COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 19 DECEMBRE 2013
N°2013/615
Rôle N° 11/15232
SARL FANTASY
C/
[N] [O]
[F] [O]
Grosse délivrée
le :
à :
MAGNAN
BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 27 Juin 2011 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 07/02788.
APPELANTE
SARL FANTASY prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Joseph-paul MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [N] [O]
né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Elie LIONS, avocat au barreau de NICE
Mademoiselle [F] [O]
née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Elie LIONS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Novembre 2013 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, et M.Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, chargés du rapport.
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2013.
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 26 août 1997 Mme [P] [G] épouse [O] propriétaire indivis a donné à bail à M.[A] des locaux à usage commercial situés [Adresse 2].
La SARL Fantasy vient aux droits de la locataire à la suite de l'acquisition du fonds de commerce exploité dans les lieux.
La bailleresse est décédée le [Date décès 1] 2003. A la suite de son décès un commandement de payer notifiant la clause résolutoire a été signifié le 4 avril 2007 par la succession Lusso représentée par les co indivisaires [H] [K], [M] [O], [E] [O], [V] [T] pour obtenir le paiement de la somme de 50.000 euros représentant les loyers impayés depuis le 1° janvier 2004.
Par jugement du 27 juin 2011, le Tribunal de Grande Instance de Marseille saisi par la SARL FANTASY d'une opposition à commandement a:
- constaté que [H] [K], [M] [O], [E] [O] et [V] [T] renoncent à se prévaloir de ce commandement
- annulé le commandement faute d'avoir été délivré par tous les indivisaires
- condamné la SARL FANTASY à payer à [F] et [N] [O] qui viennent à la succession de Mme [G] par représentation de leur père [X] décédé la somme de 19.252,38 au titre de l'arriéré de loyers au prorata de leur part dans l'indivision successorale de Mme [G], soit 5/16°, avec capitalisation des intérêts,
- débouté [F] et [N] [O] de leur demande de dommages et intérêts
- condamné la SARL FANTASY aux dépens et au paiement de la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
La SARL FANTASY a relevé appel de cette décision par acte du 31 août 2011.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SARL FANTASY par conclusions déposées et signifiées le 10 novembre 2011 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation conclut à la réformation de la décision en ce qu'elle a prononcé condamnation au profit de [F] et [N] [O] et soutient que ces deux indivisaires n'ont ni intérêt pour agir, qu'ils ne représentent pas les deux tiers de l'indivision et qu'ils ne peuvent demander à leur profit paiement d'une créance de l'indivision.
[F] et [N] [O] par conclusions déposées et signifiées le 8 février 2012 relèvent appel incident.
Ils exposent notamment que [V] [T], [M] et [E] [O] (consorts [T]) et M.[K] ont cédé leurs droits indivis sur l'immeuble à la SCI Faro dont le gérant est M.[Z] associé de la SARL FANTASY, procédé destiné à paralyser le paiement des loyers.
Ils soutiennent que l'action en résiliation pour impayé de loyers est un acte d'administration qu'ils ont qualité pour conduire, ils exposent qu'ils représentent 16/32° de la succession et non 10/32° comme l'a retenu le premier juge et demandent en conséquence le paiement de la somme de 67.258,52 euros au titre de l'arriéré de loyers sous réserve des charges et taxes et sollicitent la validation du commandement de payer et la résiliation du contrat de bail, voire le prononcé de cette résiliation pour cession non autorisée du fonds de commerce, l'expulsion de la SARL FANTASY sa condamnation à payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La situation successorale telle qu'elle résulte des pièces versées aux débats est la suivante.
[X] [O] et son épouse [P] [G] ont acquis le bien immeuble en communauté, à concurrence de 16/32° chacun.
[X] [O] avait un fils [Y] [O] né d'une précédente union.
[P] [G] avait un fils [H] [K] né d'une précédente union.
Le couple [X] [O] /[P] [G] a eu ensemble un fils [X].
Au décès de [X] [O] père ses droits dans l'immeuble ont été répartis ainsi qu'il suit
4/32° en pleine propriété à [P] [G] au titre de ses droits de conjoint survivant, portant les droits de celle ci sur l'immeuble à 20/32°, le reste réparti par parts égales entre ses deux enfants soit 6/32° à [Y] [O] aux droits duquel vient sa veuve [V] [T] et ses deux enfants [M] et [E], et 6/32° à [X] [O], en représentation de qui viennent [N] et [F].
Au décès de [P] [G] titulaires de 20/32° ses droits ont été attribués par parts égales de 10/32° d'une part à [H] [K], son fils d'autre part à [N] et [F] [O] venant en représentation de leur père [X] [O].
Il en ressort que [N] et [F] [O] sont désormais titulaires de 6/32° + 10/32° = 16/32° et le jugement déféré est sur ce point en voie d'infirmation.
Sur la validité du commandement délivré le 4 avril 2007.
Ce commandement a été délivré au nom de la succession de Mme [G] représentée par les co indivisaires [H] [K], [M] [O], [E] [O], [V] [T] mais non [N] et [F], mais ceux ci en demandent désormais le bénéfice, ce qui constitue une ratification.
La délivrance d'un commandement de payer constitue un acte d'administration normale, de sorte que par application de l'article 815-3 du code civil tel qu'il est applicable à l'espèce, ce commandement ainsi ratifié par les indivisaires qui n'ont pas participé à sa délivrance n'encourt aucune critique, la décision qui prononce sa nullité sera donc infirmée.
Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
La SARL FANTASY qui avait introduit l'instance à l'encontre de la succession de Mme [G] n'a intimé en cause d'appel que [N] et [F] co indivisaire, de sorte qu'elle est mal venue à invoquer le défaut de qualité de ceux ci à représenter l'indivision.
Au demeurant, aucun des autres indivisaires de la succession de Mme [G], qui étaient partie en première instance n'a formulé d'opposition, il en ressort que [F] et [N] [O] qui agissent au su des autres co indivisaires au sens de l'article 815-3 du code civil peuvent se prévaloir d'un mandat tacite tel que prévu par l'article 815-3 du code civil et peuvent valablement agir au nom de l'indivision, pour percevoir les loyers constituant une créance et solliciter le bénéfice de la clause résolutoire signifié par un commandement délivré ou ratifié par tous les indivisaires.
La SARL FANTASY ne prouve ni même ne prétend avoir payé les loyers réclamés, et ne sollicite pas de suspension de la clause résolutoire.
La clause résolutoire est donc acquise et la résiliation du bail sera constatée à effet au 4 mai 2007 ce qui rend surabondant la critique faite par [F] et [N] [O] de la cession du fonds de commerce qui serait intervenue courant 2008.
En conséquence il convient d'ordonner l'expulsion de la SARL FANTASY désormais occupante sans droit ni titre.
En application de l'article 815-10 du code civil les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l'indivision à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.
La demande en paiement de loyers postérieure à l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en demande en paiement d' indemnité d'occupation.
Au vu du décompte versé aux débats, [F] et [N] [O] sont fondés à réclamer au nom de l'indivision le paiement de la somme de 67.258,52 euros dont le montant n'est pas contesté représentant les loyers et indemnité d'occupation arrêtés au mois de novembre 2013 inclus sous réserve des charges et taxes avec intérêt légal à compter du commandement et capitalisation des intérêts.
L'exercice par la SARL FANTASY de son droit d'appel ne présente pas de caractère abusif démontré.
Il sera alloué à [F] et [N] [O] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant contradictoirement
confirme la décision déférée seulement en ce qu'elle a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
l'infirme pour le surplus statuant à nouveau,
Valide le commandement de payer dénonçant la clause résolutoire signifié le 4 avril 2007,
constate la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 4 mai 2007,
ordonne l'expulsion de la SARL FANTASY occupante sans droit ni titre ainsi que celle de tout occupant de son chef,
Constate que [F] et [N] [O] sont titulaires de 16/32° de droits dans la succession de Mme [P] [G]
Condamne la SARL FANTASY à payer à [F] et [N] [O] agissant en qualité d'indivisaire de la succession de Mme [P] [G] la somme de 67.258,52 euros au titre des loyers et indemnité d'occupation échus au mois de novembre 2013, avec intérêt légal à compter du commandement et capitalisation des intérêts
rejette la demande de dommages et intérêts de [F] et [N] [O]
condamne la SARL FANTASY à payer à [F] et [N] [O] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL FANTASY aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Boulan avocat, s'agissant des dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
