COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 31 OCTOBRE 2013
N° 2013/465
Rôle N° 12/16895
[F] [L]
C/
SARL LIBERTY X
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
SCP TOLLINCHI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 2 juillet 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/03831.
APPELANT
Monsieur [F] [L]
demeurant [Adresse 2])
représenté par la SCP BADIE- SIMON-THIBAUD & JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
LA SARL LIBERTY X
dont le siège est [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Muriel SARFATI, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 1er octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions :
M. [L] a entrepris après avoir obtenu un permis de construire en mai 2006 des travaux sur une parcelle lui appartenant à [Localité 3].
Afin d'effectuer des travaux de démolition, une grue est installée sur le terrain de M. [L], en contrebas du jardin de la piscine de la villa appartenant à la société à responsabilité limitée Liberty x.
Le 26 mars 2008, la mairie de [Localité 3] a pris un arrêté ordonnant l'interruption immédiate des travaux, mais la grue est restée en place, M. [L] ne faisant démonter la flèche que le 16 juin 2011.
Par acte d'huissier en date du 21 juin 2010, la société Liberty x a fait assigner M. [L] devant le tribunal de grande instance de Nice, en sollicitant une somme de 363'100 €au titre de son préjudice financier de location, une somme de 30'000 € au titre du préjudice moral et une somme de 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
Par jugement contradictoire en date du 2 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Nice a dit que la présence d'une grue pendant plusieurs années a occasionné au préjudice du voisin Liberty x un trouble anormal du voisinage ; M. [L] a été condamné à payer une somme de 148'900 € en principal au titre de la perte de chance au cours des années 2009 à 2011 de louer le bien, et au titre des frais engagés pour le nettoyage extérieur de la villa. La société demanderesse a été déboutée de sa demande au titre du préjudice moral.
M. [L] a relevé appel de façon régulière et non contestée, selon déclaration en date du 12 septembre 2012. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile .
L'appelant a conclu le 5 juin 2013 et demande à la cour de réformer le jugement dans toutes ses dispositions, en constatant :
- l'absence de droits acquis de l'intimée sur une vue dégagée sur la mer ;
- l'installation valable de la grue dans le cas du projet de démolition et de reconstruction ;
- que l'intimée, par ses actions, est une des causes de l'absence d'avancement du chantier ;
-l'absence de danger potentiel de la grue ;
L'installation de la grue ne constitue pas une gêne anormale et l'intimée ne rapporte pas la preuve d'un taux anormal du voisinage ; elle sera déboutée ;
Atitre subsidiaire, l'intimée ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice et d'un lien de causalité entre le préjudice allégué et l'installation de la grue, pas plus que du quantum des préjudices allégués ; elle sera déboutée ;une somme de 8000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.
La société Liberty x, intimée, a conclu le 1er octobre 2013 à la confirmation du jugement sur l'existence de troubles anormaux du voisinage, mais à la réformation sur le montant des dommages-intérêts pour les années 2009 à 2011, qui seront portés à 448'100 €;
subsidiairement, le jugement sera confirmé sur le montant des préjudices alloués. Une somme de 5000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés en appel.
L'ordonnance de clôture est en date du 17 septembre 2013.
SUR CE:
Attendu qu'il n'est pas contesté que pour procéder à des travaux très importants sur sa villa, l'appelant, en sa qualité de maître de l'ouvrage, a fait installer une grue qui est toujours en place à ce jour, la seule modification ayant consisté à enlever la flèche de la grue en date du 6 juin 2011 ;
Attendu que le trouble anormal du voisinage, du fait de cette grue, est invoqué sur la période allant de 2009 à 2013, et plus précisément sur les cinq saisons estivales où cette maison a vocation à être louée ;
Attendu que l'appelant invoque tout d'abord l'absence de droit acquis à une vue dégagée sur la mer ; que cette affirmation, vraie dans son principe tel qu'il est énoncé, n'est d'aucune pertinence en droit ou en fait pour rejeter la demande d'un voisin se plaignant de la permanence pendant cinq ans d'une grue, dont la flèche surplombe son terrain, et qui est visible de façon inévitable dès lors que l'on contemple le panorama qui apparaît aux photos du constat d'huissier en date du 22 mars 2013 ;
Attendu que sur ce volet précis, les mêmes photos démontrent que quels que soient les effets des travaux sur la vue dont bénéficie l'intimée, et qui aurait été améliorée par les démolitions opérées par M. [L], il n'en demeure pas moins que la vue panoramique établie par le constat sus visé est incontestablement obérée par la présence d'une grue d'une hauteur très importante qui surplombe notamment la piscine et sa terrasse, et qui ne peut échapper à la vision de l'occupant de la maison Liberty X, naturellement et principalement portée vers la mer ;
Attendu que la cour relève au surplus que les pièces régulièrement communiquées par l'appelant ne permettent nullement d'établir que la vue aurait été améliorée par les démolitions auxquelles il a procédé , l'affirmation selon laquelle « si désormais Liberty X. Peut prétendre à une quelconque vue sur la mer, c'est bien en raison de la destruction de la villa de M. [L] et de la construction d'un bâtiment moins haut » relevant de l'approximation la plus subjective au vu des constats produits par l'intimée et de ses photos ;
Attendu que la conformité aux règles d'urbanisme et aux règles de construction, dont se prévaut l'appelant et que conteste l'intimée, n'est d'aucune pertinence en droit sur le terrain du trouble anormal de voisinage, dès lors que ce trouble peut-être effectif en dehors de tout irrespect de la réglementation et sans que la bonne ou la mauvaise foi de l'intéressé ne puisse influer sur l'objectivation du trouble ;
Attendu que la mauvaise foi alléguée par l'appelant consiste selon lui à invoquer un trouble anormal du voisinage, alors que c'est l'intimée qui a attaqué son permis de construire modificatif devant le tribunal administratif et qui a retardé les travaux ;
attendu que l'exercice d'une voie de droit n'est pas en soi constitutif d'une faute, la cour estimant qu'il n'y a aucun lien direct entre les procédures juridiques ayant pu retarder l'opération de construction et la présence d'une grue pendant cinq ans, sachant qu'il n'est pas sérieusement contesté que l'enveloppe des travaux était d'environ 2 millions d'euros hors taxes (pièce 38 de l'intimée : arrêt du 27 octobre 2012 statuant sur les demandes de l'architecte) et que le démontage de la grue aurait coûté environ 5000 € ;
Attendu que les raisons pour lesquelles l'appelant a laissé la grue sur place, pour n'enlever sa flèche qu'en juin 2011, ne relèvent donc que de sa seule responsabilité et certainement pas des voies de droit exercé par son voisin, à tout le moins en toute hypothèse sur la durée effective et non contestée de cinq ans qui lui est reprochée ;
attendent qu'enfin, et s'agissant du danger potentiel de la grue, il tombe sous le sens qu'une grue non utilisée pendant cinq ans doive faire l'objet de contrôles réguliers, l'appelant lui-même exposant que tout danger par grand vent a disparu depuis l'enlèvement de la flèche, ce qui en toute hypothèse laisse entière la question du danger pour les saisons 2009 et 2010 à tout le moins ; que la dangerosité n'est que l'un des aspects évoqués par Liberty X à l'appui du trouble anormal de voisinage dont elle se plaint, qui est de nature essentiellement visuel ;
Attendu qu'en conclusion sur ce premier volet de la discussion en appel, la cour ne peut que relever qu'une grue de chantier ne constitue pas en soi un trouble anormal du voisinage, dès lors que le chantier est maîtrisé, et mené à bonne fin dans un délai raisonnable qui, au vu de l'importance des travaux en l'espèce, pouvait évoluer de trois trimestres à un an ;
en revanche, et dès lors que cette grue est toujours positionnée à ce jour sur une période d'au moins cinq ans, sans que l'intimée ne puisse se voir reprocher une quelconque responsabilité dans ce délai, la permanence pendant une telle durée d'un obstacle visuel s'interposant entre la terrasse de la villa Liberty X et le panorama dont elle jouissait constitue incontestablement un trouble anormal de par sa durée, qui n'est à relativiser que par le droit à construire du voisin en utilisant une grue de chantier pendant un délai raisonnable, et par le démontage partiel de la grue en juin 2011 ;
Attendu que le principe du trouble anormal de voisinage étant confirmé, la cour est saisie logiquement par la contestation de l'appelant qui porte tant sur la preuve d'un préjudice que sur son évaluation ;
Attendu que le préjudice invoqué est essentiellement constitué par la perte locative calculée de 2009 à 2013, sur la base d'un loyer espéré en 2009, 2010 et 2011 de 80'000 € par mois
en juillet et août, puis de 90'000 € par mois en 2012 et 2013 ;
Attendu qu'il convient à ce stade de se pencher sur les pièces justificatives dont il résulte que l'intimée est une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés du [Localité 2], ce qui amène à s'interroger logiquement sur la nature commerciale de son activité et donc sur l'absence au débat de toutes pièces comptables certifiées antérieures à 2009 et établissant non pas un revenu locatif brut, mais un revenu net amputé des frais d'agence (qui se montent à 18 % TTC sur le montant des loyers. Confère pièce trois de l'intimée : mandat de location saisonnière qui indique la nature commerciale du mandant et la rémunération du mandataire), des taxes foncières notamment , des frais d'entretien du bien sur une période de cinq ans et bien évidemment des impôts afférents aux revenus locatifs, que la cour ignore, la seule certitude étant que les sommes allouées à titre de dommages-intérêts ne sont pas fiscalisées ;
Attendu que l'examen des pièces justificatives ne permet donc pas d'établir l'importance du revenu net locatif antérieur à la période litigieuse, les attestations produites émanant non pas de clients potentiels mais d'agents immobiliers qui indiquent par attestations que le bien n'a pas été loué en 2009 2010 à cause de la présence de la grue, alors que l'on pouvait espérer selon l'année un revenu locatif mensuel en juillet et août oscillant de 80'000 € à 95'000 €;
Attendu que la cour note tout d'abord que la démonstration d'un lien certain et exclusif entre l'absence de location en 2009 /2010 et la présence de la grue ne résulte que des attestations des agents immobiliers, dont la lecture est indivisible et qui indiquent avoir prospecté des clients pour un prix mensuel de 80'000 € (courrier de M. [C] en juin 2009 et mars 2012) ;
Attendu que force est de constater que la moyenne des loyers mensuels obtenus des locations qui ont pu avoir lieu en 2011, 2012, et 2013 tourne autour de 60 333 € par mois ( soit 398'000 € sur six mois, par référence aux contrats de location signés) ;
Attendu que la valeur locative de 80'000 € par mois sollicitée à l'origine apparaît donc comme une assiette maximale et optimale, l'hypothèse étant admise mais non certaine à 100 % que les années 2009 et 2010 ont été entièrement perdues à cause de la grue ;
que sur cinq ans, cela donne une assiette de 800'000 € , dont il convient de déduire les loyers effectivement perçus soit 398'000 €, ce qui laisse un reliquat brut de 402'000 €, dont il convient de déduire les 18 % de l'agence, ce qui laisse 329'640 € , avant déduction des frais d'entretien sur la période, des taxes dont celle foncière (pour un bien exceptionnel dont la valeur est de plusieurs millions d'euros) et des impositions afférentes à tous revenus locatifs ;
Attendu qu'à l'évidence, la cour ne dispose pas des éléments permettant de calculer ces frais, taxes et impositions, mais ne saurait faire droit à la demande de 442'000 €, qui correspond en réalité à un revenu optimal (on passe de 80'000 € à 95'000 € par mois), brut de toutes charges d'agence, d'entretien, et de taxes ou impositions ;
Attendu qu'en sens inverse, et tenant le rendement locatif brut réel de 2011 à 2013, l'assiette sur cinq ans est de 603'330 €, soit 60'333 € sur 10 mois ;
en soustrayant les loyers perçus (398'000 €), cela laisse un reliquat de 205'330 €, soit après les frais d'agence une somme de 168'370 € ;
Attendu que la vérité en termes de reliquat avant les frais, les taxes et les impositions se situe donc entre une maximale de 329'640 € et une minimale de 168'370 € , avec une médiane arrondie à 249'000 €;
Attendu que compte tenu des frais d'entretien, des taxes dont la foncière et des impositions sur le revenu locatif, la cour estime que la perte nette en relation directe avec la présence de la grue, au demeurant réduite depuis 2011 par démontage de la flèche, peut être estimée à 125'000 € , l'analyse à laquelle a procédé le premier juge en termes de perte de chance étant pour l'essentiel corroborée, à la seule différence de la prise en compte de la notion de revenus nets , et du fait que le trouble n'a acquis son caractère anormal qu'au terme du délai normal d'un chantier de reconstruction de ce type qui peut être estimé entre neuf mois et un an ;
Attendu que sur la période, et tenant compte des factures produites, la cour estime que la somme de 6100 € au titre du nettoyage des fientes d'oiseaux mettant à profit le surplomb de la terrasse est justifiée ;
Attendu que référence faite à la nature commerciale de la société intimée, il ne saurait être accordé une quelconque somme au titre d'un préjudice moral, au-delà du préjudice financier ; d'ailleurs, et s'agissant de s'interroger sur le préjudice moral qui pourrait résulter du danger que représente la grue pour une société (en réalité son dirigeant) désirant assurer la sécurité de ses clients, force est de constater que le bien a été loué en présence du pylone de la grue à partir de 2011, et qu'aucune demande n'est, de façon assez étonnante, formulée pour faire cesser le trouble, à savoir le démontage complet de l'engin ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :
Fait droit très partiellement à l'appel ;
Statuant à nouveau,
Condamne M. [L] à payer à la société Liberty X une somme de 125'000 € à titre de dommages-intérêts pour le trouble anormal de voisinage causé par la présence d'une grue au-delà du délai normal d'un chantier de reconstruction, sur la période allant de 2009 à 2013 inclus, outre une somme de 6100 € au titre des frais de nettoyage ;
Confirme pour le sur plus le jugement dont appel ;
Condamne l'appelant à supporter les dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à l'intimée une somme de 2500 € au titre des frais inéquitablement exposés en appel.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa
