COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 MAI 2013
N° 2013/242
Rôle N° 12/17024
[X] [I]
[P] [N] épouse [I]
C/
[W] [O]
[D] [G]
Association syndicale libre autorisée DU PARC TALABOT
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN
SCP MAGNAN
SCP BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de TOULON en date du 31 juillet 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 12/00656.
APPELANTS
Monsieur [X] [I]
né le [Date naissance 3] 1931 à [Localité 15] (TUNISIE)
demeurant [Adresse 6]
Madame [P] [N] épouse [I]
née le [Date naissance 1] 1932 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 6]
représentés par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Frédérique CAPITANI, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [W] [O]
demeurant [Adresse 5]
L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE AUTORISÉE DU PARC TALABOT
dont le siège est [Adresse 7]
représentés par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Perrine ESPINASSOU, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [D] [G]
né le [Date naissance 2] 1924 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Julie LE ROUX-LENA, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 4 avril 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Georges TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mai 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 mai 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Les faits, la procédure et les prétentions:
Les époux [I] sont propriétaires à [Localité 12] d'une villa dépendant dépendant du lotissement Talabot, géré par l'association syndicale libre autorisée (ASA) du parc Talabot
et régi par un cahier des charges stipulant notamment des règles de constructibilité dont la teneur applicable est litigieuse.
En vue de réaliser une extension par surélévation de leur villa, les époux [I] ont sollicité l'approbation de l'association syndicale libre, selon lettre en date du 19 janvier 2006. Par lettre en date du 28 septembre 2006, l'association syndicale autorisée a émis un avis défavorable, se fondant sur l'avis négatif exprimé par deux des voisins immédiats sur les trois consultés, sur l'obligation de faire respecter l'harmonie du lotissement et sur un dépassement de la SHON maximale autorisée de 0,25 % de la surface du lot ;
Un nouveau cahier des charges avait été entre-temps adopté le 27 juin 2006 ;
Par acte en date du 17 février 2008, les époux [I] ont assigné l'association syndicale autorisée, le voisin coloti et le locataire ayant émis un avis négatif, à savoir M.[O] et M.[G]. Il était demandé au tribunal de :
- condamer solidairement les requis à leur payer en réparation du préjudice causé par la privation abusive de jouissance de leurs droits de propriété la somme de 2000 € par mois jusqu'au jugement à intervenir, outre 50'000 €à titre de réparation de leur préjudice moral ainsi que 20'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner à l'association syndicale autorisée de leur délivrer un avis favorable au projet de surélévation, conformément au cahier des charges de 1994 en vigueur à l'époque, le tout sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- ordonner à l'association d'obtenir de la ville de [Localité 12] qu'elle instruise à de nouvelles demandes de permis de construire sous l'empire des règles de l'ancien cahier des charges ;
Les parties ont conclu et le tribunal de grande instance de Toulon a statué le 31 juillet 2012 en déboutant les époux [I] de leurs demandes principales, ainsi que M. [G] de sa demande reconventionnelle. Les époux [I] ont été condamnés à payer diverses sommes au titre des frais inéquitablement exposés par chacun des défendeurs.
Les époux [I] ont relevé appel de façon régulière et non contestée le 14 septembre 2012.
Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les époux [I], appelants, ont conclu le 6 février 2013 en demandant la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que l'association syndicale autorisée avait commis une faute délibérée en répondant avec un retard de neuf mois à la demande d'avis d'un projet de surélévation présenté le 18 janvier 2006.
Le jugement sera infirmé pour le reste, la cour constatant en substance que de nouvelles règles de constructibilité ont été adoptées le 27 juin 2006 rendant caduc le cahier des charges applicable lors de la demande d'avis, que l'avis négatif des voisins était qualifié par elle de justifié et fondé, que l'article 13 de ce cahier ne fait pas état d'une règle d'harmonie de hauteur de toiture, que par courrier du 17 septembre 2007 la ville de [Localité 12] a fait savoir qu'elle n'avait pas exigé une diminution du COS de 0,33 % à 0,25 % et la réduction du hauteur de 12 m à partir du croisement des diagonales à 9 m à partir du pied des constructions ; par la même lettre, la ville de [Localité 12] a déclaré que jusqu'au nouveau cahier des charges du 27 juin 2006, elle a accordé également tous les permis de construire respectant un « cos (SHON) de 0,33 » ;
l'avis négatif de l'association syndicale autorisée est donc l'unique cause du classement sans suite par l'administration de la demande de permis de construire ;
Au visa des articles 1134, 1147, 1382 et 1383 du Code civil, il sera jugé qu'en différant la formulation de son avis sous des prétextes divers et sans que le cahier des charges de 1994 en vigueur lors de sa saisine ne l'y autorise, l'association syndicale libre comme une faute délibérée, aggravée par l'absence de fondement des raisons invoquées ;
Il résulte de l'application combinée des articles 2 et 1134 du Code civil que sauf à violer le principe de non rétroactivité des lois et des effets du contrat, la demande des époux [I] formulée sous l'égide du cahier des charges de 1994 avait valeur contractuelle, et devait pour son traitement respecter les règles édictées par ce seul cahier des charges, la référence à celui du 27 juin 2006 constitue un abus de droit et ce d'autant plus que la ville de [Localité 12] a reconnu qu'avant l'abandon en date du 27 juin 2006 de ses règles propres de constructibilité ayant conduit à son classement en zone L1 pour adopter ce celle de la zoneUI les permis de construire sollicités étaient légalement accordées sur la base d'un COS de 0,33 ;
S'agissant des voisins coloti et locataires, leur opposition non justifiée et non fondée ni motivée est constitutive d'un abus de droit qui a servi de prétexte à l'association, la fausse affirmation du caractère fondé et justifié de cet avis caractérisant une volonté arbitraire de nuire ; il s'agit en outre de la part de l'association syndicale autorisée d'un faux intellectuel ;
Les agissements fautifs conjugués ont fait perdre aux époux [I] la chance réelle d'obtenir des services de l'urbanisme un permis de construire permettant à surélévation, à une époque où il avait toute probabilité d'être consenti ;
En conséquence, l'association syndicale autorisée et Messieurs [O] et [G] seront condamnés solidairement à payer en réparation du préjudice causé par la privation abusive de jouissance de leurs droits de propriété une somme de 2000 € par mois à compter du 30 août 2007, date du classement de leur dossier par la ville de [Localité 12] jusqu'à l'arrêt à intervenir, outre telle somme que la cour voudra bien arbitrer en réparation de leur préjudice moral, outre 20'000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
L'association syndicale libre devra délivrer un avis favorable au projet de surélévation, conformément au cahier des charges de 1994, sous astreinte de 1000 € par jour de retard
à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Il sera ordonné à l'association d'intervenir auprès de la ville pour qu'elle instruise la demande de permis de construire sous l'empire de l'ancien cahier des charges ;
Les intimés seront condamnés solidairement aux entiers dépens ;
L'association syndicale autorisée et M.[O], intimés ,ont conclu le 31 décembre 2012 et demandent à la cour de confirmer avec condamnation à leur payer 5000 €au titre des frais inéquitablement exposés en appel ;
aucune faute n'a été commise et en tout cas aucun préjudice direct, matériel est certain n'est justifié puisqu'aucun élément ne démontre le permis de construire aurait été délivré et que le projet aurait été réalisé.
M. [D] [G], intimé, a conclu le 17 décembre 1012 à la confirmation sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts pour procédure abusive dont il demande qu'ils soient estimés à 15'000 €. Une somme de 7500 €et réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.
L'ordonnance de clôture est en date du 21 mars 2013.
SUR CE:
Sur la recherche de responsabilité des voisins des époux [I] :
Attendu que dans le cadre de l'instruction interne au lotissement de la demande d'avis formulée par les époux [I] le 19 janvier 2006 auprès de l'association syndicale autorisée, l'avis de M. [O] et celui de M. [G], dont les villas sont voisines de celles des époux [I] , a été sollicité ;
Attendu qu'ils ont respectivement répondu le 12 septembre 2006 et 6 juillet 2006, le premier indiquant sa totale opposition au projet, en se tenant à disposition avec son architecte conseil pour exposer les raisons de son opposition, et le second signalant ne pas être d'accord pour souscrire à cette demande ;
Attendu que la cour ne discerne pas en quoi la réponse à une demande d'avis sur un projet de construction voisine puisse constituer en soi une attitude fautive, sauf à démontrer que ce refus participe d'une déloyauté ou d'une fraude, cas de figure qui n'est nullement allégué par les appelants ;
Attendu qu'en effet, ces derniers sont bien obligés de conclure en page 17 (paragraphe 79) que :
« certes en effet[ils] avaient le droit d'exprimer leur opposition au projet de surélévation sans avoir à exprimer de raison mais il n'avaient pas le droit de laisser l'association syndicale libre affirmer que leur opposition était justifiée et fondée dès lors qu'elle était l'un des trois motifs du refus d'avis favorables exprimé dans la lettre du 28 septembre 2006 circularisée à l'ensemble des colotis; » ce qui confirme l'impossibilité en droit de fonder une quelconque responsabilité sur une faute qui découlerait de la réponse subjective à une demande d'avis, sans la moindre démonstration que cette réponse a un caractère frauduleux ou déloyal, qui ne saurait en aucun cas se déduire de la conviction des époux [I] selon laquelle les règles du lotissement applicable ne permettaient pas aux voisins d'émettre un avis négatif ;
Attendu que reste la faute alléguée qui consisterait à avoir laissé l'association syndicale libre affirmer que leur opposition était justifiée et fondée ;
Mais attendu qu'en aucun cas l'utilisation qui a été faite par l'association syndicale des deux courriers ci-dessus visés ne relève de la responsabilité de leurs auteurs ; que cette argumentation reviendrait d'ailleurs à exiger des intéressés qu'il précisent à l'association que certes ils étaient opposants, mais sans que cette opposition soit justifiée et fondée, ce qui n'a strictement aucun sens ;
Attendu qu'en conclusion sur ce premier volet, et référence faite aux écritures des appelants ci-dessus rappelées qui tentent en vain de caractériser une faute, tout en reconnaissant le droit d'exprimer une opposition sans avoir à exprimer de raison, la cour estime que ne sont réunis aucun des deux fondements de la responsabilité civile (avant même d'aborder l'existence d'un dommage), à savoir une faute et un lien direct avec un dommage puisque en toute hypothèse les opposants ne sont pas responsables de l'utilisation de leur courrier que reprochent les époux [I] à l'association syndicale et ne pouvaient en aucune manière être tenus pour responsables de l'avis défavorable du 28 septembre 2006 signé seulement par le président et le vice-président de l'association , qui ont d'ailleurs retenu trois raisons pour fonder leur refus dont rien ne démontre donc qu'il n'aurait pas été similaire y compris en l'absence d'opposition des voisins ;
Attendu qu'aucune des demandes formulées à l'encontre des voisins ne saurait donc prospérer, ce qui recentre logiquement le débat sur la responsabilité de l'association syndicale ;
Sur la responsabilité de l'association syndicale :
Attendu que le la cour est tenue par les écritures régulièrement communiquées qui cernent le débat qui lui est soumis, ainsi (page 13 des conclusions) :
« c'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré que le retard mis par l'association syndicale a formuler un avis défavorable était fautif et de surcroît d'autant plus fautif qu'il était délibéré... Jugé que cette faute n'a causé aucun préjudice car au moment où l'avis a été rendu, le 28 septembre 2006, il ne faisait qu'appliquer le nouveau cahier des charges voté le 27 juin 2006 dont le projet de surélévation concerné ne respectait pas les contraintes est absurde, car si l'avis avait été donné dans un délai raisonnable, c'est-à-dire avant la modification des statuts, il n'aurait pu qu'être positif, l'association syndicale lors de l'assemblée générale du 6 février 2006 ayant admis que le projet à elle soumis était conforme au cahier des charges... La tardiveté de l'avis, considérée comme faute délibérée par les magistrats toulonnais a donc causé préjudice puisqu'il a fait perdre au concluant la chance d'obtenir un permis de construire les autorisant à réaliser la surélévation ... » ;
Attendu qu'il convient tout d'abord de relever que l'avis du 28 septembre 2006 comporte en exergue différents rappels des péripéties et courriers ayant abouti seulement le 5 septembre 2006 à débuter la procédure d'instruction;
Attendu que la lecture exhaustive des courriers échangés, et notamment celui de l'association en date du 27 juillet 2006 et celui en réponse de M. [I] en date du 31 juillet 2006, ne permet pas d'établir un lien certain entre le délai d'instruction reproché et la volonté de dépasser la date du 27 juin 2006 à laquelle un nouveau règlement serait adopté ; en effet, le courrier de l'association du 27 juillet 2006 fait état d'un dépôt de pièces complémentaires par M. [I] en date du 4 juillet, pièces demandées le 28 février 2006, et expose la nécessité d'une analyse en fonction du cahier des charges modifié, sans pour autant émettre à cette date un avis défavorable ; le courrier en réponse du 31 juillet de M. [I] ne se plaint pas de retard dans l'instruction de la demande, mais demande en conclusion à l'association de respecter son domaine de compétence et par suite « le cahier des charges ancien toujours en vigueur qui régit la surélévation envisagée et constater que cette dernière respecte les critères objectifs définis par ce texte. Si[les voisins] persistent dans leur opposition fondée sur d'autres motifs, il leur appartiendra de recourir contre le permis de construire que j'aurais obtenu... C'est en définitive l'administration qui est la seule compétente pour apprécier » ;
Attendu que l'appelant à commencé à « mal augurer » de la réponse de l'association selon courrier en date du deux août 2006, qui a fait l'objet d'une réponse le sept août, où l'association réfute tout comportement discriminatoire et rappelle que le texte du 27 juin 2006 a été approuvé par M. [I], alors même que la période de ces échanges était celle des vacances ;
Attendu que dans ce contexte reprécisé des conditions précises de l'instruction et des raisons des délais observés, la cour n'estime pas établi avec certitude qu'un délai raisonnable n'ait pas été respecté ;
Mais attendu qu'en toute hypothèse, et dans un souci d'exhaustivité, il convient de relever que les époux [I] ont entendu obtenir un avis favorable de l'association à partir du 19 janvier 2006, mais que le dépôt de leur dossier de permis de construire devant l'administration est en date du 31 octobre 2006, soit postérieurement au refus du 28 septembre 2006 ; que d'ailleurs, et de façon erronée, leur pièce numéro 11 constituant le courrier de saisine de l'association en date du 19 janvier 2006 ne pouvait comporter en pièces jointes que le projet des architectes et non pas le récépissé de dépôt du permis de construire en date du 31 octobre, comme le laisserait penser l'agrafage du courrier, du récépissé et du projet des architectes dans leur dossier ;
Attendu qu'il convient donc de constater qu'en déposant leur demande de permis en octobre 2006, alors même que l'avis négatif de l'association était rendu, les époux [I] s'exposaient à un classement sans suite par les services de [Localité 12] (en date du 30 août 2007), certes en l'état de l'avis défavorable de l'association, mais sans qu'ils puissent ignorer qu'à la date de leur dépôt de demande de permis de construire ne pouvait s'appliquer que le nouveau cahier des charges du 27 juin 2006, dont ils ne disconviennent pas que les nouvelles prescriptions interdisaient leur projet de surélévation, sachant au sur plus qu'ils ont approuvé ce nouveau cahier des charges, la cour n'étant nullement saisie des conditions de cette approbation qui, selon les appelants, auraient surpris le consentement des colotis ;
Attendu qu'à ce stade de l'examen, et dans le cadre stricto sensu de la faute telle que définie par les appelants et ci-dessus rappelée, il leur appartient de démontrer que sur la base de l'ancien cahier des charges, leur projet aurait dû nécessairement être approuvé par l'association, ce qui leur aurait fait perdre une chance d'obtenir un permis de construire ;
Attendu qu'il convient déjà de relever que même les époux [I] ne se prévalent pas d'une certitude d'obtention de ce permis, pour le cas où l'association aurait émis un avis favorable, compris dans un délai de deux mois qu'ils estiment raisonnable mais dont il a été motivé supra sur le contexte précis pouvant expliquer le délai réel observé ;
Attendu qu'ensuite, les appelants tiennent pour acquis que le motif numéro un de l'association, à savoir la non intégration dans le site du lotissement du projet, ne correspond à aucune réalité, en se livrant à une critique de ce motif notamment en termes d'absence d'atteinte aux vues des voisins ou à l'harmonie de l'ensemble des constructions ; que de même ils tiennent pour acquis que l'opposition des voisins n'était ni justifiée ni fondée, en se prévalant là aussi de leur analyse personnelle de l'impact de leur projet, radicalement contraire à celle de l'association ;
Attendu que la cour relève tout d'abord que de façon surprenante, les époux [I] n'ont pas saisi l'assemblée générale, alors que l'avis du 28 septembre 2006 leur indiquait en conclusion que s'ils ne souscrivaient pas à la position du conseil syndical, le dossier serait soumis aux colotis en assemblée générale ;
Attendu que référence faite au cahier des charges ancien, la difficulté à rejeter de plano ces deux premiers motifs n'est pas mince, puisque le but du syndicat y est décrit comme de constituer « un ensemble harmonieux de propriété d'agrément dont les aménagements et les constructions seront adaptés aux caractères et à la beauté du site », tout acquéreur devant avant de commencer toute construction « soumettre les plans et devis descriptifs à l'approbation du syndicat des colotis » ;
Et attendu que demeure le troisième motif concernant l'interprétation de l'article 14 de l'ancien cahier des charges, question centrale puisque les époux [I] considèrent que cet article leur permettait la surélévation, et que l'association a retardé à dessein son avis négatif pour pouvoir appliquer le nouveau cahier des charges adopté en juin, et restreignant le coefficient d'occupation des sols à 25 % ;
Mais attendu que l'ancien cahier des charges n'a jamais prévu un coefficient d'occupation des sols ou une SHON quelconque, se bornant à prescrire en son article 14 une surface totale tant pour les constructions principales que pour les constructions annexes ne pouvant en aucun cas dépasser le tiers de la surface du lot ;
Attendu qu'il s'agit là d'une emprise au sol, ce qui n'a rien à voir avec la notion de coefficient d'occupation des sols ou de surface de plancher hors oeuvre nette qui intègre toutes les surfaces de planchers notamment ;
Attendu que l'association produit à l'appui de l'absence d'application d'un coefficient d'occupation des sols de 33 % un courrier de la mairie de [Localité 12] en date du 21 mars 2007, dont il résulte qu'il n'a jamais été question d'appliquer un tel coefficient, y compris avant le nouveau règlement du 27 juin approuvé par arrêté le 23 novembre 2006 ; une jurisprudence du tribunal administratif de Marseille en date du 1er juillet 2008 (Egger - guiramand) appliquant la règle la plus sévère en cas de règles contradictoires entre le cahier du lotissement et le plan d'occupation des sols, y compris à une époque où les règlements de juin 2006 non encore approuvé par la ville n'était pas applicable ;
Attendu que le courrier de la ville de [Localité 12] en date du 17 septembre 2007, produit par M. [I] et émanant de la ville de [Localité 12], avec d'ailleurs le même signataire que le courrier ci-dessus visé du 21 mars 2007, indique simplement « que des permis de construire ont pu légalement être délivrés avec une surface hors oeuvre de 33 % », mais rappelle que le cahier des charges d'origine prévoyait une règle d'emprise au sol et non de coefficient d'occupation des sols ;
Attendu qu'ainsi, la démonstration n'est nullement certaine de ce que la mairie de [Localité 12] aurait accordé le permis de construire des époux [I], sur la seule base du coefficient d'emprise au sol prévu par l'ancien cahier des charges, et n'aurait pas appliqué le coefficient en vigueur que ce soit lors de la demande d'avis à l'association (janvier 2006) ou lors du dépôt de la demande de permis de construire (octobre 2006), coefficient de 25 % dont il n'est pas contesté qu'il rendait impossible l'opération dans son ampleur projetée ;
Attendu qu'en conclusion, et à admettre que la réponse négative du 28 septembre 2006 puisse être considérée comme fautive car tardive, rien ne démontre avec certitude que l'intégralité de ses motifs soient erronés, et il n'existe pas de lien direct et certain entre l'adoption entretemps d'un nouveau cahier des charges en juin 2006 et la perte de chance d'obtenir un permis de construire, puisque rien ne démontre que la ville de [Localité 12] aurait considéré que les époux [I] bénéficiaient par application rétroactive d'un coefficient d'occupation des sols de 0,33, sauf à confondre occupation et emprise, à occulter le principe d'application de la règle la plus stricte et à oublier que la demande de permis n'a été en toute hypothèse déposée qu' en octobre 2006, l'administration n'étant nullement tenue à une évaluation des droits remontant à la date à laquelle l'association syndicale a été saisie pour avis ;
Attendu que c'est donc une confirmation qui s'impose, la cour n'estimant pas qu'une action infondée soit par la même abusive, même si l'on peut s'étonner de ce que les époux [I] se soient acharnés (y compris jusque devant la Cour de Cassation) à poursuivre par constatations d'huissier in situ que l'opposition de leurs voisins était injustifiée, tout en concluant expressément aujourd'hui qu'ils avaient le droit d'exprimer leur opposition sans avoir à exprimer les raisons ;
Attendu qu'en revanche, les appelants ont obligé en appel les intimés à exposer inéquitablement des frais importants , tenant l'importance des pièces communiquées et la complexité de l'argumentation soutenue ; qu'une somme de 4000 €
pour chaque intimé est donc justifiée en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant contradictoirement :
Rejette l'appel comme infondé ;
Confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;
Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts ;
Condamne les appelants à payer à l'association syndicale d'une part, à M.[O] d'autre part, et à M. [G] une somme pour chacun de 4000 €au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
Condamne les appelants aux entiers dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
S. MASSOT G. TORREGROSA
