COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 13 FEVRIER 2014
N° 2014/087
Rôle N° 12/09318
[O] [S]
[QY] [X]
[AL] [Y] épouse [X]
[XH] [V]
[B] [C] épouse [V]
[K] [M]
[SF] [D] épouse [M]
[V] [G]
[QY] [MJ] épouse [G]
[A] [U]
[YO] [N]
[Z] [E] épouse [N]
[J] [CT]
[GF] [MT]
[F] [AE]
[FV] [OA]
[TM] [ZV]
[AS] [T] épouse [ZV]
[IO] [XR]
[Q] [H] épouse [XR]
[QO] [DC]
[W] [V] épouse [DC]
[CO] [YY]
[JV] [P] épouse [YY]
[L] [LC]
[KF] [WA] épouse [LC]
C/
EURL VACANCES BLEUES IMMOBILIER
SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE
SAS VACANCES BLEUES EVASION
SAS DIFFUSION TOURISME
SA VACANCES BLEUES HOLDING
Grosse délivrée
le :
à : Me J-P MAGNAN
SELARL BOULAN
Me J. LATIL
Me F. BLANC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 13 Mars 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/07833.
APPELANTS
Monsieur [O] [S]
né le [Date naissance 17] 1950 à [Localité 11] - SUISSE,
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [XH] [V]
né le [Date naissance 7] 1950 à [Localité 1] (76),
demeurant [Adresse 13]
Madame [B] [C] épouse [V]
née le [Date naissance 8] 1950 à [Localité 8] (76),
demeurant [Adresse 13]
Monsieur [K] [M]
né le [Date naissance 18] 1948 à [Localité 5] - MAROC,
demeurant [Adresse 7]
Madame [SF] [D] épouse [M]
née le [Date naissance 10] 1949 à [Localité 14] - MAROC,
demeurant [Adresse 7]
Madame [A] [U]
née le [Date naissance 15] 1944 à [Localité 20] - BELGIQUE,
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [YO] [N]
né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 25],
demeurant [Adresse 11]
Madame [Z] [E] épouse [N]
née le [Date naissance 11] 1950 à [Localité 12] (69),
demeurant [Adresse 11]
Madame [GF] [MT]
née le [Date naissance 23] 1951 à [Localité 22] - BELGIQUE,
demeurant [Adresse 5]
Madame [FV] [OA]
née le [Date naissance 13] 1946 à [Localité 15] (78),
demeurant [Adresse 14]
Monsieur [TM] [ZV]
né le [Date naissance 3] 1944 à [Localité 24],
demeurant [Adresse 17]
Madame [AS] [T] épouse [ZV]
née le [Date naissance 24] 1943 à [Localité 17] (01),
demeurant [Adresse 17]
Monsieur [QO] [DC]
né le [Date naissance 20] 1945 à [Localité 2] (92),
demeurant [Adresse 9]
Madame [W] [V] épouse [DC]
née le [Date naissance 14] 1943 à [Localité 18],
demeurant [Adresse 9]
Tous représentés par Me Joseph-Paul MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Hugues LEROY, avocat au barreau d'Orléans
Monsieur [QY] [X]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 13] - MAROC,
demeurant [Adresse 2]
Madame [AL] [Y] épouse [X]
née le [Date naissance 26] 1965 à [Localité 23] (77),
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [V] [G]
né le [Date naissance 12] 1951 à [Localité 19] - MAROC,
demeurant [Adresse 18]
Madame [QY] [MJ] épouse [G]
née le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 3] - BELGIQUE,
demeurant [Adresse 18]
Monsieur [J] [CT]
né le [Date naissance 25] 1954 à [Localité 6] (76),
demeurant [Adresse 16]
Monsieur [F] [AE]
né le [Date naissance 9] 1935 à [Localité 4] (92),
demeurant [Adresse 6]
Monsieur [IO] [XR]
né le [Date naissance 16] 1967 à [Localité 21],
demeurant [Adresse 1]
Madame [Q] [H] épouse [XR]
née le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 7] (21),
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [CO] [YY]
Décédé le [Date décès 1] 2013
né le [Date naissance 22] 1927 à [Localité 16] - ALGERIE,
Demeurait [Adresse 12]
Madame [JV] [P] épouse [YY]
pris tant en son nom propre qu'à sa qualité de seule héritière de feu Monsieur [CO] [YY], décédé le [Date décès 1] 2013.
appelante et intervenante volontaire
née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 16] - ALGERIE,
demeurant [Adresse 12]
Monsieur [L] [LC]
né le [Date naissance 19] 1940 à [Localité 9] (74),
demeurant [Adresse 8]
Madame [KF] [WA] épouse [LC]
née le [Date naissance 21] 1943 à [Localité 10] (77),
demeurant [Adresse 8]
Tous représentés par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de Me Joseph-Paul MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Fabien PEREZ de la SELARL PEZET- PEREZ avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
EURL VACANCES BLEUES IMMOBILIER
RCS MARSEILLE 490 657 541,
[Adresse 10]
représentée par Me Jérôme LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Caroline CHAGNY de la SCP SCAPEL ET ASSOCIES, avocate au barreau de MARSEILLE
SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [GA] [LM], domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 10]
représentée par Me Florence BLANC, avocate au barreau de MARSEILLE
plaidant par Me Yves DELAVALADE, avocat au barreau de BORDEAUX
SAS VACANCES BLEUES EVASION Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 10]
représentée par Me Florence BLANC, avocate au barreau de MARSEILLE
plaidant par Me Yves DELAVALLADE, avocat au barreau de BORDEAUX
SAS DIFFUSION TOURISME Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 10]
représentée par Me Florence BLANC, avocate au barreau de MARSEILLE
plaidant par Me Yves DELAVALADE, avocat au barreau de BORDEAUX
SA VACANCES BLEUES HOLDING Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 10]
représentée par Me Florence BLANC, avocate au barreau de MARSEILLE
plaidant par Me Yves DELAVALADE, avocat au barreau de BORDEAUX
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Christine DEVALETTE, Présidente a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Christine DEVALETTE, Présidente (rédactrice)
Madame Patricia TOURNIER, Conseillère
Monsieur Michel CABARET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2014,
Signé par Madame Christine DEVALETTE, Présidente et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les appelants visés au chapeau du présent arrêt, et qui étaient au nombre de 28 en première instance ont acquis auprès du groupe VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE des villas au sein du Domaine [Adresse 15] à [Localité 13].
Ce domaine devait se composer de 136 villas notamment, d'un vaste parc, de trois piscines, un SPA, un practice de golf, des services de luxe pour les résidents (traiteur, location de voitures, services divers de personnel). Cette acquisition devait donner lieu à la signature de plusieurs actes.
La commercialisation des villas a été confiée par la société VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE, ci-après VBMP, à la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER, ci-après VBI.
Les acquéreurs ont signé avec VBI un mandat de recherche prévoyant le versement d'une commission au profit de VBI de 8,50%, un projet de mandat de gestion hôtelière avec la société VBMP , pour la location à l'année, un contrat de vente du mobilier, toujours avec cette société, et enfin un contrat de réservation dit 'VEFA' souscrit avec VBMP, détenue à 80% puis à 100% par la société VACANCES BLEUES PATRIMOINE.
Les actes de vente ont été passés au MAROC, sous le régime juridique du droit marocain et sous compétence des juridictions marocaines.
L'opération était vantée dans les catalogues édités par VACANCES BLEUES EVASION et SAS DIFFUSION TOURISME pour les deux saisons 2008.
Plusieurs difficultés ont retardé l'avancement des travaux.
Invoquant des retards de livraison et une absence de réalisation des prestations promises ,et par acte en date du 29 mai 2009, Monsieur [S], Monsieur [X], Madame [Y], Monsieur [V], Madame [C], Monsieur [M], Madame [D], Monsieur [G], Madame [MJ], Madame [U], Monsieur [N], Madame [E], Monsieur [CT], Madame [MT], Monsieur [AE], Madame [OA], Madame [ZV], Madame [T], Monsieur [XR], Madame [H], Monsieur [DC], Madame [V], Monsieur [YY], Madame [P], Monsieur [LC], Madame [WA]. ont assigné EURL VACANCES BLEUES IMMOBILIER, SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE, SAS VACANCES BLEUES EVASION, SAS DIFFUSION TOURISME, SA VACANCES BLEUES HOLDING devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille afin d'obtenir que ces sociétés soient condamnées à réparer le préjudice que subissent les requérants consécutif à la représentation mensongère qui leur a été faite pour les déterminer à acquérir une villa au sein d'un domaine dénommé [Adresse 15] sis au Maroc.
Chaque demandeur sollicitait une indemnité de 97 500€ outre 1500€ d'indemnité de procédure.
Par ordonnance d'incident du 27 octobre 2011, SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE, SAS VACANCES BLEUES EVASION, SAS DIFFUSION TOURISME, SA VACANCES BLEUES HOLDING ont été déboutées de leur demande de jonction de cette affaire avec celle qu'elles ont introduite le 25 mars 2011 à l'encontre des quatre autres sociétés qui sont domiciliées au Maroc, qu'elles ont appelées en garantie, instance qui a fait l'objet d'une radiation.
Par jugement en date du 13 mars 2012, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a :
- prononcé la clôture à l'audience après révocation de l'ordonnance de clôture,
- dit qu'aucun des reproches contractuels formulés par les consorts [S] et autres n'est imputable aux sociétés VACANCES BLEUES IMMOBILIER, SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE, SAS VACANCES BLEUES EVASION, SAS DIFFUSION TOURISME, SA VACANCES BLEUES HOLDING.
- débouté les demandeurs de leurs prétentions.
- condamné in solidum chacun des demandeurs à payer la somme de 2000 euros à la SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE, SAS VACANCES BLEUES EVASION, SAS DIFFUSION TOURISME, SA VACANCES BLEUES HOLDING au titre des indemnités de procédure.
- condamné les demandeurs aux dépens.
Par jugement rectificatif du 10 mai 2012, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a condamné chacun des demandeurs à payer à ces dernières une indemnité de procédure de 2000€.
Ont interjeté appel du jugement du 23 mai 2012 : Monsieur [S], Monsieur [X], Madame [Y] épouse [X], Monsieur [V], Madame [C] épouse [V], Monsieur [M], Madame [D] épouse [M], Monsieur [G], Madame [MJ] épouse [G], Madame [U], Monsieur [N], Madame [E] épouse [N], Monsieur [CT], Madame [MT], Monsieur [AE], Madame [OA], Monsieur [ZV], Madame [T] épouse [ZV], Monsieur [XR], Madame [H] épouse [XR] , Monsieur [DC], Madame [V] épouse [DC] , Monsieur [YY], Madame [P] épouse [YY], Monsieur [LC], Madame [UT] [LC]
Vu les conclusions déposées le 09 avril 2013, par les appelants représentés au chapeau du présent arrêt par maître SELARL BOULAN ,CHERFILS IMPERATORE avocats associés, et les conclusions d'intervention volontaire du 3 janvier 2014 de Madame [JV] [P] épouse [YY] en son nom personnel comme en qualité de seule héritière de feu Monsieur [CO] [YY] décédé le [Date décès 1] 2013 au terme desquelles il est demandé à la Cour de :
- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par les concluants et cette intervention volontaire ,
au visa de l'article1144 et 1382 du code civil ,
- infirmer en toutes ces dispositions le jugement du Tribunal de Grande instance de Marseille du 13 mars 2012,
Sur le premier moyen,
- dire et juger que le mandat de recherche signé avec VACANCES BLEUES IMMOBILIER(VBI) est nul pour absence de cause et prononcer la nullité du mandat de recherche.
- condamner la société VBI sur justificatif, la décision à venir valant titre, à rembourser la dite somme,
- condamner la société V BI au paiement de dommages et intérêts d'un montant de 40 000 euros en réparation du préjudice subi par les concluants,
Subsidiairement,
- dire et juger que la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER a manqué à ses obligations de conseil et de loyauté,
- condamner la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER au paiement de dommage et intérêts d'un montant de 40 000 euros chacun en réparation du préjudice subi,
Sur le second moyen,
- dire et juger que l'immixtion des sociétés du groupe VACANCES BLEUES a été de nature à créer pour les concluants une apparence trompeuse propre à leur permettre de croire légitimement que ces sociétés étaient aussi leur contractant,
- dire et juger que les préjudices subis par les concluants sont certains, directs et résultent des retards de livraison, troubles de jouissance du fait de l'inachèvement de l'ensemble immobilier, des pertes locatives générées par l'état du bien et l'absence de gestion locative, des tracas occasionnés par la présente procédure, des frais annexes engagés,
- les condamner in solidum à régler aux appelants une indemnité chiffrée ,variant selon chaque concluant, sauf à parfaire à titre de dommages et intérêt en réparation de leurs préjudices,
- débouter les intimées de toutes les demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum les sociétés du groupe VACANCES BLEUES à payer à chacun des appelants une somme de 3000 euros à titre des indemnités de procédure.
Ils font valoir que la société VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE a manqué à ses obligations contractuelles (retards de livraison, non respect des prestations annoncées : hôtel et parc inachevés, piscine, tennis, practice de golf, services à la carte), les villas n'ont pas été livrées bien que payées à 80%, et sont grevées d'hypothèques, de sorte qu'il n'est pas certain que le transfert de propriété puisse s'effectuer.
Ils considèrent que l'ensemble des sociétés du groupe VACANCES BLEUES a concouru à leur préjudice qui est considérable, la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER, en tant que mandataire et les autres sociétés du groupe par l'apparence qu'elles ont créée de contracter avec ce groupe et non avec VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE.
Ils soutiennent que le mandat de recherche était dénué de cause puisque l'opération à présenter à ses mandants lui était connue pour en être à l'origine, que l'opération de prélèvement au passage d'une commission de 10 % était sans contrepartie, le mandat de recherche étant signé en même temps que le contrat de réservation , le bénéficiaire du paiement de ces commissions incertain(transfert sur le prix de vente donc à VBMP) , et la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER créée le 20 juin 2006 ,presque simultanément à la signature des mandats de recherche (dont le premier est celui de Monsieur [X] de juillet 2006 ), et ayant le même gérant, Monsieur [I], que VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE bénéficiaire finale des commissions, et connaissant donc l'existence des hypothèques.
Ils demandent la restitution des commissions versées , ventilées sur le prix total, et des dommages intérêts pour n'avoir pu bénéficier d'une recherche réelle et d'un bien non grevé.
A titre subsidiaire, ils soutiennent que la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER a manqué à son obligation de conseil et de loyauté renforcée en raison de la qualité de profane des acquéreurs, en omettant de les informer des hypothèques grevant les biens qu'elle connaissait en raison des liens capitalistiques de ces sociétés entre elles, d'où le conflit d'intérêts du mandataire et demandent à titre indemnitaire la même indemnisation (40 000€ dans le dispositif)
Ils font valoir que les autres sociétés du groupe ont engagé leur responsabilité solidaire pour immixtion trompeuse dans l'opération présentée sous la garantie d'une chaîne hôtelière de loisirs ancienne et de qualité implantée en France, avec envoi de documents comportant ce logo 'Vacances Bleues ' ou 'Groupe Vacances Bleues ' et demandent leur condamnation in solidum à les indemniser du préjudice subi qui correspond pour chacun des appelants à l'indemnisation des retards de livraison, des troubles de jouissance, des pertes locatives, des tracas et frais engagés.
Vu les conclusions déposées le 6 janvier 2014par les appelants représentés au chapeau de l'arrêt par la SCP Paul et Joseph MAGNAN avocats au termes desquelles il est demandé à la Cour , au visa des mêmes textes,
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions
- de dire et juger que la sociéte LES VACANCES BLEUES IMMOBILIER ne peut prétendre à aucune rémunération au titre de ses mandats de recherche et qu'aucune somme ne pourra leur être réclamée à ce titre,
- de condamner en conséquence la société LES VACANCES BLEUES IMMOBILIER, sur justificatifs, à rembourser à chacun d'eux toute somme réglée au titre de cette rémunération ;
- de condamner in solidum , ou l'une à défaut des autres , les sociétés VACANCES BLEUES IMMOBILIER, VACANCES BLEUES PATRIMOINE , VACANCES BLEUES EVASION, DIFFUSION TOURISME et VACANCES BLEUES HOLDING à régler à chacun des appelants ou époux appelants, une somme de 200 000€ de dommages intérêts, sauf à parfaire, en réparation de leurs préjudices, trouvant leur cause dans leur acquisition auprès du groupe VACANCES BLEUES IMMOBILIER,
- de rejeter toutes demandes ;
- de condamner les mêmes in solidum ou l'une à défaut de l'autre à payer à chacun des appelants ou époux appelants une indemnité de procédure de 2500€.
Ils affirment que le domaine n'est toujours pas achevé quatre ans après le délai d'achèvement annoncé, que certaines villas seulement ont été livrées, avec des problèmes d'électricité pour certaines, et aucun certificat de conformité , et de surcroît sans certitude de transfert des titres en raison des créances hypothécaires.
Ils émettent les mêmes développements sur le montage juridique opéré par le groupe VACANCES BLEUES, avec utilisation d'un même logo dans le but d'attirer une clientèle française et de l'amener à contracter, en France et en toute confiance, avec une société de droit étranger qui faisait , en réalité, elle-même partie de ce groupe .Ils font valoir qu'ils n'auraient pas contracté sans cette apparence et n'auraient pas versé 80% du prix final, pour une opération irréalisable, montée dans une logique d'industriel du tourisme et non de promoteur immobilier, ce dont les sociétés du groupe étaient parfaitement informées.
Ils soutiennent à cet égard que la responsabilité de la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER est engagée pour avoir, comme mandataire, manqué à son obligation de conseil, de sécurité et de résultat et pour n'avoir accompli aucune diligence justifiant sa commission, les mandats de recherche ayant été signés le même jour que les contrats de réservation. Ils sollicitent la restitution des commissions versées, peu important le sort qui leur a été réservé .
Ils soutiennent que la responsabilité de la société VACANCES BLEUES PATRIMOINE est tout autant engagée, comme pièce maîtresse et porte fort de l'opération, et comme actionnaire unique de la société marocaine, peu important qu'elle ait depuis cédé ses parts en 2008, et que les sociétés DIFFUSION TOURISME et VACANCES BLEUES EVASION qui ont diffusé des documents constituant des publicités mensongères sont également engagées , au même titre que la société HOLDING qui coiffe l'ensemble des sociétés du groupe.
Ils invoquent enfin les préjudices de jouissance et locatifs subis, la perte de valeur des villas pour celles livrées mais dont la propriété n'est pas acquise, les prêts qu'ils remboursent, leur préjudice moral et chaque acquéreur ou couple d'acquéreurs évalue son préjudice global respectif à 200 000€.
Vu les conclusions déposées le 27 décembre 2013 , par l'EURL VACANCES BLEUES IMMOBILIER (VBI), au terme desquelles il est demandé à la Cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- condamner les appelants au paiement pour chacun d'entre eux de la somme de 4000 euros au titre des indemnités de procédure.
- condamner les appelants aux entiers dépens.
Elle indique qu'elle est une société de transaction immobilière titulaire d'une carte professionnelle et qu'elle a obtenu de la société VACANCES BLEUES MAROC PATRIMOINE(VBMP) mandat de vendre les lots 1 à 34 du groupement touristique en cours de construction ou achevés, et mandats non exclusifs de recherche des candidats acquéreurs avant la signature des contrats de vente en VEFA .
Elle relève que la société promoteur n'est pas assignée, qu'elle est une entité distincte de cette société, désormais reprise par le Groupe Mandarine au Maroc, que la théorie de l'apparence ne peut s'appliquer à elle dés lors que la société filiale n'est pas fictive, que les parties ont bien contracté au Maroc avec cette société VBMP , devant des notaires marocains.
Elle relève qu'elle n'a souscrit aucun mandat de recherche avec les époux [G] qui sont donc irrecevables à son égard et que les autres appelants doivent être déboutés car elle n'a commis aucune faute dans le cadre de son mandat, rappelant que pour raison commerciale, elle a renoncé à réclamer sa commission.
Elle soutient que les difficultés rencontrées sont postérieures à l'exécution de son mandat , que l'audit de novembre 2007 est en effet postérieur aux actes de réservation et aux actes de vente notariés, que ces difficultés étaient impossibles à prévoir, qu'une transaction immobilière à l'étranger est toujours risquée , qu'enfin les griefs allégués relatifs aux retards et la non disposition d'équipements collectifs est sans lien avec sa mission d'intermédiaire en immobilier.
Elle observe subsidiairement, qu'aucune preuve n'est rapportée du versement de commissions ou des préjudices allégués tant par ceux qui ont porté leur demande à 200 000€, que par ceux qui ont choisi, par un nouveau conseil ,de chiffrer leur préjudice respectif, en invoquant un retard de livraison, ou des frais de constitution d'une société FICADEX, pour optimiser les avantages fiscaux, ou un trouble de jouissance sur les installations prévues, ou des préjudices locatifs, qui ne la concernent pas, au même titre que les frais d'emprunt réclamés par les époux [G], [X] [XR].
Vu les conclusions déposées le 6 janvier 2014 , par la SA VACANCES BLEUES PATRIMOINE, SAS VACANCES BLEUES EVASION, SAS DIFFUSION TOURISME, SA VACANCES BLEUES HOLDING, au terme desquelles il est demandé à la Cour de :
- déclarer mal fondés tous les appelants en leurs demandes.
- confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 13 mars 2012 en toutes ses dispositions.
- condamner in solidum les appelants à payer à chacune des sociétés concluantes la somme de 20 000 euros à titre d'indemnités de procédure.
Elles rappellent que les appelants n'ont aucun lien contractuel avec elles, que les doléances qu'ils formulent concernent la société VBMP qui n'est pas dans la cause et dont il n'est pas établi qu'elle n'aurait pas exécuté ses engagements ou ne serait plus en état de le faire .
Elles soulignent qu'elles n'ont reçu aucune somme de leur part, que le logo 'Vacances Bleues' ou' groupe vacances Bleues' sur des lettres établies par des sociétés précises , n'engagent que celles -ci, qu'aucune confusion ne peut être tirée de ces courriers, y compris sur les gérants qui à l'époque étaient différents, que la société VBMP n'est pas fictive mais obligatoirement constituée pour une opération au Maroc, que leur affirmation selon laquelle ils n'auraient pas souhaiter contracter avec une société marocaine est contredite par les actes eux mêmes.
Elles relèvent enfin qu'aucune faute ne leur est imputable tant en terme de délais (observant que la première tranche a été achevée) ou de manquement au concept vendu (observant que la nullité du contrat n'est pas demandée), contestant pour la société VACANCES BLEUES PATRIMOINE , une quelconque promesse de porte fort, pour les sociétés DIFFUSION TOURISME et VACANCES BLEUES EVASION une publicité mensongère, et la mise en cause de la société HOLDING , sans caractérisation d'une faute.
Elles soutiennent enfin que les préjudices allégués ne sont pas établis, aucun des appelants ne justifiant de l'état de sa villa ou des prestations collectives, de ce qui a été versé, de la perte de revenus locatifs, d'autres préjudices sans lien avec les fautes alléguées, d'autant que Monsieur [YY] faisait état d'une annulation transactionnelle de la vente.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 janvier 2014 .
Vu les conclusions d'irrecevabilité déposées et notifiées par RPVA le 13 janvier 2014 par ces dernières intimées en rejet, au visa des articles 15,16 et 782 et 783 al 1er du code de procédure civile de la pièce 107 déposée et notifiée le 6 janvier 2014 , à la veille de la clôture par les appelants ayant constitué la S.C.P. d'avocats [CF] et [HH] [PH].
Vu les conclusions de procédure déposées et notifiées le 14 janvier 2014 par la S.C.P. Paul et Joseph Magan, avoués associés, qui invoquent la tardiveté des conclusions adverses et demandent la révocation de la clôture.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la procédure
Pour respecter le contradictoire , il convient de rejeter la pièce 107 notifiée par RPVA la veille de la clôture par la SCP Paul et Joseph Magnan, avocats associés, qui a demandé la révocation de la clôture sans caractériser la cause grave alléguée.
Les demandes de nullité de mandat de recherche, de restitution des commissions versées, et de dommages intérêts formées par une partie des appelants, ne sont pas nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'elles complètent leurs demandes d'indemnisation.
Sur la validité du mandat de recherche conclu entre les appelants et la société VBI
A l'examen de tous les contrats de mandat produits, il ressort que tous les appelants ont souscrit un mandat de recherche avec la société VBI, à l'exception des époux [G] qui ne produisent pas ce document dans leurs pièces, de sorte qu'ils sont irrecevables à rechercher la société VBI en nullité de son mandat et en responsabilité contractuelle.
La SARL VBI a été immatriculée au RCS du tribunal de commerce de Marseille le 20 juin 2006 sous l'activité d'agence immobilière et est titulaire de la carte professionnelle sous le n° A06 -4425 délivrée par la préfecture des Bouches du Rhône. Le 30 juin 2006, elle a obtenu un mandat non exclusif de ventes de 136 villas achevées ou en état futur d'achèvement sur le Domaine d'[Adresse 15] à [Localité 13] et était parfaitement autorisée, au regard de son rôle d'intermédiaire entre vendeurs et acheteurs à souscrire, dans le même temps, avec des candidats acquéreurs des mandats non exclusifs de recherche de villas de ce type, la coïncidence de l'offre et de la demande, n'ayant pas pour effet de rendre le mandat de recherche dénué de cause, qui est précisément, et sans obligation de résultat, de proposer aux candidats à l'achat un bien compris dans son portefeuille de biens à vendre, le caractère non exclusif du mandat ne liant le mandant ni sur le choix du bien dans un éventail de biens proposés par l'agent, ni sur le choix de cet agent.
Les mandats de recherche, dûment enregistrés, ont tous été souscrits avant la signature des contrat de réservation ou au plus tard, pour un petit nombre d'entre eux, le jour même de la signature des contrats de réservation, cette dernière circonstance n'ayant pas d'incidence sur la validité des mandats mais, le cas échéant, sur le droit à rémunération.
Les demandeurs à la nullité du mandat de recherche pour défaut de cause, doivent être déboutés de leur demande qui n'est pas fondée en ce que ces mandats ne peuvent encourir la nullité pour défaut de cause, fausse cause ou cause illicite au sens de l'article de l'article 1131 du code civil.
Quant au moyen tiré de ce que la société VBI n'aurait accompli aucune diligence et n'aurait droit à aucune rémunération, force est de constater que ce moyen est inopérant dans la mesure où les appelants dans leur ensemble ne chiffrent pas leur demande de remboursement de commission, qu'aucune demande en paiement n'est formée contre eux à ce titre par la société VBI qui indique de son côté, sans en justifier, avoir renoncé à recouvrer ces commissions.
Même si les appelants affirment que ces commissions ont été rétrocédées à la société VBMP et intégrées dans le prix de vente final, une telle affirmation n'est étayée par aucune pièce et ne permettrait pas de fonder une demande de remboursement, de surcroît non chiffrée contre la société VBI.
Tous les appelants doivent être déboutés de leur demande à ce titre et le jugement qui n'a pas statué sur cette demande, doit être complété en cause d'appel.
Sur l'action en responsabilité contractuelle dirigée contre la société VBI
Tous les appelants, y compris ceux qui dénient simplement à la société VBI son droit à rémunération, font grief à la société VBI , mandataire, d'avoir manqué à leur égard à son obligation d'information, de conseil et de loyauté, sachant que l'agent immobilier n'est pas tenu d'une obligation de résultat, notamment sur l'adéquation exacte du bien avec les attentes de ses mandants.
Concernant l'obligation de loyauté sur les liens capitalistiques existant entre la société VBI agent immobilier et la société VBPM par le biais de l'appartenance au même groupe, la société VBI établit qu'elle ne les a pas cachés aux mandants qui déclarent eux-mêmes s'être engagés en raison de l'appartenance de ces sociétés à un groupe français VACANCES BLEUES, connu et ancien.
Ils reprochent également à la société VBI de ne pas les avoir mis en garde sur les risques de cette opération immobilière, alors que celle -ci justifie que si les mandats ont été souscrits en France, l'identité et le siège social de la société venderesse n'ont jamais été dissimulés, que tous les actes authentiques ont été signés au Maroc devant un notaire marocain, que le risque inhérent à l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger, de surcroît, en VEFA, est connu de tout acquéreur, même néophyte en ce domaine, que surtout, malgré les affirmations contenues dans leurs écritures, les appelants ne justifient pas n'avoir pas reçu livraison de leur villa, seul objet du mandat et des actes ultérieurs, hors prestations complémentaires attendues du seul promoteur.
La société VBI fait par ailleurs valoir à juste titre, pour justifier qu'elle n'a pas manqué à son obligation de loyauté et de conseil, qu'elle ne pouvait connaître les difficultés de financement et d'exécution de l'opération qui sont survenues postérieurement à l'exécution de son mandat de recherche qui s'est achevé à la signature des contrats de réservation, l'audit qui a relevé les problèmes de coordination du chantier et de financement ayant été réalisé en novembre 2007, bien après le terme des mandats.
Concernant enfin l'hypothèque de premier rang inscrite au livre foncier mère en 2004 sous le n°63-432/04 par une banque marocaine sur le terrain acquis par la société VBPM qui n'a été mentionnée ni sur les actes de réservation, ni sur l'acte préliminaire de vente notariée, mais est mentionnée dans les actes définitifs de vente , il est fait grief à la société VBI , qui avait à l'époque, le même gérant que la société VBPM , Monsieur [R] [DM], et qui ne pouvait en ignorer l'existence, de ne pas en avoir informé les candidats à l'acquisition des villas, ce qui auraient pu conduire ces derniers à plus de prudence dans leur projet d'acquisition.
Or, au stade du mandat de recherche d'un bien en état futur d'achèvement, l'agent immobilier n'a pas à informer ses mandants de l'existence ou non d'une hypothèque sur le terrain d'assise des immeuble à construire, étant observé que les appelants ont signé les actes de vente définitifs, en pleine connaissance de cette hypothèque, et que le préjudice qui serait en lien direct avec ce prétendu manquement à l'obligation de conseil et d'information de la société VBI ne peut consister dans les retards et non exécutions ou malfaçons imputables à la société promoteur vendeur VBPM ou dans des préjudices accessoires tels que locatifs ou financiers, ni même dans le fait d'avoir du pour certains, non précisément identifiés, s'acquitter de l'intégralité du prix d'acquisition pour obtenir leur titre de propriété, ce qui ne constituerait pas un préjudice indemnisable , sauf preuve, non rapportée, de malfaçons justifiant une retenue sur ce prix.
Le jugement qui a débouté les appelants de leur demande d'indemnisation dirigée contre la société VBI , doit être en conséquence confirmé.
Sur les actions en responsabilité délictuelle dirigée contre les sociétés VBI, VB PATRIMOINE, VB EVASION, DIFFUSION TOURISME et VB Holding
En présence de personnes morales distinctes, et en l'absence de prétention et de preuve d'une fictivité de la société VACANCES BLEUES MAROC PROMOTION, qui ne fait désormais plus partie du groupe VACANCES BLEUES, le tribunal a exactement retenu que, sur la base de la théorie de l'apparence invoquée, l'ensemble des sociétés du groupe ne pouvaient être retenues pour les fautes d'inexécution ou de malfaçons commises par l'une d'elle.
Il incombe donc aux appelants d'établir, la ou les fautes qu'auraient commises les sociétés intimées et leur concours éventuel dans la réalisation de leur préjudice directement provoqué par ce ou ces comportements fautifs.
A cet égard, le jugement a exactement retenu que les appelants ne caractérisaient pas la faute qu'aurait commise la société VB HOLDING, qui n'est pas, en tant que telle, responsable des fautes éventuellement commises par les sociétés du groupe.
Le jugement a également exactement mis hors de cause les sociétés DIFFUSION TOURISME et VB EVASION pour les documents publicitaires diffusés en 2008 sur le projet de Domaine [Adresse 15] qui, n'étant pas des documents contractuels, ne peuvent engager ces sociétés sur des prestations futures incombant au seul promoteur.
La société VBI, intervenue en tant qu'agent immobilier, et personne morale distincte ne peut être considérée comme s'étant immiscée dans le projet immobilier de la société VBMP, au seul motif qu'elle avait à l'époque, le même gérant que cette dernière, et, comme mentionné plus haut, elle ne peut être condamnée à indemniser les appelants pour des préjudices d'inexécution ou de malfaçons imputables au seul promoteur vendeur.
Aucune faute ne peut être retenue enfin à l'encontre de la société Vacances Bleues Patrimoine au titre d'une immixtion, ou d'une confusion de patrimoine, en tant que celle-ci était simplement à l'époque actionnaire unique de la société VBMP, s'agissant de deux sociétés distinctes, ou aurait consenti une promesse de porte fort, promesse qui n'est établie par aucune pièce, ou aurait été à l'initiative du projet, la création d'une société filiale pour la réalisation d'un projet immobilier à l'étranger, n'étant pas en elle-même illicite, et la présence d'un logo Groupe Vacances Bleues, ou la mention de la société VACANCES BLEUES Patrimoine, sur des courriers émanant d'autres sociétés du groupe, ne suffisant pas à établir la faute qu'aurait commise cette dernière, en lien avec des dommages allégués pour fautes contractuelles qui ne concernent que la société VBMP ou avec des préjudices financiers de constitution de société ou de souscription d'emprunt, sans rapport direct avec les fautes alléguées.
Le jugement qui a débouté les demandeurs de leur action en indemnisation in solidum ou contre chacune de ces sociétés, doit être confirmé sauf sur l'indemnité de procédure, l'équité commandant qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit d'aucune partie.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement,
Ecarte la pièce 107 du bordereau de pièces de la SCP MAGNAN ;
Déclare irrecevables les époux [G] en leur demande de restitution de commission et d'indemnisation contractuelle , formée contre la société VACANCES BLEUES IMMOBILIER;
Confirme le jugement entrepris excepté sur l'indemnité de procédure mise à la charge des appelants et statuant de ce chef,
Déboute les parties de leur demande d'indemnité de procédure ;
Y ajoutant,
Déboute les appelants de leur demande de nullité des mandats de recherche et de remboursement des commissions ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne les appelants ou couples d'appelants, aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
