COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 06 FEVRIER 2014
hg
N° 2014/52
Rôle N° 13/04162
[Z] [I]
C/
[Z] [I]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Caroline DE FORESTA
la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AIX-EN-PROVENCE en date du 25 Janvier 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 51-11-5.
APPELANTE
Madame [Z] [I]
née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Caroline DE FORESTA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
INTIME
Monsieur [B] [J]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Michel PEZET de la SELARL PEZET - PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Décembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2014,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Un bail portant sur une ferme animalière a été conclu le 26 janvier 2010 entre [H] [J], bailleresse, et [Z] [I], locataire éleveuse.
Il porte sur un parc animalier de 5 hectares, avec salles d'accueil, toilettes, lavabo, et le loyer mensuel est fixé à 3000 €.
Par arrêt de cour d'appel d'Aix en Provence du 27 novembre 2012, la nullité du bail a été prononcée et l'expulsion de [Z] [I] ordonnée.
Le 26 janvier 2010, un bail d'habitation a également été conclu entre [B] [J], père de [H], et [Z] [I], portant sur une maison de 4 chambres et un terrain de 2700 m², pour un loyer mensuel de 1 600 €.
Par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d'Aix en Provence en date du 25 janvier 2013:
- la nullité du bail d'habitation et de son avenant régularisés le 26 janvier 2010 a été prononcée à raison du défaut de demande et d'obtention d'une autorisation d'ouverture pour son élevage, sur le fondement des articles L 331-2 et L 331-6 du code rural ;
-[Z] [I] a été expulsée et condamnée à payer la somme de :
. 30 400 euros arrêtée au 31 décembre 2012, puis 1 600 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à sa libération effective des lieux;
- avant dire droit, une expertise a été confiée à [C] [Q] afin de déterminer la nature des aménagements et transformations réalisés par [Z] [I].
Le 25 février 2013, [Z] [I] a formé appel contre cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 16 décembre 2013 et soutenues en audience, auxquelles il convient de se référer, [Z] [I] sollicite l'infirmation partielle du jugement et entend voir:
- rejeter toutes les prétentions adverses,
- dire que le bail est un bail rural qu'il n'y a pas lieu d'annuler,
- annuler le prix illicite des fermages,
- dire qu'il y a lieu à régularisation suivant les arrêtés préfectoraux en vigueur,
- désigner un expert afin de proposer des calculs précis de détermination des fermages et de faire les comptes entre les parties,
-annuler les mises en demeure et commandements délivrés par [B] [J],
- le condamner à lui :
-délivrer sous astreinte l'intégralité de la chose louée,
- installer un compteur électrique autonome et une prise d'eau du canal de Provence autonome';
-fournir les clefs des locaux techniques et les plans des réseaux d'alimentation d'eau et autorisations préfectorales de captage sur les rivières nécessaires à l'arrosage des enclos';
le tout, sous astreinte de 1000 € par jour de retard.
- payer:
* 30 000 € de provision dans l'attente du rapport de l'expert qu'il convient de désigner.
* 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, distraits dans les conditions prévues par l' article 699 dudit code au profit de la SCP Magnan.
A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension du paiement des loyers, et la possibilité de les consigner, ou plus subsidiairement, des délais de paiement et pour quitter les lieux.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 18 novembre 2013 et soutenues en audience, auxquelles il convient de se référer, [B] [J] conclut:
- au rejet des conclusions et pièces produites par [Z] [I] moins de trois jours avant l'audience
- au rejet de toutes ses prétentions,
- à la confirmation du jugement,
- à la fixation de l'indemnité d'occupation à 3 000 euros à compter du 1er janvier 2014,
- à la condamnation de [Z] [I] à lui payer 50 000 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués, 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions de procédure remises au greffe le 17 décembre 2013, [B] [J] entend voir rejeter pièces et conclusions en date du 13 décembre.
Par conclusions en réplique, [Z] [I] entend voir rejeter cette prétention.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales':
Sur le rejet des pièces et conclusions en date du 13 décembre':
Les articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile prévoient que «les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense», le juge étant chargé de veiller au respect de cet échange en écartant au besoin les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.
En l'espèce, la procédure est orale et l'affaire a été renvoyée du 18 novembre 2013 au 17 décembre 2013.
[B] [J] a notifié ses conclusions et pièces le 18 novembre 2013, et [Z] [I] qui avait notifié des conclusions le 17 novembre 2013, en a notifié de nouvelles le 17 décembre 2013, le jour même de l'audience de renvoi, avec désormais 135 pièces jointes au lieu de 129 initialement.
Dès lors que la procédure est orale, que même de nouveaux moyens peuvent être développés à l'audience, et qu'un renvoi à une audience ultérieure pouvait être sollicité, il n'y a pas lieu d'écarter des débats les dernières pièces et conclusions de [Z] [I].
Sur la qualification de bail rural':
Les parties s'accordent à reconnaître la qualification de bail rural au contrat qu'elles ont signé le 26 janvier 2010 avec avenant du même jour et qui porte sur une maison d'habitation de quatre chambres avec un terrain de 2 700 m² à effet du 1er mai 2010.
A la rubrique «'destination des lieux loués'», il était précisé «'habitation et exercice de la profession d'éleveuse'».
Dans l'avenant, le bailleur a autorisé la locataire à recevoir et installer ses animaux non domestiques et de la faune sauvage, essentiellement des primates, dans l'habitation et le jardin des lieux loués.
Le statut des baux ruraux devant être appliqué lorsque les parties ont choisi d'y soumettre leurs relations contractuelles, celles-ci seront examinées dans ce cadre.
Sur la nullité du bail et de son avenant:
Le contrat liant les parties mentionne à la rubrique «'destination des lieux loués'», «'habitation et exercice de la profession d'éleveuse, sous réserve de l'obtention par le locataire des autorisations administratives nécessaires'».
Par deux courriers datés des 22 avril et 25 mai 2010, [B] [J] demandait à sa locataire de justifier de ses capacités et autorisations pour les animaux non domestiques, primates et perroquets.
Par courrier du 10 juin 2010, la préfecture des Bouches du Rhône a invité [Z] [I] à déposer un dossier d'ouverture pour l'élevage et la détention de primates et de psittacidés, non présentés au public, avant le 30 septembre 2010.
Par courrier du 12 juillet 2010, la préfecture des Bouches du Rhône a invité [Z] [I] à procéder à des régularisations administratives pour les deux établissements exploités, à savoir la ferme pédagogique et l'élevage de primates et de psittacidés qui comptait alors 147 primates et 28 psittacidés.
Elle devait notamment, pour l'élevage, déposer un dossier de demande d'autorisation d'ouverture avant le 30 septembre 2010.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2011 constituant mise en demeure, la préfecture des Bouches du Rhône constatait qu'elle exploitait depuis plus d'un an un établissement soumis à autorisation pour lequel elle n'avait pas réalisé les régularisations administratives nécessaires et lui impartissait, avant le 15 septembre 2011':
- de déposer un dossier de demande d'autorisation d'ouverture pour l'élevage de singes et de perroquets';
- de déposer un dossier de demande de certificat de capacité pour la présentation au public d'animaux d'espèces non domestiques';
- de déposer un dossier de demande d'autorisation d'ouverture pour son établissement de présentation au public fixe d'espèces non domestiques.
Elle recevait ensuite de la préfecture des Bouches du Rhône':
- le 21 mai 2012, un courrier d'avertissement lui rappelant notamment les documents à transmettre pour sa demande d'autorisation d'ouverture pour l'élevage de primates';
- le 10 septembre 2012, une mise en demeure de compléter son dossier dans le délai d'un mois';
- le 4 février 2013, le constat, entre autres, qu'elle ne détenait pas d'autorisation pour détenir ou présenter au public certaines espèces présentes et une mise en demeure de déposer auprès des services une demande de capacité pour les espèces ne figurant pas sur son certificat de capacité.
Si [Z] [I] a obtenu le 28 mars 2013 un certificat de capacité pour l'entretien et la présentation au public d'animaux d'espèces non domestiques pour une période probatoire d'un an et pour les espèces listées, elle ne joint pas la liste limitative des animaux concernés qui constituait une annexe de l'autorisation.
Il résulte de ces éléments d'une part, que [Z] [I] relevait d'une autorisation préalable pour son activité d'éleveuse et d'autre part, qu'elle ne s'est pas mise en règle au niveau des autorisations requises pour l'élevage de primates et de perroquets, sans même parler des autorisations requises pour la présentation au public de différentes espèces qu'elle élève dans les lieux loués.
En application de l'article L 331-6 du code rural, «'si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter en application de l'article L 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article L 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l'article L 331-7 emporte la nullité du bail'»
Ces dispositions prévoyant la nullité du bail, et rappelées dans le contrat liant les parties par la mention «'sous réserve de l'obtention par le locataire des autorisations administratives nécessaires'» doivent s'appliquer, dès lors que [Z] [I] n'a pas présenté ses demandes d'autorisations dans les délais successivement impartis par l'autorité administrative, et qu'elle ne justifie toujours pas à ce jour avoir obtenu les autorisations requises pour l'élevage de toutes les espèces qu'elle détient dans les lieux loués..
En effet la nullité du bail est prévue non seulement en cas de refus définitif d'autorisation, mais également du seul fait de n'avoir pas présenté ses demandes dans le délai imparti.
Le jugement ayant prononcé la nullité du bail et l'expulsion de [Z] [I] sera donc confirmé.
Sur l'indemnité d'occupation:
Dans la mesure où le bail est annulé, seule une indemnité d'occupation est due, sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur la validité du montant du fermage au regard des arrêtés préfectoraux applicables, ni à désignation d'un expert de ce chef.
C'est par une juste appréciation que le premier juge a fixé à 1 600 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation.
[Z] [I] prétend avoir réglé la somme de 24 000 euros sur les 52 800 euros dus au 31 décembre 2012 pour les 33 mois précédents.
Toutefois, elle n'en justifie par les documents produits, certains mandats produits étant destinés à [H] [J] pour l'autre bail ( pièces 93, 96, 97 et 104 ), d'autres étant évoqués à une double reprise.
Il n'est justifié que du paiement de':
- 2x 1 600 euros selon quittances';
- 2 x 1 500 euros par mandats n° 38 et 39 du 15 septembre 2010
- 2 x 1 500 euros par mandats n° 11 et 12 du 24 décembre 2010
- 300 euros et 1 500 euros par mandats n° 13 et 12 du 3 janvier 2011
- 4 x 1 500 euros par mandats n° 40, 30, 16 et 17 des 7, 15, et 27 avril 2011
- 800 euros par mandat n°12 le 17 mai 2011,
- 17 800 euros au total.
De la sorte, la somme due au 31 décembre 2012 était au moins des 30 400 euros réclamés, et le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné [Z] [I] à payer à [B] [J] la somme de 30 400 euros arrêtée au 31 décembre 2012, puis 1 600 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à sa libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts de [B] [J]:
C'est à juste titre que le premier juge a désigné un expert avant de se prononcer sur les demandes de dommages et intérêts de [B] [J], les photographies produites et le procès verbal établi par huissier les 8 août 2011 ne permettant pas de déterminer et chiffrer le montant des dégradations commises dans les lieux.
Sur les demandes reconventionnelles:
Compte tenu de l'annulation du bail liant les parties, les prétentions de [Z] [I] tendant à':
- annuler le prix des fermages, et le régulariser suivant les arrêtés préfectoraux en vigueur,
désigner un expert afin de proposer des calculs précis de détermination des fermages et de faire les comptes entre les parties,
- annuler les mises en demeure et commandements délivrés par [B] [J],
- le condamner sous astreinte à lui :
.délivrer l'intégralité de la chose louée, installer un compteur électrique autonome et une prise d'eau du canal de Provence autonome, lui fournir les clefs des locaux techniques et les plans des réseaux d'alimentation d'eau et autorisations préfectorales de captage sur les rivières nécessaires à l'arrosage des enclos';
.payer 30 000 € de provision,
ne peuvent être accueillies ainsi qu'en a décidé le premier juge.
Il ne sera pas fait droit à la demande subsidiaire de [Z] [I] de délais de paiement et pour quitter les lieux alors qu'elle a cessé tout règlement depuis plusieurs mois et que sa dette s'alourdit.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Rejette la demande de [Z] [I] de délais de paiement et pour quitter les lieux,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer 2 000 € à [B] [J],
La condamne aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
