COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 30 JANVIER 2014
hg
N° 2014/40
Rôle N° 13/05941
SARL SOCIETE D'INVESTISSEMENT
C/
[V] [T]
[H] [T] épouse [T]
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP BOISSONNET-ROUSSEAU
SELARL OMAGGIO / BAGNIS/ DURAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 07 Février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05045.
APPELANTE
SARL SOCIETE D'INVESTISSEMENT SALONAISE immatriculée au RCS de SALON DE PROVENCE sous le numéro 394 183 131 agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié au siège social, sis [Adresse 2]
représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-Philippe ROMAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Virginie FONTES avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [V] [T]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL OMAGGIO / BAGNIS/ DURAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [H] [M] épouse [T]
née le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL OMAGGIO / BAGNIS/ DURAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Décembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2014,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[V] et [H] [T] sont propriétaires d'un mas et d'une maison d'habitation situés à [Localité 3], lieu-dit «'[Localité 2]'» sur un terrain cadastré section CL n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] de 3060 m².
La SARL société d'investissement est propriétaire des parcelles contiguës cadastrées section CL n° [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 8].
Se plaignant de la construction d'un immeuble sur le fonds voisin ayant entraîné des vues directes, une perte d'ensoleillement et une diminution de valeur de leur propriété, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner la SARL société d'investissement afin qu'elle soit condamnée à:
- leur payer 300 000 euros de dommages et intérêts,
- réaliser ses engagements sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- leur payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Par jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 7 février 2013,
- la SARL société d'investissement a été déclarée irrecevable en sa demande d'application de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- elle a été condamnée à payer 55 000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage,
- il a été dit n'y avoir lieu de donner acte de l'offre de plantation de cyprès faite par la SARL société d'investissement,
- les époux [T] ont été déboutés de leur demande de condamnation de la SARL société d'investissement à une obligation de faire dont ils ne précisaient pas l'objet,
- la SARL société d'investissement a été condamnée à payer 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Le 19 mars 2013, la SARL société d'investissement a interjeté appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2013.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 9 décembre 2013.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 mai 2013, auxquelles il convient de se référer, la SARL société d'investissement sollicite:
- la réformation du jugement,
- que lui soit donné acte de son offre de plantation de cyprès,
- la condamnation des époux [T] à payer 5 000 € en application de l'article 32-1 du code de procédure civile et 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que:
- la construction réalisée conformément au permis de construire qui avait été régulièrement affiché n'a causé aucun trouble anormal de voisinage aux époux [T];
- les dispositions de l'article 678 du code civil ont été respectées;
- les biens des époux [T] n'ont subi aucune perte d'ensoleillement ou de luminosité ou esthétique;
- quand bien même l'existence d'un trouble serait admise, il n'est pas justifié de son anormalité, alors que la construction se situe au nord de la propriété des époux [T], dans une zone urbaine où il est autorisé de construire jusqu'à 7 mètres de hauteur, que la vue existant depuis les balcons et fenêtres de l'immeuble est filtrée par des arbres et que de nouvelles plantations sont possibles;
- il n'est justifié d'aucun préjudice certain sur la dévaluation de la propriété, et les époux [T] se sont protégés du supermarché situé au sud de leur propriété en plantant une haie de cyprès.
Par leurs conclusions remises au greffe et notifiées le 25 novembre 2013, les époux [T] sollicitent:
- la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu le trouble anormal de voisinage,
- la condamnation de la SARL société d'investissement à':
.leur payer 300 000 euros de dommages et intérêts,
.réaliser ses engagements sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
. leur payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Selon eux:
- leur propriété est située dans une zone pavillonnaire très recherchée, classée UD 2 au PLU correspondant à une zone destinée à accueillir des constructions individuelles;
- or, la SARL société d'investissement qui a affiché son permis de construire de telle manière qu'il n'était pas visible derrière une haie de roseaux, et qui ne les a pas informés de la modification de ce permis, a édifié deux immeubles de 16 logements chacun;
- cela entraîne:
une vue directe chez eux, par 4 baies vitrées et 4 balcons sur les pièces à vivre de la villa louée et sur le jardin et la piscine du mas;
- une perte d'ensoleillement causée à la maison louée par le mur du bâtiment est de 6 mètres de hauteur;
- ils justifient de la dépréciation de leur bien par une estimation du cabinet «'Crau expertises'»;
- le supermarché dont fait état la SIS est bien plus distant et ne leur cause pas les mêmes nuisances.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage et ses conséquences':
Il est établi ':
- suivant constats d'huissier des 18 février, 18 mars et 20 avril 2009 que la SARL société d'investissement a affiché le permis de construire n° 013 103 08 E 0167 pour des logements avec superficie du plancher de 1144 m² et hauteur au sol de 6 mètres aux abords de la voie publique «'promenade des tamaris'»';
- qu'elle a fait édifier sur la parcelle [Cadastre 6], jouxtant au nord la propriété des époux [T], deux immeubles de 16 logements chacun en R + 1';.
- que certains logements de l'un des immeubles permettent des vues sur la propriété des époux [T].
Aucune violation des articles 675 et suivants du code civil fixant les distances minimales à respecter en matière d'ouvertures et de vues n'est invoquée, et rien ne permet d'établir que les constructions réalisées ne seraient pas conformes aux règles d'urbanisme.
Il résulte des procès verbaux établis par huissiers les 5 octobre 2009 et 25 août 2010 à l'initiative de chacune des parties que depuis deux balcons du premier et dernier étage de l'un des immeubles construits, existent des vues sur une partie du jardin ou de la piscine de la propriété des époux [T].
Il résulte également du rapport établi à la demande des époux [T] que depuis le séjour de l'un des trois gîtes loués situés sur le terrain cadastré [Cadastre 3], les deux immeubles sont bien visibles.
Pour autant ces constructions réalisées en zone urbaine, classée UD au plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 3], et permettant des constructions de 7 mètres de hauteur, alors qu'existe un centre commercial à une centaine de mètres au sud de la propriété des époux [T], et qu'une haie végétale permettrait de diminuer ou de supprimer la perte d'intimité ne sauraient caractériser le trouble anormal de voisinage, s'agissant d'un événement prévisible dans un secteur où rien ne préserve la situation telle qu'elle existe et où le droit au maintien de celle-ci n'est pas consacré.
La perte d'ensoleillement invoquée n'est pas même évoquée dans le rapport d'estimation de la dépréciation de la propriété établi à la demande unilatérale des époux [T], qui ne mentionne que la perte d'intimité causée par les vues.
De plus, et comme indiqué en première instance, les constructions édifiées au nord de la parcelle [Cadastre 1] où se trouve le mas habité par les époux [T] et la piscine ne peuvent avoir qu'une faible incidence sur son ensoleillement, et pour ce qui est de la parcelle [Cadastre 3], située au sud-ouest, aucun élément ne permet de mesurer cette perte d'ensoleillement.
Enfin, la prétendue dépréciation de 230 000 euros du bien immobilier, telle que décrite dans le rapport de Madame [L], missionnée par les époux [T], ne saurait donner lieu à indemnisation par la SARL société d'investissement à l'égard de laquelle les troubles anormaux de voisinage n'ont pas été retenus, alors qu'il n'est justifié d'aucun projet de vente de la propriété et que des aménagements peuvent réduire la perte d'intimité.
La décision ayant partiellement accueilli l'existence d'un trouble anormal de voisinage et fait droit partiellement à la demande d'indemnisation des époux [T] sera donc infirmée.
La demande des époux [T] tendant à ce que la SARL société d'investissement soit condamnée à réaliser ses engagements sous astreinte de 500 euros par jour de retard, n'est ni précise ni fondée et ne peut qu'être rejetée, le jugement devant être confirmé de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles':
Il n'y a pas lieu de donner acte à la SARL société d'investissement de son offre de plantation de cyprès que les époux [T] considèrent comme une offre manquant de sérieux.
Sur l'article 32-1 du code de procédure civile':
Le droit d'agir en justice n'est dilatoire ou ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.
Tel n'est pas le cas en ce qui concerne les époux [T] qui ont vainement tenté de protéger l'acquis de leur situation.
Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande de condamnation des époux [T] à une amende civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de donner acte de l'offre de plantation de cyprès faite par la SARL société d'investissement, et débouté les époux [T] de leur demande de condamnation de la SARL société d'investissement à une obligation de faire dont ils ne précisaient pas l'objet,
Statuant à nouveau,
Rejette la demande de la SARL société d'investissement fondée sur l'article 32-1 du Code de procédure civile,
Rejette la demande de dommages et intérêts des époux [T],
Les condamne à payer 2 000 euros à la SARL société d'investissement en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne également aux dépens, ceux d'appel qui seront distraits dans les conditions prévues par l'article 699 dudit code.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
