COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 DECEMBRE 2013
om
N°2013/465
Rôle N° 13/00550
SCI QUAI OUEST
C/
SCI VAS
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Stéphane GALLO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 18 Décembre 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/11972.
APPELANTE
SCI QUAI OUEST pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié , dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI VAS, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 29 Octobre 2013 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Odile MALLET, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.
Mme Odile MALLET, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2013.
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 1er septembre 2011 la SCI Vas a assigné la SCI Quai Ouest en revendication d'une petite pièce sans fenêtre implantée sur la parcelle figurant au cadastre de la commune de Cassis, section CE n°[Cadastre 1].
Par jugement du 18 décembre 2012 le tribunal de grande instance de Marseille a :
constaté que la SCI Quai Ouest jouit d'une pièce noire qui n'est pas incluse dans le périmètre de sa propriété,
constaté que ladite pièce noire litigieuse appartient à la SCI Vas, propriétaire du lot cadastré CE [Cadastre 1], [Adresse 1],
condamné la SCI Quai Ouest à quitter cette pièce noire et à faire refermer le mur d'accès à ladite pièce à partir du couloir desservant le local litigieux, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
débouté la SCI Vas de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
rejeté les autres demandes,
condamné la SCI Quai Ouest aux dépens et au paiement d'une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Quai Ouest a interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2013.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juin 2013 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI Quai Ouest demande à la cour, au visa des articles 550, 712, 2258, 2261, 2264, 2265, 2272 et 2274 du code civil :
de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de la SCI Vas,
de l'infirmer en ses autres dispositions,
de dire que la pièce noire est la propriété de la SCI Quai Ouest comme faisant partie du lot [Cadastre 3] acquis suivant acte du 8 février 1995,
de débouter la SCI Vas de l'ensemble de ses demandes,
de condamner la SCI Vas aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre subsidiaire, de dire et juger que la SCI Quai Ouest a acquis la pièce noire par la prescription acquisitive de dix ans en application de l'article 2272 du code civil,
à titre infiniment subsidiaire, constater que la SCI Quai Ouest a acquis la pièce noire par l'effet de la prescription trentenaire.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 avril 2013 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI Vas demande au contraire à la cour, au visa de l'article 544 du code civil :
de confirmer le jugement et débouter la SCI Quai Ouest de sa demande relative à la prescription abrégée,
d'ordonner l'expulsion de la SCI Quai Ouest et celle de tous occupants de son chef de la pièce noire,
de condamner la SCI Quai Ouest, sous astreinte de 100 € par jour de retard à refermer le mur d'accès à ladite pièce noire à partir du couloir desservant les locaux propriété de la SCI Quai Ouest, côté [Adresse 3] et côté [Adresse 2],
de condamner la SCI Quai Ouest à lui payer une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,
de condamner la SCI Quai Ouest aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur l'action en revendication et la demande d'expulsion
La preuve parfaite du droit de propriété étant impossible à rapporter il appartient au juge de rechercher quelle partie justifie des présomptions les meilleures et les plus caractérisées, au regard des titres, de la possession et de tout autre moyen de preuve.
Dans le cas présent chacune des parties considère être propriétaire d'une petite pièce obscure et sans fenêtre, dite 'pièce noire' implantée sur la parcelle qui figure au cadastre de la commune de Cassis, section CE [Cadastre 1], et à laquelle on accède à partir d'un couloir reliant deux immeubles appartenant à la SCI Quai Ouest.
les titres et actes
Suivant acte reçu le 19 juillet 2007 par Maître [K], la SCI Vas a acquis un immeuble cadastré commune de Cassis, 4 [Adresse 3], section CE n°[Cadastre 1] d'une superficie de 74 centiares élevé de 3 étages et comportant au rez-de-chaussée un local commercial.
Suivant acte reçu le 8 février 1995 par Maître [N], la SCI Quai Ouest a acquis :
4 lots, dont un local commercial situé au rez-de-chaussée, dans un immeuble situé à [Adresse 3], cadastré CE n°[Cadastre 2] d'une superficie de 50 centiares,
dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 2], cadastré CE n°[Cadastre 3] d'une contenance de 30 centiares, le lot 1 soit un grand local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble ouvrant par une porte-fenêtre sur la rue [Y] [J]. Il est précisé à l'acte :
'Dans le couloir communiquant avec le lot 1 de l'immeuble situé [Adresse 3] donne une petite chambre presque obscure éclairée par un fenestron'.
Le descriptif de division de l'immeuble cadastré CE [Cadastre 3] du 16 décembre 1965 dressé par Maître [P] mentionne que le lot 1 correspondant au magasin situé au rez-de-chaussée a une quote-part de sol indéterminée.
la possession
Le 1er mars 1995 la SCI Quai Ouest a donné à bail commercial à la SARL 'Jules Eclair', qui exploite un magasin sous l'enseigne 'un ours à la mer' les locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2], y compris une réserve ou arrière-boutique. Depuis l'année 1995 la pièce obscure est occupée par la SCI Quai Ouest, étant précisé qu'elle n'est accessible qu'à partir d'un couloir reliant les deux locaux commerciaux appartenant à la SCI Quai ouest, à savoir celui situé [Adresse 3] et celui situé [Adresse 2].
La SCI Vas ne dispose d'aucun accès à la pièce obscure et n'est pas en possession du bien revendiqué.
Il n'est produit aux débats aucune pièce justifiant d'actes de possession exercés par les auteurs des parties.
les indices et présomptions
La contenance cadastrale de la parcelle CE [Cadastre 3] appartenant à la SCI Quai Ouest est de 30 ca. Elle est conforme à l'état descriptif de division qui mentionne que l'immeuble a une surface au sol de 31ca. Selon les constatations réalisées par Maître [Z], huissier de justice à [Localité 1], le local commercial ouvrant sur la rue [Y] [J] cadastré CE [Cadastre 3] a une contenance de 19,30m² et la pièce noire de 11,10m².
La superficie cadastrale de la parcelle CE [Cadastre 1] appartenant à la SCI Vas est de 74ca. Il n'est produit aucun pièce démontrant que l'immeuble actuellement en possession de la SCI Vas aurait une contenance inférieure à 74ca.
Au cadastre la pièce noire et le couloir permettant d'y accéder sont rattachés à la parcelle CE [Cadastre 1].
Les titres des parties ne font pas apparaître l'existence d'un auteur commun.
Le titre de la SCI Vas fait référence aux données cadastrales, à savoir la parcelle CE [Cadastre 1] pour 74ca. Or le couloir et la pièce obscure sont cadastrés CE [Cadastre 1]. Toutefois dans le paragraphe relatif à la désignation du bien vendu le titre ne mentionne au rez-de-chaussée qu'un local commercial, à l'exclusion du couloir et de la pièce obscure. Le titre de la SCI Quai Ouest porte sur le lot 1 de l'immeuble cadastré CE [Cadastre 3] et le décrit comme étant un grand local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble ouvrant par une porte fenêtre sur le rue [Y] [J]. Toutefois il précise 'dans le couloir communiquant avec le lot n°1 de l'immeuble situé [Adresse 3] donne une petite chambre presque obscure éclairée par un fenestron'.
Il convient donc de constater que le titre de la SCI Vas ne fait pas figurer la pièce obscure parmi les biens vendus, tandis que celui de la SCI Quai Ouest y fait référence, toutefois de manière ambigue puisqu'il n'y est pas expressément mentionné qu'elle est comprise dans les biens vendus.
La SCI Vas n'établit aucun acte de possession de sa part sur la pièce obscure et ne dispose d'aucun accès à celle-ci puisque son local commercial est séparé de la pièce noire par un mur maître. La SCI Quai Ouest ne peut utilement se prévaloir de la prescription abrégée de dix ans dans la mesure où elle ne détient pas un juste titre. En effet, son titre compte tenu de l'ambiguïté qu'il présente quant au descriptif du bien vendu, ne correspond pas exactement, dans sa totalité, au bien qu'elle entend prescrire. Toutefois la SCI Quai Ouest est en possession du bien revendiqué depuis l'année 1995 et cette possession est continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire puisque la pièce obscure fait l'objet d'un bail commercial depuis le 1er mars 1995 et est à usage de magasin ouvert au public.
Enfin la SCI Vas ne démontre pas qu'elle serait en possession d'une superficie moindre que celle figurant à son titre tandis qu'il est établi que le local commercial et la pièce obscure totalisent une contenance de 30,40ca parfaitement cohérente avec le titre de la SCI Quai Ouest qui lui attribue une superficie de 30ca.
En conséquence, la SCI Quai Ouest bénéficiant des présomptions les meilleures et les plus caractérisées, le jugement sera infirmé et cette dernière sera déclarée propriétaire de la pièce obscure litigieuse.
* sur la demande de dommages et intérêts
Echouant en ses demandes la SCI Vas ne justifie pas d'un préjudice indemnisable. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Echouant en ses demandes la SCI Vas sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre elle sera condamnée à payer à la SCI Quai Ouest une somme de 2.500 €.
PAR CES MOTFS
La cour,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Vas.
Statuant à nouveau,
Déclare la SCI Quai Ouest propriétaire de la pièce presque obscure éclairée par un fenestron par laquelle on accède à partir du couloir reliant le lot 1 de l'immeuble cadastré [Adresse 2], section CE n° [Cadastre 3] et le rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré [Adresse 3], cadastré section CE n° [Cadastre 2].
Déboute en conséquence la SCI Vas de sa demande tendant à voir expulser la SCI Quai Ouest de cette pièce obscure.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI Vas de sa demande et la condamne à payer à la SCI Quai Ouest une somme de deux mille cinq cents euros (2.500,00 €).
Condamne la SCI Vas aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président
