COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 14 FEVRIER 2013
D.D-P
N° 2013/88
Rôle N° 12/01212
[U] [P]
[I] [K] épouse [P]
SCI LEORA
C/
SARL PILOTIMMO
Grosse délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Jean-louis PORTOLANO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 10 Janvier 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/11647.
APPELANTS
Monsieur [U] [P]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 12] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 1]
Madame [I] [K] épouse [P]
née le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 8] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 1]
SCI LEORA
RCS DE MARSEILLE N° 487 579 328 de gestion 2005 D 02025, pri se en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 5]
représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-Paul DAVIN de la SEP DAVIN JP / PERRIMOND J, avocats au barreau de MARSEILLE.
INTIMEE
SARL PILOTIMMO,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice.
représentée et plaidant par Me Jean-louis PORTOLANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2013,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Le 29 juin 2009, la SCI LEORA a concédé à la SARL PILOTIMMO une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives et sans indemnité d'immobilisation portant sur terrain à bâtir sis [Adresse 4], pour un prix de 490'000 €.
La levée d'option devait avoir lieu au plus tard le 29 juin 1010 et l'acte notarié devait être établi dans le mois suivant la levée d'option et, au plus tard, 29 juillet 2010.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2010, la SARL PILOTIMMO a procédé à la levée de l'option.
Cette lettre est revenue avec la mention 'pli non distribuable'.
La levée d'option a été dénoncée par acte d'huissier en date du 9 juin 2010.
Le 2 juillet 2010, le notaire a établi un procès-verbal de carence.
Par exploits en date des 20 septembre 2010, 29 septembre 2010 et 4 janvier 2011 la SARL PILOTIMMO a fait assigner la SCI LEORA, M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] aux fins de voir condamner ceux-ci à lui verser la somme de 1 016'718 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en invoquant les articles 1142 et 1382 du code civil, et celle de 10'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 10 janvier 2012 le tribunal de grande instance de Marseille a :
' condamné in solidum la SCI LEORA, M. [U] [P] et Mme [I] se[K] épouse [P] à payer la SARL PILOTIMMO la somme de 332 102,96 € à titre de dommages-intérêts et celle de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' rejeté les demandes plus amples et contraires ;
' ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
' et condamné in solidum la SCI LEORA, M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] aux dépens.
Par déclaration adressée par voie électronique au greffe de la cour le 20 janvier 2012, la SCI LEORA, M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions déposées le 17 janvier 2013 ils demandent à la cour :
' de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau
'de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 29 juin 2009 en application des articles 1110 et 1116 du Code civil, en application de l'article 1599 du Code civil, et en application de l'article1849 alinéa 1 du Code civil ;
à titre subsidiaire
' de prononcer la rescision pour lésion de cette promesse unilatérale de vente en application de l'article 1674 du Code civil ;
à défaut, si la cour estimait ne pas avoir d'éléments pour prononcer la rescision pour lésion,
' d'ordonner une mesure d'expertise afin de déterminer la valeur vénale du bien objet du compromis du 22 juin 2000, compte tenu des stipulations de la promesse unilatérale à la date la levée d'options ;
plus subsidiairement
' de constater que les conditions suspensives stipulées dans la promesse n'étaient pas réalisées à la date du 2 juillet 2010 ;
encore plus subsidiairement
' de constater que PILOTIMMO connaissait dès la fin du mois de juillet 2008 la nécessité de dépolluer le terrain ; qu en s'abstenant d'informer les appelants de la situation, elle a commis une faute dans l'exécution du contrat ; que PILOTIMMO ne justifie pas avoir réglé les frais qu'elle prétend avoir engagés ; qu'elle a multiplié ces frais de façon inconsidérée et inutile ;
' de réduire en conséquence dans de notables proportions le montant des dommages et intérêts qui seraient éventuellement alloués à PILOTIMMO ;
en tout état de cause
' de constater que M. et Mme [P] n'ont souscrit aucun engagement contractuel ;
' de dire qu'ils n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leur responsabilité ;
et en toute hypothèse
' de condamner la société PILOTIMMO à leur payer la somme de 5'000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, avec distraction.
Par conclusions déposées le 10 janvier 2013 la SARL PILOTIMMO demande la cour :
' de constater qu'elle défère devant la cour l'ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 12 décembre 2012 par laquelle celui-ci a refusé de constater l'irrecevabilité de l'appel ;
statuant à nouveau
' de dire que l'appel est irrecevable pour défaut de conformité aux dispositions des articles 58 et 901 du code de procédure civile que n'annulent pas les dispositions de l'article 930-1 du même code ;
au fond, au visa des articles 1142, 1382 suivants, 1599 du Code civil, 331 et suivants du code de procédure civile,
' de la recevoir en son appel incident ;
' de réformer le jugement critiqué sur le quantum des dommages et intérêts en lui allouant la somme de 1'016'500 euros à concurrence de 453'900 € pour le remboursement des frais, et celle de 562 815 € pour le manque-à-gagner ;
' de condamner les appelants à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile applicable en première instance et la même somme en cause d'appel, et au remboursement de tous les frais relatifs à la conservation des hypothèques ;
' et de condamner les époux [P] solidairement aux dépens, avec distraction.
L'ordonnance de clôture est datée du 17 janvier 2013.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des moyens des parties.
MOTIFS,
Attendu qu'il convient de rappeler en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur les prétentions qui y sont énoncées ;
Attendu ensuite, sur la contestation de l'ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 11 décembre 2012, qu'il est à relever que le délai de 15 jours pour la déférer par voie de conclusions signifiées et déposées le 14 janvier 2013 est expiré à la date de ces écritures qui en font la demande, d'où il suit l'irrecevabilité du recours formé ;
Sur la validité de la promesse
Attendu, en ce qui concerne les moyens tendant à la nullité du contrat, que les appelants soutiennent n'avoir jamais été propriétaires du bien immobilier litigieux que la SCI LEORA était censée promettre de vendre ; que la SCI étant en cours d'immatriculation, l' immeuble a été acquis du 18 février 2003 par MM. [X], ses anciens associés ; que conformément à l'article 1843 du Code civil, seules les personnes physiques existant au jour de la signature de l'acte ont acquis un droit de propriété sur l'immeuble en cause ; quela cession des parts sociales intervenue par la suite entre les consorts [X] et les époux [P] n'a pu transmettre aucun droit réel sur ledit immeuble à ces derniers, puisque le transfert de ce droit n'est pas explicitement envisagé dans l'acte de cession et que la société LEORA n'était toujours pas immatriculée à cette date, puisqu'elle ne l'a été qu'à compter du 15 décembre 2005 ;
Mais attendu que MM. [X] ont vendu aux époux [P] le 18 février 2003 l'intégralité des parts qu'ils détenaient dans la SCI LEORA ; qu'il est rappelé dans cet acte de cession que la société est en cours d'immatriculation auprès du RCS de MARSEILLE, que la SCI LEORA a acquis le 18 février 2003 le bien immobilier litigieux, et qu'elle a promis de le vendre à la SARL PILOTIMMO ;
Attendu que dans l'acte d'acquisition du bien du 18 février 2003, il était indiqué que 'l'immatriculation de la société Leora au registre du commerce et des sociétés emportera reprise par elle de la présente acquisition qui sera réputée avoir été dès l'origine contractée par cette société.
Pour emporter reprise automatique, une régularisation de la société devra intervenir au plus tard le 30 septembre 2003.' ;
Attendu que l'immatriculation de la SCI n'étant intervenue qu'en 2005, et la SCI LEORA n'ayant pas repris expressément les engagements de ses précédents associés, le bien immobilier appartient à ses nouveaux associés, M. et Mme [U] [P], indivisément entre eux dans les proportions des droits qu'ils détiennent dans le capital social, en suite de leur acquisition ;
Attendu que les contrats devant s'exécuter de bonne foi, la promesse de vente qu'ils ont signée en personne le 29 juin 2009 en leur qualité de représentants et d'uniques associés de la SCI LEORA engage les époux [P], propriétaires, à défaut d'engager la SCI qui ne l'est pas ;
Attendu que les époux ont refusé de déférer à la sommation du notaire adressé à la SCI LEORA de signer l'acte de vente par exploit du 30 juin 2010, sommation qui a été déposée en l'étude de l'huissier instrumentaire après vérifications au siège social de la SCI LEORA où a été laissé un avis de passage et que les époux n'ont pu ignorer, ce qu'au demeurant ils ne soutiennent pas;
Attendu que la responsabilité contractuelle des associés est engagée ; que le fait que l'acte rectificatif dressé par le notaire du 20 octobre 2010, qui se borne à constater la qualité de propriétaire des époux [P] en lieu et place de la SCI LEORA, n'ait pas été contradictoirement établi est inopérant à cet égard ;
Attendu que les appelants soutiennent encore que les conditions suspensives stipulées à la promesse n'étaient pas réalisées ; que parmi celles-ci figuraient celle de l'absence de droit de préemption et celle de l'obtention d'un prêt ;
Mais attendu que la purge d'un éventuel droit de préemption incombait, aux termes de l'acte, au promettant à non au bénéficiaire de la promesse ;qu'en ce qui concerne l'obtention d'un prêt, la condition était stipulée au seul profit du bénéficiaire ; que le promettant ne saurait s'en prévaloir, pas davantage que de l'absence de fourniture d'un certificat de non-pollution ;
Attendu qu'en effet la promesse comporte une condition suspensive de production par le promettant d'un rapport attestant de l'absence de pollution du sol et du sous-sol du bien en cause et une condition d'absence de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l'utilisation envisagée, conditions auxquelles le bénéficiaire pouvait seul renoncer ; que le promettant a déclaré à l'acte 'que l'ensemble immobilier n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation soumise à autorisation' ;
Attendu qu'en faisant sommation à la SCI LEORA de comparaître devant le notaire pour la signature de l'acte authentique, la SARL PILOTIMMO a clairement renoncé à ces conditions, de sorte que la vente était parfaite ; que le refus du vendeur de signer l'acte n'est pas fondé ;
Attendu, en ce qui concerne le moyen tiré de la lésion au sens de l'article 1674 du Code civil, que les appelants ne soumettent aucun élément permettant d'en apprécier l'existence ; qu'une mesure d'instruction 'aux fins de rechercher et quelle était la valeur vénale du terrain, objet de la promesse unilatérale de vente , à la date de levée d'option' ne saurait être ordonnée dans le but de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, d'où il suit le rejet des demandes de ce chef ;
Attendu enfin, en ce qui concerne la nullité de la promesse pour absence de cause ou pour dol, que le premier juge a déjà répondu aux appelants par des motifs développés pertinents qui méritent adoption ;
Sur les dommages et intérêts
Attendu , en ce qui concerne le montant des frais exposés par la SARL PILOTIMMO que celle-ci les a engagés avant la signature de l'acte notarié, alors que d'une part elle savait qu'il existait une importante pollution, puisqu'elle a fait chiffrer, et communiqué à son vendeur un devis des travaux de dépollution daté du 7 août 2009 les estimant à plus de 280'000 € ; que d'autre part, la promesse prévoyait que le transfert de propriété interviendrait le jour de la constatation de la vente par acte authentique ;
Attendu qu'en agissant ainsi de manière prématurée - la promesse comportant toutefois l'autorisation du promettant donnée au futur acquéreur de préparer certaines opérations de commercialisation -, le tribunal a justement considéré que la SARL avait contribué pour moitié à la réalisation de son propre préjudice ;
Attendu qu'il lui a alloué la somme de 182'102,96 € à ce titre, sur les 364 205, 92 € réclamés, alors que la SARL PILOTIMMO produit contrats et factures, que ses adversaires ne critiquent pas, pour une somme totale de 453 905,92€ TTC qui conduisent après division, à 226 952,96€;
Attendu ensuite, en ce qui concerne la réparation du préjudice allégué lié à une perte d'une chance de gains, d'honoraires ou autres rémunérations sur la 'prévente' des villas, que la SARL PILOTIMMO qui a fait le choix de ne pas poursuivre l' exécution forcée de la vente , est seule à l'origine de ce préjudice ;
Attendu que le jugement sera donc réformé en ce qu'il lui a alloué la somme de 150'000 € au titre de la perte de chance ;
Attendu que M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] succombant encore devront supporter ensemble la charge des dépens, et verser à la SARL PILOTIMMO en cause d'appel la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile indemnisant tous les frais irrépétibles de la SARL PILOTIMMO y compris ceux exposés lors de la publicité à la conservation des hypothèques, .
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevable le recours formé contre l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 décembre 2012,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum la SCI LEORA, M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] à verser à la SARL PILOTIMMO la somme de 332 102,96€ à titre de dommages et intérêts et celle de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
Statuant à nouveau
Condamne in solidum M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] à verser à la SARL PILOTIMMO la somme de 226 952,96€ à titre de dommages et intérêts et celle de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
Déboute la SARL PILOTIMMO de ses demandes dirigées contre la SCI LEORA,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant
Condamne in solidum M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] à verser à la SARL PILOTIMMO la somme 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [U] [P] et Mme [I] [K] épouse [P] aux dépens d'appel, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
