COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 OCTOBRE 2013
N° 2013/435
Rôle N° 12/20010
[S] [KS] [P]
[U] [DM] épouse [P]
[ML] [UF] épouse [B]
[GV] [B]
[CE] [VN] [WJ] épouse [I]
[RQ] [I]
[YZ] [Z] [SB] [E]
[QI] [IO] [VN] [G] NÉE [TU]
[C] [K] épouse [ZK]
[ML] [Q] [D] [BI] épouse [XR]
[XG] [L] [FN] [DJ] [XR]
[F] [MA]
[OE] [EA] [T] [GP] épouse [ZV]
C/
[QT] [OP] épouse [Y]
[W] [Y]
[HG] [PX]
[A] [IZ] épouse [AZ]
[N] [AZ]
[X] [PX] épouse [KH]
[XG] [KH]
[W] [H]
[LD]
[RQ] [LD]
[O] [MW]
[AK] [V]
Grosse délivrée
le :
à :
Me MAYNARD
SELARL BOULAN
Me RAVOT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de GRASSE en date du 18 Septembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11/11/000701.
APPELANTS
Monsieur [S] [KS] [P]
né le [Date naissance 8] 1948 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 7]
Madame [U] [DM] épouse [P]
née le [Date naissance 20] 1955 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 7]
Madame [ML] [UF] épouse [B]
née le [Date naissance 7] 1946 à [Localité 20] (59)
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [GV] [B]
né le [Date naissance 19] 1946 à [Localité 16] (59)
demeurant [Adresse 3]
Madame [CE] [VN] [WJ] épouse [I]
née le [Date naissance 10] 1935 à Pont à [Localité 8] (54)
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [RQ] [I]
né le [Date naissance 6] 1934 à [Localité 7] (03)
demeurant [Adresse 7]
Madame [YZ] [Z] [SB] [E]
née le [Date naissance 18] 1932 à [Localité 19] (04)
demeurant [Adresse 7]
Madame [QI] [IO] [VN] [G] née [TU]
née le [Date naissance 2] 1925 à [Localité 11] (84)
demeurant [Adresse 7]
Madame [C] [K] épouse [ZK]
née le [Date naissance 13] 1944 à [Localité 14] ( Cambodge)
demeurant [Adresse 7]
Madame [ML] [Q] [D] [BI] épouse [XR]
née le [Date naissance 11] 1933 à [Localité 6] (59)
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [XG] [L] [FN] [DJ] [XR]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 18] (59)
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [F] [MA]
né le [Date naissance 14] 1946 à [Localité 21] (15)
demeurant [Adresse 6]
Madame [OE] [EA] [T] [GP] épouse [ZV]
née le [Date naissance 5] 1932 à [Localité 5] (44)
demeurant [Adresse 7]
représentés par Me Pierre Alain RAVOT, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉS
Madame [QT] [OP] épouse [Y]
née le [Date naissance 4] 1945 à [Localité 10] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [W] [Y]
né le [Date naissance 17] 1951 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 2]
Madame [HG] [PX]
née le [Date naissance 16] 1958 à [Localité 17]
demeurant [Adresse 2]
Madame [A] [IZ] épouse [AZ]
née le [Date naissance 15] 1959 à [Localité 13] (NORD)
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [N] [AZ]
né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 15] (NORD)
demeurant [Adresse 2]
Madame [X] [PX] épouse [KH]
née le [Date naissance 9] 1949
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [XG] [KH]
né le [Date naissance 12] 1954 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représentés par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant Me Patrick CHARRIER, substitué par Me Karine SERRANO, avocats au barreau de TOULOUSE
Monsieur [W] [H]
demeurant [Adresse 1]
Madame [LD]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [RQ] [LD]
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [O] [MW]
demeurant [Adresse 5]
Monsieur [AK] [V]
demeurant [Adresse 8]
[Localité 1]
représentés par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Nathalie FILLATRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 septembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions :
Les époux [P], Mme [M], les époux [B], Mme [J], les époux [R], les époux [I], Mme [E], Mme [G], Mme [ZK], les époux [XR], Mme [FT], M. [MA], les époux [ER], les époux [ZV], M. [H], les époux [LD], M. [MW] et M.[V] sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 7] à [Localité 4].
M. [H], les époux [LD], M. [MW] et M. [V] ont donné à bail d'habitation leurs locaux respectivement à [HG] [PX], [W] et [QT] [Y], [X] et [XG] [KH] , [A] et [N] [AZ].
Les premiers copropriétaires ci-dessus cités estiment que ces baux ont été consentis en infraction au règlement de copropriété, pour non-respect de la destination conventionnelle qui réserve les locaux aux seniors retraités ;
Le syndic étant négligent, et selon acte en date du 13 octobre 2011, ils ont assigné les copropriétaires bailleurs et leurs locataires en exerçant l'action oblique, pour obtenir la résiliation des baux et l'expulsion des locataires, avec condamnations subséquentes au titre des frais inéquitablement exposés.
Les parties ont conclu et par jugement contradictoire en date du 18 septembre 2012, le tribunal a constaté que Mme [M], les époux [R], Mme [FT], les époux [ER] et M. [ZV] ne formulaient plus aucune demande ;
L'action des autres demandeurs a été déclarée recevable sur le fondement de l'article 15 de la loi, le fondement de l'article 1166 du Code civil ayant été abandonné ;
Au fond, les demandeurs ont été déboutés et condamnés à payer à chaque intimé 150 € à titre de dommages-intérêts, et 1000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
Les époux [P], [B], [I], [XR], Mme [E], Mme [G], Mme [ZK], M.[MA] et Mme [ZV] ont relevé appel de façon régulière et non contestée le 23 octobre 2012.
Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les appelants ont conclu le 26 avril 2013 et demandent à la cour, au visa du règlement de copropriété, de réformer le jugement au fond en constatant que les baux litigieux ne respectent pas la destination conventionnelle de la résidence réservée exclusivement aux seniors retraités, ainsi que de la licence de marque des seinioriales ;
La cour constatera que le cabinet du syndic a été négligent et ordonnera la cessation de l'utilisation contraire au règlement de copropriété des locaux privatifs concernés ;
En conséquence, les baux d'habitation seront résiliés, avec expulsion immédiate des locataires ;
En tout état de cause, les intimés seront déboutés de leurs prétentions à titre reconventionnel, les bailleurs en infraction étant condamné solidairement à payer à chaque appelant une somme de 300 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, les locataires étant condamnés sur le même fondement à payer 150 € à chaque appelant ;
Les bailleurs en infraction, intimés , supporteront une condamnation à hauteur de 600 €
pour chacun des appelants au titre des frais inéquitablement exposés.
Les bailleurs M. [H], les époux [LD], M. [MW] , M. [V], intimés, ont conclu les 21 août 2013 à l'irrecevabilité des demandes, avec inopposabilité de la modification du règlement de copropriété décidée lors de l'assemblée générale du 28 octobre 2009 ;
C'est un débouté qui s'impose avec confirmation du jugement ;
Reconventionnellement, les appelants seront condamnés solidairement à payer à chacun des copropriétaires bailleurs une somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et une somme de 2000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
Les locataires époux [Y], Mme [PX], Mme [KH], M. [KH], les époux [AZ] ont conclu le 3 septembre 2013 à l'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir ;
Au fond, les demandes dirigées contre les époux [KH] sont irrecevables car nouvelles en cause d'appel, les déboutés prononcés par le premier juge devant être confirmés sauf pour le montant des dommages-intérêts qui sera porté pour chacun des intimés à 1000 €;
Une somme de 2000 € et réclamée par chacun des intimés au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture est en date du 5 septembre 2013.
SUR CE:
Sur la recevabilité de l'action :
Attendu que l'action individuelle de chaque copropriétaire envers un autre copropriétaire est recevable sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'il se plaint d'un irrespect du règlement de copropriété, et sans qu'il ait à justifier d'un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat;
Attendu que s'agissant de l'action individuelle d'un copropriétaire à l'encontre d'un tiers ( en l'espèce , chaque locataire est un tiers par rapport aux copropriétaires demandeurs initiaux) elle est elle aussi recevable dans la présente instance car il existe un préjudice personnel et distinct souffert par chaque copropriétaire, dès lors qu'il se prévaut de la coexistence quotidienne au sein de la copropriété avec des locataires ne correspondant pas à selon lui aux exigences du règlement de copropriété et de la licence de marque qui réserve la résidence à des seniors qui soient retraités , dont le mode de vie n'est pas comparable ;
Attendu que le bien-fondé de cette action n'étant pas une condition de sa recevabilité, il y a lieu de la recevoir, par confirmation des motifs du premier juge qui a de façon pertinente retenu que l'article 12 du règlement de copropriété permettant au syndic d'agir judiciairement en cas de non-respect des termes du règlement de copropriété concernant la possibilité de location mais à des locataires de bonne vie et moeurs et qui seraient obligatoirement des seniors, ne faisait pas échec aux dispositions d'ordre public de l'article 15 de la loi ;
Sur le fond de l'action:
Attendu que la cour est liée par les dernières écritures régulièrement communiquées de l'appelant qui lient le débat qui lui est soumis ;
Attendu qu'il est expressément conclu que le règlement de copropriété produit en premier ressort (celui d'origine publié le 15 février 2008) est caduc en certains de ses articles, dont plusieurs intéressent le débat de la présente instance ;
Attendu que l'appelant indique que ce règlement a fait l'objet d'une modification, à l'occasion d'un vote unanime des copropriétaires réunis en assemblée générale le 28 octobre 2009 ;
Attendu que la résolution numéro 22 de cette assemblée a adopté une modification du règlement de copropriété, en son article huit relatif à la destination du groupe d'immeubles, qui prévoit maintenant un usage d'habitation et s'inscrit dans le cadre des « résidences pour seniors retraités », formule reprise à l'article 12 qui stipule : « compte tenu de la destination particulière de la résidence, les locations devront être consenties obligatoirement à des seniors retraités » ;
Attendu que seul le règlement de copropriété et ses modifications sont de nature à pouvoir être opposés aux copropriétaires, à l'exclusion de tout document de nature publicitaire ou commerciale ;
Mais attendu que la modification dont se prévalent les appelants n'a fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes du notaire [VY] que le 7 juin 2011, avec publication aux hypothèques les 29 juillet 2011, soit postérieurement à la conclusion des baux litigieux qui ont été conclus en octobre, novembre 2009 et février 2010 (pièce 29 du bordereau de l'appelant) ;
Attendu que l'article 48 du règlement de copropriété stipule qu'il est opposable, ainsi que ses modifications, aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires à compter de la publication au fichier immobilier ; qu'en cas de non publication, ils seront néanmoins opposables à ces ayants cause, qui, après en avoir pris connaissance, auraient adhéré aux obligations en résultant ;
Attendu qu'en l'absence d'une telle prise de connaissance ou a fortiori d'une adhésion , le modificatif ci-dessus visé publié les 29 juillet 2011 est inopposable aux locataires qui sont des ayants cause à titre particulier de leurs bailleurs copropriétaires, à la date antérieure où les baux ont été conclus, n'étant pas sérieusement contesté que ces baux constituent encore à ce jour le titre permettant l'occupation des locataires ;
Attendu que dans ce contexte reprécisé, et dès lors qu'aucun autre manquement aux obligations des locataires n'est plus invoqué, aucune demande de résiliation de bail ne saurait prospérer, la cour relevant par ailleurs qu'aucune demande de résolution ab initio n'est sollicitée en appel ;
Attendu que la cour précise que s'agissant de la condition relative à l'occupation par des seniors, seule en vigueur avant la modification du règlement de copropriété, elle ne pouvait prospérer tant cette notion peut être discutée au plan étymologique et se trouve donc dépourvue de consistance juridique, au point que Mme [P] , copropriétaire et demanderesse initiale, ne discute pas le fait qu'elle est plus jeune qu'au moins trois locataires, à savoir les époux [Y] et Mme [PX] ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que les époux [KH] ont quitté la résidence, les appelants ne formulant plus aucune demande à leur encontre ;
Attendu que la cour ne trouve pas matière aux pièces des intimés à faire droit à leurs demandes de dommages-intérêts, au-delà de la somme accordée par le premier juge ;
Attendu qu'en revanche, une somme de 1000 euros est justifiée au profit de chaque intimé, comme il sera disposé infra, au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare l'appel infondé ;
Confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;
Déboute les intimés de leurs demandes incidentes relatives aux dommages-intérêts ;
Condamne solidairement les appelants à payer
- à M. [H] une somme de 1000 €
- aux époux [LD] une somme de 1000 €
- à M. [MW] une somme de 1000 €
- à M.[V] une somme de 1000 €
- aux époux [Y] une somme de 1000 €
- à Mme [PX] une somme de 1000 €
- aux époux [KH] une somme de 1000 €
- aux époux [AZ] une somme de 1000 €
Le tout au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
Condamne solidairement les appelants aux entiers dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S.Massot G. Torregrosa
