COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 NOVEMBRE 2013
N° 2013/528
Rôle N° 12/13757
SAS MAXIM'S STORES
C/
S.C.I. SCI LES MIMOSAS
Grosse délivrée
le :
à :
BADIE
BOISSONNET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Juillet 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02333.
APPELANTE
SAS MAXIM'S STORES Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Thomas CANFIN, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.C.I. SCI LES MIMOSAS prise en la personne de son représentant légal en exercicedomicilié au siège social sis
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Gaétan DI MARINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 01 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean-Jacques BAUDINO, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 11/06/2004 la SCI LES MIMOSAS a consenti à la SAS MAXIM 'STORES un bail commercial d'une durée de neuf années à compter du 01/09/2004 portant sur des locaux situés à Sainte-Maxime , d'une superficie d'environ 460 m2 , constitués d'un hangar , de deux pièces à usage de bureaux vitrés , de sanitaires et d'un parking.
Par acte du 05/03/2010 la SCI LES MIMOSAS a fait assigner le preneur devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan en résolution du bail sur le fondement de l'article 1728 du code civil et en paiement de dommages -intérêts en invoquant des violations réitérées des clauses du bail.
La SCI LES MIMOSAS a ajouté le 01/09/2011 une demande visant à la fixation d'une astreinte de 3000 euros par jour de retard jusqu'à la libération des lieux.
La SAS MAXIM'STORES s'est opposée à ces demandes faisant valoir que le bail ne comportait pas d'interdiction d'entreposer du matériel sur le toit terrasse litigieux et qu'elle respectait toutes les obligations du bail.
Par jugement en date du 12/07/2012 le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a prononcé la résiliation du bail pour violations graves et réitérées du bail , en l'espèce pour l'essentiel par l'occupation irrégulière d'une toiture terrasse non comprise dans les lieux loués et ses conséquences, justifiant sa résiliation judiciaire en application de l'article 1741 du code civil.
La SAS MAXIM'STORES a interjeté appel du jugement le 18/07/2012.
Par conclusions en date du 22/08/2013 auxquelles il est fait expressément référence pour ses prétentions et moyens détaillés la SAS MAXIM'STORES demande que soient écartées des débats les pièces 13 et 21 de la SCI LES MIMOSAS .
Elle demande infirmation du jugement et conteste tout manquement à ses obligations de locataire.
Elle estime que la SAS MAXIM'STORES ne démontre pas la gravité du prétendu manquement à son obligation d'user de la chose louée en bon père de famille.
Elle conteste être à l'origine de quelconques désordres.
Elle réclame une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions en date du 11/12/2012 la SCI LES MIMOSAS demande confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et condamné sous astreinte la SAS MAXIM'STORES à libérer la totalité du toit terrasse litigieux.
Elle augmente sa demande de dommages -intérêts à la somme de 100 000 euros.
Elle s'oppose à toutes les demandes de la SAS MAXIM'STORES et réclame une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle retient que la SAS MAXIM'STORES s'est appropriée un toit terrasse de l'immeuble voisin qui lui appartient également qu'elle refuse de libérer et dont l'occupation s'est traduite par des désordres.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 05/09/2013.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la communication des pièces 13 et 21 de la SCI LES MIMOSAS
La SAS MAXIM'STORES demande que soient écartés des débats les procès-verbaux de constat d'huissier en date du 06/01/2009 pièce 13 et du 07/10/2011 pièce 21 dressés à la demande de la SCI LES MIMOSAS faute d'autorisation faite par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Draguignan à l'huissier d'y procéder.
La SAS MAXIM'STORES soutient que pour réaliser ses opérations l'huissier est nécessairement passé par ses locaux et devait obtenir une autorisation judiciaire à cette fin.
Il ne résulte en rien des procès-verbaux de constat que l'huissier ait accédé à la terrasse propriété de la SCI LES MIMOSAS sur laquelle les constations ont été faites , en traversant les lieux loués par la SAS MAXIM'STORES .
Le constat du 06/01/2009 montre sur les photographies prises à cette occasion que la porte d'accès de la terrasse aux locaux loués par le SAS MAXIM'STORES est fermée.
Le constat en date du 07/10/2011 précise en outre expressément que l'huissier s'est rendu sur la terrasse en utilisant une échelle et donc sans passer par les lieux loués par la SAS MAXIM'STORES .
La demande de la SAS MAXIM'STORES en exclusion des pièces 13 et 21 de la SCI LES MIMOSAS sera sur ces motifs rejetée , l'huissier ayant procédé de façon licite à ses constatations.
Sur la résiliation du bail
Le bail conclu entre les parties le 11/06/2004 porte sur un local commercial sis au rez-de-chaussée d'une superficie d'environ 460 m2 et un parking situé au devant de l'entrée principale comprenant:
- un hangar
- deux pièces à usage de bureaux vitrés
- sanitaires, wc
- emplacements de parking
La SAS MAXIM'STORES a accès , à partir des lieux loués , par une porte métallique , à un toit terrasse de 144m2 qui ne fait pas partie des lieux loués et qui appartient également à la SCI LES MIMOSAS .
La SCI LES MIMOSAS a fait procéder à des travaux d'étanchéité sur ce toit.
Par lettres recommandées en date du 07/03/2005, du 04/04/2007,du 02/05/2008 et du 15/04/2008 la SCI LES MIMOSAS a rappelée à la SAS MAXIM'STORES qu'elle lui faisait interdiction d'entreposer des matériaux sur le toit terrasse qui ne faisait pas partie des lieux loués , dépôt qui risquait de provoquer en outre des problèmes d'étanchéité .
Par constat en date du 06/01/2009 , l'huissier mandaté par la SCI LES MIMOSAS constatait que de très nombreux matériaux et matériels sont entreposés sur la quasi totalité de la terrasse, ferraillages, portes et fenêtres , déchets.
Les photographies annexées au constat sont particulièrement éloquentes sur ce point.
Le 21/12/2009, la SCI LES MIMOSAS faisait par huissier sommation à la SAS MAXIM'STORES de respecter les clauses du bail sur les lieux loués en particulier d'avoir à libérer la terrasse occupée sans droit ni titre.
Par constat en date du 07/10/2011 , l'huissier mandaté par la SCI LES MIMOSAS ,constatait la présence sur le toit terrasse de divers objets , un parasol , des cadres et tubes métalliques , des panneaux de bois , des planches et divers matériaux , le tout entreposé sur le toit du local.
Les photographies annexées au constat illustrent l'étendue et l'importance de cette occupation.
Il est établi par la description au bail des lieux loués qu'aucun toit terrasse n'est compris dans la location.
Il est également établi que la SAS MAXIM'STORES occupe ce toit terrasse depuis l'origine en y déposant divers objets et matériaux et ce de façon non ponctuelle comme elle le prétend.
Le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
En l'espèce , l'usage des lieux loués par la SAS MAXIM'STORES n'a pas pour destination d'occuper sans droit ni titre d'autres locaux , non compris dans le bail , en y entreposant de façon non occasionnelle et conséquente des objets et matériaux divers, pour les besoins de son activité.
Le preneur a ainsi commis des violations graves et réitérées du bail qui justifient le prononcé de sa résiliation judiciaire par application de l'article 1741 du code civil.
Le jugement déféré sera sur ces motifs confirmé.
Le jugement déféré qui a condamné la SAS MAXIM'STORES à libérer le toit terrasse sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée sera également confirmé au vu des multiples avertissements adressés sur ce point à la SAS MAXIM'STORES .
Sur les dommages -intérêts
La SCI LES MIMOSAS demande qu'eu égard à la gravité de la violation de ses obligations par la SAS MAXIM'STORES et à sa résistance , elle a subi un préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 10 000 euros.
Il convient de préciser sur ce point qu'aucune démonstration d'un lien de causalité entre l'occupation de la terrasse et des infiltrations éventuelles n'est établie à la procédure.
Pour autant la SAS MAXIM'STORES a occupé sans droit ni titre des locaux d'une superficie de 144m2 appartenant à la SCI LES MIMOSAS dés 2005 et ce malgré correspondances , actes d'huissier et procédures multiples lui rappelant le caractère illicite de cette occupation.
Le trouble consécutif à cette occupation sur le plan de la sécurité des lieux et leur aspect ainsi que la résistance de la SAS MAXIM'STORES à y mettre un terme justifient que soit allouée à la SCI LES MIMOSAS une somme de 5000 euros de dommages -intérêts .
Le jugement déféré sera en conséquence également confirmé sur ce point.
L'équité commande d'allouer à la SCI LES MIMOSAS une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La SAS MAXIM'STORES qui succombe à l'instance en supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant contradictoirement
Rejette la demande de la SAS MAXIM'STORES visant à faire écarter des débats les pièces 13 et 21 de la SCI LES MIMOSAS.
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Condamne la SAS MAXIM'STORES à payer à la SCI LES MIMOSAS une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SAS MAXIM'STORES aux dépens dont distraction au profit de la SCP d'Avocats BOISSONNET et ROUSSEAU.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
