COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 SEPTEMBRE 2014
N° 2014/ 458
Rôle N° 13/11912
SCI A SULANA
C/
SELARL SOCIETE DE DIRECTEURS DE LABORATOIRE D'ANALYSES DE BIOLOGIE MEDICALE BIO-SITES
Grosse délivrée
le :
à :
Me Alain ROUSTAN
SCP COHEN L ET H GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 16 Mai 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05768.
APPELANTE
SCI A SULANA agissant en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alain ROUSTAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marc BERIDOT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE de le SCP ROUSTAN BERIDOT
INTIMEE
SELARL SOCIETE DE DIRECTEURS DE LABORATOIRE D'ANALYSES DE prise en la personne de son dirigeant en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Denis PERIANO de la SCP BOLLET ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2014,
Signé par Madame Sylvie PEREZ, Conseillère, en l'absence du Président empêché, et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte en date du 1er octobre 1994, la SCI A Sulana a donné à bail commercial à la Société d'Exercice Libéral à Responsabilité Limitée (S.E.L.A.R.L.), société de directeurs de laboratoires d'analyses de biologie, des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 220 000 Frs.
Ce bail s'est poursuivi par tacite prolongation jusqu'au 29 mai 2008, date à laquelle le bailleur a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement mais offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour le 29 septembre 2009.
Par ordonnance du 20 octobre 2009, Madame [J] a été désignée avec mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, procédure pendante devant le tribunal de grande instance et plaidée le 2 juin 2014.
Le 19 mai 2010, la SCI A Sulana a fait délivrer à sa locataire, un commandement de payer auquel, la société Bio Sites a fait opposition devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence. Dans le cadre de cette procédure, la SCI A Sulana a, par assignation du 21 septembre 2011 jointe à la dite procédure, demandé le paiement d'une indemnité d'occupation et de charges et, en raison de retards de paiement de ces sommes, de dire et juger que la locataire a perdu son droit au titre légal d'occupation et sollicité son expulsion.
Par jugement du 16 mai 2013, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence:
- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ;
- a annulé le commandement de payer délivré le 19 mai 2010 par le bailleur.
La SCI A Sulana a fait appel de la décision à la réformation de laquelle elle conclut ainsi qu'au débouté de la société Bio Sites de ses demandes.
L'appelante demande de dire et juger que la somme de 5 128,98 euros par mois constitue l'indemnité d'occupation due par la locataire depuis le 30 septembre 2009, en substitution de plein droit du loyer et conformément à la valeur locative, que le paiement des charges doit être réalisé en conformité avec les clauses et conditions du bail expiré et demande de condamner la société Bio Sites au paiement de l'indemnité d'occupation et des charges sous déduction des acomptes versés, de dire et juger que la locataire a perdu son droit au titre légal d'occupation en raison de ses manquements itératifs à l'obligation de paiement de l'indemnité d'occupation et des charges et ordonner en conséquence son expulsion et la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
La bailleresse expose qu'à la date d'effet du congé, la société Bio-Sites était, de plein droit, tenue au paiement d'une indemnité d'occupation, en application de l'article L.145-28 du Code de commerce, ladite indemnité se substituant au loyer antérieurement exigible et que par ailleurs, la locataire demeure débitrice de charges selon les conditions fixées contractuellement avant la cessation du bail expiré, puisque ici encore, les clauses du bail demeurent en vigueur pendant la période de maintien légal dans les lieux.
Elle conteste la prescription de son droit au paiement de l'indemnité d'occupation en faisant valoir que contrairement à ce qu'allègue la société Bio-Sites, le congé a été signifié avec une prise d'effet au 29 septembre 2009 et que son action judiciaire pour faire consacrer son droit au paiement de l'indemnité d'occupation, qui était spontanément réglée, malgré des retards, par la société Bio-Sites jusqu'au mois de juin 2011, a été exercée aux termes d'une assignation signifiée le 21 septembre 2011, soit avant expiration du délai de deux ans suivant la prise d'effet du congé.
Elle précise que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé en considération de la valeur locative, qui équivaut au montant antérieurement réglé à titre de loyer par la société Bio-Sites quoique de manière irrégulière, celle-ci ayant continué, jusqu'au mois de juin 2011, à procéder à un paiement de l'indemnité pour un montant égal à 5 128,98 euros par mois, ajoutant que l'adéquation entre l'ancien montant du loyer et la valeur locative est caractérisée dans le rapport dressé par Madame [J] le 20 avril 2011, qui porte, par ailleurs, sur les conditions du paiement d'une indemnité d'éviction.
Elle s'oppose à l'application d'un abattement pour précarité sur le montant de la valeur locative, qui permet de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation et fait observer que la société Bio Sites ne justifie d'aucun préjudice.
Enfin, la SCI A Sulana fait valoir que les manquements répétitifs et persistants dorénavant à l'obligation de paiement de l'indemnité d'occupation, mais aussi des charges, sont particulièrement graves, en ce qu'ils se traduisent par une méconnaissance d'une obligation élémentaire pour continuer à bénéficier du droit au maintien dans les lieux.
La S.E.L.A.R.L. Bio Sites conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de juger que la SCI A Sulana ne justifie ni d'un droit à indemnité d'occupation ni d'un droit à procéder à des appels de charges provisionnels, que les sommes réclamées à titre de loyers et faisant l'objet du commandement sont indues, de dire et juger nul et de nul effet le commandement ou à tout le moins en suspendre les effets, subsidiairement, dire et juger sans fondement les manquements qui lui sont reprochés et en tout état de cause que ceux-ci ne présentent pas de gravité suffisante justifiant la sanction de la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction ou de la résiliation judiciaire et condamner la SCI A Sulana au paiement de la somme de 10 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
Elle considère que l'indemnité d'occupation n'était pas due faute d'avoir été judiciairement fixée et que sa fixation doit tenir compte de la valeur locative elle ajoute qu'il est usuel de fixer un abattement de précarité de 10% et un autre de 30% en ce qu'elle paie un 2ème loyer pour les nouveaux locaux qui doivent faire l'objet de travaux à financer avec l'indemnité d'éviction.
Le S.E.L.A.R.L. Bio Sites reproche au bailleur d'avoir majoré l'indemnité d'occupation de la TVA, en dehors de toute prévision contractuelle ou légale.
Elle fait valoir que les appels provisionnels de charges n'ont aucun fondement contractuel et que le commandement qui vise des loyers, se réfère à une clause résolutoire inapplicable à une indemnité d'occupation.
L'intimée invoque l'absence de faute de sa part, expliquant que les loyers qu'elle a continué de payer doivent être imputés sur les sommes qu'elle avait intérêt à acquitter et que des retards de paiement sont insuffisants à la priver de l'indemnité d'éviction.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le premier juge s'est déclaré à tort incompétent pour statuer sur la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, au motif qu'une telle demande était pendante devant une autre chambre de la juridiction à laquelle la demande pouvait être renvoyée, le jugement étant réformé sur ce point.
Il ne sera pas fait droit au moyen tiré de l'écoulement de la prescription de la demande relative à l'indemnité d'occupation en ce que cette demande, formée par assignation du 21 septembre 2011, est intervenue moins de deux ans après la date pour laquelle le congé a été délivré.
Le commandement délivré le 19 mai 2010 à la requête du bailleur pour le paiement de la somme de 49 779,95 euros représentant les loyers du 4ème trimestre 2009, ceux du 1er trimestre 2010 et ceux du trimestre suivant ainsi que les charges du 3ème trimestre 2009 loyers et de charges trimestrielles, vise une clause résolutoire de plein droit qui n'est prévue au bail que dans l'hypothèse du non -paiement des loyers ou des charges ou le non respect des clauses du bail de sorte qu'elle ne peut pas être invoquée pour le non-paiement de l'indemnité d'occupation qui s'est substituée aux loyers à la date d'effet du congé soit le 20 septembre 2009, ce que reconnaît la SCI A Sulana, ni pour des appels provisionnels de charges non prévus au bail.
Si aux termes de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire qui bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement d'une indemnité d'éviction, il est redevable d'une indemnité d'occupation, contrepartie de la jouissance des lieux, qui est déterminée en référence à la valeur locative.
Cette indemnité d'occupation se substitue ainsi de plein droit au loyer que le locataire cesse de devoir payer à la date d'effet du congé et prend effet de manière rétroactive à cette date dès lors que le bailleur en a fait la demande, augmentée éventuellement des charges et taxes.
C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a annulé le commandement de payer, annulation tenant à la condition de fond que les infractions visées n'entrent pas dans le cadre de la clause résolutoire visée au bail.
Alors que cette demande concernant la fixation de l'indemnité d'occupation est pendante devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, il ne saurait être fait droit à la demande de la SCI A Sulana tendant à la faire fixer à la somme mensuelle de 5 128,98 euros et obtenir condamnation de la SCI A Sulana à son paiement.
Au regard des éléments qui précèdent, il n'est établi aucun manquement de la locataire à ses obligations de nature à entraîner une déchéance de son droit à la perception de l'indemnité d'éviction.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé le commandement et débouté la SCI A Sulana de ses demandes.
Il y a lieu de condamner la SCI A Sulana à payer à la S.E.L.A.R.L. Bio Sites la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement du 16 mai 2013 prononcé par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence sauf en ce qu'il s'est déclaré incompétent pour statuer sur la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ;
Statuant à nouveau sur la prescription :
Déclare recevable la demande ;
Y ajoutant :
Condamne la SCI A Sulana à payer à la SCI A Sulana la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI A Sulana aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERP/LE PRÉSIDENT
