COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 09 MAI 2014
No2014/ 17
Rôle No 12/ 00020
Quoc Thai Y...
Phuong-Thuy Z... épouse Y...
C/
EUROMEDITERRANEE (ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT)
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILL
Grosse délivrée :
à :
le :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation des BOUCHES DU RHONE en date du 18 Avril 2012, enregistré au répertoire général sous le no 11/ 143.
APPELANTS
Monsieur Quoc Thai Y...
né le 14 Août 1962 à THIA-THIEN (VIETNAM),
demeurant ...
représenté par Maître Jean VOISIN, avocat au Barreau de MARSEILLE substitué par Maître Charlotte LOOS, avocat au Barreau de MARSEILLE
Madame Phuong-Thuy Z... épouse Y...
née le 25 Septembre 1965 à SAIGON (VIETNAM),
demeurant ...
représentée par Maître Jean VOISIN, avocat au Barreau de MARSEILLE substitué par Maître Charlotte LOOS, avocat au Barreau de MARSEILLE
INTIMES
EUROMEDITERRANEE (ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT), demeurant
Les Docks-10 Place dela Joliette-13. 002 MARSEILLE
représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au Barreau de MARSEILLE
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILL,
demeurant Hôtel des Impôts de Sainte Anne-38 boulevard Baptiste Bonnet-13. 285 MARSEILLE CEDEX 8
représenté par Monsieur Félix LEONI, Commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Avril 2014 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre SERMANSON, Président
désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Françoise BARBET, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance de TOULON,
Monsieur André TOUR Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Monsieur Maurice NGUYEN
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 09 Mai 2014
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses réquisitions.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé publiquement le 09 Mai 2014 et signé par Monsieur Pierre SERMANSON, Président et Monsieur Maurice NGUYEN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANNEE poursuit une entreprise d'expropriation s'inscrivant dans le cadre des aménagements nécessaires à la réalisation de la ZAC Cité Méditerranée.
Par arrêté numéro 2009-14 en date du 26 février 2009 le préfet de la région Provence Alpes Côte d'Azur a prescrit l'ouverture d'une enquête publique.
La déclaration d'utilité publique a été accordée par un autre arrêté préfectoral portant le numéro 2009-69 du 8 octobre 2009 au profit de L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE.
Quoc Thaï Y... et Madame Phuong-Thuy Z... épouse Y..., sont propriétaires du lot 6 avenue Roger Salingro à Marseille, cadastrée quartier Arenc sections 807 D numéro 82, qui se trouve concerné par l'opération ci-dessus indiquée.
Par une ordonnance du 13 janvier 2012 la visite des lieux a été fixée au 26 février 2012.
Le bien concerné est constitué d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble de deux étages, en état passable à médiocre d'entretien, à usage de restaurant, avec des sanitaires et un accès à un grenier par une échelle, la cuisine se trouve à l'arrière de la salle de restauration ; le local comprend en outre une cave qui n'a pas pu être visitée.
L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE par
mémoire du 7 novembre 2011 a présenté devant le juge de l'expropriation une offre à Quoc Thaï Y... et Madame Phuong-Thuy Z... épouse Y... de 2. 400 euros du mètre carré pour 59, 25 m ² soit une indemnisation de dépossession nette de 55 800 euros, après abattement de 40 % pour tenir compte de l'occupation.
Les époux Y... par mémoire du 15 mars 2012 ont rejeté l'offre de l'autorité expropriante et estimé la valeur de leur immeuble à la somme de 189 135 euros et ont réclamé en outre 20 000 euros d'indemnité accessoires pour la perte de revenus locatifs et 17 353 euros à titre d'indemnité de remploi et une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE par mémoire en réponse a maintenu sa proposition indemnitaire initiale.
Par jugement en date du 18 avril 2012, portant le numéro RG 11/ 00143 le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône a :
- fixé à la somme de 59 740 euros l'indemnité totale revenant à Quoc Thaï Y... et Madame Phuong-Thuy Z... épouse Y... au titre de l'expropriation de leur bien constitué par le lot 6 dans l'immeuble bâti sis à Marseille 157 avenue Roger Salengro-- cadastré quartier Arenc section numéro 807 D numéro 82,
- débouté les époux Y... de leurs demandes plus amples,
- condamné l'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE à payer aux époux Y... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante.
Quoc Thaï Y... et son épouse Madame Phuong-Thuy Z... épouse Y... ont relevé appel de cette décision.
Qu'ils entendent voir :
- réformer le jugement entrepris concernant l'indemnisation qui leur a été allouée,
- fixer leur indemnité de dépossession de leur bien à la somme de 189 135 euros, outre 20 000 euros à titre d'indemnité accessoire pour la perte de revenus locatifs et 17 353 euros à titre d'indemnité de remploi
et réclament la condamnation de L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE à leur payer la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE conclut la réformation du jugement et l'offre présentée devant le premier juge en demandant que soit fixé l'indemnité de dépossession revenant aux époux Y... à la somme totale de 55 800 euros.
Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement.
SUR CE
Attendu que la cour relève qu'il n'existe aucune contestation concernant la situation et la nature du bien dont s'agit,
Que la description de ce bien telle qu'elle résulte du procès-verbal de la visite des lieux doit servir de base à sa situation juridique et à son appréciation ;
Que la surface retenue par le premier juge (59. 25 m ²) résulte des actes de propriété produits est parfaitement justifiée ;
Que le juge de l'expropriation qui s'est rendu sur place a pu constater que la cave n'était pas accessible l'accès ayant été muré ;
Qu'aucune observation n'a été faite par les époux Y... à l'occasion de la visite des lieux ;
Que la superficie de 70. 05 mètres carré revendiquée par les expropriés n'est justifiée par aucun document ; qu'elle ne sera donc pas retenue ;
Attendu qu'il s'agit d'un immeuble exproprié dans le cadre d'une ZAC, la date de référence conformément à l'article L 13-15-1 du code de l'expropriation doit être fixée un an avant l'ouverture de l'enquête préalable prévue à l'article L 11-1 du même code ; soit le 13 mars 2008 ;
Attendu que les époux Y... reprenant leur ancien argumentaire avancée en première instance, soutiennent dans leurs écritures déposées au greffe de la cour d'appel, sans explications orales, insistent sur le caractère privilégié de l'implantation de leur bien, eu égard notamment à la proximité d'une station de métro et de bureaux et autres sièges sociaux,
Qu'ils font encore valoir que le fonds de commerce exploité dans leurs locaux est très rentable ;
Qu'ils fondent leurs prétentions sur la vente de biens dans le même périmètre conclue sur la base de 2700 euros le mètre carré ;
Qu'ils contestent la nécessité d'appliquer un quelconque abattement pour occupation commerciale, sans toutefois s'en expliquer ;
Attendu que la cour ne peut pas fonder la fixation de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés comme ils le prétendent, sur la base des revenus tirés de leur bien ;
Qu'il convient de tenir compte des biens de même nature et situés à proximité, et dans un état comparable, pour la fixation de l'indemnité de dépossession ;
Attendu qu'aux termes de l'article L 13-13 du code de l'expropriation l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Attendu que les éléments fournis par les époux Y... concernant le caractère privilégié de l'implantation de leur bien en raison de l'essor bénéfique du quartier, résulte en réalité de la réhabilitation menée par l'autorité expropriante,
Que cette situation ne peut être pas prise en compte pour le calcul de la valeur du bien eu égard aux termes de l'article L13-15-1 du code de l'expropriation lequel dispose notamment que « quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeurs subies depuis la date de référence, s'ils ont été provoqués :
- par l'annonce des travaux, ou opérations dont la déclaration d'utilité publique a demandé ;
- par la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols ;
- par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble » ;
Attendu qu'il convient d'observer que les expropriés ne fournissent aucun élément précis de comparaison, se contentant de critiquer ceux fournis par le commissaire du gouvernement ou l'autorité expropriante ;
Qu'ils versent un document faisant état du prix immobilier dans le deuxième arrondissement de Marseille qui s'établit à 2. 715 euros du mètre carré,
Que cet élément, qui n'est justifié par aucune indication de vente réelle, est dépourvu de toute valeur probante ;
Qu'en outre, cette indication est démentie par la moyenne des références proposées par le commissaire du gouvernement et par l'autorité expropriante ;
Attendu que c'est à juste titre et par des motifs parfaitement explicités, que le premier juge a retenu la base de 1500 euros le mètre carré pour fixer l'indemnité de dépossession des époux Y... ;
Qu'il a observé à juste titre que les locaux étaient dans un état médiocre ;
Attendu qu'il est constant que le bien dont s'agit est occupé ;
Que le taux d'abattement de 40 % retenu par le premier juge pour occupation des lieux, est conforme aux pratiques judiciaires en la matière ;
Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession revenant aux époux Y... à la somme totale de 59. 740 euros se décomposant comme suit :
*indemnité principale en valeur libre
1500 euros x 59. 25 mètres carrés légale 88 875 euros arrondis à 89 000 euros, abattement de 40 %, soit une valeur nette de 53 400 euros,
*indemnité de remploi : (5000 x 20 %) + (10 000 × 15 %) + (38 400 × 10 %) = 6 340 euros ;
Attendu qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des époux Y... les frais irrépétibles éventuels qu'ils ont supporté, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en date du 18 avril 2012, portant le numéro RG 11/ 00143 rendu par le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône, en ce qu'il a :
- fixé à la somme de 59 740 euros l'indemnité totale revenant à Quoc Thaï Y... et Madame Phuong-Thuy Z... épouse Y... au titre de l'expropriation de leur bien constitué par le lot 6 dans l'immeuble bâti sis à Marseille 157 avenue Roger Salengro cadastré quartier Arenc section numéro 807 D numéro 82,
- débouté les époux Y... de leurs demandes plus amples,
- condamné L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE à payer aux époux Y... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante.
Déboute Quoc Thaï Y... et Madame Phuong-Thuy Z... épouse Y... de leur demande fondée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse les dépens à la charge de l'autorité expropriante, L'ETABLISSMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE
LE GREFFIER LE PRESIDENT
