COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 5 AVRIL 2013
N° 2013/141
Rôle N° 11/15035
[E] [V]
C/
SCI SAINT MARTIN
SCI SERGERIC
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN
Me SIDER
SCP COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 5 juillet 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/10377.
APPELANTE
Madame [E] [V]
née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 1])
demeurant [Adresse 4]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués, plaidant par Me Victor GIOIA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
LA SCI SAINT MARTIN
dont le siège est [Adresse 3]
représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, avoués, plaidant par Me Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE
LA SCI SERGERIC
dont le siège est [Adresse 1]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6]
[Adresse 6],
pris en la personne de son syndic LA SARL AGENCE ETOILE CIPA
dont le siège est [Adresse 2],
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 5 mars 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Marion ASTIE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise àdisposition au greffe le 5 avril 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Madame Sylvie MASSOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et prétentions :
La société civile immobilière Saint-Martin est propriétaire, depuis le 12 mai 2000, du lot numéro 22 situé dans l'immeuble en copropriété [Adresse 6].
La société civile immobilière Sergeric est propriétaire des numéros 17 et 19 dans lesquels Mme [E] [V] exploite un commerce organisant des karaokés et soirées dansantes.
La société civile immobilière Saint-Martin se plaignant du non respect du règlement de copropriété par l'exploitante de ce lot a contesté les résolutions 13, 14,15,16, 17,18, 19,20, 21,24 , toutes relatives à des procédures à engager contre la société civile immobilière Sergeric et sa locataire, qu'elle avait pris l'initiative de soumettre à l'assemblée générale du 30 juin 2008, et qui les a rejetées .
Elle a donc saisi du litige le tribunal de grande instance de Nice qui par un jugement, rendu le 5 juillet 2011, a statué ainsi qu'il suit :
- vu le règlement de copropriété, vu la loi du 10 juillet 1965, vu l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel d'Aix du 25 mai 2007,
- juge non abusif le rejet de la partie de résolution numéro 16 prévoyant la dépose du climatiseur installé sur le toit partie commune, les travaux relatifs à la climatisation et aux extracteurs ayant été d'ores et déjà autorisés par l'assemblée générale du 5 janvier 2000 définitive,
- juge abusif le rejet du surplus de la résolution numéro 16,
- juge abusif le rejet des résolutions 13,14, 15,17, 18,19, 20,21 et 24 de l' assemblée générale du 30 juin 2008 et en conséquence annule ces résolutions,
- condamne Mme [V] et la société civile immobilière Sergeric à procéder à l'enlèvement des enseignes posées sur la façade nord de l'immeuble et à procéder à l'enlèvement de tout objet entreposé dans le couloir de l'immeuble à destination de l'exploitation commerciale, et ce, sous une astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
- les condamne à payer à la société Saint-Martin la somme de 1500 € au titre de l'article 700 de code de procédure civile,
- dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Saint-Martin sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- rejette le surplus des demandes de la requérante,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne Mme [V] et la société Sergeric aux entiers dépens.
Par déclaration du 26 août 2011, Mme [V] a relevé appel de cette décision, les autres parties étant toutes intimées devant la cour.
Par conclusions du 15 février 2013, Mme [V] demande à la cour de :
- recevoir la société Sergeric et Mme [V] et les dire bien fondées,
A titre principal,
- réformer le jugement en ce qu'il les a condamnées à enlever les enseignes posées sur la façade nord de l'immeuble et en conséquence, dire qu'elles seront autorisées à remplacer les enseignes enlevées au bénéfice de l'exécution provisoire,
A titre subsidiaire
- constater l'autorisation redonnée par la copropriété au terme de l'assemblée générale du 5 avril 2012 afin de procéder à la pose des enseignes commerciales sur la façade nord de l'immeuble,
en tout état de cause,
- constater la résistance abusive de la société Saint-Martin et la condamner à 20'000 € de dommages et intérêts,
- condamner la société Saint-Martin au paiement de la somme de 3000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par conclusions du 28 août 2012, la société Sergeric demande à la cour de :
- la recevoir en ses demandes aux côtés de Mme [V] et les dire bien-fondées,
- réformer le jugement en ce qu'il les a condamnées à procéder à l'enlèvement des enseignes posées sur la façade de l'immeuble et juger qu'elles seront autorisées à remplacer les enseignes enlevées au bénéfice de l'exécution provisoire,
- condamner la société Saint-Martin au paiement de la somme de 2000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par conclusions du 4 juillet 2012, la société civile immobilière Saint-Martin demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation d'une partie de la résolution numéro 16 de l'assemblée générale du 30 juin 2008 et la demande de dommages et intérêts,
- condamner en conséquence Mme [V] et la société Sergeric à déposer le climatiseur installé sur les parties communes au dessus du lot de la société Sergeric et mettre fin aux nuisances sonores subies,
- condamner Mme [V] et la société Sergeric, in solidum à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé abusif le rejet du surplus de résolution de 16 ainsi que les résolutions 13,14, 15,17, 18,19, 20,21 et 24, en ce qu'il a ordonné la dépose des enseignes posées sur la façade de l'immeuble et à procéder à l'enlèvement de tout objet sous astreinte et en ce qu'il a condamné Mme [V] et la société Sergeric au paiement de la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens
- débouter la société Sergeric et Mme [V] de leurs demandes comme infondées et injustifiées,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause l'appel,
- les condamner in solidum aux entiers dépens.
Par conclusions du 23 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à l'action entreprise par la société civile immobilière Saint-Martin,
- lui donner acte de ce qu'il doit faire appliquer le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale,
- condamner tout contestant aux dépens.
L'ordonnance de clôture , initialement prise le 19 février 2013, a été révoquée, à l'audience, avec l'accord des parties, et une nouvelle clôture a été prononcée.
Motifs
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur le fond :
L'appel de Mme [V] ne tend qu'à la réformation du jugement en ses dispositions relatives aux enseignes posées sur la façade nord de l'immeuble, la société civile immobilière Sergeric se joignant à cette demande.
L'appel incident de la société civile immobilière Saint-Martin concerne le rejet de sa demande relative à l'annulation d'une partie de la résolution numéro 16 (installation du climatiseur) ainsi que le rejet de sa demande de dépose dudit appareil et de celle en dommages et intérêts.
Aucune autre disposition du débat de fond ayant donné lieu au jugement attaqué ne se trouve donc déférée à la censure de la cour .
Sur la demande relative à l'enseigne :
La société Sergeric est propriétaire des lots numéro 17 et 19, anciennement numérotés 5et 6.
Elle expose, aux côtés de Mme [V] :
- que l'assemblée générale du 5 avril 2012 a autorisé Mme [V] et la société Sergeric à installer de nouvelles enseignes sur l'immeuble, le vote y ayant été pris à l'unanimité, et que l'assemblée générale du 22 juin 2012 a expressément renouvelé cette autorisation;
- que le règlement de copropriété en date du 25 septembre 1969 stipule que les lots numéro 5 et 6 sont et pourront être à usage commercial (actuellement utilisés à usage de bar tabac), et que le propriétaire de ces lots pourra toujours modifier à ses frais, risques et périls ,la façade extérieure de ses lots donnant [Adresse 5], sans l'accord des autres copropriétaires, l'embellir, faire toutes réparations, réfections et autres, et que dans les faits, les 2 façades de l'immeuble donnent, toutes, sur le [Adresse 4];
- qu'un arrêt de la cour d'appel d'Aix en date du 25 mai 2007, a déjà rejeté la demande de dépose des enseignes soutenue par la société Saint-Martin en retenant que la clause du règlement de copropriété 'ne saurait être annulée, ni réputée non écrite, aucune action n'ayant été engagée dans les délais légaux'.
La cour retiendra cependant que si le règlement de copropriété donne l'autorisation aux propriétaires des locaux commerciaux numéros cinq et six de modifier la façade extérieure de leurs lots donnant sur le boulevard Alexandre Delabre, sans l'autorisation des autres copropriétaires, et qu'aucune demande d'annulation de cette clause n'a jamais été présentée, il contient également des dispositions spécifiques aux enseignes, son article cinq indiquant précisément qu'il ne pourra être placé, sur la façade de l'immeuble, aucune enseigne, ni réclame, lanterne ou écrit quelconque caractère commercial en dehors des boutiques s'il y a lieu.
Il résulte de la confrontation de ces deux articles que le propriétaire du local commercial a bien droit à l'installation d'une enseigne, ce qui ne le dispense pas pour autant de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires avant d'y procéder.
Or, en l'espèce, en l'absence d'autorisation préalable, dûment justifiée par la SCI Sergeric pour la pose de l'enseigne contestée, c'est à bon droit
1/ que la SCI Saint Martin a critiqué le rejet du vote des résolutions relatives à l'action à engager pour la dépose de l'enseigne comme abusif car effectivement contraire à l'intérêt général des copropriétaires qui ont toujours intérêt à veiller au respect du règlement de copropriété et à contrôler l'harmonie de leur immeuble ainsi que l'esthétique de sa façade,
2/ et que le tribunal a, en conséquence, condamné sous astreinte, Mme [V] et la SCI Sergeric à procéder à l'enlèvement de cette installation
Enfin , en l'état du vote récent, par l'assemblée générale du 5 avril 2012, d'une résolution aux termes de laquelle les copropriétaires ont autorisé, par un vote unanime, la pose de nouvelles enseignes par la société Sergeric, la Cour relèvera cependant qu'il n'est pour autant pas démontré que l'enseigne, présentement contestée correspond à celle susceptible d'être installée suite à ce vote, l'assemblée , qui n'a donné son accord que sous réserve de la 'validation d'une étude graphique des enseignes, présentée par la société Sergeric', n'ayant donc pas eu de document préalable, ni croquis précis sur le projet .
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [V] et la société Sergeric à procéder à l'enlèvement des enseignes posées sur la façade nord de l'immeuble sous astreinte.
Sur le climatiseur :
Le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la SCI Saint Martin pour 'la partie de résolution 16 prévoyant la dépose du climatiseur installé sur le toit, partie commune'.
La SCI saint Martin conclut à la réformation de ce chef du jugement et sollicite 'la condamnation de Mme [V] et de la SCI Sergeric à déposer le climatiseur installé sur les parties communes au dessus du lot de la SCI Sergeric et à mettre fin ainsi aux nuisances sonores'
La résolution 16 attaquée était ainsi rédigée :
'mandat à donner au syndic pour engager toute procédure en vue de faire respecter le règlement de copropriété et les résolutions prises à l'unanimité lors de l'assemblée générale extraordinaire du 05/01/00 afin d'obtenir les comptes rendus des missions de l'architecte et la dépose du climatiseur installé sans l'autorisation d'assemblée générale sur le toit partie commune au dessus du lot de la SCI Saint Martin et de mettre fin aux nuisances sonores'
Par un arrêt du 25 mai 2007, la Cour d'appel d'Aix statuant dans un litige opposant la SCI Saint Martin à Mme [V] et à la SCI Sergeric, la SCI saint Martin demandant déjà la dépose de la climatisation, a jugé que l'assemblée générale du 5 janvier 2000 avait autorisé les travaux relatifs à la climatisation et aux extracteurs réalisés sur les parties communes et a rejeté la demande de dépose du climatiseur.
Or, dès lors que la SCI saint Martin ne démontre pas que la climatisation, dont l'assemblée du 30 juin 2008 a été saisie, est différente de celle pour laquelle l'arrêt du 25 mai 2007, d'une part, a retenu qu'elle avait été régulièrement autorisée et d'autre part, a rejeté, sa demande de dépose, la délibération attaquée ne saurait être jugée comme abusive et la demande de dépose qui est ici formulée pour 'le climatiseur installé sur les parties au dessus du lot de la société Sergeric' ne pourra, en conséquence, qu'être rejetée.
Sur la demande en dommages et intérêts :
La SCI saint Martin sollicite, enfin, l'indemnisation du préjudice qu'elle subit à raison des nuisances 'en provenance de l'exploitation de Mme [V]'.
L'encombrement caractérisé des parties communes par Mme [V], que celle ci n'a d'ailleurs pas contesté devant la cour et qui a donné lieu à une décision du Juge de l'exécution en liquidation d'astreinte le 18 décembre 2008, ainsi que l'organisation de soirées bruyantes, postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel du 25 mai 2007, occasionnent un préjudice à la SCI Saint Martin et justifient la condamnation in solidum de Mme [V] et de la SCI Sergeric à lui verser la somme de 4000€ à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera donc réformé de ce seul chef.
En raison de la succombance sur leur responsabilité, Mme [V] et la société Sergeric seront condamnés, in solidum, à supporter les dépens d'appel et à verser, en équité, à la société saint Martin la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles d'appel.
Cette succombance justifie le rejet de leurs demandes en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .
La résistance abusive de la société saint Martin n'étant , dans ces conditions, pas caractérisée, la demande en dommages et intérêts de Mme [V] sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Reçoit l'appel;
Confirme le jugement attaqué sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts de la société Saint Martin et statuant à nouveau de ce chef :
Condamne, in solidum, MME [V] et la SCI Sergeric à payer à la SCI Saint Martin la somme de 4000€ à titre de dommages et intérêts;
Y ajoutant :
Condamne, in solidum, Mme [V] et la SCI Sergeric à payer à la SCI Saint Martin la somme de 1200€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne, in solidum, MME [V] et la SCI Sergeric à supporter les dépens d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile .
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
S. MASSOT G. TORREGROSA
