COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 28 JUIN 2013
N° 2013/314
Rôle N° 12/11514
SCI PAVILLON NICOIS
C/
Syndicat des copropriétaires PALAIS ADLY
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN
Me LIBERAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 15 mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00488.
APPELANTE
LA SCI PAVILLON NIÇOIS
dont le siège est [Adresse 1]
représentée parla SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE substitué par Me Jean-Pierre ANDREANI, avocat au barreau de NICE
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU PALAIS ADLY
[Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet AMANDOLA
dont le siège est [Adresse 2]
représenté par Me Pierre LIBERAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Benoit BROGINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 mai 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 juin 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits , la procédure et les prétentions:
La société civile immobilière pavillon niçois est copropriétaire au sein de la résidence du palais Adly à [Localité 1].
Par acte d'assignation en date du 20 janvier 2010, le pavillon niçois demande au tribunal d'annuler la résolution numéro cinq de l'assemblée générale du 27 novembre 2009, qui a validé les travaux de réfection de l'étanchéité sur toiture terrasse du bâtiment C, et de reconnaître sa pleine et entière propriété sur la construction édifiée au niveau deux du pavillon C, en constatant qu'il bénéficie de la jouissance exclusive du reste du toit terrasse non édifié comme résultant d'un protocole entériné le 16 décembre 1966 et de l'usage continu, public et non équivoque depuis plus de 30 ans.
Par jugement contradictoire en date du 15 mai 2012, le tribunal de grande instance de Nice a débouté la société civile immobilière pavillon niçois, avec condamnation à enlever des meubles et objets entreposés sur le toit terrasse, en ce compris les climatiseurs ainsi que le revêtement pouzzolane constaté par huissier le 21 mai 2010, le tout sous astreinte ;
la société civile immobilière a été condamnée sous astreinte à laisser faire les travaux d'étanchéité ;
Les parties ont été déboutées de leurs autres demandes relatives à l'affichette publicitaire et à des dommages-intérêts.
La société civile immobilière pavillon niçois a relevé appel de façon régulière et non contestée les 22 juin 2012. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'appelant a conclu le 21 janvier 2013 au visa du protocole d'accord du 16 décembre 1966, de l'article trois de la loi du 10 juillet 19 65, de l'article 2261 du Code civil et de l'article 55 du décret du 17 mars 67.
Il est demandé à la cour d'infirmer le jugement et de constater que le syndic n'a pas qualité pour agir puisqu'il ne justifie d'aucune autorisation relative à la remise en question de la propriété de l'édification du toit terrasse.
Le syndicat sera débouté, la cour constatant que l'appelant et ses auteurs ont effectué pendant plus de 20 ans une occupation publique, paisible non équivoque et à titre de propriétaire sur la construction édifiée au niveau deux du pavillon C ;
En conséquence à défaut de titre de propriété contraire, l'appelante sera déclarée pleine et entière propriétaire du bien, avec publication du jugement (sic) à la conservation des hypothèques ;
La cour constatera que la société civile immobilière appelante bénéficie de la jouissance exclusive du reste du toit terrasse non édifié comme résultant du protocole entériné le 16 décembre 1966 et de l'usage continu, public, paisible et non équivoque depuis plus de 30 ans.
La résolution numéro 5 de l'assemblée générale du 27 novembre 2009 sera annulée en ce qu'elle a validé des travaux de réfection de l'étanchéité rendant la terrasse inaccessible et non circulable ;
Le syndicat sera condamné à effectuer les travaux de nature à rendre accessible et circulable la toiture terrasse du bâtiment C sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision d'intervenir ;
Le syndicat sera condamné à payer la somme de 50'000 €à titre de dommages-intérêts pour son attitude vexatoire et discriminante ;
La cour constatera qu'une construction a été apposée sur la toiture terrasse depuis 1967 et condamnera le syndicat à payer la somme de 3000 €au titre des frais inéquitablement exposés.
Le syndicat des copropriétaires du palais Adly, intimé, a conclu le 19 novembre 2012 à la confirmation en ce que le jugement a rejeté les demandes principales et accueilli partiellement les demandes reconventionnelles du syndicat.
L'appelant sera débouté et la cour jugera que la société civile immobilière ne peut se prévaloir d'aucun droit de jouissance exclusive sur le toit terrasse du bâtiment C ;
Sous astreinte, l'appelant devra retirer ses meubles et objets, en ce compris les climatiseurs et le revêtement, et laisser-faire d'entreprise choisie par assemblée générale du 27 novembre 2009 pour effectuer les travaux d'étanchéité de la toiture ;
La construction en toiture terrasse est une partie commune à usage de sèche-linge, destination qui n'est pas respectée par l'appelant qui devra donc se remettre en état cette construction pour lui restituer sa destination originelle et mettre un terme à tout usage d'habitation, sous astreinte de 200 €par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
Une somme de 15'000 € est réclamée à titre de dommages-intérêts, outre 3000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
L'ordonnance de clôture est en date du 16 mai 2013.
SUR CE:
Sur la qualité du syndic à agir :
Attendu que le syndic en sa qualité de représentant du syndicat des propriétaires a été assigné le 20 janvier 2010 pour voir annuler la résolution numéro cinq de l'assemblée générale du 27 novembre 2009, mais aussi pour que la société civile immobilière le pavillon niçois soit déclarée pleine et entière propriétaire sur la construction édifiée au niveau 2 du pavillon C, avec bénéfice de la jouissance exclusive pour le reste de la toiture terrasse non édifié, le tout résultant d'un protocole entériné le 16 décembre 1966 et de l'usage continu, public et non équivoque depuis plus de 30 ans ;
Attendu qu'en défense, le syndic a logiquement formé une demande reconventionnelle consistant à contester tant la demande d'annulation de la résolution, que la reconnaissance d'un quelconque droit de propriété sur la construction ou de jouissance privative sur la partie du toit terrasse non construite, avec toute conséquence en termes de changement de destination illicite de ce qui a toujours constitué, selon le syndicat, un local à usage de séchoir constituant une partie commune et une toiture terrasse dépourvue de tout droit de jouissance exclusive ;
Attendu que les termes des demandes reconventionnelles en défense ne sont donc que la conséquence logique de l'argumentation du pavillon niçois examinée dans son ensemble ;
que l'exception de défaut de qualité à agir du syndic, en défense, ne saurait donc prospérer ;
sur la prescription acquisitive :
Attendu que le pavillon niçois est dépourvu de titre, puisque son acte authentique d'achat en date du 14 août 2009 porte sur le lot numéro 33 pour le rez-de-chaussée, et 34 pour le premier étage, ce qui correspond aux mentions de l'état descriptif de division du 27 novembre 1959, sachant que le local litigieux est situé au deuxième étage sur la toiture terrasse du premier ;
Attendu que cette absence de titre portant sur le deuxième étage est corroborée précisément par la mention de l'acte authentique, au paragraphe désignation du bien, selon laquelle :
« nonobstant la désignation établie par le vendeur et l'intervenant lors de l'acquisition par la société de crédit-bail... Le premier août 1997, il existe en réalité un deuxième étage bâti d'une superficie de 46,27 m², omis dans la désignation ci-dessus telle qu'elle figure dans l'acte d'acquisition du premier août 1997, ainsi que le reconnaît l'acquéreur en sa qualité de preneur à bail, occupant les lieux et exploitant » ;
Attendu qu'il n'a pu échapper à l'appelant que par cette mention, le notaire souhaitait prendre la précaution de lui opposer une distorsion entre la consistance du bien acheté et celle résultant de la réalité sur le terrain, ce qui est corroboré par le courrier non contesté adressé le même jour par le notaire à l'acquéreur où il était indiqué :
«... N'ayant pu, malgré des recherches approfondies, rapporter la preuve que les 46 m² constituant le deuxième étage du pavillon ont été régulièrement édifiés et font partie des lots de copropriété 33 et 34 acquis par Finamur le premier août 1997, dans ce contexte, vous risquez de vous heurter à la copropriété qui pourrait revendiquer la propriété de ces mètres carrés, s'agissant vraisemblablement d'appropriation de partie commune sans autorisation... »
Attendu qu'en l'absence de titre, la prescription acquisitive dont se prévaut l'appelant doit nécessairement avoir été effective pendant 30 ans, aucune prescription abrégée n'étant envisageable en droit, et la démonstration de cette prescription reposant sur celui qui estime en être bénéficiaire, à savoir l'appelant le pavillon niçois ;
Attendu que le protocole d'accord du 16 décembre 1966, en assemblée générale, indique, étant précisé que le sieur [C] est l'auteur du pavillon niçois, que :
« la démolition des ruines du séchoir serait opérée par les soins de M. [L], architecte, et aux frais de M. [C]. Un nouveau séchoir englobant les deux verrières actuelles et l'accès à la terrasse sera construit aux frais de la copropriété. Cette nouvelle construction établie sur une partie commune (le toit du pavillon C) restera partie commune.... L'accès de la terrasse est strictement réservé à M. [C], à l'exclusion des occupants du meublé, ainsi qu'au bureau et au syndic pour des interventions concernant la sauvegarde des lieux. »
Attendu qu'à l'évidence, ce protocole a consacré la qualité de partie commune non seulement de la construction, mais de la toiture terrasse ; que vainement l'accès permis personnellement M. [C], dans le souci évident d'éviter que les occupants du meublé ne se servent du séchoir, mais avec mention des prérogatives d'accès des membres du bureau et du syndic, n'a nullement pour effet d'édulcorer l'appartenance aux parties communes du séchoir et de la toiture terrasse, que l'assemblée générale, en présence de M. [C] principal intéressé, a entendu rappeler expressément ;
Attendu qu'au surplus, la cour estime que la précision de ces mentions interdit de considérer que l'accès bénéficiait de façon générale au propriétaire du lot situé sous le toit terrasse, seul M. [C] intéressé par l'utilisation du séchoir et sans doute exploitant du meublé étant, au vu du libellé du protocole, bénéficiaire à titre personnel de cet accès sans pouvoir l'empêcher aux membres du bureau ou au syndic ;
Attendu que d'ailleurs le même sieur [C] était lui-même convaincu de la portée très limitée de l'accès concédé puisqu'il écrivait le 14 juin 1967 au président de la copropriété :
« comme convenu, nous nous engageons à ne jamais ouvrir les fenêtres du séchoir sur la terrasse, à condition, bien entendu, que l'on fixe à chaque vitre les deux lamelles permettant l'aération » ; que l'on ne discerne pas là le début d'une jouissance à titre privatif de l'ensemble du toit terrasse ;
Attendu que d'ailleurs l'assemblée générale du 3 mars 1990 a statué sur l'autorisation demandée par le propriétaire précédent de bénéficier d'un droit de jouissance exclusive sur le toit terrasse ; que l'assemblée générale, sans être contestée, n'a pas donné son accord pour transférer la partie commune du toit terrasse en jouissance exclusive au profit du pavillon niçois ;
Attendu qu'ainsi, et à supposer franchis les obstacles de droit constitués en termes de prescription abrégée par l'absence de titre, et surtout par la nature de partie commune non seulement de la construction édifiée mais du toit terrasse, opposable à l'auteur du pavillon niçois en 1966, force est de reconnaître qu'en sollicitant en mars 90 la reconnaissance d'un droit de jouissance exclusive sur le toit terrasse, le précédent propriétaire du pavillon niçois ne peut faire bénéficier ses ayants droits avant cette date d'une possession animo domini ; qu'en définitive, et depuis 66, le pavillon niçois ne justifie d'aucune période de 30 ans au cours de laquelle il aurait (par lui-même ou ses auteurs), à titre de propriétaire, joui du bien de façon ininterrompue, paisible, publique et non équivoque ;
Attendu que bien mieux, et selon courrier adressé au notaire le 16 février 2009, le pavillon niçois indique que :
« encore plus tard (à notre avis dans les années 80) cet hangar de séchage linge a été complété avec des murs et fenêtres. En 2003, après travaux, nous avons choisi cet appartement au deuxième comme notre résidence principale.. » ;
Attendu que l'on cherchera vainement au dossier de l'appelant une quelconque autorisation de ce qui constitue à l'évidence un changement de destination d'une partie commune, opéré unilatéralement en 2003, et prive de toute valeur probatoire les attestations versées aux débats, sans doute empreintes de bonne foi, mais émanant de personnes habitant des immeubles voisins, qui sont ravis de la décoration florale de la terrasse, mais qui en aucun cas ne sauraient démontrer que depuis plus de 30 ans, avec l'acceptation des autres copropriétaires, la construction édifiée sur la toiture terrasse servait d'habitation au propriétaire du pavillon niçois, l'attestation extrêmement précise de Mme [S] indiquant tout au plus que les [K] (précédent propriétaires) utilisaient « depuis toujours » la construction litigieuse comme chambre pour eux-mêmes, et M. [D] pour « des client en haute saison » ;
Attendu que cela ne suffit nullement à établir une possession qui soit publique, ininterrompue, et non équivoque, pas plus que les reproches qui sont faits au syndicat concernant le permis de construire, où l'État descriptif de division, ce qui ne concerne en toute hypothèse que les rapports avec l'administration, et ne fait que corroborer l'inexistence administrative de cette construction et donc ajouter au caractère équivoque de la possession invoquée ; que l'absence de mention à l'État descriptif de division reprochée par l'appelant a d'autant moins de portée lorsque l'on se réfère aux mentions de son acte ci-dessus reprises et au courrier de son notaire à l'époque de son achat ;
Attendu que les modalités de financement de la construction prévues au protocole n'ont aucune conséquence sur les critères de la possession, et peuvent tout aussi bien résulter d'un arrangement avec la copropriété à l'époque, puisque le sieur [C] avait seul accès au séchoir ; que le même raisonnement s'applique aux réparations et à l'entretien de la construction qui ont été opérés, notamment depuis 2003 date à laquelle le pavillon niçois a décidé d'une destination d'habitation principale, de façon unilatérale et non opposable au syndicat ; que d'ailleurs ce syndicat, s'agissant de l'étanchéité, a décidé en assemblée générale des travaux de reprise, ce qui a donné lieu précisément à la résolution litigieuse contestée et ne va nullement dans le sens d'un abandon de ses prérogatives sur la réfection et l'entretien des parties communes ; qu'enfin, le dossier du pavillon niçois est quelque peu indigent sur la nature exacte et le montant des travaux d'entretien et de réparation engagés par ses soins;
Attendu que le refus de l'assemblée générale en date du 30 avril 2011 de procéder à la destruction de la construction litigieuse ne conforte en rien, bien au contraire, la prescription acquisitive alléguée, les copropriétaires étant libres de disposer, à la majorité requise, des parties communes, pour les conserver ou les détruire ;
Attendu que les documents de nature fiscale (un seul est produit dont la cour n'est nullement convaincue de la portée que lui confère l'appelant) ne sont pas en toute hypothèse d'une porte probatoire intrinsèque, et a fortiori suffisante, en termes de propriété immobilière et donc de prescription acquisitive ;
Attendu que c'est donc une confirmation du jugement de premièr ressort qui s'impose, la cour faisant droit à la demande du syndicat en jugeant que la construction litigieuse sur la toiture terrasse du bâtiment C est une partie commune à usage de sèche-linge, et qu'il n'existe aucun droit de jouissance privative sur la partie commune que constitue le toit terrasse ;
Attendu que la condamnation à remettre les lieux en l'état de sa destination originelle et à cesser tout usage d'habitation sous astreinte et donc fondée ;
Attendu qu'en revanche, les éléments du dossier permettent de caractériser un dommage distinct justifiant l'allocation de dommages-intérêts , puisque l'assignation initiale qui se révèle infondée est exactement contemporaine de la mise en route des travaux de reprise de l'étanchéité, et a donc retardé à dessein la bonne fin de la mission incombant au syndicat, ce qui justifie l'allocation d'une somme de 3000 € à ce titre ;
Attendu qu'une somme de 3000 € est justifiée au titre des frais inéquitablement exposés.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare l'appel infondé ;
Confirme l'intégralité du jugement de premier ressort ;
y ajoutant,
Dit et juge que la construction litigieuse sur la toiture terrasse du bâtiment C constitue une partie commune à usage de sèche-linge, et qu'il n'existe aucun droit de jouissance privative sur la partie commune que constitue la toiture terrasse ;
Ordonne en conséquence à l'appelant de remettre en état de sa destination d'origine la construction litigieuse et de cesser toute habitation, dans les trois mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai ;
Condamne le pavillon niçois à payer au syndicat une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts, outre 3000 € au titre des frais inéquitablement exposés, ainsi qu'à supporter les entiers dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
S. MASSOT G. TORREGROSA
