COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 14 FEVRIER 2013
HF
N° 2013/96
Rôle N° 12/11736
[L] [V] [R]
C/
SARL ALPES PROMOTION IMMOBILIERE (ALPIMO)
Grosse délivrée
le :
à :
Me Robert BUVAT
SELARL BAFFERT PENSO & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/11414.
APPELANT
Monsieur [L] [V] [R]
né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/9240 du 05/09/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représenté par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Gilbert BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
SARL ALPES PROMOTION IMMOBILIERE (ALPIMO),
dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié.
représentée et plaidant par Me BAFFERT de la SELARL BAFFERT PENSO & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE
.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2013,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Une promesse de vente d'un hôtel situé dans un immeuble en copropriété était signée le 1er juillet 2008 entre la société Alpes Promotion Immobilière (Alpimo), venderesse, et monsieur [R], acquéreur, pour un prix de 1.466.500 euros, sous diverses conditions suspensives, dont celle libellée comme suit, tenant à ce qu'une :
'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires devant intervenir au plus tard le 15 octobre 2008 autorise l'acquéreur à réaliser un modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété entraînant une nouvelle distribution des lots objet des présentes en appartements et un lot à usage commercial. Un projet de l'acte modificatif à l'état descriptif et règlement de copropriété devant être soumis au syndic de copropriété au plus tard le 15 septembre 2008. Le coût du modificatif restera à la charge exclusive de l'acquéreur. A défaut de l'obtention de ladite autorisation de l'assemblée des copropriétaires, les parties seront déliées de tout engagement sans indemnité de part ni d'autre'.
Il était prévu que l'acte authentique de vente intervienne au plus tard le 30 juin 2009, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, et que si, dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n'était pas régularisée, une clause pénale de 10 % du prix de vente sera appliquée à la partie défaillante.
La condition suspensive de l'autorisation de la copropriété sur une modification de l'état descriptif de division ne sera pas réalisée, et une mise en demeure sera adressée à monsieur [R] par lettre recommandée avec avis de réception le 12 août 2009 d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente sous quinze jours, qui ne sera pas suivie d'effet de la part de ce dernier.
La société Alpimo a vendu l'immeuble à un autre acquéreur en mars 2010 pour un prix de 1.150.000 euros.
La société Alpimo a fait assigner monsieur [R] devant le tribunal de grande instance de Marseille en paiement de la clause pénale.
Vu l'appel le 26 juin 2012 par monsieur [R] du jugement prononcé le 10 mai 2012 l'ayant condamné à payer à la société Alpimo la somme de 146.650 euros avec intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure du 25 mai 2010, ordonné la capitalisation des intérêts selon les dispositions de l'article 1154 du Code civil, l'ayant débouté de ses demandes, et condamné aux dépens et au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2012 par la société Alpimo, et les conclusions notifiées le 7 janvier 2013 par monsieur [R];
Vu la clôture prononcée le 17 janvier 2013;
*
En appel la discussion porte sur la question de savoir qui du vendeur ou de l'acquéreur est responsable de la non réalisation de la condition suspensive, sur la caducité de la promesse, sans indemnité de part et d'autre, en cas de non réalisation de la condition, sur l'application, au vendeur, ou à l'acheteur, de la clause pénale, sur la modération de son montant.
MOTIFS
1) Contrairement à ce que fait valoir, avec une certaine mauvaise foi, monsieur [R], il résulte sans équivoque de la convention des parties sur la condition suspensive, qu'il lui appartenait de mettre la société Alpimo en situation d'obtenir un vote, avant le 15 octobre 2008, de l'assemblée générale autorisant la modification de l'état descriptif de division, en lui soumettant, avant le 15 septembre 2008, un projet sur ladite modification, et non l'inverse.
N'ayant fourni aucun projet, il ne peut soutenir que la condition est défaillie par suite d'une absence d'autorisation, du fait de la société Alpimo, et il porte au contraire la responsabilité de cette défaillance.
2) Aux termes de l'article 1178 du Code civil, visé par les deux parties, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
Monsieur [R] en ayant empêché l'accomplissement, la condition est réputée accomplie en vertu de ces dispositions.
Il ne peut donc se prévaloir de la clause selon laquelle 'A défaut de l'obtention de ladite autorisation de l'assemblée des copropriétaires, les parties seront déliées de tout engagement sans indemnité de part ni d'autre'.
3) La société Alpimo, qui a respecté les termes précités de la promesse la concernant, est en droit de voir appliquer à son profit la clause pénale, qu'il n'y a pas lieu de modérer, ainsi que l'a justement et exactement considéré le tribunal.
Monsieur [R] ne peut qu'être débouté de sa demande en paiement en application de cette même clause.
4) Monsieur [R] supporte les dépens de première instance et les dépens d'appel.
Il est équitable de laisser à la société Alpimo la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
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Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé sauf sur la condamnation de monsieur [R] au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe
Confirme le jugement sauf sur la condamnation de monsieur [R] au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,
Déboute monsieur [R] de sa demande en paiement de la clause pénale.
Dit que monsieur [R] supporte les dépens d'appel.
Déboute la société Alpes Promotion Immobilière de ses demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
