COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 11 SEPTEMBRE 2014
FG
N° 2014/461
Rôle N° 13/06340
[F] [L]
C/
[E] [G]
[U] [W]
[Q] [H]
SCI CANOVAS
SCI QUENTIN
SARL CABINET GRIGNAN INVESTISSEMENTS
Grosse délivrée
le :
à :
Me Christian LESTOURNELLE
SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 11 Février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/13011.
APPELANTE
Madame [F] [L] épouse[X]
née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 3] (Ukraine),
demeurant [Adresse 4]
représentée et assistée par Me Christian LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Maître [E] [G], notaire associé de la SCP anciennement dénommée FRICKER-URIOS-PIETRI, actuellement FRICKER-COULOMB
Notaire - [Adresse 3]
Maître Nadia NAERT,
Notaire - [Adresse 2]
représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés par
Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Jung-mee ARIU, avocat au barreau de MARSEILLE.
Maître [Q] [H] , mandataire judiciaire
demeurant [Adresse 1]
ès qualités de mandataire Ad Hoc de la SARL CABINET GRIGNAN INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 5].
représenté et assisté par Me Paul GUEDJ, de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SCI CANOVAS,
dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.
Non comparante
SCI QUENTIN,
dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.
Non comparante
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Juin 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2014.
ARRÊT
Par défaut.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2014,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Par acte notarié en date du 11 septembre 2009, Mme [F] [L], architecte, a acquis de la SCI Canovas et de la SCI Quentin deux appartements. L'acte a été rédigé par
Me [E] [G], notaire, avec le concours de Me [U] [W], notaire.
La vente a été négociée par l'intermédiaire de la Sarl Cabinet Grignan Investissements.
Après la vente Mme [F] [L] dit avoir découvert l'existence d'un arrêté de péril imminent, constaté l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l'absence de syndic, l'absence de règlement des loyers et l'absence d'un gestionnaire chargé d'encaisser les loyers.
Le 8 octobre 2010, invoquant la garantie des vices caches, Mme [F] [L] a fait assigner la SCI Quentin et la SCI Canovas, venderesses, Me [E] [G] et Me [U] [W], notaires, et la Sarl Cabinet Grignan Investissements, agent immobilier, aux fins d'obtenir la résolution de la vente pour vice caché et la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer diverses sommes.
Par jugement contradictoire en date du 11 février 2013, le tribunal de grande instance de Marseille a :
- débouté Mme [F] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Canovas et par la SCI Quentin à l'encontre de Mme [F] [L],
- condamné Mme [F] [L] à verser à la SCI Canovas et à la SCI Quentin la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] [L] à verser à Me [E] [G] et à Me Nadia NAERT la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] [L] à verser à la Sarl Cabinet Grignan Investissements la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,
- condamné Mme [F] [L] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le tribunal a jugé que le péril imminent avait fait l'objet d'un arrêté postérieur à la vente, que l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée ne constituait pas un vice caché, ni l'absence de syndic, ni l'absence de règlement des loyers au demeurant non établie ni l'absence d'un gestionnaire charge d'encaisser. Le tribunal a dit qu'aucun préjudice n'était imputable aux notaires.
Par déclaration de Me Christian LESTOURNELLE, avocat au barreau de Marseille, en date du 26 mars 2013, Mme [F] [L] a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 30 mai 2014, Mme [F] [L] épouse [X] demande à la cour d'appel, au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1992, 1641 à 1645 du code civil, de :
- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par mme [F] [L] à l'encontre du jugement rendu Ie 11 février 2013 par le tribunal de grande instance de Marseille,
- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- dire que les biens immobiliers acquis par Mme [F] [L] sis à [Adresse 7], par acte authentique passé en date du 11 septembre 2009 en l'étude de Me [E] [G], notaire à [Localité 1] avec la participation de Me [U] [W], notaire à Marseille, sont affectés de vices cachés portant tant sur les parties privatives que sur les parties communes de la copropriété dont ils dépendent, ainsi que de vices cachés portant sur les contraintes affectant les immeubles vendus,
- dire que les venderesses, la SCI Canovas et la SCI Quentin, en avaient nécessairement connaissance,
- ordonner la réduction à titre provisoire à hauteur de 76.365,87 € du prix de vente des appartements constituant les lots n° 2 et 3 de la copropriété sis [Adresse 7] intervenue entre Mme [F] [L] et la SCI Canovas et la SCI Quentin le 11 septembre 2009,
- mettre à la charge de la SCI Canovas et la SCI Quentin l'ensemble des pénalités et autres frais qui seraient susceptibles d'être réclamés par l'organisme prêteur,
- en raison des fautes commises par les différents intervenants à cette cession,
- condamner in solidum la SCI Canovas, la SCI Quentin, Me [E] [G], Me [U] [W], le cabinet Grignan Investissements à payer à Mme [F] [L]:
- la réduction à titre provisoire à hauteur de 76.365,87 € du prix de vente passé en comptabilité du notaire rédacteur, assorti des intérêts légaux à compter de l'assignation,
- et, à titre de dommages et intérêts :
- la somme de 18.700,78 € correspondant aux frais accessoires à la vente (frais de négociation de l'agence immobilière, frais de publication, droit d'enregistrement de l'acte de vente, taxe foncière 2009 au prorata et taxe foncière 2010, demande de renseignements au bureau des hypothèques),
- la somme de 1.291,71 € aux frais engendrés (travaux, assurance habitation, factures de consommation d'eau),
- la somme de 20.000 € au titre de la réparation du préjudice lié a l'immobiIisation des fonds pendant la période,
- condamner les requis in solidum au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les requis aux entiers dépens distraits au profit de la SCP LESTOURNELLE.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 16 janvier 2014, Me [E] [G] et Me [U] [W] demandent à la cour d'appel, au visa de I'article 1382 et suivants du code civil, de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille du 11 février 2013,
- débouter purement et simplement Mme [F] [L] de toutes ses prétentions dirigées à l'encontre des notaires concluants,
- subsidiairement, condamner solidairement la SCI CANOVAS et la SCI QUENTIN à relever et garantir intégralement les notaires concluants de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,
- condamner Mme [F] [L] à régler 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tous succombants aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ.
Me [Q] [H], ès qualités de mandataire ad'hoc de la Sarl Cabinet Grignan Investissements demande à la cour d'appel, au visa des articles L.622-22, R.622-20, L;622-26 et L.643-11-I du code de commerce de :
- débouter Mme [F] [L] de ses demandes de condamnation contre Me [H] ès qualités,
- déclarer en tout état irrecevables lesdites demandes de condamnation,
- condamner Mme [F] [L] à verser à Me [H] ès qualités la somme de
1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [F] [L] aux dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Hervé COHEN, Laurent COHEN, Paul GUEDJ, Jean-Philippe MONTERO et Maud DAVAL-GUEDJ, avocats.
Me [H] ès qualités rappelle que la société Grignan Investissements a été placée en liquidation judiciaire le 7 décembre 2011 et que le 5 décembre 2012 est intervenu un jugement clôturant la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif et que Mme [F] [L] n'a jamais déclaré aucune créance et que la clôture pour insuffisance d'actif ne fait pas reprendre aux créanciers leurs droits de poursuite individuelle.
La SCI Canovas, assignée le 20 novembre 2013, le 10 décembre 2013 et le 27 janvier 2014 à son siège social [Adresse 9])
avec assignation non remise à personne, n'a pas comparu.
La SCI Quentin, assignée le 20 novembre 2013, le 10 décembre 2013 et le 27 janvier 2014 à son siège social [Adresse 9])
avec assignation non remise à personne, n'a pas comparu.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 13 juin 2014.
MOTIFS,
-I) Sur l'action en garantie des vices cachés :
En première instance Mme [L] avait demandé la résolution de la vente.
En cause d'appel, Mme [L] ne demande plus la résolution de la vente mais seulement la réduction du prix. Elle est passée d'une action rédhibitoire à une action estimatoire.
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vice doit exister avant la vente, il doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou seulement à un prix moindre, il doit être caché et non apparent.
Le vice ou plutôt les vices dont se prévaut Mme [L] sont :
- la situation de péril imminent,
- l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée,
- l'absence de syndic,
- l'absence de règlement des loyers,
- l'absence d'un gestionnaire chargé d'encaisser les loyers.
Les biens immobiliers dont s'agit sont, au vu de l'acte de vente :
- vendu par la SCI Canovas : un appartement occupant la totalité du premier étage et une quote part indéterminée des millièmes indivis des parties communes dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 7] cadastré section [Cadastre 5]A n°[Cadastre 4], [Adresse 7] d'une contenance cadastrale de [Cadastre 3]ca, formant le lot n°[Cadastre 1] de l'état descriptif de division, d'une surface loi Carrez de 39,15 m², au prix de 55.000 €,
- vendu par la SCI Quentin : un appartement occupant la totalité du deuxième étage , comprenant une salle à manger, chambre, dressing, salle de bains avec wc et cuisine, et une quote part indéterminée des millièmes indivis des parties communes dans le même ensemble immobilier sis [Adresse 7], et formant le lot n°[Cadastre 2] de l'état descriptif de division, d'une surface loi Carrez de 41,93 m², au prix de 55.000 €.
L'acte précise en page 10 en caractère gras : l'attention de l'acquéreur est attirée sur le fait que le bien objet des présentes se situe dans un périmètre de restauration immobilière dit 'PRI Panier Vielle Charité' de Marseille . Ce PRI prévoyant dans son périmètre la mise en place de travaux de restauration d'immeubles en parties communes et parties privatives, ces travaux sont à la charge des propriétaires et rendus obligatoires dans un délai fixé par la loi et le règlement. En conséquence l'acquéreur s'engage à la date d'acquisition des biens objet des présentes à effectuer des travaux dans les délais requis conformément au cahier des charges dudit PRI$gt;$gt;.
L'acte précise en page 15 en caractères gras: Etant ici précisé qu'il résulte d'un courrier en date du 24 mars 2009 émanant de la Ville de Marseille et adressé au syndic de l'immeuble, qu'un rapport de visite fait état de désordres constructifs pouvant porter atteinte à la sécurité du public. L'acquéreur déclare en avoir pris connaissance, avoir reçu toutes informations utiles et faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné$gt;$gt;.
L'acte sous seing privé de promesse synallagmatique de vente précisait en pages 9 et 10 :
le vendeur déclare que le syndic lui a transmis un rapport de visite technique établi par la Ville de Marseille dans le cadre d'une procédure de péril non imminent, dont une copie demeure annexée aux présentes. L'acquéreur déclare avoir pris connaissance de ce document et des désordres constructifs constatés audit document et concernant les biens objets des présentes et vouloir en faire son affaire personnelle$gt;$gt;.
Ce rapport de visite technique daté du 22 septembre 2008 mentionne :
désordres constatés et risques associés :
-dégradation importante de la façade avec absence de matériaux de parement ainsi que des menuiseries extérieures, et risque de chute, à terme, de matériaux sur les personnes.
-dégradations des marches et absence de revêtement à certains niveaux des volées d'escaliers risque, de chute, à terme, de personnes.
-fissuration du mur d'échiffre et risque, à terme, de déstabilisation de l'immeuble,
-fissuration longitudinale du linteau de la porte d'accès et risque, à terme, de déstabilisation de l'immeuble,
appartement du rez-de-chaussée inoccupé :
-effondrement partiel du plancher de la salle de bains, avec risque, à terme, d'effondrement de ces éléments,
-affaissement du plancher dans la pièce principale avec risque, à terme, d'effondrement des ces éléments,
-fissuration longitudinale de la fenêtre avec gonflement des maçonneries avec risque, à terme, de déstabilisation de l'immeuble et chute de matériaux,
appartement du premier étage occupé par M.[S] :
-affaissement du plancher côté fenêtre de la salle à manger avec risque d'effondrement, à terme, de ces éléments,
-dégradation de la poutre porteuse par fissuration et infiltration d'eau dans la salle à manger et la salle de bains avec risque d'effondrement, à terme, de ces éléments.
Conclusion : compte tenu des désordres constatés et des risques potentiels énumérés ci-dessus, pouvant compromettre la sécurité du public, il est nécessaire d'aboutir à la mise en oeuvre de travaux de réparation définitifs ou de démolition et d'engager la phase contradictoire du péril conformément à la nouvelle réglementation$gt;$gt;.
Il résulte de ces informations données lors la promesse synallagmatique de vente et lors de l'acte de vente que Mme [L] savait que le bien :
- se trouvait dans un périmètre de restauration immobilière visée par une opération de rénovation de l'habitat dégradé,
- était affecté de désordres très graves affectant sa stabilité, avec même un risque d'effondrement du plancher concernant les appartements du 1er étage de M.[S] et du rez-de-chaussée,
- qu'une procédure de péril en application du code de la construction et de l'habitation avait été engagée par le maire de [Localité 2].
Compte tenu de ces informations Mme [L] savait qu'elle achetait des lots d'un immeuble en copropriété en état très dégradé, avec le risque, faute de procéder rapidement à la rénovation et en cas de risque d'aggravation, de se voir exposée à tout moment à la prise d'un arrêté de péril imminent.
Au vu de ces éléments la décision du maire de [Localité 2] le 14 décembre 2009 d'un arrêté mettant en demeure les copropriétaires de l'immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant les travaux de réparation des désordres, correspondant précisément à ceux qui avaient été listés dans le rapport de visite technique daté du 22 septembre 2008 n'était pas une surprise.
Mme [L] était prévenue. Il n'y a là aucun vice caché.
L'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l'absence de syndic, l'absence de règlement des loyers, l'absence d'un gestionnaire chargé d'encaisser les loyers ne sont pas des vices affectant le bien immobilier objet de la vente et de nature à le rendre impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre.
Il ne sera cependant pas considéré que l'action de Mme [L] aura été abusive, ni qu'elle doive verser une indemnité pour frais irrépétibles aux venderesses.
- II) Sur l'action en responsabilité civile contre les notaires :
Mme [L] agit en responsabilité civile contre les deux notaires qui ont participé à l'acte, à titre principal et en concours.
Elle reproche aux notaires de ne pas l'avoir clairement informée sur l'absence de syndic, sur l'absence d'identification du propriétaire du rez-de-chaussée, sur le fait que le droit de préemption n'aurait pas été purgé.
En ce qui concerne le syndic, l'acte de vente mentionne en page 15 : le vendeur déclare que le syndic est le cabinet Hauteville Immobilier sis à [Adresse 8], qu'une note délivrée par le syndic est ci-annexée, qu'il n'a reçu dudit syndic aucune convocation à une assemblée dont la tenue a été fixée à une date postérieure à celle de la présente vente, subroger expressément l'acquéreur, qui l'accepte, dans tous les droits et actions susceptibles d'être exercés à l'encontre de toute assemblée des copropriétaires$gt;$gt;.
Cette déclaration du vendeur est inexacte alors que le cabinet Hauteville Immobilier, qui avait été effectivement syndic de cette copropriété, ne l'était plus depuis une assemblée générale du 18 septembre 2008 au cours de laquelle ce cabinet Hauteville Immobilier a déclaré démissionner de sa mission de syndic. L'assemblée générale des copropriétaires avait désigné un autre syndic le cabinet Imogest, qui avait refusé cette mission, de sorte qu'à la date de la vente, l'immeuble était dépourvu de syndic.
Même si ce sont les vendeurs qui ont fait cette déclaration erronée, et non les notaires, il leur appartenait de vérifier l'existence d'un syndic, ce qui n'a pas été fait.
La question de l'identification du propriétaire d'un autre lot n'a pas de lien direct avec la vente des lots 2 et 3 et il ne peut être reproché aux notaires de n'avoir pas fait de recherches pour savoir qui était le propriétaire ni de ne pas avoir informé Mme [L] de l'ignorance de l'identité de ce propriétaire d'un autre lot.
Sur le droit de préemption, l'acte de vente précise en page 10 que le titulaire du droit de préemption a, par lettres recommandées avec avis de réception dont les originaux sont annexés a notifié sa décision de renoncer à son droit.
Le seul manquement des notaires à leur obligation d'information et de conseil consiste à ne pas avoir vérifié l'existence d'un syndic en fonction et de ne pas avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur ce point.
Mme [L] demande la condamnation des notaires à lui payer in solidum avec les venderesses les sommes de :
-76.365,87 € au titre d'une réduction à titre provisoire du prix de vente,
- 18.700,78 € correspondant aux frais accessoires à la vente (frais de négociation de l'agence immobilière, frais de publication, droit d'enregistrement de l'acte de vente, taxe foncière 2009 au prorata et taxe foncière 2010, demande de renseignements au bureau des hypothèques),
- 1.291,71 € correspondant à des frais engendrés (travaux, assurance habitation, factures de consommation d'eau),
- 20.000 € pour l'immobiIisation des fonds.
La somme correspondant à la réduction du prix ne peut être demandée qu'aux venderesses.
Les autres sommes invoquées comme préjudices n'ont aucun lien de causalité avec l'absence d'avertissement du notaire sur la difficulté tenant à l'absence de syndic.
Mme [L] sera déboutée de sa demande contre les notaires.
Mais par équité, elle ne sera pas condamnée à payer des frais irrépétibles aux notaires.
-III) Sur l'action en responsabilité contre l'agence immobilière :
La société Grignan Investissements a été mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 7 décembre 2011.
Par jugement en date du 5 décembre 2012, le tribunal de commerce de Marseille a prononcé la clôture de la jugement pour insuffisance d'actif.
Mme [L] n'a jamais déclaré de créance à la liquidation judiciaire.
Par application de l'article L.643-11 paragraphe I. du code de commerce le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l'exercice individuel de leurs actions contre débiteur, sauf si la créance résulte d'une condamnation pénale ou de droits attachés à la personne.
Mme [L] ne se trouve pas dans un des cas visés au paragraphe III dudit article.
Son action contre la société Grignan Immobilier est irrecevable.
Par équité elle ne sera pas condamnée à frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt de défaut, par suite de la défaillance de la SCI Canovas et de la SCI Quentin, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 11 février 2013 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a débouté Mme [F] [L] de sa demande au titre du vice caché, sauf à préciser qu'en appel elle est déboutée de son action estimatoire, soutenue au lieu de son action rédhibitoire de première instance,
Confirme le jugement rendu le 11 février 2013 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a débouté Mme [F] [L] de ses demandes contre
Me [E] [G] et Me [U] [W], notaires, étant précisé que le seul manquement commis par eux, tenant à ne pas avoir vérifié qu'un syndic était en fonction et à ne pas avoir attirer l'attention de Mme [L] sur ce point, n'est pas à l'origine du préjudice dont Mme [L] demande réparation,
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [F] [L] aux dépens de première instance,
Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau de ce chef,
Déclare Mme [F] [L] irrecevable en son action contre la société Grignan Investissements représentée par Me [H] mandataire ad'hoc,
Dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Met les dépens d'appel à la charge de Mme [F] [L], avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
