COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 21 FEVRIER 2013
HF
N° 2013/110
Rôle N° 12/05460
[K] [F] [R] [S] [D]
[G] [W] [Z] [X] [E] [O]
C/
[M] [N] [L] [A]
[J] [Z] [Y] [A]
[H] [V]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Michel CHAPUIS
Me Robert BUVAT
SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 08 Février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 08/00789.
APPELANTS
Madame [K] [F] [R] [S] [D]
née le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 15] (BELGIQUE),
demeurant [Adresse 9]
représentée et plaidant par Me Michel CHAPUIS, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE PROVENCE
Monsieur [G] [W] [Z] [X] [E] [O]
né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 12] (BELGIQUE),
demeurant [Adresse 9]
représenté et plaidant par Me Michel CHAPUIS, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE PROVENCE
INTIMES
Monsieur [M] [N] [L] [A]
né le [Date naissance 4] 1938 à [Localité 16],
demeurant [Adresse 14]
représenté par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Claude TREFFS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE PROVENCE.
Madame [J] [Z] [Y] [P] épouse [A]
née le [Date naissance 6] 1941 à [Localité 16],
demeurant [Adresse 14]
représentée par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Claude TREFFS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE PROVENCE
Monsieur [H], [B] [V],
né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Elisabeth FLEURY-REBERT, avocat au barreau de STRASBOURG.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Février 2013 ,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Suivant acte notarié du 14 juin 2006, monsieur [O] et madame [D] faisaient l'acquisition de monsieur et madame [A] d'une maison située sur la commune de [Localité 18] pour un prix de 317.800 euros.
Monsieur [V], agent immobilier, avait servi d'intermédiaire.
Des fissures étant apparues peu de temps après la vente, une première expertise était ordonnée par voie de référé le 8 juin 2007.
Le 3 juin 2008 les consorts [O]/[D] assignaient les vendeurs et monsieur [V] devant le tribunal de grande instance de Dignes-les-Bains sur le fondement, à titre principal, de la garantie décennale, et à titre subsidiaire de la garantie des vices cachés et du dol, et d'un manquement de monsieur [V] à son obligation de conseil et d'information, en paiement solidaire de sommes.
Une seconde expertise (géotechnique du sol) était instaurée par le juge de la mise en état.
Par jugement du 8 février 2012, le tribunal a condamné monsieur et madame [A] à payer à monsieur [O] et madame [D] les sommes de 250.000 euros au titre de l'action estimatoire, de 8.000 euros au titre d'un préjudice de jouissance, de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, a débouté les parties de leurs autres demandes, et condamné monsieur et madame [A] aux dépens.
Les consorts [D]/[O] et les époux [A] sont appelants de cette décision respectivement le 22 mars 2012 et le 2 avril 2012.
Vu la jonction ordonnée le 4 juillet 2012;
Vu les conclusions du 20 août 2012 des époux [A], du 13 décembre 2012 des consorts [D]/[O], et du 20 décembre 2012 de monsieur [V];
Vu la clôture prononcée le 24 janvier 2013;
*
En appel la discussion porte sur :
- la prescription de l'action en garantie décennale des consorts [D]/[O]
- la force majeure et le bien fondé de cette action
- l'application de la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés au bénéfice des vendeurs, le caractère apparent des vices invoqués, et le bien fondé de l'action en garantie des vices cachés des consorts [D]/[O]
- le dol des vendeurs
- le montant des réparations
- une faute de monsieur [V] en lien de causalité avec les préjudices invoqués et le bien-fondé de la demande en paiement des acquéreurs et de l'appel en garantie des vendeurs à son encontre.
MOTIFS
Sur la garantie décennale
Contrairement à ce que font valoir les consorts [D]/[O], l'assignation en référé du 22 février 2007 n'a pas interrompu le délai de prescription de la garantie décennale dès lors qu'elle n'a exclusivement visé, concernant les vendeurs, que la garantie des vices cachés.
La prescription de l'action sur le fondement de la garantie décennale n'a donc été interrompue que par l'assignation au fond du 3 juin 2008.
Les travaux ont été réalisés par les vendeurs et il n'y a pas eu de réception.
L'ensemble des travaux de réhabilitation de l'immeuble, identifiés par les écritures des parties et les pièces du dossier, ont été achevés au plus tard le 31 décembre 1997, et à cet égard les consorts [D]/[O] ne peuvent utilement faire valoir, sans les décrire, que d'autres travaux relevant de la garantie décennale des vendeurs ont été réalisés entre 1997 et 2006, ainsi que le 'suggère' un des deux experts judiciaires, aux seuls motifs que la maison était toujours en 2006, à la date de leur prise de possession, 'alimentée en électricité par un contrat provisoire de chantier', qu' 'au cadastre la composition de la maison n'était pas actualisée', que 'sans électricité conforme la maison ne pouvait être regardée comme habitable et donc réceptionnée', alors qu'un certificat de résidence du maire et une attestation d'un médecin établissent que les époux [A] ont résidé dans la maison de 1987 à 2006, que le défaut d'actualisation du cadastre est sans portée, et que le seul fait d'un compteur de chantier ne suffit pas établir que des travaux relevant de la garantie décennale ont pu être réalisés postérieurement au 31 décembre 1997.
Il s'ensuit que, les travaux relevant de cette garantie ayant été achevés au plus tard fin 1997, l'action initiée sur ce fondement par l'assignation du 3 juin 2008 encourt la prescription.
Sur la garantie des vices cachés
Les vices, matérialisés par l'apparition et le développement de multiples fissures mettant en péril la maison, et trouvant leur origine, d'après l'expertise, d'une part dans la nature argileuse du sol, et d'autre part dans la faiblesse structurelle du bâti, sont antérieurs à la vente, et rendent l'immeuble impropre à sa destination.
La discussion porte sur le point de savoir si ces vices ont été ou non apparents aux acquéreurs au moment de la vente, et si les vendeurs peuvent leur opposer la clause contractuelle exonératoire de leur garantie.
Le débat se concentre sur l'existence d'une seule fissure, large de 15 cm, à la jonction de deux bâtiments, au sujet de laquelle les parties produisent des attestations concluant en sens inverse, les unes pour dire que cette fissure n'était pas rebouchée à la date de la première visite, le 11 février 2006, de madame [D], les autres pour affirmer le contraire.
La cour, retenant que les vendeurs n'ont pas pu faire visiter leur maison en vue de sa vente, en laissant béante une fissure d'une telle importance, alors qu'ils avaient pris soin de reboucher toutes les autres fissures qui étaient apparues depuis la sécheresse de l'été 2003, et relevant par ailleurs, dans un courriel du 15 février 2006 que madame [D] adresse à monsieur [V], après sa première visite du 11 février 2006, qu'elle est intéressée mais qu'elle n'augmentera pas son offre, trouvant que 'pour 340.000 euros on peut s'attendre à plus de confort (pas de chauffage central, double vitrage à quelques fenêtres seulement, accès à la 2° chambre par la 1° et surtout accès difficile à la maison)', sans mentionner l'existence de cette fissure, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire dans le cadre d'un tel courriel, qui avait manifestement pour objet de fixer les termes d'une négociation sur le prix, estime que ladite fissure était déjà rebouchée à la date de cette première visite, et que ce rebouchage, qui, même d'une largeur de 15 à 20 cm, ne pouvait pas en lui-même réellement renseigner les acquéreurs sur l'ampleur et la gravité du désordre, ni celui des autres fissures, de moindre importance, alors qu'il n'est pas établi que les vendeurs aient signalé le phénomène d'apparition de fissures auquel ils avaient été confrontés, ni encore l'existence d'un léger retrait de la poutre supportant le toit d'une terrasse couverte à l'étage, n'étaient de nature à rendre les vices apparents aux yeux des acquéreurs au moment de la vente.
Les vendeurs, qui étaient parfaitement au courant, avant la vente, de l'existence des vices, ne peuvent opposer aux acquéreurs la clause contractuelle exonératoire de leur garantie.
Les consorts [D]/[O] sont en conséquence fondés à rechercher la garantie des époux [A] sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.
Sur la réparation des désordres
Les vendeurs, qui connaissaient les vices, sont tenus à la réparation intégrale du préjudice subi par les acquéreurs, sur le fondement de l'article 1645 du Code civil, sans qu'il y ait lieu de limiter cette réparation au montant du prix de vente.
Il n'y a lieu à réparation que des préjudices résultant des seuls vices existant au moment de la vente.
Tel est le cas :
- du coût des travaux propres à remédier aux vices résultant à la fois de la nature du sol et de la faiblesse structurelle du bâti, qui s'élèvent, selon l'expertise de monsieur [C] (spécialiste en géotechnique), dont le chiffrage n'a donné lieu en lui-même à aucune contestation, à la somme de 349.000 euros (réactualisée au jour de l'arrêt en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 du bâtiment en prenant pour base l'indice du mois de mai 2010), et non, comme le voudraient les vendeurs, à la seule somme de 102.800 euros proposée par le premier expert, monsieur [T], qui n'a pas pris en compte les contraintes inhérentes à la nature du sol, lesquelles rendent nécessaires l'implantation de micropieux, et sachant en outre que la dislocation du bâti, constatée par monsieur [C], alors qu'elle ne l'avait pas été par monsieur [T], imposant sa démolition et sa reconstruction, n'est pas une conséquence d'une aggravation des vices, mais bien de ceux-là mêmes qui préexistaient à la vente;
- des travaux de conservation de l'immeuble (buttage de la façade ouest en avril 2010), pour 3.348,80 euros (l'autre somme réclamée de 4.000 euros au titre d'un étayage à l'intérieur de l'ouvrage n'étant pas justifiée par les pièces versées au dossier);
- d'un préjudice de jouissance, qui est évalué, pour la période comprise entre le mois d'octobre 2006 et le 31 décembre 2012, à la somme de 10.000 euros;
- d'un préjudice moral évalué à la somme de 3.000 euros;
- des frais de transport (entre la Belgique et les Alpes de Haute Provence) évalués à 5.000 euros;
- du coût d'une assistance technique lors des expertises judiciaire par monsieur [U], qui est justifiée dans sa matérialité, évaluée à la somme de 1.500 euros (en l'absence de production d'une facture d'honoraires).
Les vendeurs doivent être solidairement condamnés au paiement de ces sommes.
Sur la responsabilité de monsieur [V]
Monsieur [V], mandaté le 15 juin 2005, n'a pas pu ignorer l'existence des désordres ayant affecté les façades, ni leur gravité, en particulier ceux matérialisés par les fissures, et notamment celle, très importante, de la façade nord à la jonction de deux bâtiments, avant leur rebouchage préalablement à la première visite le 11 février 2006 de madame [D].
Il soutient avoir attiré l'attention des acquéreurs sur l'existence de cette fissure ainsi que sur le retrait de la poutre supportant le toit d'une terrasse couverte, ce qu'ils contestent.
Il lui incombe d'établir son allégation et en donne pour preuve le fait que les acquéreurs ont cherché à négocier le prix, au motif selon lui de leur connaissance de ces désordres structurels.
Mais ceux-ci le contestent, font valoir avec pertinence que si tel avait été le cas ils auraient offert un prix encore moindre, et il résulte du courriel précité de madame [D] du 15 février 2006 qu'elle avait cherché à négocier le prix en faisant valoir des inconvénients et des motifs de moins-value sans aucun rapport avec lesdits désordres.
Monsieur [V] n'a donc pas signalé ces désordres aux acquéreurs et a manqué ce faisant à son devoir d'information et de conseil à leur endroit.
Cependant sa faute, qui n'a pu entraîner, pour les acquéreurs, qu'un préjudice limité à une perte de chance de ne pas avoir acquis la maison, ou de ne l'avoir acquise qu'à un prix inférieur, est sans lien de causalité avec le seul préjudice qu'ils invoquent, qui ne trouve son origine que dans la vente elle-même et la mauvaise foi des vendeurs.
Ils doivent donc être déboutés de leur demande contre monsieur [V].
Sur l'appel en garantie des époux [A]
Au soutien de leur appel en garantie contre monsieur [V], les époux [A] estiment qu'il a failli à une obligation d'information et de conseil envers eux-mêmes et les acquéreurs, en ne leur conseillant pas, pour sécuriser la vente, d'avoir recours à une expertise contradictoire préalable.
Mais si l'agent immobilier peut être tenu, dans certaines circonstances, d'un devoir d'information dans le cadre de l'exécution de son mandat, les vendeurs, qui étaient eux-mêmes parfaitement informés des manifestations des vices dont était affectée leur maison, et ne les ayant pas signalées aux acheteurs, ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir conseillé de faire réaliser une expertise contradictoire préalable à leur sujet.
Ils sont donc déboutés de leur appel en garantie.
Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile
Les époux [A] supportent les dépens de première instance (incluant les frais des deux expertises) et les dépens d'appel.
Il est équitable d'allouer aux consorts [D]/[O] une somme de 6.000 euros, incluant les frais d'un constat d'huissier, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile (dont 4.000 euros au titre de la première instance).
Il n'est pas inéquitable de laisser à monsieur [V] la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
**
Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être infirmé sauf en ce qu'il a débouté les consorts [D]/[O] de leur demande de condamnation contre monsieur [V], et condamné monsieur et madame [A] aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement, et par arrêt mis à disposition au greffe
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté les consorts [D]/[O] de leur de condamnation contre monsieur [V] et condamné monsieur et madame [A] aux dépens.
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Condamne solidairement monsieur et madame [A] à payer à madame [D] et monsieur [O] les sommes de :
- 349.000 euros réactualisée au jour du présent arrêt en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 du bâtiment en prenant pour base l'indice du mois de mai 2010,
- 3.348,80 euros,
- 10.000 euros au titre d'un préjudice de jouissance pour la période comprise entre le mois d'octobre 2006 et le 31 décembre 2012,
- 3.000 euros,
- 5.000 euros;
- 1.500 euros.
Déboute madame [D] et monsieur [O] de leurs autres demandes indemnitaires contre monsieur et madame [A].
Déboute monsieur et madame [A] de leur appel en garantie contre monsieur [V].
Dit que monsieur et madame [A] supportent solidairement les dépens d'appel, incluant les frais d'expertise judiciaire de messieurs [T] et [C].
Dit qu'il sera fait application au profit de la SCP d'avocats Jourdan Wattecamps et de Me Chapuis, avocat, des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Condamne solidairement monsieur et madame [A] à payer à madame [D] et monsieur [O] une somme de 4.000 euros sur le fondement en première instance des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et une somme de 2.000 euros sur le même fondement en appel.
Déboute monsieur [V] de sa demande sur ce fondement.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
