COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 26 JUIN 2014
om
N° 2014/256
Rôle N° 13/14650
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ [B] [M]
C/
[O] [Z]
[N] [C]
[D] [J]
[F] [I]
[S] [I]
[L] [I]
[E] [A] [I] épouse [K]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Marie VALLIER
Me Jean DEBEAURAIN
Me Christian DUREUIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 13 Mai 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/01277.
APPELANTE
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ [B] [M], dont le siège social est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, Mme [Y] [T] épouse [B]
représenté par Me Marie VALLIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [O] [Z]
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jean DEBEAURAIN de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Frédéric BERENGER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [N] [C]
née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean DEBEAURAIN de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Frédéric BERENGER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Christian DUREUIL de la SCP DUREUIL CHRISTIAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [F] [I], PVRI 14/10/13, demeurant [Adresse 1]
défaillant
Madame [S] [I], PVRI 14/10/13, demeurant [Adresse 1]
défaillante
Monsieur [L] [I], signification en étude le 14/10/13, demeurant [Adresse 4]
défaillant
Madame [E] [A] [I] épouse [K], signification en étude le 14/10/13, demeurant [Adresse 4]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Mai 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Odile MALLET, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2014
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2014,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte reçu le 25 mai 1987 par Maître [W] la SARL Sud Promotion a vendu à Monsieur [H] [B] et à son épouse, Madame [Y] [T], les 500/1000° d'une parcelle de terrain situé à [Localité 1], lieu-dit [Adresse 5], cadastrée section MT n°[Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] correspondant au lot 1 du règlement de copropriété du 25 mai 1987. L'acte institue diverses servitudes de passage et de canalisations et notamment une servitude de passage pour piétons et tous véhicules sur une bande de terrain de 2 mètres de large sur tout le confront nord de la parcelle MT [Cadastre 8] pour 68 ca au profit des parcelles vendues.
Suivant acte reçu le 18 novembre 1987 par Maître [W] la société Sud Promotion a vendu à Monsieur [O] [Z] et Madame [N] [C] les 500/1000° d'une parcelle voisine cadastrée section MT n° [Cadastre 8], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 9] correspondant au lot 1 d'une copropriété ayant fait l'objet d'un état descriptif de division-règlement du 22 juin 1987. L'acte contient rappel de la servitude de passage grevant le fonds vendu au profit des parcelles MT n°[Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 2] et [Cadastre 5].
A la suite de difficultés concernant ce droit de passage Monsieur [Z] et Madame [C] ont obtenu la désignation de Monsieur [D] [J] en qualité d'administrateur provisoire chargé de représenter la copropriété [B]-[M] et le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [X].
En lecture du rapport d'expertise le syndicat de la copropriété [B]-[M] (le syndicat) a saisi le juge du fond.
Par jugement du 13 mai 2013 le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a :
constaté l'absence de servitude conventionnelle ou légale de passage au profit des parcelles MT [Cadastre 8] et [Cadastre 3] sur le fonds MT [Cadastre 7] et [Cadastre 2],
débouté le syndicat de sa demande tendant à se voir reconnaître une servitude de passage en surface et en tréfonds sur la parcelle MT [Cadastre 3],
débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts,
débouté le syndicat de sa demande relative à la note d'honoraires émise par Monsieur [J] et aux ordonnances rendues par le président du tribunal de grande instance,
débouté Monsieur [Z] et Madame [C] de leur demande de dommages et intérêts,
dit n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise judiciaire du 22 février 2009,
condamné le syndicat aux dépens et à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 2.500 € à Monsieur [Z] et Madame [C] et celle de 1.500 € à Monsieur [J].
Le syndicat a interjeté appel de ce jugement le 12 juillet 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2014.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions déposées le 14 octobre 2013 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens le syndicat demande à la cour, au visa des articles 682, 684, 685, 686, 694 et suivants, 1131 et suivants, 1382 et suivants du code civil :
de réformer le jugement,
de dire que le fonds [Z]-[C] n'est pas enclavé et ne bénéficie d'aucune servitude de passage légale ou conventionnelle sur le terrain de la copropriété [B]-[M],
de constater l'accord de la copropriété [B]-[M] pour le passage sur 'leur' fonds par le chemin qu'ils ont goudronné, des véhicules appartenant à Monsieur [Z] et Madame [C] à condition qu'aucun stationnement de véhicule n'en compromette l'accès,
de constater l'existence d'une servitude de passage pour piétons et voitures au profit de la copropriété [B]-[M] sur le fonds appartenant à la copropriété [Z]-[C]-[I] conformément à l'acte notarié du 25 mai 1987,
de dire et juger que le droit de passage conventionnel s'étend également à celui de faire passer des canalisations (eau et électricité) dans le sous-sol de l'assiette de ce passage sur une bande de 2 mètres située au confront nord des parcelles MT [Cadastre 3] et MT [Cadastre 8],
à titre subsidiaire, de reconnaître une servitude légale de passage acquise par cause d'enclave sur une bande de 2 mètres sur le confront nord de la parcelle MT [Cadastre 3], et à titre plus subsidiaire dire que son fonds bénéficie d'une servitude par destination du père de famille,
dire et juger nulles et de nul effet les ordonnances de désignation de Monsieur [J] et de prolongation de mission,
dire que la copropriété [B]-[M] n'est pas débitrice de la somme de 3.429,15€ telle que taxée par l'ordonnance du 24 avril 2008 et condamner Monsieur [Z] et Madame [C] à prendre en charge cette somme,
condamner Monsieur [Z] et Madame [C] à lui payer 20.000 € à titre de dommages et intérêts et 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais afférents à la désignation de Monsieur [J],
condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures déposées le 10 décembre 2013 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, Monsieur [Z] et Madame [C] demandent au contraire à la cour :
à titre principal, de dire et juger irrecevables les demandes formées par le syndicat,
à titre subsidiaire, de rejeter les demandes du syndicat et notamment celle consistant à faire dire et juger qu'il bénéficierait d'une servitude de passage sur la parcelle MT [Cadastre 3],
de dire et juger que les époux [B] ainsi que le syndicat sont sans droit ni titre sur la parcelle MT [Cadastre 3],
de condamner le syndicat à leur payer une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,
de condamner le syndicat aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise et de l'administrateur [J], et au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 24 avril 2014 Monsieur [J] demande à la cour :
de dire et juger irrecevables et mal fondées les prétentions du syndicat dirigées contre les décisions de justice ayant désigné Monsieur [J], fixé la durée de sa mission et taxé ses honoraires,
de confirmer en conséquence le jugement et condamner le syndicat aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Régulièrement assignés, les consorts [I] n'ont pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat
En application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et de la protection des intérêts collectifs.
Dans le cas présent le syndicat demande à la cour de constater qu'il bénéficie d'une servitude de passage pour accéder à la parcelle [Cadastre 6]. Cette parcelle [Cadastre 6] dépend des parties communes puisque le titre des époux [B] ne leur attribue que les 500/1000èmes indivis du sol et des parties communes générales.
En conséquence le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action du syndicat au motif que ce dernier n'agirait que dans l'intérêt particulier des époux [B] sera rejeté.
* sur la situation du fonds [Z]-[C]
Les consorts [Z]-Pompli sont propriétaires des 500/1000èmes correspondant au lot 1 situé dans la partie ouest de la copropriété composée des parcelles MT [Cadastre 8], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 9].
Ces parcelles ne sont pas enclavées puisqu'elles bénéficient d'un chemin d'accès au sud desservant les parcelles MT [Cadastre 4] et [Cadastre 8]. Par ailleurs ces parcelles ne bénéficient d'aucune servitude conventionnelle de passage.
Il sera donc fait droit à la demande présentée par le syndicat tendant à voir constater cet état de fait qui n'est d'ailleurs pas contesté et lui voir donner acte de son accord 'pour le passage sur leur fonds qu'ils ont goudronné des véhicules appartenant à Monsieur [Z] et Madame [C] à la condition qu'aucun stationnement n'en compromette l'accès'.
* sur la servitude bénéficiant au fonds du syndicat
- sur la servitude conventionnelle
Aux termes de l'article 691 du code civil les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titres. Par ailleurs en application de l'article 1156 du code civil il n'est pas permis au juge, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme.
Dans le cas présent il est inséré au titre des époux [B] en date du 25 mai 1987 la clause suivante :
' Monsieur [R] ès qualités au nom de la SARL Sud Promotion, vendeur aux présentes concède à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage pour piétons et tous véhicules sur une bande de terrain de deux mètres de large sur tout le confront nord de la parcelle de terrain cadastrée section MT n°[Cadastre 8] pour 68 centiares.'
Cette clause est rappelée en termes identiques dans le titre des consorts [Z]-[C] du 18 novembre 1987.
Le syndicat revendique une servitude de passage et de canalisations de deux mètres de large sur la parcelle MT [Cadastre 3] située dans le prolongement de la parcelle MT [Cadastre 8]. A l'appui de sa demande il demande à la cour d'interpréter la convention de servitude afin qu'elle corresponde à la commune intention des parties et soutient que le notaire s'est rendu coupable d'une omission en ne mentionnant pas que la parcelle MT [Cadastre 3] est également grevée.
S'il ressort des plans versés aux débats que la servitude de passage grevant la parcelle MT [Cadastre 8] n'est guère utile dès lors qu'elle ne se prolonge pas sur la parcelle MT [Cadastre 3] et, de ce fait, ne permet pas d'accéder au lot des époux [B], le syndicat ne détient aucun titre de servitude concernant la parcelle MT [Cadastre 3]. De plus, les termes de la convention de servitude sont clairs et précis et ne sauraient donner lieu à interprétation. En effet, le syndicat n'est pas fondé à soutenir que la convention contiendrait une contradiction pour ne prévoir de servitude que sur la parcelle MT [Cadastre 8] tout en indiquant que l'assiette de la servitude est de 68 centiares alors que cette superficie correspond précisément à celle de la parcelle grevée et non à celle de l'assiette de la servitude. Rien ne conforte l'idée défendue d'une erreur d'écriture par le notaire alors que les fonds ne sont pas enclavés et que la clause est rédigée de manière identique tant dans le titre concernant le fonds servant que dans celui concernant le fonds dominant.
Une servitude de passage ne pouvant s'acquérir que par titre, il ne saurait être tiré aucune conséquence du fait d'une tolérance datant de 25 ans en vertu de laquelle les parties auraient utilisé la parcelle MT [Cadastre 3] comme voie commune de passage. Pour les mêmes motifs de droit, la preuve de l'existence d'une servitude conventionnelle de passage ne saurait être rapportée à l'aide de plans de division, de plans de masse ou de tout autre document purement technique.
- sur l'état d'enclave
Selon l'article 682 du code civil est enclavé le terrain qui ne dispose d'aucune issue ou d'une issue insuffisante sur la voie publique. En application de l'article 685 ce n'est que lorsqu'un terrain est enclavé que l'assiette du droit de passage peut être déterminée par trente ans d'usage continu.
Le fonds de la copropriété [B]-[M] n'est pas enclavé puisqu'il dispose d'un accès direct ouvrant sur la route nationale 7 et le lot des époux [B] peut sans difficulté être desservi par les parties communes de la copropriété dont il dépend.
En conséquence le syndicat ne saurait solliciter un droit de passage pour cause d'enclave, ni par voie de conséquence, prétendre avoir acquis l'assiette de la servitude par un usage de près de 25 années.
- sur la servitude par destination du père de famille
L'article 694 du code civil applicable aux servitudes discontinues dispose : si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
Les fonds des parties proviennent de la division d'un tènement ayant appartenu à la société Sud Promotion. Cependant, au jour de la division le passage revendiqué n'était pas matérialisé par un signe apparent puisqu'il ressort des écritures des parties que le chemin litigieux a été matérialisé et goudronné par les époux [B] postérieurement à leur acquisition, et donc postérieurement à la division, de sorte que les conditions de l'article 694 ne sont pas réunies.
C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat de sa demande tendant à se voir reconnaître une servitude de passage et de canalisations sur la parcelle MT [Cadastre 3].
* sur les demandes de dommages et intérêts
Il résulte de l'ensemble des pièces produites aux débats que les époux [B] et les consorts [Z]-[C] avaient, d'un commun accord, aménagé un chemin facilitant l'accès à leurs lots respectifs et l'ont utilisé pendant de nombreuses années avant qu'un conflit de voisinage ne les oppose et ne donne lieu à diverses procédures. Les consorts [Z]-[C] ayant leur part de responsabilité dans ce conflit pour avoir encombré le passage en y stationnant leurs véhicules, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.
La discussion instaurée ne révélant aucun abus de la part de Monsieur [Z] et Madame [C] dans l'exercice de leur droit d'agir en justice, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de mauvaise foi.
* sur la procédure en désignation de monsieur [J]
Le 18 décembre 2006 Monsieur [Z] et Madame [C] ont présenté une requête au président du tribunal de grande instance d'Aix en Provence à l'effet de voir désigner un administrateur à la copropriété [B]-[M] alors dépourvue de syndic contre laquelle ils envisageaient d'engager une action judiciaire. Par ordonnance du 22 décembre 2006, rectifiée le 4 mai 2007, le président a fait droit à cette requête en désignant Monsieur [J]. Le 28 septembre 2007 la mission confiée à Monsieur [J] a été prolongée de six mois. Par ordonnance du 24 avril 2008 ce même magistrat a rendu une ordonnance de taxe chiffrant à 3.429,15 € les frais et honoraires dus à Monsieur [J] par la copropriété [Adresse 4]. Par arrêt du 18 novembre 2008 le premier président de la cour d'appel a déclaré les époux [B] irrecevables en leur recours formé à l'encontre de l'ordonnance de taxe.
L'ordonnance désignant un administrateur chargé de représenter la copropriété ne pouvait être contestée que par la voie de la rétractation. Par ailleurs la cour d'appel s'est d'ores et déjà prononcée sur le recours formé à titre personnel par les époux [B] contre l'ordonnance de taxe, et il appartient en tant que de besoin au syndicat de former à son tour un tel recours.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes en annulation des ordonnances rendues par le président du tribunal de grande instance ayant désigné Monsieur [J] ainsi que de sa demande tendant à voir dire et juger que seuls Monsieur [Z] et Madame [C] sont redevables du montant des frais et honoraires taxés dus à Monsieur [J].
* sur les dépens et frais irépétibles
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Echouant en son recours le syndicat sera condamné aux dépens d'appel et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre il sera condamné à payer une somme complémentaire de 2.000 € aux consorts [Z]-[C] et une somme de 1.000 € à Monsieur [J].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette l'exception d'irrecevabilité et déclare le syndicat de la copropriété [B]-[M] recevable en ses demandes.
Confirme le jugement déféré.
Y ajoutant,
Constate que le fonds de Monsieur [O] [Z] et Madame [N] [C] ne bénéficie d'aucune servitude sur celui de la copropriété [B]-[M] et donne acte au syndicat de cette copropriété de son accord 'pour le passage sur leur fonds qu'ils ont goudronné des véhicules appartenant à Monsieur [Z] et Madame [C] à la condition qu'aucun stationnement n'en compromette l'accès'.
Déboute le syndicat de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [Z] et Madame [C] à payer le montant de la taxe de frais et honoraires de Monsieur [D] [J].
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute le syndicat de la copropriété [B]-[M] de sa demande et le condamne à payer une somme de deux mille euros (2.000,00 €) aux consorts [Z] [C] et une somme de mille euros (1.000,00 €) à Monsieur [D] [J].
Condamne le syndicat de la copropriété [B]-[M] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président
