COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 31 OCTOBRE 2013
D.D-P
N° 2013/627
Rôle N° 13/01805
[V] [G]
[M] [G]
C/
[T] [U]
[L] [B]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Claude VAUDANO
SCP BOISSONNET ROUSSEAU
SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ,
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 17 Décembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05090.
APPELANTS
Monsieur [V] [G]
né le [Date naissance 3] 1987 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Claude VAUDANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [M] [G]
né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Claude VAUDANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [T] [U]
né le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 3] (SUEDE),
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Georges COURTOIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [L] [B]
notaire
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Anne SAMBUC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2013,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Le 19 juillet 2010 une promesse de vente a été signée entre M. Per Anders [U] et les consorts [V] et [M] [G] en vue de l'acquisition par le premier d'une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AO n° [Cadastre 1] sise [Adresse 4] moyennant le prix de 620'000 €, sous conditions suspensives, ayant trait notamment à l'obtention d'un permis de construire .
L'acquéreur a effectué un dépôt de garantie d'un montant de 20'000 € entre les mains du notaire des vendeurs, Me [B], notaire à [Localité 2]. Ce montant a été porté à la somme de 62'000 € par un avenant du 15 novembre 2010, qui a été versé par l'acquéreur.
Le permis de construire qui devait être obtenu avant le 19 mars 2011 pour que la vente soit réitérée n'a été obtenu que le 9 mai 2011.
M. [U] a notifié au père des vendeurs, que ces derniers avaient mandaté, son intention de ne pas signer l'acte de vente par courrier du 2 mai 2011.
Par acte du 20 mai 2011 les consorts [G] faisaient sommation de comparaître à l'acquéreur pour qu'il se présente le 31 mai 2011 à l'étude de Me [B] afin de régulariser l'acte authentique de vente.
M. [U] indiquait au notaire ne pas être disponible pour cette date et faisait un dire qui n'était pas annexé au procès-verbal du notaire.
Il sollicitait en vain la restitution de son dépôt de garantie.
Les parties soumettaient vainement leur différend à un conciliateur désigné par le président de la chambre des notaires.
Par exploit en date du 10 juillet 2011 M. Per Anders [U] a fait assigner les vendeurs afin d'obtenir la libération à son profit du dépôt de garantie, et le versement de dommages et intérêts estimant avoir accompli toutes les diligences requises en vue de l'obtention du permis de construire.
Par jugement en date du 17 décembre 2012 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a :
' constaté la nullité de la promesse de vente du 19 juillet 2010 et de l'avenant du 15 novembre 2010 ;
' ordonné la restitution du dépôt de garantie déposé par M. [U] entre les mains de Me [B] , notaire à [Localité 2], d'un montant de 62'000 € avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de 2 mai 2011 ;
' rejeté le surplus des demandes ;
' et condamné M. [V] [G] et M. [M] [G] à payer à M. Per Anders [U] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Le tribunal énonce en ses motifs
que l'acquéreur justifie avoir déposé son dossier, complet, de permis de construire le 17 novembre 2010 avant la date limite qui avait été fixée contractuellement au 19 novembre 2010 ; que l'arrêté de construire a été signé par le maire le 9 mai 2011et transmis à la préfecture pour signature le 11 mai 2011 ; que si le permis de construire devait être obtenu avant le 19 mars 2011, le demandeur établit qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires pour que la condition suspensive se réalise ; qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ; que ce sont les consorts vendeurs qui ont donné des informations contradictoires s'agissant de la durée de l'instruction des demandes de permis et sur la nécessité d'obtenir l'autorisation de défrichement; qu'aucun élément ne prouve que l'acquéreur à empêché par un comportement fautif la réalisation de la condition suspensive ; et qu'il y a lieu en conséquence de lui restituer son dépôt de garantie.
En exécution de ce jugement , Me [B] a restitué le montant du dépôt de garantie entre les mains de l'acquéreur.
Par déclaration adressée au greffe de la cour le 25 janvier 2013 MM. [V] et [M] [G] ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions notifiées et déposées le 2 août 2013 ils demandent à la cour :
' d'infirmer le jugement entrepris ;
' de débouter M. [U] de ses demandes ;
' de dire qu'il ne rapporte pas la preuve du dépôt d'un permis de construire complet dans les délais fixés par le compromis de vente, que la promesse d'achat et la vente des 5 mai et 25 juillet 2011 sont postérieurs au permis de construire du 9 mai 2011 et de dire que l'intimé n'établit pas la réalité des comportements fautifs qu'il reproche aux appelants ;
' de le condamner à payer à chacun :
* la moitié du dépôt de garantie, soit la somme de 37'384,65 € avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2011 et capitalisation annuelle ;
*à restituer à la moitié de la somme de 1500 € versée au titre de l'exécution provisoire du jugement déféré,
* la somme de 6'000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive ;
* et 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
outre les dépens de première instance d'appel et le coût de la sommation du 20 mai 2011 et du procès-verbal de carence du 31 mai 2011, avec distraction.
Par conclusions déposées le 17 juin 2013 M. Per Anders [U] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, faisant droit à son appel incident, de condamner les appelants à lui payer la somme de 15'000 € au titre de dommages et intérêts compte tenu de leurs agissements fautifs, en tout état de cause celle de 5'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.
Par conclusions déposées le 20 juin 2013 Me [L] [B] prie la cour de lui donner acte ce qui s'en rapporte à son appréciation sur le litige opposant vendeurs et acquéreur et de dire que compte tenu de la restitution intervenue entre les mains de M. [U] , seul ce dernier pourrait être tenu de verser cette somme et que lui-même ne saurait être tenu aux intérêts au taux légal sur le montant du dépôt de garantie, et de condamner tout succombant aux dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des moyens des parties.
MOTIFS :
Attendu que les appelants soutiennent que le dossier de permis de construire déposé par M. [U] était incomplet puisque l'acquéreur, que M. [U] était pourtant assisté de deux architectes, a dû fournir encore d'autres documents, notamment un permis de défricher ; que c'est sur la base de ces documents que le permis de construire a été octroyé le 9 mai 2011; que l'acquéreur ne les a informés que le 8 avril 2011 du retard dans l'obtention de son permis de construire, malgré leurs relances ;qu'il a refusé de signer l'acte définitif car il avait un autre engagement concomitant sur un projet alternatif moins coûteux auquel il a en définitive donné suite, en signant une autre promesse de vente dès le 10 mai 2011, soit le lendemain de l'obtention du permis de construire le 9 mai 2011, alors qu'il avait encore manifesté auprès des consorts [G] sa volonté non équivoque de signer l'acte de vente dans ses courriers des 3 mars et 8 avril 2011 par lesquels il leur avait encore demandé de l'autoriser à commencer des travaux de génie civil ; qu'il avait donc par ces courriers explicitement renoncé à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention de son permis de construire au plus tard le 19 mars 2011 ; que l'acquéreur a eu un comportement totalement déloyal ; qu'il tente tardivement de leur imputer le retard dans l'obtention de son permis de construire l'empêchant de signer l'acte définitif de vente avant le 19 avril 2011 ; que Me [B] atteste que le retard dans les travaux de viabilisation a trouvé son origine dans l'incertitude de l'acquéreur lui-même quant au tracé exact, et non au vendeur ; que ces travaux ont été terminés en mars 2011, et non le 19 février, soit un léger retard qui ne leur est pas imputable et qui n'a en rien retardé l'instruction du permis de construire ;
Mais attendu que les appelants ne sauraient se prévaloir du dépôt de la demande de permis les 17 novembre 2010 au-delà du délai initial fixé au 19 octobre 2010 dans le la promesse de vente, alors que par avenant ils ont acceptée de proroger ce délai jusqu'au 19 novembre 2010;
Attendu ensuite que la vente était soumise à « l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire avant le 19 mars 1011 » ; que le permis n'a été obtenu que le 9 mai 2011 , un peu moins de deux mois après la date-butoir prévue dans le cadre de la promesse ; que la condition suspensive liant la réitération par acte authentique de la vente ne s'est pas réalisée dans le délai contractuel ;
Attendu que les vendeurs font valoir que le permis de défricher qui était un préalable nécessaire à l'octroi du permis de construire n'a été donné que le 9 février 2011 pour n'avoir été sollicité par M. [U] que le 26 novembre 2010, soit après le dépôt d'un dossier d'un permis de construire incomplet, de sorte que le retard dans l'obtention du permis de construire est imputable à l'acquéreur ;
Mais attendu que les appelants avancent sans preuve que cette nécessité aurait du être connue de M. [U] qui était entouré de professionnels (2 architectes et 2 notaires) ;que le courrier de la commune produit qui fait mention de cette nécessité d'autorisation préalable de défricher, qui portait à sept mois le délai d'instruction de la demande de permis de construire, n'est daté que du 6 décembre 2010 ; que l'autorisation de défricher a été donnée le 9 février 2011, soit plus d'un mois avant l'expiration du délai pour obtenir le permis de construire ;qu'il n'est pas établi que l'obtention de ce permis de construire à le 9 mai seulement soit imputable à cette régularisation qui ne peut être considérée comme véritablement tardive ;
Attendu que par ailleurs la promesse de vente vise seulement le dépôt par l'acquéreur dans le délai requis d'un 'dossier conforme aux règles de l'urbanisme', et non le dépôt d'un 'dossier complet' ;
Attendu que les appelants n'établissent pas que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire avant le 19 mars 2011 soit imputable à l'acquéreur ;
Attendu qu'après l'expiration de ce délai, par la lettre du 8 avril 2011, M. [U] a d'abord fait connaître aux vendeurs que 'n'ayant toujours pas obtenu le permis de construire, je confirme que malheureusement nous ne pouvons pas signer l'acte authentique prévu le 19 avril' ; que l'acquéreur avait donc clairement renoncé à la caducité de la promesse en prolongeant la date d'obtention du permis de construire et la date de signature de l'acte de vente après le 19 avril 2011, date qui était initialement prévue ;
Mais attendu ensuite que par sa lettre du 2 mai 2011, M. [U] a indiqué aux vendeurs :'l'acte authentique n'ayant pu être signé, faute de trouver un accord sur un certain nombre de points notamment le calendrier ne respectant pas les délais légaux, les raccordements aux réseaux non effectués, la construction érigée depuis le compromis, le droit de passage mal défini, le bornage fourni tardivement, et n'ayant pas obtenu le permis de construire malgré nos efforts incessants, et devant l'obligation de financer maintenant une autre solution pour loger ma famille, je confirme que les fonds doivent m'être restitués.
Si vous avez d'autres acheteurs en attente ou si vous souhaitez remettre en vent ele terrain, nous pouvons envisager dans la mesure du possible la cession d'autorisation de défrichement ou de permis de construire.' ;
Attendu que le 6 mai 2011 M. [U] a encore écrit aux vendeurs pour indiquer qu'il estimait avoir exposé des frais importants en vue de la vente, que le retard du permis était le fait des vendeurs et qu'alors ' que le compromis étant caduc, il s'était engagé dans une autre transaction' ;
Attendu que la condition suspensive ne s'étant pas réalisée dans le délai contractuel ni dans le délai de la prorogation amiable, l'acquéreur s'est à bon droit prévalu de la caducité de la promesse de vente à compter du 2 mai 2011 ;
Attendu qu'après cette date les vendeurs ont continué à renoncer, mais de manière unilatérale, à se prévaloir de l'expiration des délais pour la réalisation de la condition suspensive et au délai prévu pour la réitération de la vente, en sommant encore l'acquéreur le 20 mai 2011de comparaître pour signer l'acte de vente le 31 mai 2011 ; que M. [U] qui avait déjà manifesté son refus de poursuivre la vente est fondé à avoir refusé de déférer à la sommation de signer l'acte de vente ;
Attendu que le jugement qui a dit la promesse de vente caduque et qui a ordonné la restitution du dépôt de garantie à l'acquéreur doit donc être confirmé ;
Attendu qu'aucun abus du droit d'ester en justice n'est caractérisé ; qu'il s'ensuit le rejet de la demande de l'intimé tendant à l'octroi à l'intérêt ;
Attendu que les appelants succombant devront supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 2000 € à l'intimé au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant
Déboute M. Per Anders [U] de sa demande tendant à l'octroi de dommages et intérêts,
Condamne MM. [M] et [V] [G] à payer à M. Per Anders [U] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
