COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 09 OCTOBRE 2014
N° 2014/481
Rôle N° 13/06267
SARL RESORT CLUB MARKETING - RCM
C/
SARL CLDP EUROINVEST
Grosse délivrée
le :
à :
ME CHAMBONNAUD
SELARL BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 12 Mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/03800.
APPELANTE
SARL RESORT CLUB MARKETING - RCM,
Dont le siège est sis [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SARL CLDP EUROINVEST
Dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Virginia RICORDEAU, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2014,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte reçu par Maître [K] notaire à [Localité 1] le 29 décembre 2001 , la société RESORT CLUB MARKETING - R C M a vendu à la société C L D P EUROINVEST en l'état futur d'achèvement quatre appartements et quatre parkings dans un immeuble qui sera édifié à [Adresse 2].
La date prévisionnelle d'achèvement des travaux était fixée au cours du quatrième trimestre 2002, ultérieurement reportée au 3 ° trimestre 2003.
Par acte du même jour la SELARL CLDP EURO INVEST a donné à bail commercial à la SELARL RESORT CLUB MARKETING les locaux objet de la vente en l'état futur d'achèvement, le bail prenant effet 15 jours après la date d'établissement du procès verbal de réception et de remise des clefs.
Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 65.638,45 euros payable trimestriellement à termes échus et révisable annuellement en fonction de l'indice trimestriel du coût de la construction.
La société C L D P EUROINVEST a cédé en février et mai 2005 le contrats de vente en l'état futur d'achèvement des lots grevés du bail commercial à l'exception des contrats portant sur les parkings formant les lots 36 et 38.
Par acte du 15 juin 2010 la société C L D P Euroinvest a fait assigner la SARL RESORT CLUB MARKETING devant le Tribunal de Grande Instance de Nice en résolution du bail commercial portant sur les lots 36 et 38 et expulsion et en demande en paiement des loyers et taxes dus depuis le 8 novembre 2007 , date de l'ouverture du redressement judiciaire du preneur , outre une indemnité d'occupation à compter de la décision à intervenir jusqu'à libération des lieux.
Par jugement en date du 12 mars 2013 assorti de l'exécution provisoire le Tribunal de Grande Instance de Nice a:
déclaré la société C L D P Euroinvest recevable en son action.
prononcé la résolution aux torts de la SARL RESORT CLUB MARKETING du bail commercial du 26 juillet 2001 portant sur les parkings formant les lots 36 et 38 situés au deuxième sous sol de l'immeuble sis [Adresse 2].
condamné la SARL RESORT CLUB MARKETING à payer à la société C L D P Euroinvest la somme de 26.767,37 euros déduction faite d'un acompte de 8.000 euros
condamné la SARL RESORT CLUB MARKETING à payer à la société C L D P Euroinvest les loyers et charges dus au titre de la période courant du premier janvier 2013 à la date du jugement soit la somme de 582,16 euros par mois avec indexation.
condamné la SARL RESORT CLUB MARKETING à payer la même somme à la société C L D P Euroinvest à titre d'indemnité d'occupation à compter du jugement et jusqu'à libération complète des lieux.
Ordonné l'expulsion de la SARL RESORT CLUB MARKETING des lieux loués
débouté la SARL RESORT CLUB MARKETING de toutes ses demandes
condamné la SELARL RESORT CLUB MARKETING au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
Le tribunal a retenu qu'il ne ressortait d'aucune pièce que la société C L D P EUROINVEST
ne se soit pas acquittée du prix de vente de sorte que le bail avait pris effet et a relevé que la SARL RESORT CLUB MARKETING ne contestait pas ne pas avoir payé les loyers..
La SARL RESORT CLUB MARKETING a interjeté appel du jugement par acte du 25 juin 2013.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SELARL RESORT CLUB MARKETING bénéficiaire d'un plan de continuation selon jugement du 8 janvier 2009 par conclusions déposées et signifiées le 2 août 2013 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation conclut à la réformation du jugement et demande à la cour
- à titre principal de débouter la SELARL CLDP EURO INVEST de ses demandes en jugeant que le bail n'a pas pris effet, que le loyer est indéterminé que la demande de résiliation n'a pas été dénoncée aux créanciers inscrits
- à titre subsidiaire de débouter la SELARL CLDP EURO INVEST de ses demandes de loyers indexés,
- reconventionnellement, de condamner la SELARL CLDP EURO INVEST à lui payer la somme de 3.567,30 euros au titre du solde du prix outre 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Elle fait valoir que la prise d'effet du bail était subordonnée au paiement à la société RESORT CLUB MARKETING de l'intégralité du prix de vente dont la preuve du paiement appartient à la société C L D P EUROINVEST par application de l'article 1315 du code civil, que le courrier du 16 août 2004 est inopérant car il spécifie bien que le loyer sera versé sous réserve du paiement du prix de vente que le loyer des deux parkings restant la propriété de la société C L D P EUROINVEST est indéterminé puisque le bail est unique et porte un loyer global pour quatre parkings et quatre appartements, que le calcul de l'indexation est erronées la première indexation ne pouvant intervenir qu'au premier janvier 2008.
Elle relève en fin que par l'effet d'un avis à tiers détenteur signifié le 18 avril 2013 la société C L D P EUROINVEST n'est plus titulaire d'une créance locative.
La SELARL CLDP EURO INVEST par conclusions déposées et signifiées le 21 août 2013 conclut à la confirmation du jugement.
Subsidiairement si la cour devait considérer que le bail n'a pas pris effet elle demande la condamnation de la SARL RESORT CLUB MARKETING à lui payer une indemnité d'occupation pour les parkings 36 et 38 depuis le 8 novembre 2007 égale au montant retenu par le premier juge à soit:
- 26.767,37 euros pour la période du 8 novembre 2007 au 31 décembre 2012
- 582,16 euros par mois à compter du premier janvier 2013 jusqu'à libération des lieux.
Elle demande à la cour d'ordonner l'expulsion de la SARL RESORT CLUB MARKETING des lieux et sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle affirme avoir soldé le prix de vente des biens et relève que la SELARL RESORT CLUB MARKETING ne justifie pas avoir accompli les formalités prévues à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement pour faire constater l'achèvement des travaux.
lEle fait valoir que la SELARL RESORT CLUB MARKETING a renoncé au bénéfice de la clause concernant la prise d'effet du bail et que nonobstant le défaut d'accomplissement de ces diligences la SELARL RESORT CLUB MARKETING est entrée en possession des lieux, et a expressément accepté par courrier du 16 août 2004 de prendre en compte le loyer à compter du 1° Juillet 2003, qu'elle a d'ailleurs dans le cadre d'instance distincte été jugée redevable du paiement des loyers échus du 1° juillet 2003 au 10 février 2005 pour les lots ultérieurement revendus.
Elle fait valoir que l'avis à tiers détenteur n'a aucun effet sur sa créance.
Elle affirme enfin que la demande en résiliation du bail a été notifiée aux créanciers inscrits
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 juillet 2014.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de la SELARL CLDP EURO INVEST .
La demande en résiliation du contrat de bail a été dénoncée aux créanciers inscrits selon actes des 8 juillet et 21 septembre 2010, (pièce 8). La SELARL CLDP EURO INVEST justifie avoir satisfait aux dispositions de l'article L n143-2 du code de commerce.
Sur la prise d'effet du bail commercial conclu le 29 décembre 2001:
Le bail commercial dont se prévaut la SELARL CLDP EURO INVEST stipule que sa prise d'effet est fixée au quinzième jour suivant la date d'établissement du procès verbal de réception et de remise des clefs des locaux meublés au preneur étant entendu que les sommes dues à l'acte de vente auront été intégralement acquittées.
Dans le cas où la régularisation de la vente par acte authentique interviendrait postérieurement à la date de l'achèvement de l'immeuble la date de prise d'effet du bail est fixée au lendemain de la signature de l'acte authentique la date de cette signature de cet acte devant être préalablement notifiée à la société et les clefs devant avoir été remises au preneur.
L'acte de vente de l'immeuble à construire précise explicitement page 19 et 20 les modalités de constatation de l'achèvement et d'établissement du procès verbal de livraison .
Il n'est produit aucune pièce concernant la liquidation des comptes - sur lesquels les parties sont en formel désaccord- et au surplus aucune des parties ne produit de procès verbal de réception, ou tout au moins de livraison de sorte que la réunion des conditions telles que prévues dans la clause contractuelle ci dessus rappelée n'est pas démontrée.
Pour pallier l'absence de production du procès verbal de réception et l'incertitude sur l'arrêté de compte et l'existence d'un solde subsistant, la SELARL CLDP EURO INVEST soutient que le courrier de la SELARL RESORT CLUB MARKETING en date du 16 août 2004 vaut renonciation de celui-ci à se prévaloir des conditions posées à la prise d'effet du bail
Toutefois la renonciation ne peut résulter que de fait ou d'actes manifestant une volonté sans équivoque et suffisamment explicite.
Or la SELARL RESORT CLUB MARKETING annonçait dans le courrier du 16 août 2004 une livraison retardée au 3° trimestre 2003 au plus tard et précisait 'votre loyer sera réglé comme prévu à partir de la livraison alors que la totalité du prix de vente et du mobilier sera versé... exceptionnellement en votre qualité d'investisseur nous nous engageons à prendre celui ci en compte dans tous les cas à partir du premier juillet 2003.
Aucun de ces termes ne permet de tenir pour démontré que la SELARL RESORT CLUB MARKETING avait renoncé à se prévaloir de l'établissement d'un procès verbal de réception, qui a précisément pour objet d'arrêter les comptes entre parties
Au demeurant la SELARL RESORT CLUB MARKETING est intervenue en qualité de preneur à bail commercial des lots objets des cessions intervenus en février et mai 2005, soit postérieurement au courrier litigieux, il est précisé dans ces actes en ce qui concerne l'état d'avancement que 'les fondations sont achevées.'
Dans le rappel du bail qui est fait à l'acte il est expressément indiqué que le bail prendra effet le jour de l'achèvement ou si l'ensemble immobilier est livré par tranche successive le jour de l'achèvement de la partie concernée, achèvement qui sera constaté par une attestation d'habitabilité délivrée par l'architecte, ce dont il se déduit que la SELARL RESORT CLUB MARKETING ne considérait pas que le bail était déjà en cours.
En conséquence au vu de ces éléments, la réunion des conditions contractuelles prévues pour la prise d'effet du bail n'étant pas réunies, la prétention principale de la SELARL CLDP EURO INVEST sera rejetée par voie d'infirmation, et la SELARL CLDP EURO INVEST sera déboutée de sa demande en paiement de loyers contractuels.
Sur la demande en paiement d' indemnité d'occupation.
S'agissant d'une vente d'immeuble à construire, la SELARL CLDP EURO INVEST acquéreur est devenue propriétaire des travaux au fur et à mesure de leur exécution, de sorte que l'occupation par la SELARL RESORT CLUB MARKETING de son bien en l'absence de prise d'effet du bail suffit à fonder la prétention subsidiaire de la SELARL CLDP EURO INVEST en paiement d' indemnité d'occupation de droit commun, sans que la SELARL RESORT CLUB MARKETING puisse utilement opposer un non paiement prétendu de prix, qu'elle n'établit pas et qui n'a au demeurant aucune incidence sur le transfert de propriété lié à la réalisation des travaux .
La SELARL RESORT CLUB MARKETING admet dans ses écritures que la réception est intervenue en juillet 2006, et il n'est ni discuté ni discutable que au moins depuis cette date la SELARL RESORT CLUB MARKETING est effectivement en possession des locaux appartenant à la SELARL CLDP EURO INVEST, et ce nonobstant les termes du contrat sur les modalités de l'entrée en jouissance .
En conséquence la demande en paiement de la SELARL CLDP EURO INVEST d'une indemnité d'occupation à compter du 8 novembre 2007 est fondée
Au vu des pièces versées au dossier, la cour a les éléments pour fixer l'indemnité a une somme équivalente à la part de loyer indexé auquel la SELARL CLDP EURO INVEST aurait pu prétendre, car ce montant, aisément déterminable au vu des ventilations faites dans les actes produits, correspond à la valeur locative du bien et donne la mesure du préjudice qu'elle a subi du fait de la privation de la jouissance de son bien.
L'existence de comptes qui seraient à faire à la suite de voies d'exécution menées par un tiers à l'encontre de la SELARL CLDP EURO INVEST est sans incidence sur la détermination de la dette de la SELARL RESORT CLUB MARKETING et l'établissement d'un titre à son égard.
En conséquence et après déduction de l'acompte versé le 12 décembre 2011 pour un montant de 8.000 euros la SELARL RESORT CLUB MARKETING sera condamnée au paiement de la somme de 26.767,37 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 31 décembre 2012, si bien que la décision déférée sera confirmée en ce qui concerne le quantum de la condamnation prononcée à l'encontre de la SELARL RESORT CLUB MARKETING..
La décision fixant l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 582,16 euros à compter du 01/01/2013 sera confirmée.
Sur l'expulsion de la SELARL RESORT CLUB MARKETING
Le bail n'ayant pas pris effet la SELARL RESORT CLUB MARKETING est occupant sans droit ni titre, le chef de décision qui ordonne son expulsion sera confirmé.
Sur la demande reconventionnelle de la SELARL RESORT CLUB MARKETING
Il n'est fourni aucun arrêté de compte entre les parties ni aucun élément comptable ou financier de nature à établir l'existence d'un solde restant dû au profit de la SELARL RESORT CLUB MARKETING, le chef de décision qui rejette les prétentions de la SELARL RESORT CLUB MARKETING sera confirmé.
La SELARL RESORT CLUB MARKETING partie perdante sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
Infirme la décision en ce qu'elle a
- prononcé aux torts de la SELARL RESORT CLUB MARKETING la résolution du bail commercial du 26 juillet 2001 portant sur les parkings formant les lots 36 et 38 de l'immeuble situé [Adresse 2]
- condamné la SELARL RESORT CLUB MARKETING à payer à la SELARL CLDP EURO INVEST les loyers taxes et charges dus au titre de la période courante du 1° janvier 2013 à la date du jugement soit la somme mensuelle de 582,16 euros,
statuant à nouveau sur ces points,
dit que le bail du 26 juillet 2001 n'a pas pris effet et que la SELARL RESORT CLUB MARKETING est occupant sans droit ni titre des lots n° 36 et 38.
condamne en conséquence la SELARL RESORT CLUB MARKETING à payer à la SELARL CLDP EURO INVEST une indemnité d'occupation à compter du 8 novembre 2007 égale au montant des loyers et taxes prévus par le bail du 26 juillet 2001
confirme la décision pour le surplus
y ajoutant
condamne la SELARL RESORT CLUB MARKETING à payer à la SELARL CLDP EURO INVEST la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamne la SELARL RESORT CLUB MARKETING aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL Boulan Cherfils Imperatore.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
