COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 22 MAI 2014
N° 2014/269
Rôle N° 10/18777
SARL LES CITRONNIERS
C/
[X] [S] [X]
[X] [S]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN
ME JAUFFRES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 11 Octobre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 2009F00330.
APPELANTE
SARL LES CITRONNIERS, poursuites et diligences de son représentant légal,
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Renaud RENEVIER, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Maître [X] [S] [X] Prise es-qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SOCIETE NOUVEL HOTEL LE MONDIAL.
demeurant Mandataire Judiciaire - [Adresse 2]
représentée par Me Jean-marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller, et Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, chargés du rapport.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SARL Hôtel Mondial était titulaire d'un bail commercial conclu le 5 décembre 1991 la liant à la SARL Les Citronniers bailleresse venant aux droits de Mme [Y], pour des locaux situés [Adresse 1] dans lesquels elle exploitait un fonds de commerce d'Hôtel.
La liquidation judiciaire de la SARL le Nouvel Hôtel Mondial a été ouverte le 19 janvier 2006, par résolution d'un plan de redressement non respecté.
Maître [N] [Q] désignée en qualité de liquidateur a cherché des repreneurs pour le fonds de commerce qui avait été évalué par M.[H] de la Jolinière expert judiciaire à 635.000 euros
Des candidats acquéreurs, après avoir présenté des offres s'échelonnant de 40.000 à 520.000 euros, se sont ultérieurement désistés, et seule a subsisté l'offre de M.[U] pour un montant de 210.000 euros offre portant seulement sur le droit au bail.
Par ordonnance du 29 juin 2007 le juge commissaire a rejeté les offres comme insuffisantes et a opté pour la résiliation amiable du bail en contre partie du versement par le bailleur de la somme de 220.000 euros, offerte par celui-ci selon courrier du 12 juin 2007.
Par jugement du 11 octobre 2007 le tribunal de commerce de Menton a rejeté l'opposition de M.[U] à cette ordonnance et mis à la charge de la SARL Les Citronniers le paiement d'une indemnité amiable de 220.000 euros.
L'appel de M.[U] a été déclaré irrecevable par arrêt de la cour d'appel d' Aix-en-Provence du 3 juillet 2008.
Entre temps, sans attendre cet arrêt, le liquidateur autorisé par ordonnance du juge commissaire du 29 juin 2007 avait résilié le bail, quitté les lieurs et rendu les clefs au bailleur le 16 janvier 2008.
Maître [J], qui était à l'époque administrateur provisoire du cabinet de Maître [N] [Q] décédée le [Date décès 1] 2009, a assigné par acte du 8 avril 2009 la SARL Les Citronniers devant le tribunal de commerce de Nice en paiement de l'indemnité de résiliation de 220.000 euros offerte par le bailleur et mise à la charge de la SARL Les Citronniers par le jugement du tribunal de commerce du 11 octobre 2007.
Le tribunal de commerce de Nice a statué par jugement du 11 octobre 2010.
Dans son dispositif le tribunal de commerce alloue au liquidateur l'entier bénéfice de son exploit d'instance et déclare recevable l'intervention de maître [J] es qualité et déboute la SARL Les Citronniers de ses demandes en la condamnant aux dépens.
Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que la SARL Les Citronniers ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'entretien à l'encontre de sa locataire, puisque la demande de résiliation pour un tel grief avait été rejeté par ordonnance du 19 décembre 2006, a retenu que le procès verbal d'état des lieux de sortie établi le 18 février 2008 dont se prévalait la SARL Les Citronniers était non contradictoire et avait été réalisé plus d'un mois après la restitution des clefs et a considéré que la demande en paiement de l'indemnité de résiliation amiable était fondée, et a enfin retenu que le bailleur n'avait procédé à aucune déclaration créance au titre du manquement du locataire à son l'obligation d'entretien.
Par jugement rectificatif du 14 février 2011 le tribunal de commerce de Nice a précisé son dispositif et a:
- déclaré régulière l'intervention de Maître [S] es qualité de liquidatrice judiciaire en relevant que celle ci avait remplacé Maître [J] en cours de délibéré
- condamné la SARL Les Citronniers à payer àMaître [S] es qualité la somme de 196.978 euros avec intérêt légal à compter du 16 janvier 2008 outre 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcé l'exécution provisoire.
Ces jugements ont été frappés de deux séries d'appel par la SARL Les Citronniers:
Le 20 octobre 2010 pour le jugement principal et le 23 février 2011 pour le jugement rectificatif
puis le 4 mai 2011 globalement pour les deux.
Par ordonnance du 24 septembre 2013 le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de caducité d'appel pour la première série d'appels, en considérant que le jugement rectificatif devait suivre le même sorte que le jugement principal et ne se trouvait pas régi par les dispositions du décret Magendie.
Par ordonnance du même jour le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable comme tardif l'appel du 4 mai 2011.
PRETENTIONS DES PARTIES
La SARL Les Citronniers qui s'est désistée de l'instance à l'encontre de Mme [N] [Q] prise à titre personnelle et des héritiers de celle-ci, a conclu par conclusions déposées et signifiées le 4 avril 2014 et demande à la cour d'infirmer les décisions,
- de dire qu'elle n'est pas débitrice de l'indemnité de résiliation qui avait été fixée par expert en considération de locaux en bon état d'usage,
- de dire que le liquidateur es qualité a commis des fautes en se maintenant dans les lieux sans régler les loyers, et alors que l'entreprise n'avait plus d'activité,
- de dire que le liquidateur judiciaire n'avait pas respecté son obligation d'entretien,
- de condamner Maître [S] es qualité de liquidatrice judiciaire à lui payer la somme de 520.943,81 euros au titre de la remise en état outre 24.909,61 euros au titre de l'arriéré de loyers,
de rejeter les demandes de Maître [S] es qualité de liquidatrice judiciaire, et dans l'hypothèse où la cour estimerait qu'elle doit payer l'indemnité de résiliation, d'ordonner compensation entre les dettes réciproques.
Elle souligne l'ancienneté des difficultés de la société le Mondial qui a bénéficié d'une procédure de redressement judiciaire dès le 15 février 1996, soutient que l'expert qui avait évalué le fonds de commerce avait tenu compte d'un immeuble en bon état et d'un chiffre d'affaire effectif alors que l'activité a cessé depuis 2006, qu'ultérieurement les locaux ont été saccagés alors qu'ils étaient sous la garde du liquidateur, et que le locataire a manqué à son obligation d'entretien, qui s'étendait contractuellement à la réalisation des grosses réparations.
Elle relève que le fonds de commerce avait été évalué à 635.000 euros par l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 5 décembre 2006, ce qui exclut que l'immeuble se soit trouvé dans l'état totalement délabré et saccagé dans lequel il a été restitué avec notamment arrachement des sanitaires et des équipements scellés.
Elle expose que le délai mis a faire dresser le procès verbal de constat d'état des lieux est lié à l'éloignement de ses dirigeants et au fait qu'elle n'avait pas le code d'accès, que le liquidateur a remis les clefs à la sauvette à une secrétaire de l'agence immobilière sans se préoccuper de faire établir cet état des lieux.
Elle soutient que sa créance est née après l'ouverture de la procédure collective puisque les locaux étaient en état d'exploitation en mars et avril 2006 ce qui se déduit de l'autorisation d'exploiter pour la fête du citron donnée par le tribunal de commerce par jugement du 9 février 2006 et ne donnait pas lieu à déclaration.
Elle conteste la moindre faute dans son opposition au paiement de l'indemnité à supposer qu'elle la doive, car le premier jugement ne liquidait pas la créance et avait au surplus été frappé d'appel, et elle expose que sa position est dénuée d'incohérence, qu'en effet elle s'opposait seulement à la réalisation de travaux extérieurs sur le bâtiment ce qui ne justifiait en aucune façon le saccage intérieur des locaux
Maître [S] es qualité de liquidateur judiciaire a la liquidation judiciaire de la société Nouvel Hotel Mondial a conclu le 25 mars 2014 par conclusions auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation.
A titre principal elle conclut à l'irrecevabilité de l'appel diligenté par la SARL Les Citronniers au motif qu'elle se contredirait au détriment de la société Nouvel Hôtel le Mondial, en contestant sa dette après avoir proposé une indemnité pour obtenir la résiliation du bail et s'être expressément opposée à la réalisation de travaux dans les lieux.
Elle conclut au fond à la confirmation des décisions et demande à la cour de condamner la SARL Les Citronniers à lui payer la somme de 212.998, 59 Euros après compensation au titre de l'indemnité de résiliation, se reconnaissant débitrice de la somme de 5.231,12 euros au titre de l'arriéré de loyers et de 1.770,29 euros au titre de l' indemnité d'occupation venant en compensation avec sa créance.
Elle relève que la SARL Les Citronniers ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré l'état des lieux, que le bailleur a proposé en toute connaissance de cause une indemnité correspondant au tiers de l'évaluation du fonds de commerce, que la préférence donnée à sa proposition, en face de proposition d'achat du fonds de commerce en l'état conduit à considérer que le bailleur faisait son affaire des dégradations, et qu'enfin la décision du 11 octobre 2007 a autorité de la chose jugée.
S'agissant de la dette locative, elle estime que des paiements ont été faits dans le cadre de la liquidation judiciaire, que la résiliation prend effet à compter du 29 juin 2007 date de l'ordonnance du juge commissaire autorisant la résiliation du bail;
s'agissant des dégradations locatives elle soutient que le procès verbal du 18 février 2008 lui est inopposable, que la preuve n'est pas rapportée que les lieux avaient été saccagés avant la reprise des locaux, que les dégradations constatées relèvent de la vétusté, qu'au demeurant la créance aurait du faire l'objet d'une déclaration à la liquidation judiciaire car la créance n'est pas utile au maintien de l'activité et qu'enfin les travaux de remise en état réclamés concernent une remise à neuf de l'immeuble qui ne saurait incomber au locataire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'appel.
La théorie dite de l'estoppel s'agissant d' une fin de non recevoir prohibe l'auto contradiction et interdit à une partie de se contredire procéduralement au détriment de son adversaire,
Tel n'est pas le cas en l'espèce où la SARL les Citronniers conteste le contexte dans lequel elle a proposé une indemnité de résiliation, et oppose en compensation une créance en réparation, l'examen de tels arguments nécessitant à l'évidence un examen de fond.
La fin de non recevoir visant à faire déclarer l'appel de la SARL Les Citronniers irrecevable sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement de l'indemnité de résiliation.
Il est acquis aux débats qu' en alternative aux offres d'acquisition du fonds de commerce qui avaient été formées, la SARL Les Citronniers a présenté le 12 juin 2007 au juge commissaire de la liquidation de la société Nouvel Hôtel le Mondial une offre d'indemnisation au titre de la résiliation amiable du bail à hauteur de 220.000 euros.
La SARL Les Citronniers soutient désormais qu'elle a fait cette offre dans l'ignorance de l'état intérieur des locaux, et en veut pour preuve l'état décrit par l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 5 décembre 2006, et les photos annexées, révélant des locaux en bon état.
Le jugement du 11 octobre 2007 du tribunal de commerce de Menton n'a pas autorité de la chose jugée, il ne prononce pas condamnation à l'égard de la SARL Les Citronniers et précise explicitement que la SARL Les Citronniers n'est pas partie à la procédure de cession des actifs de la société en liquidation, dès lors que son offre de résiliation à la supposer acceptée, aurait pour objet de rendre sans objet la cession du droit au bail.
La fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée sera donc également rejetée.
Il n'en demeure pas moins que la SARL Les Citronniers qui soutient au fond que la proposition d'indemnité de résiliation du bail a été fixée en considération de locaux en bon état d'usage sur la base du rapport établi par l'expert judiciaire, doit apporter la preuve que l'état réel du bien lui était inconnu au moment de la formulation de cette offre.
Les éléments de fait du dossier ne permettent pas de confirmer cette affirmation ni de tenir pour établi que l'état dégradé des locaux était ignoré des protagonistes de l'affaire et en particulier de la SARL Les Citronniers
En effet outre qu'il est peu vraisemblable que le bailleur ait pu faire une offre sans chercher à se renseigner sur le contexte et la contrepartie de sa proposition, il résulte des pièces que l'état délabré de l'immeuble était parfaitement connu au moment de l'examen des différentes offres concernant le sort du bail .
En effet le tribunal de commerce de Menton, statuant sur le sort à donner à l'offre de cession formée par M.[U] relève les éléments suivants l'état de délabrement actuel du bâtiment abritant l'hôtel, à la façade décrépite et trouée, aux volets écaillés et branlants, aux installations vitales comme l'électricité et la plomberie totalement hors norme, aux installations de sécurité et d'alarmes démontées et récupérées par le loueur financier étant intervenu dans le contrat de leasing suffit à se convaincre que les intentions des candidats à la reprise ...ne portaient que sur une immixtion à visée purement spéculative .....
Le bien fondé de cette analyse est conforté par le fait que le candidat à la reprise entend persister dans sa tentative d'opération purement spéculative, alors même que le bailleur a déjà à maintes reprises indiqué non seulement qu'il n'exécuterait aucun gros travaux à sa charge mais de plus interdirait à tout preneur de toucher à la structure du bâtiment l'estimant insalubre et inexploitable.
Vainement encore la SARL Les Citronniers soutient qu'elle ne connaissait que l'état extérieur de l'immeuble puisque la description catastrophiste faite de l'immeuble ci dessus rappelée vise aussi bien le gros oeuvre et l'extérieur que l'état des équipements internes dont certains sont démontés.
En conséquence la SARL Les Citronniers est défaillante dans la preuve dont elle a la charge de ce que l'offre d'indemnité de résiliation qu'elle a faite était subordonnée à l'état correct de l'immeuble, et la cour tiendra pour démontré que cette offre a été faite forfaitairement en connaissance de cause de l'état délabré de l'immeuble, et dans la perspective de récupérer sans plus tergiverser le bien qui faisait l'objet de nombreuses procédures l'opposant à son locataire.
En conséquence, la cour dira que la SARL Les Citronniers est tenue par son offre ainsi faite en connaissance de cause et ne saurait la retirer.
Sur l'exception de compensation.
Ainsi qu'il a été dit plus haut l'état de dériliction du bâtiment à la date de l'offre étant pris en considération dans le montant de l'offre n'ouvre pas droit à indemnisation distincte, si bien que l'ensemble des remise en état destinées à remédier à un prétendu défaut d'entretien concernant le gros oeuvre, toiture, façade, réfection et remise aux normes de l'installation électrique et de plomberie, tous éléments dont la détérioration était connue, seront nécessairement écartés et ne sauraient fonder l'exception invoquée.
La SARL Les Citronniers reproche en second lieu un véritable saccage volontaire de l'immeuble, concernant notamment l'arrachage délibéré des équipements scellés, il lui appartient donc de démontrer que ce saccage a eu lieu alors que l'immeuble se trouvait encore sous la garde de Maître [S] es qualité.
Cette preuve n'est pas apportée.
En effet nonobstant les considérations faites par l'appelante sur les circonstances de remises des clefs, il apparaît que celle-ci ont bien été acceptées par la SARL Les Citronniers qui n'a émis aucune réserve sur les conditions de leur restitution, puisqu'il est mentionné dans le procès verbal dressé par Maître [L] à sa requête le 18 février 2008 que 'les clefs lui ont été remises par la liquidatrice de la société Nouvel Hôtel le Mondial, Mme [N] [Q].
Or ce procès verbal d'état des lieux de sortie a été dressé sans que la liquidatrice soit informée ni conviée, et sans qu'il soit fait état d'un empêchement à cette convocation,
Le premier juge dans ces circonstances a exactement retenu que le procès verbal de constat dressé de façon non contradictoire plus de un mois après cette remise n'était pas opposable à la SARL Les Citronniers, et ne permettait pas d'imputer au locataire les dégradations et actes de vandalisme constatés dans les lieux, la date de réalisation de ces agissements étant totalement inconnue, et insusceptible de détermination.
En conséquence l'exception de la SARL Les Citronniers a été à juste titre rejetée par le premier juge.
Sur la demande en paiement de travaux de remise en état.
Il convient de relever en premier lieu que la SARL Les Citronniers a renoncé à son action dirigée à titre personnel contre Maître [E] [Q] ou ses héritiers de sorte que ses considérations sur les fautes personnelles qui auraient été commises par le liquidateur sont inopérantes dans le débat.
Aucune déclaration de créance pour un défaut d'entretien antérieur à la liquidation judiciaire n'a été opérée.
Même en considérant que les dégradations sont survenues après l'ouverture de la procédure, Maître [S] es qualité soulève à juste titre les dispositions de l'article L 641-13-I du code de commerce dont l'application à l'espèce n'est pas critiquable, et d'où il résulte que la créance s'agissant d'une créance qui n'est pas en lien avec le déroulement de la procédure et l'exercice ou le maintien de l'activité ne fait pas partie des créances privilégiées payables à échéance énumérées par le dit article. Cette créance relève donc de la procédure de déclaration de créance qui n'était pas subordonnée à la reconnaissance judiciaire préalable de la dite créance, et la demande de la SARL les Citronniers sera déclarée irrecevable, faute de déclaration.
Sur l'établissement des comptes entre parties
L'indemnité de résiliation s'établit à 220.000 euros. Au vu des pièces fournies, et nonobstant les calculs rapportés par Maître [S] es qualité dans ses écritures, qui n'ont aucun caractère probant en raison de leur caractère parcellaire et purement déclaratif, il apparaît que Maître [S] es qualité est de son côté débitrice des loyers jusqu'à la résiliation du bail intervenue au [Date décès 1] 2007, date de l'ordonnance du juge commissaire, outre l' indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux soit janvier 2008, pour un montant total de 23.021,42 euros
En conséquence, la créance en faveur de Maître [S] es qualité s'établit à 220.000 - 23.021,42 = 196.978,58 euros arrondi à 196.978 euros
La décision déférée sera donc sur ce point encore confirmée.
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive.
La SARL Les Citronniers a reçu les clefs le 18 janvier 2008, sans qu'un procès verbal de sortie contradictoire soit à cette date établi, ce qui ne relève pas de son seul fait.
L'instance pour obtenir un titre à l'égard de la SARL Les Citronniers n'a été introduite que le 8 avril 2009.
Dans ces conditions, le caractère fautif de la résistance de la SARL Les Citronniers n'est pas suffisamment démontré, la décision déférée sera infirmée en ce qu'elle prononce condamnation à son égard pour résistance abusive.
La SARL Les Citronniers partie perdante sera condamnée aux dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu de faire une nouvelle application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant contradictoirement
Déclare recevables les appels diligentés par la SARL Les Citronniers les 20 octobre 2010 pour le jugement principal et le 23 février 2011 pour le jugement rectificatif.
Dit qu'il n'y avait pas autorité de la chose jugée en ce qui concerne la condamnation de la SARL Les Citronniers au paiement d'une indemnité amiable de résiliation
Condamne la SARL Les Citronniers à payer à Maître [S] es qualité de liquidatrice judiciaire de la société Nouvel Hôtel le Mondial une indemnité amiable de résiliation de 220.000 euros
dit que Maître [S] es qualité est redevable de la somme de 23.041,42 euros au titre des l'arriéré locatif,
Après compensation condamne en définitif LA SARL Les Citronniers à payer à Maître [S] es qualité la somme de 196.978,58 euros.
Déclare irrecevable la demande de la SARL Les Citronniers en paiement de dégradations locatives
confirme pour le surplus les décisions déférées sauf en ce qu'elles ont condamné la SARL Les Citronniers à payer à Maître [S] es qualité la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et statuant à nouveau sur ce point, déboute Maître [S] es qualité de sa demande,
Dit n'y avoir lieu à nouvelle application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SARL les Citronniers aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Jauffres avocat.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
