COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 21 MARS 2013
N° 2013/152
Rôle N° 11/07655
[L] [U] [X]
C/
SCI ARSO
Grosse délivrée
le :
à :ERMENEUX
BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 19 Janvier 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 11/09/3040.
APPELANT
Monsieur [L] [U] [X]
né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI ARSO prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège est [Adresse 1]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Février 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE:
La SCI ARSO A a fait assigner M. [L] [X] devant le tribunal d'instance de Nice en paiement d'un arriéré locatif de 191 507 EUR depuis le mois de novembre 2004, en résiliation, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.
Le tribunal d'instance de Nice, par jugement contradictoire du 19 janvier 2011 a :
-dit que M. [L] [X] à la qualité de preneur des locaux situés à [Adresse 3], propriété de la SCI ARSO,
-condamné M. [L] [X] à payer à la SCI ARSO la somme de 191 507 EUR au titre des loyers échus du mois de novembre 2004 mois de juin 2010 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre2005 sur la somme de 31 023,41 euros et sur le solde à compter du 27 octobre 2010
-prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [L] [X] à compter de la décision soit le 19 janvier 2011.
-condamné M. [L] [X] à payer à la SCI ARSO une indemnité mensuelle d'occupation de 2820,31 euros à compter du 19 janvier 2011 jusqu'à la libération effective des lieux par remise de clés.
-ordonné le départ immédiat de M. [L] [X] et de tous occupants de son chef des lieux et à défaut ordonné son expulsion avec le concours de la force publique
-condamné M. [L] [X] à payer à la SCI ARSO la somme de 2000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de séduire civile.
-Ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la condamnation principale en paiement des loyers échus à 120 000 EUR.
-Rejeté tout autre demande.
M. [L] [X] a relevé appel de la décision le 28 avril 2011.
Par conclusions déposées 31 mai 2011 et notifiées le 30 mai 2011
Il soutient :
-que la gérante de la SCI ARSO ne disposait, au regard des statuts de la société, d'aucun pouvoir pour ester en justice pour le compte de la SCI ARSO de sorte que celle-ci est irrecevable en sa saisine judiciaire, que Mme [N] [O] et la SCI ARSO doivent être condamnées à lui payer la somme de 8000 EUR à titre de dommages et intérêts pour procédure malsaine et humiliante,
-que la SCI ARSO doit être condamnée à lui payer la somme totale de 326 575,50 euros au titre des travaux de remise en état et de sécurité qu'il a effectués, du surcoût de loyer qu'il a payé, et des frais qu'il a exposés à titre de droits de mutation et de frais notariés ,
-qu'il n'a « tiré aucun avantage personnel professionnel fiscal et financier en acquérant les locaux sous forme de SCI et non en son nom propre alors qu'il aurait parfaitement pu le faire compte tenu de son régime matrimonial de séparation de biens et du fait qu'il a payé seul la totalité des 12 années d'échéance du prêt d'acquisition jusqu'au mois de novembre 2004 inclus »,
-que, « sans contradiction, la SCI et sa gérante ne peuvent soutenir, ainsi qu'il en résulte notamment de leur lettre du 10 octobre 2003 constituant un aveu :
. De première part, reconnaître que c'est lui qui a fixé le montant du loyer pendant la durée du prêt de 12 ans de septembre 1992 à novembre 2004 et donc la durée de ces paiements à la SCI coincidant avec cette dernière date,
. De deuxième part, que la somme payée mensuellement par lui et fixée par lui en tant que «bailleur et preneur », soit importante corrélativement avec la durée et l'importance du montant du prêt mais sans aucun lien avec le prix du marché locatif,
. De troisième part contester la demande de remboursement de l'indu locatif suite à sa lettre du 29 septembre 2003. »
-qu'il soit dit et jugé en conséquence que la SCI et sa gérante avait une connaissance parfaite de la cessation par lui de ses apports et du bail à la fin du prêt en fin novembre 2004 et à compter de cette dernière date, il était toujours usufruitier statutaire sans que les statuts n'impose un quelconque paiement,
-qu'il convient de rechercher à cet égard la commune intention des parties lors de la mise en place de l'achat des locaux et du prêt , sachant qu'il n'est pas contesté de l'aveu même de la SCI, que la gérante a entériné les conditions du paiement du prêt et la durée des avances faites par lui,
-que la gérante de la SCI a gravement manqué à ses obligations d'administratrice depuis l'engagement de la procédure en divorce au mois de juillet 1998, qu'elle n'a jamais tenu une assemblée générale des associés usufruitiers votants ni participé à une assemblée générale de la copropriété, ni répondu aux propositions de vente à des tiers qu'il lui a présentés,
-qu'elle n'a établi aucune quittance de loyer depuis le mois de janvier 1997, « alors qu'il occupait les lieux depuis septembre 1992 comme usufruitier, affirmant ainsi à juste titre qu'à la fin du prêt qu'il avait payé seul, il n'avait plus aucune participation financière à acquitter pour son usus naturel des locaux »;
-que, sans contradiction, le jugement ne pouvait déclarer que les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 étaient, d'une part d'ordre public pour l'application des conditions de renouvellement et de congé non observées par lui et d'autre part que ces conditions d'ordre public n'étaient pas applicables pour la formation et la conclusion d'un bail écrit qui n'a jamais eu lieu ,
-que le contentieux parallèle entre les parties a été ignoré par le jugement quant à l'expertise judiciaire qui a fixé à une somme pratiquement trois fois moindre le coût de la location des locaux valeur 2011,
-que la décision et l'acharnement dont il est l'objet a pour lui des conséquences incommensurables,
qu'il existe un risque de contrariété de décision , la décision critiquée anticipant sur les causes de la liquidation de régime matrimonial qui est en cours et qu'il ne peut payer les sommes retenues car il perçoit une retraite de 2033 EUR par mois sans aucun autre revenu.
Il conclut , en fin de dispositif, à la réformation du jugement déféré, au rejet de toutes les demandes de la SCI ARSO, à son exonération de toute participation au paiement des condamnations qui seront prononcées à l'encontre de la SCI ARSO, à la condamnation solidaire de la SCI ARSO et de tout contestant à lui payer la somme de 3500 EUR pour procédure abusive et vexatoire outre la somme de 3000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées et signifiées le 21 juillet 2011,
la SCI ARSO conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de M. [L] [X] à lui payer la somme de 5000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle maintient que Mme [N] [O], sa gérante dispose du pouvoir d'agir en justice en son nom par application des l'article 1848 et 1849 du Code civil, que l'article 18. 5.2 des statuts invoqué par M. [L] [X] n'est pas applicable en l'espèce et ne vise en toute hypothèse que la conclusion de baux, que M. [L] [X] qui a toujours revendiqué l'existence d'un bail à son profit ne peut se prévaloir d'une quelconque irrégularité de celui-ci.
Au fond , elle conteste que M. [L] [X] ait occupé les lieux à compter du 30 novembre 2004 en qualité d'usufruitier des lors que dans un courrier du 4 octobre 2008 soit quatre ans après la prétendue expiration du bail, il revendiquait encore sa qualité de preneur ,
que la commune intention des parties implique la continuation du contrat de bail et l'obligation du preneur de s'acquitter des loyers, que M. [L] [X] n'a jamais délivré de congé, que l'affirmation qu'il a occupé le logement en qualité d'usufruitier est dépourvue de fondement juridique, la SCI ARSO propriétaire ayant une personnalité juridique distincte de celle de chacun de ses associés, que ses allégations concernant ses hypothétiques possibilités d'acquisition sont inopérantes des lors qu'une société a été constituée dont il convient de respecter les droits et qui n'est aucunement concernée par le contentieux personnel entre lui et Mme [N] [O], que les éventuelles carences de Mme [N] [O] sont sans lien démontré avec l'action qu'elle a introduite, qu'elle n'a jamais fait obstacle à des mises en vente du bien mais a sollicité des précisions qui ne lui ont jamais été apportées, qu'il ne peut exister aucune confusion entre la procédure de liquidation du régime matrimonial ayant existé entre M.[X] et Mme [O] et la procédure en recouvrement de charges impayées diligentées par la personne morale de la SCI ARSO.
Elle conclut au rejet des demandes reconventionnelles de M. [L] [X], les travaux invoqués n'étant pas des travaux de remise en état et de sécurité et n'ayant jamais , de surcroît été autorisés, qu'en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer des travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge, que l'action en répétition de loyer est prescrite depuis le mois de novembre 2009, qu'en toute hypothèse c'est M. [L] [X] lui-même qui a déterminé le montant des loyers qu'il versait à la SCI, que le jugement déféré doit donc être confirmé.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la forme
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée et la procédure ne révèle aucune irrégularité susceptible d'être relevée d'office.
Sur le droit d'agir de Mme [O] au nom de la SCI ARSO:
L'article 2 du statut de la SCI ARSO définit l'objet social de celle-ci comme étant l'acquisition, la propriété, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle peut devenir propriétaire par voie d'acquisition, construction, d'échange, d'apports ou autrement' Et généralement tous actes et toutes opérations quelconques en tout lieu pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet ci-dessus défini ou en faciliter la réalisation'
Les articles 18. 5. 1 et 18. 5. 2 des mêmes statuts, reprennent les articles 1848 et 1849 du Code civil aux termes desquels, dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société et dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.
L'article 18.5.2 définit précisément les actes et opérations particuliers exigeant l'accord des associés, la clause dont se prévaut M. [L] [X] ne visant à cet égard que la conclusion de baux commerciaux ou de baux professionnels conférant un droit au renouvellement..
Aucun de ces deux articles ne soumet l'action en justice de la SCI ARSO tendant, comme en l'espèce, au paiement de sommes dont elle s'estime créancière et à la résiliation judiciaire d'un bail pour manquement par le preneur à ses obligations, à l'accord des associés .
En l'absence par conséquent de limitation à cet égard des pouvoirs du gérant, ce dernier est réputé avoir tous pouvoirs pour accomplir l'objet social et représenter la société, l'action de la SCI ARSO, mise en oeuvre par sa gérante , Mme [O] étant donc recevable et régulière.
Sur le fond
Le jugement déféré à rappelé qu'aux termes des statuts de la SCI ARSO , celle-ci, constituée par acte sous-seing privé du 6 juillet 1992 est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, que le capital social de 152,44 euros a été réparti en 10 part de 15,24 EUR avec usufruit conjoint des deux époux sur 10 parts et nue-propriété sur 5 parts à chacun des deux enfants du couple.
Sur les demandes de la SCI ARSO.
Le jugement déféré à rappelé à bon droit les dispositions de l' article 1134 du Code civil aux termes desquelles les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites' et doivent être exécutées de bonne foi ainsi que de l'article 1728 du même code imposant au preneur, au titre des obligations principales, de payer le prix au terme convenu.
M. [L] [X] qui ne conteste pas avoir été lié à la SCI ARSO par un bail, soutient que la durée de ce dernier aurait correspondu à la dernière échéance du crédit immobilier consenti à la SCI ARSO pour l'acquisition de l'immeuble soit au mois de novembre 2004 et qu'il serait par la suite devenu occupant du logement en sa seule qualité d'usufruitier de la SCI sans que les statuts ne lui imposent un quelconque paiement.
Or, la SCI ARSO objecte à bon droit que M. [L] [X] ne peut être admis à soutenir que le contrat de bail aurait été conclu pour la seule durée du crédit immobilier consenti des lors que dans un courrier du 4 octobre 2008, celui-ci indiquait lui-même expressément : « vous savez depuis toujours que j'occupe les locaux en vertu d'un bail verbal permanent non seulement pendant la durée du paiement par moi-même du montant hôtel du prêt mais même par la suite après son expiration ».
Elle observe donc avec bon sens que M. [X] ne peut prétendre que le bail dont il bénéficiait aurait pris fin le 30 novembre 2004 des lors que quatre ans après la prétendue expiration de ce bail, il revendiquait encore sa qualité de preneur.
Elle rappelle au demeurant qu'elle n'a cessé à compter du mois de décembre 2004, de réclamer les loyers postérieurs à l'expiration du prêt immobilier.
M [X] indique par ailleurs dans ses propres écritures que les lieux loués lui ont « servi de local professionnel jusqu'à son départ en retraite professionnelle ».
Dans un courrier adressé à la bailleresse le 4 novembre 2004 il indiquait en outre : « je suis amené à vous informer de la modification structurelle du cabinet :-je réoccupe la totalité de la surface des locaux depuis le 1er octobre 2004, maître [W] abandonne son statut de locataire' », ce courrier ne constituant nullement un congé dès lors que le locataire y réaffirme sa qualité d'occupant des lieux.
Le jugement déféré à dans ces conditions justement retenu que M. [L] [X] a occupé les lieux en vertu d'un bail professionnel qui s'est reconduit tacitement sans qu'il ne délivre régulièrement congé.
L'affirmation de M. [L] [X] selon laquelle il serait à compter du mois de novembre 2004 ,devenu occupant du logement en qualité d'usufruitier de la SCI a été d'autant plus évidemment écartée par le jugement déféré que [X] était usufruitier de parts sociales et non du bien immobilier propriété de la SCI ARSO, le tribunal rappelant l'impossible confusion entre ces deux notions juridiques.
La SCI ARSO fait valoir également que l'allégation de M.[X] qui invite à rechercher la commune intention des parties, selon laquelle « il aurait très bien pu acquérir le bien immobilier de ses deniers personnels sans passer par une SCI » est parfaitement inopérante dès lors précisément qu'ayant librement fait le choix de constituer une SCI , dotée de la personnalité juridique et propriétaire du bien, il devait nécessairement, en tant qu'associé de celle-ci, en respecter les droits.
M.[X] invoque encore sa générosité dans le fait qu'il aurait effectué une donation en attribution de parts sociales à son épouse et à ses enfants puis légitimement révoqué ces donations dans le cadre de la procédure de divorce.
L'intimée rappelle cependant que la procédure en paiement n'est pas diligentée par l'ex-épouse de l'appelant à titre personnel mais par la SCI ARSO, laquelle n'est en aucun cas concernée par le contentieux personnel qui a pu exister entre M. [L] [X] et son épouse non plus que par la procédure de divorce et de liquidation du régime matrimonial les ayant opposés.
M. [L] [X] reproche à la gérante de la SCI ARSO d'avoir manqué à ses obligations, notamment de réunir des assemblées générales d'associés , de participer à une assemblée de la copropriété, de délivrer des quittances, d'avoir, de mauvaise foi, fait obstacle à sa volonté de rechercher une solution amiable aux conflits notamment par la mise en vente des locaux.
Or, M. [L] [X] ne démontre ni même n'explicite le rapport qui devrait être recherché entre les carences qu'il impute à la SCI ARSO et l'action introduite par cette dernière, laquelle tend au contraire à contraindre le locataire au respect de son obligation principale .
Il ne démontre pas davantage comment le non établissement de quittance de loyer depuis 1997 devrait être considéré comme la preuve d'une renonciation de la SCI ARSO à tout paiement à partir de novembre 2004.
Il est d'autre part justifié, en réplique à l'affirmation de l'appelant selon laquelle il n'aurait jamais été répondu à ses propositions relatives à une éventuelle mise en vente, que la gérante de la SCI a sollicité par la voix de son conseil le 9 mai 2011, des précisions sur l'offre qu'il lui avait adressée, M [X] ne justifiant pas avoir apporté lesdites précisions.
L'appelant ne saurait enfin sérieusement reprocher à la SCI ARSO de ne plus lui adresser depuis plus de 15 ans une copie de la déclaration fiscale des revenus fonciers et des dépenses afférentes pour lui permettre de la mentionner dans sa déclaration de revenus alors précisément qu'il reconnaît lui-même n'effectuer aucun versement.
Sur les demandes reconventionnelles de M. [L] [X].
M. [L] [X] sollicite le remboursement par la SCI ARSO de la somme de 127 616,50 euros correspondant à de « très importants travaux obligatoires de remise en état et de sécurité » qu'il aurait intégralement et personnellement financés.
Il produit à l'appui de sa demande une correspondance du 30 janvier 2002 faisant état « d'importants travaux d'aménagement et d'agencement » pour un montant TTC de 548 789,87 francs, soit 83 662,48 euros.
Or, la SCI ARSO fait observer à juste titre que M. [L] [X] n'a produit à l'appui de cette correspondance aucun élément justificatif, les travaux allégués s'entendant de surcroît, selon la liste jointe audit courrier, « d'honoraires de décorateur, de frais de maçonnerie, carrelage, menuiserie, climatisation, moquette, applique murale' », travaux sans rapport démontré avec les impératifs invoqués de « remise en état et de sécurité » mais plus probablement avec le choix de M. [L] [X] de refaire à neuf les locaux professionnels à l'intérieur desquels il exerçait son activité depuis plusieurs années. La nécessité des travaux invoqués n'étant nullement démontrée et les rapports entre les parties ayant pris un tour extrêmement conflictuel, la SCI ARSO objecte à bon droit que le locataire qui aurait engagé ces fonds en toute connaissance de cause et en vue de l'exercice de sa propre activité ne peut être admis à prétendre en exiger leur remboursement .
Elle rappelle également qu'en l'absence de mise en demeure d'avoir à effectuer les travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, la S.C.I bailleresse n'est pas tenue d'en supporter la charge.
S'agissant de la demande de M. [L] [X] tendant à se voir rembourser la somme de 143 342 EUR à titre de surcoût de « loyer » au 30 septembre 2003 la SCI ARSO fait valoir à bon droit que c'est M.[X] lui-même qui a déterminé le montant des loyers qu'il versait , qu'après avoir versé un loyer mensuel de 18 500 francs, il a ramené celui-ci à la somme de 13 500 francs, le complément de loyer étant versé par la sous-locataire qu'il avait lui-même mise en place, que des quittances ont au demeurant été établies en ce sens.
Ayant fixé unilatéralement le montant des loyers, M. [L] [X] ne saurait par conséquent être admis à contester la valeur locative du bien loué et à solliciter le remboursement d'un indu locatif.
M. [X] ne précise pas d'autre part le fondement juridique de sa demande tendant à voir la SCI ARSO lui rembourser les droits de mutation et frais notariés qu'il aurait personnellement acquittés pour l'acquisition de celle-ci ,la SCI rappelant depuis le début de la procédure qu'elle n'est nullement concernée par le contentieux personnel opposant M. [X] à Mme [O] non plus que par la procédure de liquidation du régime matrimonial ayant existé entre ces derniers.
Le risque de contrariété de décisions de justice invoqué à ce titre par M. [L] [X] est au demeurant et pour cette raison inexistant. L'affirmation d'autre part que « la décision querellée entraînerait pour lui des conséquences démesurées » n'est pas davantage explicitée en droit, M. [L] [X] ne pouvant, à raison d'une situation patrimoniale dont il ne justifie d'ailleurs pas, échapper aux conséquences judiciaires de son choix délibéré de ne plus , et de longue date, s'acquitter des loyers et charges du bien qu'il occupe.
Il sera par conséquent débouté de ses demandes.
Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] [X] à payer à la SCI ARSO la somme de 191 507 EUR représentant les loyers échus de novembre 2004 au mois de juin 2010, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2005 sur la somme de 31 023,41 euros et sur le solde à compter du 27 octobre 2010.
Il sera également confirmé en ce qu'il a retenu que le preneur ayant failli à son obligation essentielle, de façon réitérée et depuis plusieurs années, de s'acquitter de toute contrepartie financière à son occupation du bien propriété de la SCI ARSO , cette violation grave des relations contractuelles justifiait la résiliation du bail par application des articles 1728 et1741 du Code civil, en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [L] [X], à défaut de départ volontaire.
La décision sera également confirmée en ce qu'elle a retenu pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [L] [X], le montant prévu à titre de loyers et des charges soit 2820,31 euros à compter de la résiliation.
Sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI ARSO, l'intégralité des frais exposés par elle en cause d'appel et non compris dans les dépens.
La somme de 3000 EUR lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
la cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Déboute M. [L] [X] de l'ensemble de ses demandes.
Condamne M. [L] [X] à payer à la SCI ARSO , en cause d'appel, la somme de 3000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [L] [X] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP de Saint Ferreol et Touboul, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
