02/2011 soient égales aux loyers qu'ils ont versé.
Ils s'opposent à toute indexation ou intérêts et à toute indemnité d'occupation à compter de la date de leur offre de restitution.
Ils demandent une somme de 10.00 euros de dommages -intérêts pour procédure abusive et s'opposent à toutes les demandes de dommages -intérêts des appelants.
Ils réclament une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 août 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Les époux [T] [R] ont donné à bail commercial le 9 janvier 1998 à la SGH LA COUPOLE pour une durée de neuf ans les lots 194 (appartement ), 107(parking) et 67(cave) dépendant d'un immeuble dénommé 'LA COUPOLE' situé à [Adresse 3], ainsi que les parties communes , telle que leur consistance résulte des plans et descriptifs dont les parties ont reconnu avoir eu connaissance.
L'entrée en jouissance a été prévue dés la mise à disposition des locaux achevés au profit du bailleur par la SCI LA COUPOLE.
Par acte d'huissier de la SCP BELUFFI-PELISSERO-MARCER , en date du 14 mars 2007 , les époux [T] [R] ont délivré à la SGH LA COUPOLE congé avec refus de renouvellement pour le 29 septembre 2007.
Le congé a été délivré régulièrement et à échéance eu égard à la date d'entrée dans les lieux du preneur.
Le congé ainsi délivré s'en trouve valable et a mis fin au bail .
Le débat sur les motifs et griefs sur les obligations contractuelles du preneur s'en trouve sans objet.
Dans un écrit en date du 10 janvier 1998 , [O] [W] agissant en qualité de gérant de la société dénommée 'SOCIETE DE GESTION HOTELIERE S.G.H LA COUPOLE' , reconnaît avoir pris à bail conformément aux dispositions du décret 53-960 du 30 septembre 1953 les biens et droits immobiliers appartenant aux époux [T] [R] suivant acte sous-seing privé du 9 janvier 1998.
Par la suite dans le même écrit [O] [W] reconnaît avoir acquis un droit à renouvellement dudit bail commercial , ou, à défaut , au versement d'une indemnité d'éviction.
[O] [W] poursuit en écrivant ' Néanmoins , JE SOUSSIGNE DECLARE RENONCER EXPRESSEMENT à l'un comme à l'autre de ces droits.'
La renonciation à toute indemnité d'éviction a été confirmé par [O] [W] dans un courrier adressé aux époux [T] [R] le 19 juin 2007 ce dernier mentionnant 'je n'ai pas l'intention de revendiquer la propriété commerciale ni demander d'indemnité d'éviction'.
Il en résulte que la SGH LA COUPOLE par l'intermédiaire de son gérant a expressément renoncé le lendemain de la signature du bail à toute indemnité d'éviction , renoncement confirmé par un écrit du même gérant en date du 19 juin 2007.
La SGH LA COUPOLE a ainsi renoncé postérieurement à la signature du bail par deux fois , par actes distincts , au droit acquis par le bail à indemnité d'éviction , renoncements ultérieurs et librement consentis qui ne se heurtent pas dans ces conditions aux dispositions de l'article L 154-15 du code de commerce.
La SGH LA COUPOLE sera en conséquence déboutée de sa demande en fixation d'indemnité d'éviction et en expertise à cette fin.
Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.
En temps que de besoin , il sera fait droit en conséquence à la demande en expulsion de la SGH LA COUPOLE des lieux loués formée par les époux [T] [R] .
Aucune remise des clés sous-astreinte n'apparaît par contre utile.
En ce qui concerne l'indemnité d'occupation due par le preneur suite au congé , le jugement déféré l'a fixée au montant du loyer mensuel qui était dû au jour de la prise d'effet du congé jusqu'à libération effective des lieux , juste disposition qui sera confirmée .
Les époux [T] [R] ne justifient pas en effet de la nécessité de fixer cette indemnité à un montant supérieur eu égard au marché locatif et ne peuvent , en demandant de percevoir le loyer issu de la sous-location , obtenir paiement de prestations autres supportées par la SGH LA COUPOLE.
La SGH LA COUPOLE soutient avoir offert dés février 2011 la restitution de l'appartement aux époux [T] [R] au premier mars 2011 et estime ainsi être libérée de toute indemnité d'occupation depuis cette date.
Pour autant le courrier du 28 mars 2011 de la SGH LA COUPOLE ne fait qu'indiquer que l'appartement est libre de tout locataire et que ' la préservation des droits et des intérêts du sous-locataire n'ayant désormais plus raison d'être , vous pouvez donc à votre convenance venir retirer les clés au bureau'.
La SGH LA COUPOLE ne peut valablement et régulièrement libérer les lieux , plus de trois ans après le congé , par ce seul courrier , en ne proposant ni ne faisant dresser aucun état contradictoire de sortie de l'appartement ou de remise des clés alors que les bailleurs évoquent dans une correspondance du 7 juillet 2011 divers désordres , un appartement très dégradé et la nécessité d'une remise à neuf .
Le jugement déféré qui a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel jusqu'à libération effective des lieux , non advenue à ce jour , sera en conséquence confirmé.
Les époux [T] [R] sollicitent des dommages -intérêts fondés sur la moins-value des biens , la TVA qu'ils ont du régler et sur des préjudices complémentaires liés à leur age , leur état de santé et la mauvaise foi de la SGH LA COUPOLE .
Sur la moins value des biens les époux [T] [R] reprochent pour l'essentiel à la SCI LA COUPOLE de ne pas avoir crée l'établissement commercial projeté , à savoir une résidence hôtelière , telle que prévue et décrite lors de l'achat réalisé en 1997 au sein duquel ils espéraient passer leur retraite , bénéficier des équipements prévus et qui aurait augmenté la valeur de leur appartement.
A les supposer fondés ces préjudices ne résultent pas du bail commercial conclu mais de la distorsion évoquée entre les éléments décrits dans la vente en l'état d'achèvement et le résultat de l'opération immobilière.
Les époux [T] [R] reprochent ensuite à la SGH LA COUPOLE de ne pas avoir respecté les dispositions du bail mettant à la charge du preneur à l'article 4 du contrat diverses obligations dans le cadre de la destination des lieux loués à savoir :
- meubler le logement pour une occupation normale
- offrir aux résidents ou disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir aux résidents , outre l'hébergement , les prestations suivantes:
. Le nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs
. La distribution du petit déjeuner
. La réception de la clientèle
. La fourniture du linge de maison
La SGH LA COUPOLE conteste tout manquement à ses obligations.
Les époux [T] [R] ne justifient à la procédure , en cours de bail , d'aucune mise en demeure adressée au preneur pour lui rappeler ses obligations contractuelles et le constat d'huissier qu'il verse à la procédure en date du 14 avril 2012 est très postérieur à l'expiration du bail.
Ils ne démontrent donc pas les griefs justifiant leurs demandes de dommages -intérêts ou un quelconque préjudice subi directement par eux sur ces deux points.
En ce qui concerne la TVA les époux [T] [R] imputent à la SGH LA COUPOLE un défaut d'information sur le régime fiscal applicable à l'opération.
Dans leurs conclusions ils indiquent cependant avoir été informés un mois avant l'achat programmé du régime applicable pour la TVA à l'issue du bail.
Les époux [T] [R] ne peuvent faire peser sur la SGH LA COUPOLE , preneur au bail commercial , une obligation ou un devoir d'information fiscale , alors qu'ils étaient assistés d'un notaire au cours des opérations .
Ils ne peuvent pas plus reprocher à la SGH LA COUPOLE de se voir appliquer la législation prévue en matière de TVA dans le cas de non-renouvellement du bail dont ils sont à l'origine.
Ils seront en conséquence également déboutés de leurs demandes en dommages -intérêts
sur ce motif.
Les époux [T] [R] évoquent en dernier lieu des préjudices complémentaires consécutifs à la résistance abusive de la SGH LA COUPOLE et épuisante pour eux eu égard à leur age , l'épouse est agéé de 68 ans et l'époux de 71 ans , leur état de santé , en termes de temps passé , de conditions matérielles de leur habitat actuel , en terme social , moral et de santé.
Il résulte de trois certificats médicaux versés à la procédure en date de février et août 2013 qu'effectivement l'état de santé de l'époux a pu être affecté par la présente procédure judiciaire ce qui justifie l'octroi d'un somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi.
Les autres préjudices évoqués apparaissent comme sans lien avec le bail commercial dont il est question dans le présent litige.
La SGH LA COUPOLE ne démontre pas en quoi la demande en expulsion formée par les époux [T] [R] dans la présente instance revêt à son encontre un caractère abusif.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en dommages -intérêts sur ce fondement.
L'équité ne commandait pas d'allouer de somme à la SGH LA COUPOLE en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande d'allouer aux époux [T] [R] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La SGH LA COUPOLE supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement
Infirme le jugement déféré sur les dispositions relatives à l'indemnité d'éviction.
Statuant à nouveau constate que la SGH LA COUPOLE a renoncé au bénéfice de tout droit à indemnité d'éviction et la déboute de ses demandes en ce sens.
Constate que le congé délivré par les époux [T] [R] pour le 30 septembre 2007 a mis fin au bail.
Ordonne en conséquence en tant que de besoin l'expulsion de la SGH LA COUPOLE et de tous occupants de son chef des lieux loués.
Confirme le jugement déféré sur l'indemnité d'occupation fixée et constate que la SGH LA COUPOLE n'a toujours pas quitté les lieux.
Condamne la SGH LA COUPOLE à verser aux époux [T] [R] une somme de 1.000 euros à titre de dommages -intérêts .
Déboute les parties de toutes leurs autres prétentions.
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [T] [R] à payer à la SGH LA COUPOLE une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SGH LA COUPOLE à verser aux époux [T] [R] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Condamne la SGH LA COUPOLE aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SCP d'avocats TOLLINCHI et associés.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
