COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 31 OCTOBRE 2013
N° 2013/469
Rôle N° 12/22415
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER LA [Adresse 5]
C/
[W] [P]
SCI DU RAQUETTE CLUB
SCI PRADO NAXOS
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
SCP COHEN
SELARL BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 23 octobre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 08/03522.
APPELANT
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LA [Adresse 5]
pris en la personne de son syndic en exercice SAGEC
dont le siège est [Adresse 4]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Philippe PIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [W] [P]
né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ , avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE
LA SCI DU RAQUETTE CLUB
dont le siège est [Adresse 3]
LA SCI PRADO NAXOS
dont le siège est [Adresse 1]
[Localité 1]
représentées par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 1er octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Georges TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions :
Par acte d'huissier en date du 3 juin 2005 , le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Sagec, a fait assigner la société civile immobilière du raquette club et la société civile immobilière Prado Naxos en demandant au tribunal de :
- dire que le copropriétaire du lot 401 a la jouissance privative de ce lot, à l'exclusion de sa pleine propriété ;
- dire nulle et de nul effet la division du lot 401 intervenue par acte notarié du 30 avril 87 ;
- condamner in solidum les deux sociétés à lui payer les charges suivantes arrêtées au 31 décembre 2003 : 66'902 € pour le lot 470, 25'629 € pour le lot 428, 21'848 € pour le lot 469 ;
- condamner ces sociétés au paiement de la somme de 50'000 € à titre de dommages-intérêts ;
Le syndicat expose que sur le terrain d'origine, la société promotrice a décidé de créer un parc des sports constitué d'un bâtiment à usage de club House, de divers terrains de tennis et d'une piscine, cet ensemble immobilier formant le lot 401 de la copropriété , défini dans le règlement comme « la jouissance privative d'un terrain à usage de parc de sport » ;
La société promotrice a pris la décision d'attribuer à la cité civile immobilière la Méditerranée, actuellement dénommée société civile immobilière du raquette club, le lot 401 « consistant en la propriété privative et particulière d'un terrain usage de parts de sports » par acte notarié en date du 27 décembre 1979 reçu par Me [B], notaire ; par acte notarié du 30 avril 1987, le lot 401 a été subdivisé en trois lots :
- le numéro 468 comprenant un bâtiment à usage de club House, et les 4OO/10'000e indivis de la propriété du sol ;
- le numéro 469 comprenant un bâtiment à usage de piscine et les 300/10'000e indivis de la propriété du sol ;
- le numéro 470 comprenant neuf courts de tennis et les 100/10'000e indivis de la propriété du sol ;
Par acte en date du 30 septembre 1987, par devant maitre [P], notaire à [Localité 1], la société civile immobilière du raquette club a vendu à la société Prado Naxos le lot 469, et le 30 avril 87, le lot 468 a lui aussi été vendu entre les mêmes parties, par devant le même notaire.
Le syndicat estime que le lot 401 est une partie commune dont la jouissance privative a été réservé un copropriétaire, qui ne pouvait être attribué en pleine propriété par acte du 27 décembre 1979 et qui ne pouvait être divisé. Le syndicat conclut donc à la nullité de la division du lot et par voie de conséquence à celle des ventes des lots issus de cette division.
Les sociétés défenderesses ont constitué avocat et par acte d'huissier en date du 4 février 2010, elles ont attrait dans la cause le notaire Me [P] pour le voir concourir au principal au débouté des demandes et pour obtenir au subsidiaire sa condamnation à les garantir de toute condamnation qui serait prise à leur encontre ,et de tout préjudice résultant de la remise en cause des ventes intervenues ;
Les parties ont conclu et par jugement contradictoire en date du 23 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Marseille a débouté le syndicat de toutes ses demandes, l'appel en garantie devenant sans objet ;
Le syndicat a relevé appel de façon régulière et non contestée, selon déclaration en date du 28 novembre 2012. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le syndicat appelant a conclu de façon récapitulative le 27 mai 2013 et demande à la cour de juger que le lot 401 est une partie commune à usage privatif et déterminé : parc des sports ;
La cour prononcera l'annulation et en tout état de cause l'inopposabilité au syndicat de :
- l'acte notarié du 27 décembre 1979, ayant attribué à la société du raquette club la pleine propriété de ce lot ;
- l'acte notarié du 30 avril 1987, emportant division du lot 401 en trois lots ;
- l'acte notarié du 30 avril 1987, emportant vente de la propriété du lot 468 ;
- l'acte notarié du 30 septembre 87, emportant vente de la propriété du lot 469 ;
Au vu du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mars 1998, la cour jugera que le copropriétaire du lot 401 en a la jouissance privative, et non la pleine propriété, et que l'usage est limité à destination de parc des sports ;
la division intervenue le 30 avril 87 est nulle et de nul effet ;
La société du raquette club, en tant que de besoin in solidum avec Prado Naxos, sera condamnée à payer une somme de 49'858,93 euros en principal au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2012, outre 8117,68 euros au titre des intérêts au taux légal, outre 25'000 € à titre de dommages-intérêts à payer in solidum ;
Une somme de 15'000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.
Les sociétés civiles immobilières du raquette club et Prado Naxos, intimées, ont conclu le 3 avril 2013 à l'irrecevabilité comme nouvelle en cause d'appel de la « demande d'annulation ou d'inopposabilité au syndicat de l'acte notarié du 27 décembre 1979 » ;
Au fond, le jugement sera confirmé et le syndicat condamné à payer une somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés en appel.
M. [W] [P], intimé, a conclu le 4 mars 2013 à la prescription qui peut être opposée à toute demande de nullité ou d'inopposabilité de l'acte reçu le 27 décembre 1979 ;
En conséquence, le syndicat sera débouté de ses demandes tendant à obtenir l'inopposabilité et la nullité des actes de vente reçus les 30 avril et 30 septembre 1987 par Maitre [P] ;
Ce dernier sera mis hors de cause et réclame une somme de 4000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
L'ordonnance de clôture est en date du 17 septembre 2013.
SUR CE:
Sur l'irrecevabilité :
Attendu que référence faite à l'assignation introductive d'instance et aux écritures de premier ressort, la demande de l'appelant visant à prononcer l'annulation et en tout état de cause l'inopposabilité au syndicat des propriétaires de l'acte notarié du 27 décembre 1979 est nouvelle en cause d'appel et comme telle irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Attendu que cette irrecevabilité laisse entière la question de la teneur de cet acte, de la nature des droits du copropriétaire du lot 401 et de la nullité ainsi que de l'inopposabilité au syndicat des divisions intervenues en 1987 et des ventes subséquentes ;
Sur les droits du copropriétaire du lot 401 :
Attendu qu'en effet, l'irrecevabilité ci-dessus prononcée ne dispense pas de la question essentielle en droit, c'est-à-dire celle de la teneur des droits attribués par l'acte du 27 décembre 1979 ;
Attendu que la lecture exhaustive et attentive de cet acte établit qu'il a confronté d'une part la société civile immobilière La Méditerranée résidence le club, représentée par son gérant la société Sogafim en la personne de M. [S], et d'autre part la société civile immobilière La Méditerranée représentée par M. [T], lesquels ont exposé l'historique de la société civile immobilière La Méditerranée résidence le club et rappelé que la société civile immobilière la Méditerranée détenait les parts numéro 9111 à 9910 de la [Adresse 5], ce qui lui permettait de se voir attribuer, en qualité d'attributaire devant être rempli de ses droits et à titre de partage, les biens immobiliers ci-après déterminés, à savoir (page neuf) :
« le lot 401 consistant en la propriété privative et particulière d'un terrain à usage de parc de sports... Et le 810 / 10000e indivis de la propriété du sol (charges A) , telless que les parties de propriété privative et les parties communes de l'ensemble immobilier sont définies et désignées dans le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, et ses modificatifs sus énoncés ... » ;
Attendu que la page six du même acte se réfère expressément à l'état descriptif de division - règlement de copropriété établi par la société Méditerranée résidence le club, aux minutes du notaire [J], le 2 juillet 65, et à ses modificatifs, n'étant pas contesté que le lot 401 est décrit dans ce règlement de copropriété, seul opposable au syndicat, comme :
« la jouissance privative d'un terrain, à usage de parc des sports... » ;
Attendu que les termes du règlement de propriété sont non seulement opposables par conséquent à la société Méditerranée résidence le club, qui a requis du notaire l'établissement de ce règlement le 2 juillet 1965, mais aussi à la société la méditerranéenne attributaire des parts fondant ses droits dans l'acte du 27 décembre 1979, tant par les mentions de cet acte que par la connaissance qu'avait le représentant de cette société, M. [T], du règlement de copropriété établi le 2 juillet 1965, puisqu'il était depuis le 31 juillet 1963 associé de la société méditerranéenne le club qui est à l'origine de ce règlement de copropriété ;
Attendu qu'il n'est pas soutenu qu'une quelconque décision d'assemblée générale ait modifié de quelque manière que ce soit la nature du lot 401 qui, au vu du règlement de copropriété, est une partie commune à usage privatif et déterminé de parc des sports, l'acte authentique du 27 décembre 1979 n'étant opposable au syndicat que dans la mesure où il a attribué des parts, donnant vocation à cette jouissance privative de partie commune, et non pas à une propriété privative et particulière, formule en complète contradiction avec le règlement de copropriété applicable et qui n'engage que les parties contractantes ;
Attendu que l'appel doit donc prospérer en ce qu'il demande à la cour de juger que le copropriétaire du lot 401 en a la jouissance privative, et non la pleine propriété, l'usage étant limité à destination de parc de sports,
Attendu que la teneur de jouissance privative du lot 401 confère nécessairement à son assiette un caractère commun, qui emportait l'impossibilité pour le copropriétaire de le diviser, la faculté de division prévue par le règlement de copropriété ne concernant que les lots privatifs, étant relevé au surplus que même dans la logique des sociétés intimées, la répartition des millièmes à laquelle il a été procédé dans l'acte de division du 30 avril 87 a un caractère unilatéral, totalement contraire aux obligations découlant de l'article 11 de la loi de 1965, et par là même radicalement inopposable au syndicat.
Attendu que logiquement et pour les mêmes raisons, les actes de vente du 30 avril 87 et du 30 septembre 87, par la société du Raquette club (anciennement société civile immobilière Méditerranée) à Prado naxos , de deux lots issus de la division , sont radicalement inopposables au syndicat, puisqu'à chaque fois ils font mention de l'acte initial du 27 décembre 79, et de l'acte de division du lot 401, avec au surplus la mention fausse selon laquelle le vendeur déclare que le syndic est un sieur [T], alors qu'il s'agissait de la société Sogec, dans l'acte du 30 avril 1987 ;
Attendu que l'appel doit donc prospérer en ce qu'il demande à la cour de juger inopposables au syndicat tant l'acte de division du lot 401 du 30 avril 87, que les actes de vente subséquents à Prado Naxos en date du 30 avril 87 et du 30 septembre 87 ;
Sur la demande de condamnation au paiement des charges :
Attendu que logiquement, référence faite aux motivations ci-dessus adoptées, cette demande ne peut être dirigée contre la société du Raquette club ;
Attendu qu'à défaut de production des assemblées générales ayant approuvé les comptes généraux des exercices échus et les budgets prévisionnels, et à défaut de production des décomptes individuels de répartition de ces charges approuvées en fonction des tantièmes, la demande de condamnation à paiement de charges, à hauteur de 49'858,93 euros au 31 décembre 2012, ne saurait prospérer sur la simple production d'un tableau émanant du syndicat (pièce 23), ou d'une expertise de M. [E] se livrant à un décompte des charges dues au 30 avril 87 ;
Sur la demande de dommages et intérêts :
Attendu que rien ne démontre que la tentative d'appropriation d'une partie commune, selon le syndicat, soit en toute hypothèse à l'origine directe d'une carence à payer les charges, puisque le lot 401 se voyait attribuer des millièmes, et que la carence alléguée (alors qu'il sera motivé infra sur l'absence de démonstration d'une créance de charges à ce jour) a pu aussi bien être la conséquence d'autres éléments, sans que la division et les ventes contestées n'y contribuent de façon certaine et directe ; que le dommage étant décrit comme celui résultant des frais exposés pour recouvrer les charges impayées, la fraude et le montage reproché aux sociétés intimées ne saurait ouvrir droit à dommages et intérêts de ce chef, la cour relevant qu'aucun préjudice moral n'est réclamé et que dès 1980, ainsi qu'il sera précisé infra, le syndic avait connaissance par courrier du notaire de l'attribution en pleine propriété du lot 401 (pièce neuf des sociétés intimées) ;
Sur l'appel en garantie du notaire :
Attendu que la même application du code de procédure qui a conduit à déclarer irrecevables certaines demandes nouvelles de l'appelant conduit à devoir constater que seul le syndicat formule dans le dispositif de ses conclusions une demande de condamnation in solidum des sociétés intimées et du notaire Me [P] au paiement d'une somme de 25'000 au à titre de dommages-intérêts, outre telle somme au titre des frais inéquitablement exposés ;
Attendu qu'aucune demande tendant à être relevées et garanties par le notaire n'est en effet formée dans les motifs ou le dispositif des conclusions récapitulatives des sociétés intimées ;
Et Attendu que seul maître [P] est assigné, alors qu'il s'est borné à tirer les conséquences de l'acte de Me [B] en date du 27 décembre 1979, régulièrement publié, qu'il a simplement indiqué dans le premier acte de vente que le vendeur déclarait que le syndic était un sieur [T],, et qu'il produit un registre de formalités démontrant qu'il a averti des actes litigieux passés en son étude « M. [T], syndic », ce qui est logique au vu des déclarations du vendeur et ne milite nullement en faveur d'une fraude qui aurait été commise de concert avec le vendeur ;
Attendu qu'à retenir une faute du notaire, alors même que parfaitement informé dès le 3 janvier 80 de la vente en peine propriété du lot 401, par l'étude [B], le syndic n'avait pas autrement réagi, la cour ne discerne pas les dommages qu'a pu subir le syndicat en relation directe avec cette faute, dès lors que la division et les ventes lui sont déclarées inopposables et que ces actes sont sans rapport avec la carence alléguée mais non démontrée à ce stade du copropriétaire concerné à payer ses charges ;
Attendu que c'est donc une mise hors de cause du notaire qui s'impose, sans qu'il soit en revanche justifié de lui allouer une quelconque somme au titre des frais inéquitablement exposés ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare l'appel partiellement fondé et infirme l'intégralité des dispositions du jugement de premièr ressort ;
Statuant à nouveau, déclare irrecevable comme nouvelle en cause l'appel la demande du syndicat tendant à l'annulation et en tout état de cause à l'inopposabilité à son égard de l'acte du 27 décembre 1979 ayant attribué à la société du raquette club, en contrepartie de l'annulation des parts 9111 à 9 910, la pleine propriété du lot 401 ;
Dit et juge que le copropriétaire du lot 401 a la jouissance privative, et non pas la pleine propriété, de ce lot dont l'usage est limité à la destination de part des sports ;
Déclare inopposables au syndicat des copropriétaires l'acte notarié du 30 avril 1987 ayant divisé le lot 401, l'acte notarié du même jour ayant vendu le lot 468 issu de la division et l'acte notarié du 30 septembre 1987 ayant vendu le lot 469 issu de la division ;
Déboute le syndicat de ses demandes de condamnation à paiement de charges arrêtées au 31 décembre 2012, et d'intérêt sur la somme due au principal ;
Déboute le syndicat de toute demande de dommages-intérêts et met hors de cause le notaire Me [P] ;
Condamne in solidum la société du raquette club et la société Prado Naxos à payer au syndicat une somme de 4000 euros au titre des frais inéquitablement exposés et à supporter les dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa
