COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 NOVEMBRE 2013
N° 2013/499
Rôle N° 11/12193
SCI GAILLARD
C/
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE L'ARTISTIQUE
SARL IMMOBILIÈRE EBELIA
[I] [R]-[Q]
LE COMPTABLE RESPONSABLE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS
Grosse délivrée
le :
à :
Me ROUILLOT
SCP MAYNARD
SCP COHEN
Me BUVAT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 27 juin 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 11/967et suite à l'arrêt mixte n°49 rendu le 8 février 2013 par la 4ème chambre section A de cette cour.
APPELANTE
LA SCI GAILLARD
dont le siège est [Adresse 6]
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Patrick VAN POORTEN, avocat au barreau de NICE,
INTIMÉS
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE L'ARTISTIQUE
[Adresse 6]
représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET NARDI
dont le siège est [Adresse 1]
représenté par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
aux lieu et place de la SCPLIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués
LA SARL IMMOBILIÈRE EBELIA
dont le siège est [Adresse 2]
Maître [I] [R]-[Q]
administrateur provisoire de la société IMMOBILIÈRE EBELIA
née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1] (MAROC)
demeurant [Adresse 6]
représentées par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SELARL ANTELMI - BONCOMPAGNI - MILLET & ASSOCIES, substituée par Me FALCHI, avocats au barreau de NICE
LE COMPTABLE RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS
intervenant volontaire
en ses bureaux [Adresse 3]
représenté par Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Gilles BOUCHER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame ARFINENGO, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PRETENTIONS :
Par jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 8 novembre 2006, la SARL IMMOBILIERE EBELIA a été condamnée à régulariser, au profit de la SCI GAILLARD, un acte de vente portant sur un bien immobilier dépendant de la copropriété l'Artistique située [Adresse 5], moyennant le prix de 520.000€.
La SARL EBELIA a relevé appel de cette décision qui a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de ce siège du 13 décembre 2007.
Un pourvoi en cassation a été formé contre cet arrêt par la SARL IMMOBILIERE EBELIA puis rejeté par arrêt de la Cour de Cassation en date du 22 octobre 2009.
Le jugement du tribunal de commerce du 8 novembre 2006 a été publié à la Conservation des Hypothèques les 27 juin 2007 et 13 juillet 2007, Vol. 2007 B 5416.
Le syndicat des copropriétaires L'Artistique, qui dispose d'une créance de charges, a, par exploits d'huissier des 10 février 2011 et 11 février 2001, fait assigner, à jour fixe, la SCI GAILLARD et la SARL IMMOBILIERE EBELIA en paiement des sommes dues.
Au cours de cette procédure, la SARL IMMOBILIERE EBELIA a sollicité la condamnation de la SCI GAILLARD au paiement de la somme de 520.000€ correspondant au prix du bien vendu.
Par jugement en date du 27 juin 2011, le tribunal de grande instance de Nice a :
- condamné la SCI GAILLARD à verser à la SARL IMMOBILIERE EBELIA la somme de 520.000€ outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- condamné la SARL IMMOBILIERE EBELIA à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 6.585,94€ outre les intérêts légaux à compter de l'assignation,
- condamné la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 21.952,46€ outre les intérêts légaux à compter de l'assignation,
- débouté le syndicat des copropriétaires L'Artistique du surplus de ses demandes principales en paiement,
- déclaré la SCI GAILLARD irrecevable en ses demandes reconventionnelles,
- condamné in solidum la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 5.000€ de dommages-intérêts,
- condamné in solidum la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 8 juillet 2011, la SCI GAILLARD a relevé appel de cette décision à l'encontre du syndicat des copropriétaires L'Artistique et de la SARL IMMOBILIERE EBELIA
Par déclaration du 17 août 2011, la SCI GAILLARD a relevé appel de cette décision à l'encontre de la SARL IMMOBILIERE EBELIA.
Par ordonnance du 4 octobre 2011, la jonction des deux instances a été prononcée.
Par arrêt mixte en date du 8 février 2013, la cour d'appel de ce siège a statué ainsi qu'il suit :
'Reçoit l'appel formé par la SCI GAILLARD contre le jugement rendu le 27 juin 2011 par le tribunal de grande instance de NICE.
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions en ce qu'il a :
- condamné la SARL IMMOBILIERE EBELIA à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 6.585,94€ outre les intérêts légaux à compter de l'assignation,
- condamné la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 21.952,46€ outre les intérêts légaux à compter de l'assignation,
- débouté le syndicat des copropriétaires L'Artistique du surplus de ses demandes principales en paiement,
- condamné in solidum la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 5.000€ de dommages-intérêts,
- condamné in solidum la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire relativement aux dispositions qui précèdent.
Dit sans objet la demande de la SCI GAILLARD tendant à voir réformer le jugement en ce qu'il a 'fixé la propriété de la SCI GAILLARD à la date de publication de la décision du tribunal de commerce'.
Déboute le syndicat des copropriétaires L'Artistique de sa demande en paiement des causes de la saisie-attribution dirigée contre la SCI GAILLARD.
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la SCI GAILLARD en ses demandes reconventionnelles.
Statuant à nouveau,
Déclare la SCI GAILLARD recevable en ses demandes reconventionnelles.
Pour le surplus,
Avant-dire droit, ordonne le renvoi de l'affaire à la mise en état pour mise en cause des créanciers inscrits de la SARL IMMOBILIERE EBELIA ou ayant pratiqué une saisie.
Déboute le syndicat des copropriétaires L'Artistique de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive en cause d'appel.
Condamne la SCI GAILLARD à payer la somme de 1.500€ au syndicat des copropriétaires L'Artistique en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Condamne la SCI GAILLARD et la SARL IMMOBILIERE EBELIA, chacune pour moitié, aux dépens d'appel relatifs à l'instance les opposant au syndicat des copropriétaires.
Réserve le surplus des demandes de la SCI GAILLARD et de la SARL IMMOBILIERE EBELIA.'
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 20 juin 2013, tenues pour intégralement reprises ici, la SCI GAILLARD demande à la Cour, sur le fondement des articles 1604 et suivants, 2393 du code civil, 33 de la loi du 9 juillet 1991, 12 du code de procédure civile et L 263 du Livre des procédures fiscales, de :
- I : Réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI GAILLARD à verser à la SARL IMMOBILIERE EBELIA la somme de 520.000 euros outre les intérêts légaux à compter de l'assignation,
Statuant à nouveau,
-II : dire que la SCI GAILLARD sera fondée et admise à payer les créanciers suivants, sur les fonds consignés à la CARPA de NICE, qu'elle détient au titre du solde du prix de vente à payer à la SARL IMMOBILIERE EBELIA, savoir :
1- Le Trésor Public pour la somme de 52.381,24 €;
2- la communauté immobilière de l'Artistique, montant, pour mémoire; à défaut pour la copropriété de fixer le cas échéant tout solde de sa créance tant à l'égard de la SCI GAILLARD qu'à l'égard de la SARL IMMOBILIERE EBELIA, elle devra rapporter dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir toutes ses garanties, à ses frais avancés, lesdits frais à la charge définitive de la SARL IMMOBILIERE EBELIA;
3- la SCP COHEN GUEDJ, pour la somme de 3.959,54€ sauf mémoire,
- dire qu'en contrepartie de ces paiements, lesdits créanciers devront donner mainlevée entière et définitive de leurs gages et sûretés, à leur frais avancés, ces derniers à charge de la SARL IMMOBILIERE EBELIA;
-III : dire que la SCI GAILLARD sera fondée et admise à compenser les propres créances qu'elle détient à l'encontre de la SARL IMMOBILIERE EBELIA, sur les fonds consignés à la CARPA de NICE qu'elle détient au titre du solde du prix de vente à lui payer, savoir :
4- la SCP BOTTAI : 5.972,48€,
5- Tous les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile alloués à la SCI GAILLARD : 8.000€ sauf mémoire intérêts;
6- l'indemnité de non jouissance : 121.300€ sauf mémoire intérêts;
7- déménagement et expulsion : 17.347,47€ sauf mémoire intérêts;
8- charges de copropriété payées pour le compte de la SARL IMMOBILIERE EBELIA : 21.952,46€ sauf mémoire intérêts;
9- avance à Me [R] [Q] : 1.000€.
- par conséquent, dire la SCI GAILLARD fondée à compenser sur le prix de vente à devoir la somme de 175'572,41 euros, sauf mémoire;
IV : dire que tous les intérêts non décomptés par lesdits créanciers de la SARL IMMOBILIERE EBELIA, frais de mainlevée, de radiation, de toutes saisies et inscriptions hypothécaires seront supportés, in fine par la SARL IMMOBILIERE EBELIA mais avancés par les créanciers ; que les mainlevées devront intervenir dans les 15 jours postérieurement au règlement de tout paiement ;
V: payer à la SARL IMMOBILIERE EBELIA, pour solde de tout compte sur le prix de vente à devoir, la somme de 52'861, 13 euros sauf mémoire ;
- condamner tous succombant à payer à la SCI GAILLARD la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ.
Aux termes de dernières conclusions déposées notifiées le 13 juin 2013, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'Artistique demande la cour de :
- confirmer le jugement entrepris ;
y ajoutant,
vu l'article 68 du décret du 31 juillet 1992,
- dire et juger que sur le prix, la SCI GAILLARD devra payer la somme de 41'072,07 euros au syndicat des copropriétaires outre les intérêts courus depuis le premier août 1012 ;
- condamner la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD aux entiers dépens, et à la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 16 mai 2013, tenues pour intégralement reprises ici, M. Le comptable responsable du [Adresse 7], intervenant volontaire, demande la cour de :
- dire et juger son intervention volontaire recevable ;
- constater qu'il est créancier de la SARL IMMOBILIERE EBELIA à hauteur de :
- 39'027,24 euros à titre hypothécaire,
- 12'856 € au titre du privilège spécial conférant l'impôt foncier de l'immeuble vendu ;
- 498 € au titre du privilège général.
- Dire et juger que toute répartition ou paiement du prix de vente de l'immeuble grevé devra tenir compte des créances privilégiées du Trésor ;
- condamner toute partie succombante à régler la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP ROUILLOT GAMBINI qui déclare en avoir fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 29 novembre 2012, tenues pour intégralement reprises ici, la SARL IMMOBILIERE EBELIA demande à la Cour, sur le fondement des articles 70 du code de procédure civile, 1289 et 1605 du code civil, de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI GAILLARD à lui payer la somme de 520.000€ augmentée des intérêts légaux, en deniers ou quittance,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 21.952,46€ outre intérêts légaux à compter de l'assignation,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires L'Artistique du surplus de ses demandes principales en paiement,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la SCI GAILLARD irrecevable en ses demandes reconventionnelles;
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a fixé la propriété de la SCI GAILLARD à la date de publication de la décision, soit le 27 juin 2007, alors même que le jugement du tribunal de commerce précisait que celle-ci serait titrée un mois après la signification du jugement de première instance, soit le 27 décembre 2006,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts légaux à compter de l'assignation;
- fixer le point de départ des intérêts légaux au 27 décembre 2006, date à laquelle la société GAILLARD a été judiciairement titrée,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD à verser au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 5.000€;
- condamner la SCI GAILLARD à payer à la société IMMOBILIERE EBELIA la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;
- condamner la SCI GAILLARD à payer à la société IMMOBILIERE EBELIA la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure, ceux-ci distraits au profit de la SCP MAYNARD-SIMONI.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2013.
MOTIFS DE LA DECISION :
1- Attendu que suite à l'arrêt mixte de cette cour du 8 février 2013, Monsieur le comptable responsable du [Adresse 7], représentant l'administration fiscale, est intervenu volontairement à la procédure. Attendu que son intervention volontaire, non contestée par ailleurs, sera déclarée recevable en application de l'article 554 du code de procédure civile.
2- Attendu que la SARL IMMOBILIERE EBELIA n'a pas conclu postérieurement à l'arrêt du 8 février 2013, en sorte que les demandes figurant encore dans le dispositif de ses conclusions et déjà tranchées par la cour dans cette précédente décision sont sans objet.
3- Attendu, sur le fond, qu'il n'est pas contesté que la SCI GAILLARD ne s'est pas acquittée du paiement de la somme de 520.000 euros entre les mains de la SARL IMMOBILIERE EBELIA, laquelle sollicite, sur ce point, la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI à lui payer, en deniers ou quittance, la somme de 520.000 € correspondant au prix de vente.
Mais attendu que par jugement aujourd'hui définitif du 8 novembre 2006 - confirmé par un arrêt de cette cour en date du 13 décembre 2007 à l'encontre duquel le pourvoi en cassation a été déclaré non admis-, le tribunal de commerce de NICE a condamné la société EBELIA à régulariser, en l'étude du notaire Me [O], l'acte de vente portant sur le lot n°54 dépendant de l'immeuble L'Artistique [Adresse 5], moyennant le prix de 520.000€. Qu'à défaut, comme en l'espèce, de signature de l'acte dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision du tribunal de commerce, il est indiqué que le jugement vaudra acte de vente et sera, comme tel, publié à la Conservation des Hypothèques. Que ledit jugement a effectivement fait l'objet, le 27 juin 2007, d'une publication à la conservation des hypothèques sous la référence 2007 P 5416. Attendu, en conséquence, que cette vente est parfaite et que la SARL EBELIA dispose donc d'un titre, en conséquence de quoi la demande en condamnation de la SCI GAILLARD au paiement du prix de vente est sans objet, le jugement entrepris devant être infirmé sur ce point.
4- Attendu qu'au soutien de son appel, la SCI GAILLARD sollicite que le compte des dettes dues par la SARL IMMOBILIERE EBELIA à ses différents créanciers, dont l'appelante estime faire partie, soit effectué et qu'elle même soit autorisée à payer ces créanciers sur les fonds qu'elle détient, au titre du solde du prix de vente à devoir à la SARL EBELIA, séquestrés à la CARPA conformément à la décision du Premier Président de cette cour en date du 2 décembre 2011.
Attendu qu'il n'est pas contesté que les créanciers de la SARL EBELIA sont :
- le Trésor Public à hauteur de 39'027,24 euros à titre hypothécaire, de 12'856€ au titre du privilège spécial conférant l'impôt foncier de l'immeuble vendu et de 498€ au titre du privilège général, soit au total 52.381,24€;
- le syndicat des copropriétaires L'Artistique à hauteur de 41.072,07€ à titre hypothécaire.
Attendu, cependant, que les prétentions de la SCI GAILLARD, qui s'analysent en une demande en paiement direct des créanciers de la SARL IMMOBILIERE EBELIA avec mainlevée des hypothèques consécutive à ce paiement, ne peuvent être accueillies sans que soit au préalable effectuée la purge desdites hypothèques. Attendu, en effet, qu'il n'est pas démontré que le débiteur, la SARL IMMOBILIERE EBELIA, ait convenu, avec les créanciers inscrits, que le prix de la vente serait affecté au paiement total ou partiel de leurs créances, un tel paiement étant seul à même de purger l'immeuble du droit de suite attaché aux hypothèques. Attendu, en outre, que la procédure de distribution du prix de l'immeuble, qui s'applique à la répartition, entre créanciers, du prix d'un immeuble vendu en dehors de toute procédure d'exécution, ne doit intervenir qu'après la purge des inscriptions, la procédure étant alors engagée par la partie la plus diligente devant le tribunal de grande instance. Attendu, en conséquence, qu'il convient de renvoyer les parties à l'accomplissement des formalités édictées par les articles 2475 et suivants du code civil puis à la procédure à suivre en matière de distribution du prix.
Attendu, en conséquence, que la cour, qui ne peut accueillir les offres de paiement émises par la SCI GAILLARD, se limitera donc à statuer sur le mérite des créances que cette dernière estime détenir envers la SARL IMMOBILIERE EBELIA et, le cas échéant, à fixer le montant de celles d'entre elles pour lesquelles la SCI GAILLARD ne peut se prévaloir d'un titre et qui n'auraient pas encore été liquidées, étant précisé qu'aucune compensation ne pourra être ordonnée avant la purge des hypothèques.
5- Attendu que la SCI GAILLARD estime être créancière de la SARL IMMOBILIERE EBELIA eu égard :
- à l'indemnité de non-jouissance résultant du jugement du tribunal de commerce de NICE du 8 novembre 2006;
- aux condamnations dont elle a été bénéficiaire prononcées contre la SARL IMMOBILIERE EBELIA au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour un total, non contesté dans son quantum, de 8.000€;
- aux frais de déménagement et d'expulsion;
- aux états de frais de deux études d'avoués, établis en suite d'un arrêt de cette cour en date du 13 décembre 2007, ayant opposé la SARL IMMOBILIERE EBELIA et la SCI GAILLARD, et aux termes duquel la SARL IMMOBILIERE EBELIA a été condamnée aux entiers dépens;
- au montant des charges de copropriété;
- aux frais avancés à Me [R] [Q].
5-1 : Attendu, s'agissant des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI GAILLARD, que celle-ci dispose d'un titre pour les mettre à exécution.
5-2 : Attendu, s'agissant des charges de copropriété d'un montant de 21.952,46€, que la SCI GAILLARD a été reconnue débitrice de ces charges et condamnée à en payer le montant au syndicat des copropriétaires L'Artistique aux termes du précédent arrêt du 8 février 2013. Attendu que la qualité de débiteur des charges de copropriété est la conséquence de la qualité de copropriétaire, en conséquence de quoi, la SCI GAILLARD ne peut pas être considérée comme ayant payé la somme de 21.952,46€ pour le compte de la SARL IMMOBILIERE EBELIA et devra être déboutée de sa demande en remboursement.
5-3 : Attendu, s'agissant des frais avancés à Me [R]-[Q], que la preuve d'un paiement par la SCI GAILLARD n'est pas suffisamment rapportée par les pièces versées aux débats.
5-4 : Attendu, s'agissant de l'indemnité de non-jouissance, que la SCI GAILLARD se fonde sur le jugement définitif rendu par le tribunal de commerce de NICE le 8 novembre 2006 qui, aux termes de son dispositif, a condamné 'la SARL IMMOBILIERE EBELIA à payer à la SCI GAILLARD une indemnité de non jouissance égale à 4% du prix d'acquisition à compter du 5 juillet 2005 jusqu'au jour où elle aura pu prendre possession du bien acquis.' pour estimer à 121.300€ le montant de cette indemnité.
Attendu que cette indemnité n'a, à ce jour, jamais été liquidée.
Attendu que la SARL IMMOBILIERE EBELIA fait valoir que 'cette indemnité est inapplicable puisque non définie dans le temps'.
Attendu que la cour relève que l'indemnité est définie dans le temps, son point de départ ayant été fixé au 5 juillet 2005, et son terme au jour de la prise de possession effective du lot 54 par la SCI GAILLARD. Attendu que par un arrêt de cette cour, en date du 24 mars 2011, il a été statué ainsi qu'il suit :
'Ordonne à la SARL IMMOBILIERE EBELIA de libérer les locaux et d'enlever tout meuble meublant se trouvant dans les lieux dont le délai de 15 jours de la signification de la présente décision.
À défaut, ordonne l'expulsion de la SARL IMMOBILIERE EBELIA et de tout occupant de son chef, notamment M.[B] [N] et la SNC HELLE Finances, des locaux appartenant à la SCI GAILLARD et sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, et autorise la SCI GAILLARD à en prendre possession, avec l'assistance d'un serrurier et d'un huissier.
Autorise la SCI GAILLARD à faire procéder, en cas de besoin, à l'enlèvement des objets mobiliers garnissant les lieux et à leur dépôt à la décharge, à ses frais avancés. Dit qu'elle informera le juge chargé de la surveillance du registre du commerce et des sociétés près le tribunal de commerce de Nice de la nécessité de transférer le siège social de la SARL IMMOBILIERE EBELIA et de la SNC HELLE Finances, expulsée des locaux du [Adresse 4]'.
Attendu qu'il ressort des dispositions précitées de l'arrêt qu'à la date du 24 mars 2011, la SARL IMMOBILIERE EBELIA occupait toujours les lieux.
Attendu que cet arrêt a été signifié le 22 avril 2011 et que la SCI GAILLARD estime, à juste titre, que sa prise de possession doit être fixée, conformément aux termes de l'arrêt précité, au 7 mai 2011, soit quinze jours après la date de signification de la décision, le terme de l'indemnité de non-jouissance devant être fixé à cette date, la cour relevant que l'expulsion n'a été effective que courant juillet 2011.
Attendu que l'indemnité de jouissance est également déterminée quant à son taux fixé à 4% du prix d'acquisition.
Attendu que reste en suspend la question de l'assiette variable, ou non, de cette indemnité, autrement dit de la périodicité du taux.
Attendu que la SARL IMMOBILIERE EBELIA rappelle, sur ce point, que la SCI GAILLARD a, par le biais d'une requête en rectification d'erreur matérielle déposée le 11 janvier 2008, sollicité de la cour d'appel de céans qu'il soit dit et jugé que le taux de 4% visé dans le jugement était annuel. Attendu que cette requête a été rejetée par un arrêt du 3 avril 2008 au motif qu'il n'y avait pas lieu à rectification, la cour ayant relevé d'une part qu'il n'avait jamais été argumenté sur le caractère, ou non, annuel de ce taux ni devant le tribunal de commerce de Nice ayant prononcé la condamnation, ni devant la cour d'appel à laquelle la SCI GAILLARD a simplement sollicité la confirmation du jugement du 8 novembre 2006 sans réclamer cette annuité, d'autre part que ce taux figurait tel quel, sans autre précision, dans l'assignation introductive d'instance délivrée par la SCI GAILLARD à la SARL EBELIA, ayant abouti au jugement du 8 novembre 2006.
Attendu, de même, que la SCI GAILLARD a présenté au juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NICE , saisi d'une demande de la SARL IMMOBILIERE EBELIA tendant à se voir octroyer un délai de 24 mois pour réitérer la vente de l'appartement litigieux, une demande reconventionnelle tendant à voir dire 'que l'indemnité de non jouissance égale à 4% du prix d'acquisition à compter du 5 juillet 2005 jusqu'au jour où elle aura pu prendre possession du bien acquis visée au jugement s'entend d'un taux annuel'. Que la SCI GAILLARD a été déclarée irrecevable en sa demande, le juge de l'exécution ayant relevé qu'aucun acte d'exécution n'avait été entrepris et qu'il s'agissait donc d'une demande en interprétation en dehors de tout acte ressortissant de sa compétence.
Mais attendu que pour liquider cette indemnité de non-jouissance accordée à la SCI GAILLARD par un jugement définitif, la cour, à laquelle il n'est pas interdit d'interpréter incidemment une décision rendue par une autre juridiction sans toutefois en dénaturer le sens, doit préalablement déterminer si le taux de 4% s'entend d'un taux forfaitaire, quelle que soit la durée de la non-occupation, ou non.
Attendu que la SCI GAILLARD fait justement remarquer qu'il s'agit d'une indemnité qui a nécessairement une vocation réparatrice dès lors qu'elle est destinée à compenser un préjudice de jouissance continu, augmentant, par définition, avec le temps; qu'en outre, le tribunal de commerce n'a pas statué autrement en fixant à cette indemnité une durée, avec un point de départ (le 5 juillet 2005) et un terme ( la prise de possession des lieux), de telles précisions étant parfaitement inutiles si l'indemnité de non-jouissance devait être calculée forfaitairement à 4% du prix de vente (soit à la somme définitive et globale de 20.800 euros).
Attendu que la SCI GAILLARD ajoute, également à juste titre, que le taux de 4% ne pourrait pas être mensuel car il aurait, en ce cas, abouti à une indemnisation sans rapport avec le préjudice subi.
Attendu que le montant annuel de l'indemnité, soit 20.800 euros, correspond effectivement à une indemnité de jouissance de 1733€ par mois, représentant, selon la SCI GAILLARD non contredite sur ce point, la valeur locative du bien immobilier en cause.
Attendu qu'il y a lieu, en conséquence, de dire que le taux de 4% du prix de vente doit s'appliquer par année de non-jouissance du bien, ce qui représente, du 5 juillet 2005 au 7 mai 2011, la somme de 121.300€ à hauteur de laquelle sera fixée la créance de la SCI GAILLARD sur la SARL EBELIA IMMOBILIER à ce titre.
5-5 : Attendu, sur les frais de déménagement et d'expulsion, que la SCI GAILLARD invoque à l'appui de sa demande, l'arrêt précité de cette cour du 24 mars 2011 qui l'a autorisée à 'faire procéder, en cas de besoin, à l'enlèvement des objets mobiliers garnissant les lieux et à leur dépôt à la décharge, à ses frais avancés'. Attendu que la SCI GAILLARD, qui a avancé les frais de déménagement, justifie de cinq factures établies par la société ALWAYS INTERNATIONAL, entre le 28 juillet 2011 et le 8 août 2011, pour un montant total de 11.806,77€, correspondant, notamment, à un volume déménagé supérieur à 80 m3, ainsi que de frais de l'étude d'huissiers SCP LILAMAND-TOSELLO (PV d'expulsion et sommation du 13 juillet 2011, frais de déplacements du 4 août 2011 et facture du 14 février 2012) pour un montant total de 5.530,70€. Attendu que la SCI GAILLARD est créancière de la SARL IMMOBILIERE EBELIA à hauteur de 17.337,47€ s'agissant des frais de déménagement et d'expulsion.
5-6 : Attendu, s'agissant des frais d'avoués, que par arrêt de cette cour en date du 13 décembre 2007, confirmatif du jugement du tribunal de grande instance de TOULON du 8 novembre 2006, la SARL IMMOBILIERE EBELIA a été condamnée aux entiers dépens, avec distraction prononcée au profit des avoués, la société EBELIA ayant été représentée devant la cour par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués, et la SCI GAILLARD par la SCP COHEN-GUEDJ. Attendu que l'état de frais établi par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués, d'un montant de 5972,48€ en vertu de cet arrêt, a été payé par la SCI GAILLARD sur saisie attribution effectuée le 11 juin 2010, pour le compte de la SARL IMMOBILIERE EBELIA. Attendu que l'état de frais établi par la SCP COHEN-GUEDJ se monte à la somme de 3.959,64€.Mais attendu que la condamnation aux dépens prononcée à l'encontre de la SARL IMMOBILIERE EBELIA aux termes de l'arrêt précité constitue un titre permettant à la société appelante d'exiger de la société intimée le paiement des dépens, dont les états de frais des SCP d'avoués.
6- Sur les demandes accessoires et les dépens :
Attendu que la SARL EBELIA IMMOBILIERE supportera les dépens d'appel, distraits, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.
Attendu que l'équité commande de faire application des dispositions édictées par l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SARL IMMOBILIERE EBELIA à payer à la SCI GAILLARD la somme de 1.600 euros, à M. Le comptable responsable du [Adresse 7] la somme de 500 euros et au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 800 euros.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Reçoit Monsieur le Comptable responsable du service des Impôts des Particuliers de Nice Centre recevable en son intervention volontaire.
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI GAILLARD à verser à la SARL IMMOBILIERE EBELIA la somme de 520.000€ outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Statuant à nouveau de ce chef,
Dit la demande de condamnation en paiement du prix de vente de 520.000 euros sans objet, la SARL IMMOBILIERE EBELIA disposant d'un titre.
Constate que la SARL IMMOBILIERE EBELIA n'a pas donné son accord pour que les créanciers inscrits soient, en totalité ou partiellement, payé sur le prix de vente du bien immobilier.
Constate que les formalités de purge des hypothèques, préalables à la procédure en distribution du prix, n'ont pas été satisfaites.
En conséquence, déboute la SCI GAILLARD de sa demande d'autorisation à payer directement les créanciers de la SARL IMMOBILIERE EBELIA.
Fixe à hauteur des sommes suivantes les créances de la SCI GAILLARD envers la SARL IMMOBILIERE EBELIA pour lesquelles elle ne dispose pas encore de titre :
- la somme de 121.300 euros au titre de l'indemnité de non-jouissance,
- la somme de 17.347,47 euros au titre des frais de déménagement et d'expulsion.
Constate que la SCI GAILLARD dispose de titres lui permettant de faire exécuter les condamnations dont elle est bénéficiaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation au paiement des dépens résultant de l'arrêt du 13 décembre 2007.
Déboute la SCI GAILLARD de ses demandes en remboursement des charges de copropriété et de l'avance à Me [R]-[Q].
Dit que la compensation sollicitée par la SCI GAILLARD avec ses propres créances ne pourra intervenir qu'après la purge des hypothèques.
Condamne la SARL IMMOBILIERE EBELIA à payer à la SCI GAILLARD la somme de 1.600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL IMMOBILIERE EBELIA à payer au syndicat des copropriétaires L'Artistique la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL IMMOBILIERE EBELIA à payer la somme de 500 euros à Monsieur le Comptable responsable du service des Impôts des Particuliers de [Localité 2] Centre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL IMMOBILIERE EBELIA aux dépens d'appel, distraits au profit des avocats de la cause.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. MASSOTG. TORREGROSA
