COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 28 MARS 2013
N° 2013/172
Rôle N° 11/06431
SCP LES IRIS
C/
SA EURO HOTEL
Grosse délivrée
le :
à : LIBERAS
BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Janvier 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/02234.
APPELANTE
SCP LES IRIS, prise en la personne de sa gérante Mme [G] [S],
dont le siège social est sis C/o Mme [G] [S] née [E] - [Adresse 2]
représentée par la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY, avoués
INTIMEE
SA EURO HOTEL, agissant en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Février 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme CAMUGLI, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société Euro Hotel, anciennement Avenue Hotel exploitait depuis 1944 un hôtel dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1].
Le 12 mai 1969, la société LES IRIS est devenue propriétaire de l'immeuble et l'a donné à bail commercial à la Société EURO HOTEL, bail à usage d'hôtel régulièrement renouvelé.
Le 14 septembre 1998, la commission d'hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 1] a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel compte tenu du non respect d'un certain nombre de préconisations.
Le 19 octobre 1998, la société EURO HOTEL a décidé de stopper l'exploitation de l'établissement.
Par arrêté du 8 juin 2000, le maire de [Localité 1] a ordonné la fermeture de l'établissement.
Sur l'expertise ordonnée par le juge des référés et réalisée par M. [Q], la société EURO HOTEL a assigné son bailleur pour l'entendre condamner à lui payer le montant des travaux nécessaires à la sécurité de l'établissement.
Par jugement du 25 juin 2002 le tribunal de grande instance de Nice a dit que l'intégralité des travaux préconisés par l'expert devait être supportée par le bailleur et a condamné celui-ci à payer au preneur la somme de 203 700,81 euros avec intérêts au taux légal depuis le 11 avril 2000 avec l'exécution provisoire à hauteur de 87 405,07 euros.
Sur appel de la société LES IRIS, le premier président a, par ordonnance de référé du 7 octobre 2002, aménagé l'exécution provisoire, autorisant le bailleur à consigner la somme de 88 500 € et nommant un expert afin de contrôler l'utilisation des fonds débloqués et la réalisation des travaux.
Par jugement du 1er juillet 2002, le tribunal de grande instance de Nice a autorisé la société EURO HOTEL, avec exécution provisoire, à suspendre le paiement des loyers et accessoires jusqu'à ce qu'il en soit décidé autrement en fonction des travaux de sécurité.
Par ordonnance de 15 mars 2006, le conseiller de la mise en état de la Cour d'Aix en Provence a étendu la mission de l'expert (constat d'éventuels obstacles à l'accomplissement des travaux, description de l'état des planchers...)
Par arrêt du 1er juillet 2010, sur appel de la société LES IRIS et après jonction des procédures, la cour d'appel a confirmé les jugements du 25 juin et 1er juillet 2012, condamné la société LES IRIS à payer au preneur avec intérêts à compter du 10 mai 2010, les somme de 41 860 € correspondant à la réfection des poutres et des planchers, 113 000 € au titre de la réfection de la toiture, 28 684,85 euros au titre de la maîtrise d''uvre et 106 750 € en remboursement des loyers d'octobre 1997 à juillet 2002, dit que ces sommes devront être employées par la locataire à la réfection de l'immeuble et que la suspension des loyers se poursuivra durant une période de huit mois débutant au jour du paiement par la société LES IRIS des sommes mises à sa charge au titre des travaux.
Par acte du 27 mars 2009, la société EURO HOTEL a fait assigner la société LES IRIS pour l'entendre condamner aux travaux de mise en conformité et de réfection.
Par jugement contradictoire du 18 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Nice a :
Rejeté la demande de sursis à statuer formée par la société LES IRIS, (dans l'attente de l'arrêt de cassation à intervenir sur pourvoi de la société Euro Hotel contre l'arrêt du 1er juillet 2010),
Jugé que les travaux de restauration des balcons et façades réalisés sont de la responsabilité de la société LES IRIS propriétaire bailleur et que leur coût de 213 426,48 euros TTC restera à sa charge.
Débouté la société LES IRIS de ses demandes.
Condamné la société LES IRIS à payer à la société EURO HOTEL la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamné la société LES IRIS aux dépens en ceux inclus les frais d'expertise.
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La société LES IRIS a relevé appel de la décision le 7 avril 2011.
Par conclusions au fond déposées et signifiées le 7 juillet 2011, elle conclut à la réformation du jugement déféré, sollicite à nouveau qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir de la Cour de Cassation sur le recours formé par la société EURO HOTEL à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 1er juillet 2010.
Elle entend voir juger qu'en l'état de cet arrêt, il ne peut être statué sur les demandes de
-condamnation du preneur à procéder aux travaux de réfection intégrale des toitures de l'immeuble loué
-paiement à son profit de la somme de 2332,20 euros correspondant au coût des travaux provisoires de mise hors d'eau de la toiture de l'immeuble loué.
-constatation de la résiliation de plein droit du bail liant les parties sur la base de la mise en demeure d'avoir à procéder aux travaux de réfection intégrale de la couverture de la charpente de la toiture de l'immeuble, signifiée le 15 juillet 2008 à la société EURO HOTEL.
Elle entend voir juger en revanche que les travaux de réfection des balcons et de ravalement des façades de l'immeuble relèvent des obligations contractuelles de la société EURO HOTEL.
Elle sollicite :
-la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 213 426,48 euros TTC correspondant au coût de ces travaux qu'elle a réalisé à ses frais avancés.
-le prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties, de l'expulsion immédiate et sans délai de la société EURO HOTEL ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'emploi de la force publique, la condamnation de la société EURO HOTEL au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer outre taxes et charges jusqu'à la date de départ effectif des lieux, la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle invoque à titre liminaire l'ancienneté du bail et le fait qu'il n'a procédé à aucune répartition contractuelle de la charge des travaux de mise en conformité des locaux avec les normes d'hygiène de sécurité, le fait que la locataire ne s'est jamais préoccupée de travaux de ce type depuis l'origine des relations contractuelles, qu'au moment de l'acquisition des parts sociales de la société EURO HOTEL en 1998, le preneur connaissait la non-conformité de telles aux normes d'hygiène et de sécurité.
Elle soutient, au vu du rapport d'expertise déposé le 15 octobre 2007 par M. [D] que le preneur est exclusivement responsable de l'état de délabrement des toitures par sa carence avérée dans l'exécution de ses obligations d'entretien régulier ou de réfection même pour cause de vétusté auxquels elle était tenue, que cette carence est bien antérieure à la fermeture de l'établissement intervenue le 19 octobre 1998.
S'agissant des désordres affectant les façades et les balcons, elle soutient que les travaux de ravalement à ses frais avancés relèvent des obligations contractuelles de la locataire comme résultant de la conjugaison de la vétusté de l'immeuble et d'une carence du preneur dans ses obligations d'entretien, situation bien antérieure à 1998 et ne relevant pas, comme il est soutenu, d' un vice de construction, que le preneur ne justifie en aucun cas qu'une injonction administrative de la ville de [Localité 1] ait été adressée à la bailleresse d'avoir à réaliser des travaux de réfection des balcons ou de ravalement des façades.
Elle fait valoir que l'inexécution par la locataire de travaux de réparation et d'entretien prévus au bail et lui incombant justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.
Par conclusions notifiées et déposées le 5 septembre 2011, la société EURO HOTEL conclut au rejet de la demande de sursis à statuer de la société LES IRIS, faisant valoir qu'elle n'a formé pourvoi en cassation que du fait que l'arrêt du 1er juillet 2010 l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Elle soutient au visa des articles 1719 et 1721 du code civil, que la bailleresse est seule responsable de la situation que connaît actuellement le preneur, sollicite la condamnation de la société LES IRIS à supporter définitivement le coût de la réfection des façades et balcons. Elle entend voir juger sans objet la demande de condamnation à son endroit à réaliser les travaux de réfection de toitures et de charpente en l'état de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 1er juillet 2010 qui a statué sur ce point, débouter la bailleresse de ses demandes notamment de résiliation du bail commercial.
Elle sollicite la condamnation de la société LES IRIS au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance en ceux compris les frais d'expertise.
S'agissant des façades et balcons, elle produit un rapport établi par Mme [W] [P], architecte, le 14 octobre 1997 dont il ressort que l'immeuble était ravalé et entretenu avant la fermeture administrative intervenue en 1998, que les travaux prescrits à ce titre par l'autorité administrative sont à charge du bailleur, qu'elle a été privée de la possibilité d'exploiter l'établissement par la faute du bailleur qui ne peut dès lors lui reprocher l'inexécution de ses propres obligations d'entretien, que les problèmes concernant les balcons tiennent à un vice de conception .
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2013
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la forme
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée et la procédure ne révèle aucune irrégularité ce qu'il d'être relevée d'office.
Le jugement déféré sera d'autre part confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer dans l'attente de l'arrêt de cassation à intervenir sur le pourvoi exclusivement formé par la société EURO HOTEL à l'encontre de l'arrêt du 1er juillet 2010, le litige tranché par ladite décision portant exclusivement sur les demandes visant à la réfection de la toiture, des poutres et des planchers de l'immeuble tandis que le présent litige a trait aux façades et balcons de ce dernier.
Sur le fond
La SCP LES IRIS indique elle-même que la présente juridiction n'a pas à se prononcer sur les demandes relatives aux travaux de réfection des toitures de l'immeuble loué ni sur sa demande de condamnation de la locataire au paiement des travaux provisoires de mise hors d'eau de la toiture ni enfin sur sa demande de résiliation de plein droit du bail pour manquement du preneur à son obligation de réfection intégrale de la toiture de l'immeuble.
La société EURO HOTEL précise au demeurant à juste titre que la cour est dessaisie du litige relatif à ses demandes particulières.
Sur les demandes relatives aux façades et aux balcons de l'immeuble :
Si l'article 1719 du Code civil impose au bailleur de livrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle, le contrat de bail liant les parties met à la charge du locataire la responsabilité, l'entretien et la réfection des façades, volets et balcons pendant toute la durée du bail.
Il stipule que toutes réparations d'entretien ou de réfection même pour cause de vétusté sont à la charge du locataire.
Dans sa note aux parties du 15 juin 2004, l'expert [D] précise que les désordres affectant la façade de l'immeuble sont d'une toute autre nature que les désordres invoqués précédemment.
Dans son rapport du 2 octobre 2007, il indique que ces désordres affectant les façades résultent de leur vétusté et du fait qu'elles n'ont fait l'objet d'aucun entretien, précisant que si les façades avaient bénéficié d'un entretien régulier et convenablement réalisé, leur vétusté n'aurait pas entraîné des désordres d'une telle importance, qu'un tel entretien aurait d'ailleurs été beaucoup moins coûteux que les travaux de réhabilitation qui ont dû être réalisés.
Il constate que l'armature des balcons en façades sur la [Adresse 3] et l'[Adresse 1] est très corrodée, que sur l'ensemble des façades à la hauteur de l'immeuble les murs en maçonnerie étaient recouverts d'un enduit comprenant de nombreuses et importantes modénatures décoratives mais dont l'ensemble se trouve dans un état de vétusté extrême (l'enduit courant se décollant par plaques, les modénatures se détachant par morceau et de nombreuses fissurations étant apparentes), que la façade arrière sur cour et revêtue d'un enduit peint qui est lui aussi dans un état d'extrême vétusté , la peinture étant cloquée et l'enduit se décollant par plaques, que cet état de vétusté est tel qu'il nécessite une réfection totale comprenant le repiquage intégral des enduits existants.
Pendant le cours des travaux de reprise effectués à l'initiative de la bailleresse au mois de janvier 2007, l'expert précise:
-au quatrième étage, le fait qu' après dépose du balcon, les bois de structures qui assuraient la tenue de la corniche décorative existant sur le balcon étaient totalement pourris par l'humidité, que des modules décoratifs en surface de la corniche n'avaient plus l'adhérence nécessaire et se détachaient, que l'about des solives bois constituant la structure du plancher du quatrième étage était abimé par l'humidité,
-au troisième étage, que les enduits, complètement décollés de la maçonnerie notamment à la base du troisième étage au-dessus de l'habillage zinc de la corniche surmontant les fenêtres du deuxième étage, étaient à reprendre dans leur totalité
-au deuxième étage que les enduits, décroutés dans leur totalité, permettaient de voir que les moulures d'entourage des baies étaient décollées de la maçonnerie, que les entourages des baies étaient également à remplacer dans leur intégralité;
-au premier étage, que les modénatures décoratives couvrant l'intégralité du mur ainsi que les moulures d'encadrement des baies n'étaient plus adhérentes et étaient dans un état de décomposition totale.
L'expert précise également, donnant à ce titre l'exemple du balcon du quatrième étage, que si la couvertine en zinc qui existait avaient été régulièrement entretenue en bon état d'étanchéité, les eaux de pluie ne se seraient pas infiltrées à l'arrière, corrodant les aciers de structures, entraînant les chutes de la maçonnerie qu'ils soutenaient et pourrissant les bois des menuiseries extérieures et des abouts des solives des planchers.
Il se déduit de ces observations et conclusions que l'état des façades de l'immeuble résulte de leur vétusté et de leur absence totale d'entretien.
La société EURO HOTEL soutient que l'impossibilité où elle se trouve d' exploiter son bien du fait de l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel qui lui a été signifié le 14 septembre 1998 par la commission d'hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 1] et la fermeture administrative qui lui a été imposée le 8 juin 2000 à la suite des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance interdisent à ce dernier de se prévaloir des manquements du locataire à son obligation d'entretien et que les constatations de l'architecte [I] effectuées le 14 octobre 1997 rapportent le bon état d'entretien à cette date, de la façade.
Pour autant si les travaux prescrits par l'autorité administrative pour mettre les lieux en conformité avec l'exigence de sécurité relève de l'obligation de délivrance, la société EURO HOTEL ne peut faire grief au bailleur de la dangerosité de l'immeuble si celle-ci résulte en partie de manquements à ses propres obligations.
Il sera relevé à cet égard que l'expert judiciaire dans son rapport du 12 octobre 2007 rapporte les propos de la locataire selon lesquels « elle n'avait pas effectué de travaux sur les façades ».
La société EURO HOTEL fait valoir elle même qu'elle n'est pas en mesure de justifier des dépenses engagées notamment pour la conservation des façades et qu'elle n'est d'ailleurs réglementairement tenue de conserver ses documents comptables que sur une période de 10 ans.
Il lui revient pourtant, des lors qu'en réponse au reproche qu'elle formule à l'égard du bailleur, ce dernier lui impute la responsabilité de la dégradation des façades de l'immeuble, d'apporter la démonstration qu'elle s'est elle-même acquittée de son obligation contractuelle d'entretien.
Si Mme [R] [P], architecte, mentionne d'autre part dans son état des lieux du 13 octobre 1997 que les façades ainsi que les menuiseries extérieures sont globalement dans un très bon état de conservation, elle indique elle-même en note préliminaire qu'elle effectue un état des lieux sommaire de l'immeuble dans le cadre de la cession du fonds, tandis qu'aux termes d'une analyse et d'une argumentation particulièrement développées, l'expert judiciaire se montre quant à lui extrêmement dubitatif quant à l'hypothèse que le processus de dégradation qu'il a constaté ait pu se produire dans un délai aussi court.
Il sera des lors considéré, par voie de réformation, que les manquements du preneur à ses obligations contractuelles telles que précisément définies par le bail, ont contribué à la dégradation des façades et des balcons de l'immeuble.
Cependant, le rapport d'expertise de M. [B] déposé au cours de l'année 2002 rappelle qu'au sous-sol du quatrième étage deux solives présentent des signes de pourrissement à proximité de leur appui sur le mur de façade.
L'expert [D] a également constaté au mois de janvier 2007 qu'au quatrième étage et après dépose du balcon, les bois de structures qui assuraient la tenue de la corniche décorative existant sur le balcon étaient totalement pourris par l'humidité '.que l'about des solives bois constituant la structure du plancher du quatrième étage était abimé par l'humidité.
Il a également rappelé dans son rapport du 18 août 2009, qu'il avait pu constater lors de la réunion du 20 juillet 2006, que la charpente sous toiture ainsi que les divers aménagements dans les combles au niveau du cinquième étage étaient dans un état de délabrement important du fait, notamment de très nombreuses infiltrations en provenance de la toiture' que la couverture de la charpente nécessitait de toute évidence des travaux importants de remise en état qui devaient être réalisés dans les meilleurs délais afin de ne pas nuire au reste de l'immeuble, que le bailleur n'ayant donné aucune suite aux travaux nécessaires, les infiltrations s'étaient aggravées de mois en mois, provoquant des dégâts toujours plus importants à l'intérieur du bâtiment et notamment au plancher bois'
Ces constatations permettent donc également de conclure que les manquements du bailleur, d'ores et déjà stigmatisés, dans l'accomplissement de ses propres obligations, ont également contribué au processus de dégradation dénoncé par le preneur, et de retenir par conséquent sa responsabilité partielle dans la survenance et l'aggravation des désordres ayant affecté les façades et les balcons de l'immeuble.
Il sera par conséquent jugé, ar voie de réformation, que la responsabilité des désordres affectant des balcons et les façades de l'immeuble loué provient des manquements conjoints et de même gravité , du bailleur et du preneur à leurs obligations respectives.
Le coût de 213 426,48 EUR TTC engagé par le bailleur à ses frais avancés au titre des travaux de restauration des balcons et façades sera dans ces conditions mis à la charge, à concurrence de moitié, du preneur.
Sur la résiliation du bail :
La responsabilité des désordres lui incombant pour partie, la SCP LES IRIS verra sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et fixer une indemnité d'occupation à la charge de la société EURO HOTEL rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas équitable de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de civile.
La charge des dépens, comprenant les frais de l'expertise du 12 octobre 2007, sera partagée par moitié entre les parties.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à sursis à statuer
Le réformant sur le surplus.
Dit que les travaux de restauration des balcons et façades réalisés aux frais avancés de la SCP LES IRIS incombent par moitié à chacune des parties.
Condamne par conséquent la société EURO HOTEL à payer à la SCP LES IRIS la somme de 106 713,24 euros.
Rejette tout autre demande.
Dit que la charge des dépens sera partagée par moitié entre les parties avec distraction au profit, respectivement de la SCP Liveras-buvat-Michotey et de la SCP Bottai-Gereux Boulan.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
