COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT AU FOND
DU 09 MAI 2014
No2014/ 16
Rôle No 12/ 00018
Salvatori X...
C/
COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE
Grosse délivrée :
à :
le :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'expropriation des BOUCHES DU RHONE en date du 20 Avril 2012, enregistré au répertoire général sous le no 11/ 86.
APPELANT
Monsieur Salvatori X...
né le 15 Juillet 1955 à BRIEY (54. 150),
demeurant ...
représenté par Maître Laurent COHEN, avocat au Barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Maître David PORTA, avocat au Barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE prise en la personne de son représentant légal en exercice,
demeurant Les Docks Atrium 10. 7-10 Place de la Joliette, Boîte Postale 48. 014-13. 002 MARSEILLE
représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au Barreau de MARSEILLE
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE,
demeurant Hôtel des Impôts de Sainte Anne-38 boulevard Baptiste BONNET-13. 285 MARSEILLE CEDEX 8
représenté par Monsieur Christian GREGOIRE, Commissaire du Gouvernement
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Avril 2014 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Pierre SERMANSON, Président
désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Madame Françoise BARBET, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance de TOULON,
Monsieur André TOUR, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS,
spécialement désignés comme juges de l'Expropriation.
Greffier lors des débats : Monsieur Maurice N GUYEN
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 09 Mai 2014
Les avocats présents ont été entendus.
Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses réquisitions.
Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.
Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé publiquement le 09 Mai 2014 et signé par Monsieur Pierre SERMANSON, Président et Monsieur Maurice NGUYEN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE poursuit une entreprise s'inscrivant dans le cadre des aménagements nécessaires à la réalisation de la ZAC des Florides, en vue de parvenir à un équilibre économique sur le bassin Nord-Ouest en créant des équipements publics sur les communes de Marignane et de Gignac la Nerthe.
L'expropriation des parcelles rendue nécessaire pour la création de ladite ZAC a été approuvée par une délibération du conseil de communauté le 9 octobre 2006.
Par arrêté en date du 17 mars 2010 numéro 2010-34, le préfet de la région Provence Alpes Côte d'Azur a prescrit l'ouverture d'une enquête publique.
Les enquêtes d'utilité publique et parcellaire se sont déroulées du 19 avril au 21 mai 2010.
Le commissaire enquêteur a émis un avis favorable le 23 juin 2010.
La parcelle de terrain cadastrée section Z numéro 8 sise à Marignane quartier des Florides, propriété de Salvatori X... est concernée par la procédure d'expropriation.
La COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a saisi la juridiction de l'expropriation le 16 mai 2011 afin que soit fixé l'indemnité de dépossession revenant à l'exproprié, conformément aux dispositions de l'article R 13-21 du code de l'expropriation.
Par une ordonnance du 16 septembre 2011, la visite des lieux a été fixée au 7 novembre 2011.
Il a été relevé à cette occasion que la parcelle dont s'agit est une bande de terre de forme rectangulaire, d'une superficie de 4453 mètres carrés, bornée par un chemin, dénommé « chemin de Raphel », située à proximité du bâtiment d'Eurocopter et bordée d'un côté par des roseaux.
Par mémoire du 16 mai 2011 déposé devant le juge de l'expropriation, La COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a proposé de fixer l'indemnisation de dépossession revenant à Salvatori X... à la somme totale de 40 190 euros, sur la base de huit euros le mètre carré.
Le commissaire du gouvernement propose de retenir une évaluation métrique de 9 euros du mètre carré, s'appuyant sur 15 termes de comparaison portant sur les mutations dans le même secteur.
Salvatori X... a rejeté l'offre de l'autorité expropriante et estimé la valeur de son terrain à la somme de 227 650 euros, outre 22 865 euros d'indemnité de remploi, et réclamé une somme de 3. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 20 avril 2012, portant le numéro RG 11/ 00086 le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône a :
- fixé à la somme de 45 090 euros l'indemnité totale revenant à Salvatori X... au titre de l'expropriation de son terrain situé à Marignane quartier des Florides cadastré section Z numéro 8,
- condamné la COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE à payer à Salvatori X... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante.
Salvatori X... a relevé appel de cette décision.
Qu'il entend voir :
- annuler le jugement entrepris et subsidiairement le réformer concernant l'indemnisation qui lui a été allouée,
- faire injonction si nécessaire à l'administration fiscale de produire tous les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues à Marignane depuis novembre 2011 jusqu'au 20 avril 2012,
- fixer son indemnité de dépossession de son bien à la somme de 1 465 591. 70 euros, et réclame en outre la condamnation de la COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE à lui payer la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant mémoires reçus régulièrement au greffe la COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE conclut au rejet de toutes les prétentions de Salvatori X...
Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement.
SUR CE
Attendu que Salvatori X... soutient avoir fait l'acquisition du terrain dont s'agit le 26 juin 1985 avec vos projets d'y développer une activité professionnelle, car celui-ci possédait la qualification de terrain à bâtir ; mais que la COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE avait décidé de l'écarter de l'opération d'aménagement et de s'approprier la totalité de l'emprise foncière de la ZAC soit près de 87 hectares ;
Qu'il sollicite l'annulation du jugement compte tenu de l'irrégularité de la procédure, au motif qu'il n'a pas pu se défendre efficacement face à l'autorité expropriante, invoquant les dispositions de l'article L 135 B du livre des procédures fiscales qui stipule que « l'administration fiscale transmet gratuitement à leur demande, aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation, ¿.. les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq années ¿. » ;
Qu'il argue du fait qu'il a saisi, le 30 septembre 2011, l'administration fiscale afin qu'elle lui communique les informations relatives aux valeurs foncières déclarées sur la commune de Marignane, sans obtenir satisfaction, au mépris du texte susvisé ;
Qu'il fait valoir également qu'il a sollicité du juge de l'expropriation qu'il soit sursis à statuer en application de l'article 78 du code de procédure civile tant que ces éléments réclamés à l'administration fiscale ne lui auraient pas été fournis, et faire injonction à ladite administration de lui transmettre ces éléments en application de l'article 11 du code de procédure civile ;
Qu'il concède cependant avoir reçu des services fiscaux une transmission partielle des informations le 29 juillet 2012, lesquelles à ses yeux sont insuffisantes ;
Attendu que par ailleurs, Salvatori X... admet que le juge a retenu à bon droit comme date de référence le 21 octobre 2011, mais lui reproche de ne pas en avoir tiré toutes les conséquences quant à la qualification du terrain, lequel selon lui doit être qualifié de terrain à bâtir ;
Attendu que la procédure ne peut être qualifiée d'irrégulière au simple motif que le juge n'a pas fait droit à la demande de Salvatori X... de surseoir à statuer ;
Que de même, le premier juge a apprécié l'opportunité de délivrer à l'administration fiscale et l'injonction réclamée par Salvatori X..., l'a rejeté
à juste titre ;
Qu'en effet, le juge de l'expropriation a constaté qu'il disposait des éléments nécessaires et suffisants pour apprécier la valeur du terrain litigieux ;
Qu'en conséquence, la demande d'annulation du jugement sera donc rejetée ;
Attendu que la cour constate qu'aucune discussion n'est élevée concernant la date de référence fixée au 21 octobre 2011 ;
Qu'il a été fait une juste application des dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation en matière d'expropriation de terrain réservé par un plan d'occupation des sols ;
Que c'est bien à cette date que doit être apprécié la qualification juridique du bien litigieux,
Attendu que l'article L 13-15 du code de l'expropriation dispose que pour qu'un terrain soit qualifié de terrain à bâtir il doit :
- être situé dans une zone constructible du POS ou du PLU,
- être effectivement desservi par tous les fuseaux nécessaires (voirie, eau potable, eaux usées, électricité) ;
Attendu qu'en l'espèce, s'il n'est pas contesté que le terrain litigieux est situé en zone UE 3 a, que la qualification de terrain à bâtir doit être appréciée s'agissant d'un bien situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC définitivement validée, en application de l'article L 13-15 II 1 a du code de l'expropriation ;
Qu'en effet, lorsqu'il s'agit d'une opération d'ensemble, les réseaux existants sur la parcelle litigieuse doivent être suffisamment développés pour desservir l'intégralité de la ZAC,
Qu'au vu des documents précis et chiffrés fournis par la COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE, il apparaît que d'importants travaux de viabilisation, raccordement au réseau de l'eau sont nécessaires et d'un coût élevé ;
Qu'ainsi le bien immobilier de Salvatori X... ne dispose pas à l'évidence des réseaux utiles permettant de le qualifier de terrain à bâtir ;
Attendu que pour écarter dans son appréciation de la valeur du terrain de l'exproprié la transaction intervenue entre La COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE et les sociétés VMPG et MIDI PILES le 26 juillet 2011, le juge a observé que celle-ci faisait suite à l'obtention pour ce terrain d'un permis de construire, ce qui suppose l'existence de réseaux suffisants sur ledit terrain ;
Que de même, le premier juge a écarté comme référence les acquisitions faites en avril et juin 2009 par l'autorité expropriante des parcelles cadastrées BS 57 et BS 63 sur la base de 15, 26 euros et 16 euros, car s'agissant d'acquisitions pour permettre la finalisation de la cession DAHER,
Qu'en effet les valeurs métriques ci-dessus, apparaissent exceptionnelles au regard des autres termes de comparaison produits tant par l'autorité expropriante que par le commissaire du gouvernement ;
Attendu que les éléments fournis notamment par le commissaire du gouvernement sont nombreux et concernent des mutations relatives à des parcelles de terrain présentant des caractéristiques similaires au bien litigieux, et qu'en outre plusieurs de ces transactions l'ont été à la suite des accords amiables ; lesquels font ressortir une valeur métrique moyenne de 9 euros le m ²,
Attendu qu'en conséquence, c'est à juste titre que le juge de l'expropriation a retenu cette base de 9 euros le mètre carré, pour fixer l'indemnisation de dépossession revenant à Salvatori X... pour son terrain ; soit une somme totale arrondie à 45. 090 euros, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 9 euros x 4453 mètres carrés = 40. 077 euros,
- indemnité de remploi : 5000x 20 % + 10000 x 15 % = 25077 x10 % = 5 007. 70euros,
Que l'indemnité allouée en première instance à Salvatori X... en application de l'article 700 du code de procédure civile doit être confirmée ;
Attendu qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposées par chacune d'elles en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe,
Déclare la procédure régulière,
Rejette la demande de nullité du jugement entrepris, en date du 20 avril 2012, portant le numéro RG 11/ 00086 du juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône,
Confirme en tous points le jugement entrepris en ce qu'il a :
- fixé à la somme de 45 090 euros l'indemnité totale revenant à Salvatori X... au titre de l'expropriation de son terrain situé à Marignane quartier des Florides cadastré section Z numéro 8,
- condamné La COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE à payer à Salvatori X... la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante.
Déboute les parties de leurs demandes supplémentaires respectives, y compris celles faites en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse les dépens à la charge de l'autorité expropriante, la COMMUNAUTE URBAINE DE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE
LE GREFFIER LE PRESIDENT
