COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 20 JUIN 2013
HF
N° 2013/395
Rôle N° 12/06080
[O] [H]
[P] [N]
C/
[Q] [T] épouse [S]
[V] [X]
[Z] [S] épouse [Y]
SCP RAULT CHRISTIAN
Grosse délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
SCP COHEN L ET H GUEDJ
SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 01 Mars 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02225.
APPELANTS
Madame [O] [H]
née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 3] (POLYNESIE)
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [P] [N]
né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 1] ([Localité 1]),
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me LOPASSO de la SELARL MAUDUIT LOPASSO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON.
INTIMES
Madame [Q] [T] épouse [S] ,
demeurant [Adresse 5]
tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Monsieur [W] [S]
Madame [Z] [S] épouse [Y] ,
demeurant [Adresse 4]
ès qualités d'héritière de Monsieur [W] [S].
représentées par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP INGLESE-MARIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON
Maître [V] [X],
demeurant [Adresse 3]
SCP RAULT CHRISTIAN
[Adresse 1]
prise en la personne de son dirigeant en exercice y domicilié.
représentés par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Mai 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2013,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Suivant acte reçu le 26 août 2003 par madame [V] [X], notaire associé à [Localité 2] (Var), monsieur [N] et madame [H] faisaient l'acquisition indivise de monsieur et madame [S] d'une maison constituant le lot n°2 d'une copropriété comprenant deux logements.
Il était noté à l'acte que le lot était désigné et décrit dans l'Etat Descriptif de Division de l'immeuble, et que les vendeurs déclaraient que la superficie du lot vendu était de 136,30 m², qu'un permis de construire avait été délivré le 18 décembre 1990 sous le numéro EO1690EC108, que la déclaration d'achèvement des travaux avait été effectuée le 22 avril 1991, et qu'un certificat de conformité avait été délivré le 13 décembre 1991.
Les acquéreurs, apprenant ultérieurement que le permis de construire avait été délivré, pour les deux lots, pour une surface totale de 150 m², de sorte qu'ils ne pouvaient pas agrandir leur maison, ont assigné les époux [S], madame [X], et la SCP notariale Rault Christian, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, en paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [S] décédait en cours de procédure le 8 novembre 2010.
Vu l'appel le 31 mars 2012 par les consorts [H]/[N] du jugement prononcé le 1er mars 2012 ayant reçu l'intervention volontaire de madame [T], veuve [S], et de madame [Z] [Y], en qualité d'héritières de monsieur [S], les ayant déboutés de leur demande et condamnés aux dépens, et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile;
Vu les conclusions de madame [X] et de la SCP notariale du 22 mai 2013, des consorts [S] du 16 novembre 2012, et des consorts [H]/[N] du 11 février 2013;
Vu la clôture prononcée le 23 mai 2013;
*
En appel la discussion porte sur le dol des vendeurs, le manquement du notaire à son obligation d'information, sa faute (discutée dans le cadre d'une action en garantie des vendeurs) ayant consisté à ne pas avoir assuré l'efficacité juridique de son acte, l'existence d'un préjudice en lien de causalité.
MOTIFS
1) Les consorts [H]/[N] font valoir que la surface réelle de la maison (130 m²) excède sa surface déclarée pour le permis de construire (75 m²), et que les vendeurs se sont rendus coupables d'une réticence dolosive en omettant de mentionner que le permis de construire ne couvrait pas l'intégralité de la surface de l'immeuble vendu.
Aux termes de l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il est constant que le permis de construire n'a pas été communiqué par les vendeurs lors de la vente.
Par ailleurs, l'indication figurant à la promesse sous conditions suspensives du 15 mai 2003 du nombre de pièces de la maison, suivie de la mention 'selon PC n° EO 1690 EC 108 délivré le 18.12.1990 par la Mairie de [Localité 2] et certificat de conformité délivré le 13.12.1991 par la Mairie de [Localité 2]', était de nature à faire croire aux acquéreurs que le permis avait été délivré pour le nombre de pièces indiqué.
Néanmoins, cette indication et cette absence de communication du permis ne peuvent avoir constitué des manoeuvres intentionnellement pratiquées dans l'intention de tromper les acquéreurs sur l'adéquation du permis à l'immeuble mis en vente, dès lors que les vendeurs avaient donné l'ensemble des références administratives permettant l'accès direct des acquéreurs aux mentions dudit permis.
Il n'est pas non plus évident qu'ayant su l'inadéquation du permis à l'immeuble les acquéreurs ne l'auraient tout de même pas acquis, au regard en particulier de ce qu'à la date de la promesse, toute poursuite était en principe prescrite.
Les consorts [H]/[N] sont en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre des consorts [S] sur le fondement du dol.
2) Les consorts [H]/[N] recherche la faute du notaire en ce qu'il ne leur aurait pas donné une information suffisante voire élémentaire quant aux droits attachés à la propriété immobilière objet de la vente, en ne les alertant pas sur les possibilités ou non de construire ou d'agrandir au regard des mentions figurant au certificat d'urbanisme joint au dossier de la vente, et en ne les informant ni de ce qu'il ne disposait pas du permis de construire, ni des risques inhérents à une éventuelle irrégularité de la construction en présence d'un défaut de justification du permis de construire.
Mais :
- le notaire n'avait aucune obligation de prendre l'initiative d'informer les acquéreurs sur une possibilité ou une impossibilité d'extension de l'immeuble en cause au regard des mentions du certificat d'urbanisme,
- il était inutile qu'il informe les acquéreurs du fait qu'il n'avait pas été mis en possession du permis de construire, ce qui découlait nécessairement du fait que le permis n'était pas annexé à l'acte de vente, et de ce qu'à aucun moment, pour établir son acte, il ne s'était lui-même reporté aux mentions dudit permis,
- il n'avait pas à informer, de façon abstraite, sur les conséquences d'une éventuelle irrégularité de la construction.
Les consorts [H]/[N] sont donc défaillants dans l'établissement d'une faute du notaire.
A titre surabondant, ils sont encore défaillants à établir un préjudice utile, dans la mesure où ils invoquent seulement des préjudices qui seraient résultés d'une impossibilité de régulariser la construction et d'agrandir cette dernière, et d'une absence de droit à reconstruire en cas de destruction, qui sont sans lien direct avec les prétendues fautes du notaire.
Ils sont donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du notaire et de la SCP notariale.
3) Les consorts [H]/[N] supportent les dépens de première instance et d'appel.
Il est équitable de laisser aux consorts [S], au notaire et à la SCP notariale, la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.
**
Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe
Confirme le jugement.
Dit que les consorts [H]-[N] supportent les dépens de l'appel.
Dit qu'il sera fait application au profit des SCP d'avocats Ermeneux-Champly-Levaique et Cohen-Guedj des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Déboute les consorts [S], madame [X], et la SCP Rault Christian, de leurs demandes sur le fondement en appel des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
