COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 19 DECEMBRE 2013
N°2013/626
Rôle N° 12/22189
SCI [W] ET [D]
C/
[D] [K]
SARL CELIMMO
Grosse délivrée
le :
à :
SIDER
TOLLINCHI
TUILLIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 25 Octobre 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/01063.
APPELANTE
SCI [W] ET [D] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Patrice PASCAL, avocat au barreau de TARASCON,
INTIME
Monsieur [D] [K]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Catherine TOURNAIRE, avocat au barreau de TARASCON
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
SARL CELIMMO Représentée par son Gérant en exercice,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alain TUILLIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d'AVIGNON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Novembre 2013 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, et M.Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, chargés du rapport.
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2013.
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Selon acte notarié du 23 novembre 2003 la SCI [W] et [D] a donné à bail commercial à M.[D] [K] des locaux à usage commerciaux situés [Adresse 1].
Le bail subordonnait la sous location au consentement exprès et par écrit du bailleur.
Par acte du 26 juin 2003 M.[D] [K] a cédé son bail à la société Chato Disprim.
Par acte du 26 juin 2003 la SCI [W] et [D] a consenti à la société Chato Disprim le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1° juillet 2003.
La liquidation judiciaire de la société Chato Disprim a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de Tarascon du 3 octobre 2008 et le juge commissaire par ordonnance du 22 avril 2009 a autorisé la résiliation du bail.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 décembre 2009 la SCI [W] et [D] a informé M.[D] [K] qu'elle mettait un terme à effet au 28 février 2008 de l'occupation précaire consentie verbalement le 1° octobre 2008 et lui a demandé de quitter les lieux.
M.[D] [K] s'est prévalu d'un contrat de sous location partielle consenti par Chato Disprim le 1° septembre 2004.
Par jugement du 25 octobre 2005 le Tribunal de Grande Instance de Tarascon saisi par la SCI [W] et [D] d'un demande d'expulsion de M.[D] [K] et de paiement d' indemnité d'occupation de 1.500 euros par mois a rejeté ces demandes et a condamné la demanderesse au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi le premier juge a considéré que la SCI [W] et [D] avait été appelée à concourir à l'acte de sous location, avait donné son accord en annonçant son intention de concourir à l'acte et avait reçu sans réserve les loyers.
La SCI [W] et [D] a relevé appel de cette décision par acte du 26 novembre 2012.
Devant la cour intervient la Celimmo acquéreur du bien selon acte du 31 janvier 2012.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI [W] et [D] par conclusions déposées et signifiées le 24 juin 2013 conclut à l'infirmation de la décision, au constat que M.[D] [K] est occupant sans droit ni titre, à son expulsion sous astreinte et à la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1.500 euros à compter du 1° mars 2010 jusqu' à la libération des lieux.
Elle expose que le courrier du 30 août 2004 qui annonce l'intention du bailleur de concourir à l'acte ne vaut pas autorisation de sous location, que le bailleur n'a jamais perçu de loyer de la part de M.[D] [K], mais a réclamé et quittancé des indemnité d'occupation à compter d'octobre 2008 soit postérieurement à la liquidation de la société Chato Disprim.
Elle demande que l' indemnité d'occupation qui était antérieurement de 530 euros soit portée à 1.500 euros et soit due jusqu'à la libération, en réparation du retard qu'elle subit dans la perception du prix de vente.
La SCI Celimmo par conclusions déposées et signifiées le 4 septembre 2013 conclut à l'infirmation de la décision et demande à la cour:
de constater que le contrat conclu entre la société Chato Prism et M.[K] est un contrat de nature civile, que la SCI [W] et [D] n'a jamais autorisé la sous location, que M.[D] [K] est occupant sans droit ni titre, d'ordonner son expulsion et de le condamner à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1.500 euros depuis le 1° février 2012 date de son acquisition.
Elle relève que M.[D] [K] qui revendique la qualification de bail commercial ne justifie pas avoir exploité un fonds de commerce dans les lieux, que la SCI [W] et [D] n'a pas concouru à l'acte et que cette sous location partielle méconnaît la clause d'indivisibilité qui figure dans l'acte et ne peut conférer un droit au renouvellement, qu'au demeurant M.[D] [K] a déjà quitté les lieux.
M.[D] [K] par conclusions déposées et signifiées le15 octobre 2013 demande à la cour de dire que la sous location est opposable à la SCI [W] et [D], qu'il exploite dans les lieux un fonds de commerce de vente en gros et demi gros de fruits et légumes, qu'il est locataire commercial nonobstant l'utilisation d'un contrat de bail inaproprié, et qu'il a droit au maintien dans les lieux.
Il sollicite 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que le premier juge n'a pas dénaturé l'écrit du 1° septembre 2004 en considérant qu'il vaut autorisation, qu'au demeurant la SCI [W] et [D] n'a pas contesté la sous location pendant plusieurs années et qu'après la liquidation judiciaire de la société Chapo Disprim elle a agrée M.[D] [K] comme locataire commercial en acceptant ses paiements.
Il souligne que la SCI [W] et [D] a vendu en toute connaissance de cause l'immeuble et ne peut se plaindre du retard de paiement engendré par la procédure
Répondant plus particulièrement à l'argumentation de la SCI [W] et [D], il soutient que les lieux sont divisibles, puisqu'il n'exploite qu'une partie des lieux en accord avec la bailleresse et conteste avoir quitté les lieux, en indiquant qu'il a cessé provisoirement de les occuper en raison d'une panne de la chambre froide.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'opposabilité de la sous location
Le bail principal dont était titulaire la société Chato Disprim a été résilié avec autorisation du juge commissaire du 22 avril 2009.
La sous location dont se prévaut M.[D] [K] résulte d'un contrat intitulé 'contrat de location de locaux vacants non meublés' conclu pour une durée de 1 an à compter du 1° septembre 2004 pour un loyer mensuel de 547,77 euros provision sur charge comprise et portant sur un local commercial désigné comme local plus bureau.
M.[K] justifie par la production d'un extrait Kbis daté du 16 février 2010 exploiter dans les lieux un fonds de commerce de vente en gris demi gros de faits et légumes il est donc susceptible de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.
Toutefois pour rendre opposable au bailleur cette sous location et bénéficier d'un droit au renouvellement il appartient à M.[D] [K] de justifier qu'il satisfait aux conditions de l'article L 145-31 du code de commerce et aux stipulations du contrat.
L'article L 145631 du code de commerce dispose que le propriétaire doit être appelé à concourir à l'acte.
Cet appel à concourir a bien été adressé à la SCI [W] et [D] propriétaire qui par courrier du 30 août 2004 a répondu qu'elle entendait effectivement concourir à l'acte, prenant bonne note du lieu et de l'heure de la signature.
Or force est de constater que l'acte de sous location a été passé sans le concours du propriétaire et sans qu'aucune explication ne soit fournie sur les raisons pour lesquelles il a été passé outre à ce défaut de concours.
Dans ces conditions, ce courrier ne saurait sans dénaturation être analysé comme l'expression de la volonté du bailleur de ne pas concourir à l'acte et d'autoriser par avance la sous location puisqu'il indique précisément le contraire..
Par ailleurs M.[D] [K] ne justifie d'aucun acte susceptible de caractériser une ratification par le bailleur de la sous location, étant rappelé que le simple silence gardé par le propriétaire ne saurait constituer une ratification qui ne peut résulter que d'actes dénués d'équivoque.
En effet il ressort des pièces que la SCI [W] et [D] n'a pas reconnu M.[D] [K] comme locataire puisqu'à la suite de la liquidation judiciaire de la société Chato Disprim sa locataire, elle a encaissé et facturé à M.[D] [K] des indemnité d'occupation et non des loyers, et a dénoncé la convention d'occupation à la suite de la résiliation du bail dont était titulaire la locataire principale.
Enfin il est certain que le bail principal comporte à la rubrique destination des lieux loués, la stipulation suivante: dans l'ensemble, les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout.
Or l'article L 145-32 code de commerce précise que le propriétaire à l'expiration du bail principal n'est tenu au renouvellement que si il a expressément ou tacitement autorisé ou agrée la sous location et si en cas de sous location partielle les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.
Tel est bien le cas de la clause ci dessus rappelée qui constitue dans la commune intention des parties une clause d'indivisibilité faisant obstacle au droit au renouvellement nonobstant la possibilité de division matérielle des locaux,
Il en ressort qu'en l'absence de concours du propriétaire à l'acte, de ratification de la sous location, et en l'état de cette clause d'indivisibilité, la sous location dont est titulaire M.[D] [K] ne satisfait pas aux prévisions des articles L 145-31 et L 145-32 du code de commerce.
Elle n'est donc pas opposable au propriétaire et ne confère pas à M.[D] [K] de droit au renouvellement.
La décision déférée sera donc infirmée. M.[D] [K] sera déclaré occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée sans qu'il y ait lieu au prononcé d'une astreinte, la mesure étant susceptible d'exécution forcée.
Sur l' indemnité d'occupation
La SCI [W] et [D] sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation de 1.500 euros par mois à compter du 1° mars 2010 date pour laquelle elle avait demandé à M.[D] [K] de quitter les lieux.
Toutefois elle a procédé à la vente de l'immeuble par acte du 31 janvier 2012 en connaissance de cause, puisqu'il est précisé à l'acte que la procédure est pendante devant le Tribunal de Grande Instance et que l'on ne peut pas même approximativement se prononcer sur une date de départ de l'occupation.
En conséquence aucune raison de droit ou de fait ne justifie que l' indemnité d'occupation continue à courir au bénéfice de la SCI [W] et [D] au delà de la date de vente qui lui fait perdre la qualité de propriétaire, de sorte qu'à compter du 1° février 2012, date d'acquisition du bien par la société Celimmo, seule celle-ci peut prétendre au paiement de l' indemnité d'occupation.
S'agissant du montant de cette indemnité, il apparaît que M.[D] [K] a persisté à occuper les lieux malgré la mise en demeure d'avoir à les quitter, perturbant ce faisant le bon parachèvement de l'opération de vente du bien qu'il occupait.
En conséquence l' indemnité d'occupation qui a un fondement tout à la fois indemnitaire et compensatoire sera fixée à la somme mensuelle de 900 euros qui sera due à la SCI [W] et [D] pour la période du 1° mars 2010 au 31 janvier 2012, et à la société Celimmo pour la période du 1° février 2012 jusqu'à libération des lieux .
M.[D] [K] sera en outre condamné à payer à la SCI [W] et [D] d'une part et à la société Celimmo d'autre part la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant contradictoirement
infirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
Déclare la sous location du 1° septembre 2004 inopposable au bailleur.
Dit M.[D] [K] occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail principal,
ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux constituant la partie Sud de l'entrepôt situé [Adresse 1], avec si besoin est le concours de la force publique,
Fixe l' indemnité d'occupation due par M.[D] [K] à la somme mensuelle de 900 euros et le condamne à payer cette indemnité à la SCI [W] et [D] pour la période du 1° mars 2010 au 31 janvier 2012 , et à la société CELIMMO pour la période du 1° Février 2012 jusqu'à libération complète des lieux,
condamne en outre M.[D] [K] à payer à la SCI [W] et [D] et à la société CELIMMO la somme de 2.500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M.[D] [K] aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître [Z] s'agissant des dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
