COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 14 FEVRIER 2013
N° 2013/83
Rôle N° 10/22727
SCI STELLA
[I] [S] épouse [C]
C/
SARL LA TARTE TROPEZIENNE
Grosse délivrée
le :
à : BOULAN
BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 02 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/08286.
APPELANTES
SCI STELLA; représentée par son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN,avoués
plaidant par Me Alain-David POTHET de la SCP BARTHELEMY POTHET DESANGES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [I] [S] épouse [C],
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN,avoués
plaidant par Me Alain-David POTHET de la SCP BARTHELEMY POTHET DESANGES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
SARL LA TARTE TROPEZIENNE, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués
ayant la SCP LABORDE FOSSAT, avocats plaidant au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme COLENO, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 31 décembre 2001 les époux [C] ont donné à bail à la SARL L'Esquinade aux droits de laquelle vient la SARL la Tarte Tropézienne des locaux à [Localité 7] sur deux niveaux, en rez de chaussé donnant sur le boulevard Vasserot, comprenant un magasin, une arrière boutique une cuisine et un four à pain, et au premier étage donnant sur la place des Lices comprenant quatre pièces.
Les bailleurs soutenant que le bail imposait au preneur de réaliser des travaux de surélévation consistant dans la création d'un 2° étage ont fait grief à leur locataire non seulement de ne pas avoir réalisé ces travaux de surélévation, mais également d'avoir réalisé d'autres travaux, qui les privent de la possibilité de faire eux même la surélévation prévue.
Par acte du 22 septembre 2009, ils ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire en exigeant de la locataire qu'elle leur permette l'accès au premier étage pour la réalisation de ces travaux, et qu'elle s'explique sur la non réalisation de ceux ci.
Par jugement du 2 décembre 2010 le Tribunal de Grande Instance de Draguignan saisi par la SARL la Tarte Tropézienne en opposition à ce commandement a dit que ce commandement était infondé et ne pouvait produire effet, rejeté la demande en résiliation du bail, rejeté les demandes réciproques en dommages et intérêts et condamné la SCI STELLA et Mme [C] aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le premier juge a considéré que la possibilité pour le preneur de faire des travaux de surélévation était un droit -pour lequel il avait versé une somme de 150.000 francs-, et non une obligation, et que le bail ne conférait pas au bailleur le droit d'imposer la réalisation même par ses soins des travaux, ni d'exiger en cours de bail un accès pour ce faire au premier étage, loué à la SARL la Tarte Tropézienne.
La SCI STELLA et Mme [C] ont relevé appel par acte du 20 décembre 2000.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI STELLA et Mme [C] par conclusions du 25 mars 2011 concluent à l'infirmation de la décision et demandent à la cour de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de la SARL la Tarte Tropézienne sous astreinte, de fixer l'indemnité d'occupation à compter du 23 octobre 2009 à la somme de 5.000 euros HT charge non comprise augmentée de 10%,
subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour manquement de la SARL la Tarte Tropézienne à ses obligations avec les mêmes conséquences, de condamner la SARL la Tarte Tropézienne àlui payer 100.000 euros de dommages et intérêts outre 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles soutiennent que la réalisation des travaux de surélévation résulte de la commune intention des parties, qui avaient envisagé dans le bail l'incidence financière de l'exécution de ces travaux, lesquels devaient se terminer au 1° décembre 2010, que le prix du droit de surélévation n'est pas quittancé, qu'il n'a jamais été délivré de commandement visant la clause résolutoire du fait que les travaux n'ont pas été réalisés, mais du fait que les travaux réalisés empêchaient le bailleur de sur élever, ce qui leur cause un grave préjudice car la ville de [Localité 7] est sur le point d'adopter un plan d'urbanisme qui supprimera cette possibilité.
La SARL la Tarte Tropézienne a conclu par conclusions du 3 mars 2011 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation et conclut à la confirmation de la décision et à la condamnation de la SCI STELLA et de Mme [C] à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts et 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir:
- qu'il n'est nulle part indiqué dans le bail qu'elle a l'obligation de sur élever, et qu'elle ne saurait y être contrainte alors qu'au surplus le délai envisagé pour la réalisation des travaux n'était pas expiré à la date de délivrance du commandement,
- qu'elle n'a pas supprimé l'accès des bailleurs au premier étage, et se prévaut du PV de constat du 1° octobre 2009,
- que les bailleurs ayant cédé le droit de surélever à leur locataire ne peuvent prétendre exercer ce droit eux même,
- que le bailleur ne peut lui imposer la réalisation des travaux en cours de bail.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2012.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire
L'acte notifiant la clause résolutoire signifié le 22 septembre 2009 par les bailleurs fait commandement à la SARL la Tarte Tropézienne d'avoir dans un délai de un mois à compter de la signification des présentes, à permettre l'accès au premier étage à la requérante pour lui permettre de réaliser les travaux qui n'ont pas été réalisés et s'expliquer sur les raisons pour lesquelles ceux-ci n'ont pas été réalisés.
Au vu de l'énoncé de ce commandement la SCI STELLA et Mme [C] soutiennent à juste titre qu'il n'a pas été délivré commandement du fait que les travaux n'ont pas été réalisés, mais du fait que le bailleur était empêché de les faire lui même.
En conséquence pour apprécier le bien fondé de la mise en oeuvre de la clause résolutoire telle qu'elle a été notifiée, il convient de rechercher si la locataire était dans l'obligation contractuelle de laisser accéder le bailleur au premier étage pour lui permettre en cours de bail d'exécuter ces travaux.
Le premier juge a rejeté à juste titre une telle prétention.
S'agissant d'abord de la configuration des lieux, la SARL la Tarte Tropézienne justifie par la production d'un constat d'état des lieux dressé par Maître [U] huissier que la porte existante n'a pas été supprimé.
Au demeurant le bail conférait au preneur la possibilité de faire sous sa responsabilité sans l'accord du bailleur tous travaux améliorations ou constructions quelconque, de sorte que les aménagements internes faits par le bailleur et susceptibles d'affecter les portes ne sauraient en aucune façon caractériser une infraction fondant la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
Par ailleurs l'ensemble de l'emprise du rez de chaussée et du premier étage sont compris dans le bail, la SCI STELLA et Mme [C] ne démontrant ni même n'alléguant ainsi que l'a relevé le premier juge que la SARL la Tarte Tropézienne aurait annexé des locaux non compris dans le bail, si bien que l'obligation notifiée dans le commandement vise à imposer à la SARL la Tarte Tropézienne de laisser le bailleur passer dans les locaux commerciaux du premier étage pour réaliser des travaux de surélévation.
Or la SARL la Tarte Tropézienne n'a aucune obligation contractuelle à ce titre, puisque le bail n'impose au preneur de ne souffrir et laisser faire que tous travaux de ravalement réparation reconstruction et autres, ce qui ne saurait désigner sans dénaturation des travaux de surélévation.
La SARL la Tarte Tropézienne n'a pas d'avantage d'obligation légale, à ce titre ainsi que le rappelle à juste titre le premier juge au visa des articles L 145-18 et L 145-21 du code de commerce qui suppose à la fois le différé du renouvellement du bail et le versement d'une indemnité.
En conséquence, faute d'infraction à une obligation de laisser le bailleur accéder pour exécuter les travaux la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne se justifie pas et le premier juge a déclaré à juste titre le commandement du 22 septembre 2009 infondé.
Sur la demande en résiliation du bail.
Celle ci ne peut résulter du grief concernant le défaut d'accès du bailleur pour exécuter les travaux, ce grief ayant été précédemment jugé sans fondement.
Il reste à déterminer si la SARL la Tarte Tropézienne a manqué à ses obligations contractuelles en s'abstenant de réaliser elle- même les travaux de surélévation.
Il est certain que les parties ont envisagé la réalisation par le preneur de travaux de surélévation, ainsi qu'il résulte des énonciations du bail puisque le bail contient la stipulation suivante:
le preneur assumera à la fin des travaux de sur élévation par la construction d'un deuxième étage de l'immeuble, l'impôt foncier ainsi que les réparations locatives de la totalité de l'immeuble qui pourraient devenir nécessaires.
Le preneur supportera les loyers correspondant à l'augmentation de surface obtenue du fait de la réalisation de ce deuxième étage à partir de l'expiration de la première période du bail ou, au plus tard, et dans l'hypothèses où les travaux ne seraient pas terminés à cette date au terme de la première échéance du bail renouvelé.
Le preneur a versé la somme de 150.000 francs en contre partie de ce droit de sur élévation; pour faire obstacle à ce constat et au droit ainsi conféré au preneur par cette cession la SCI STELLA et Mme [C] objectent vainement que ce versement n'est pas quittancé, alors que la page du bail constatant ce versement est paraphé, que le bail est signé des deux parties, et qu'aucune disposition du bail ne prévoyait la caducité de la clause de cession du droit de sur élévation faute de quitus.
Au vu de cette clause, le premier juge a justement décidé que le bail avait conféré un droit au bénéfice du preneur mais n'avait pas édicté ni explicité une obligation à son égard.
Enfin la seule prévision dans le bail d'une augmentation de loyer correspondant à l'augmentation de surface qui résulterait des travaux de surélévation ne permet pas de déduire sauf à ajouter à l'acte ce qui ne peut se faire au détriment du débiteur, que l'exécution de ces travaux était imposée au preneur, à peine de résiliation du bail.
En conséquence la décision déférée qui rejette les prétentions du bailleur sera confirmée.
La SARL la Tarte Tropézienne ne démontre pas que l'exercice par la SCI STELLA et Mme [C] de leur droit d'agir ait dégénéré en abus, il n'y a pas lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive.
Les appelants dont l'appel est rejeté seront condamné au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande de la SARL la Tarte Tropézienne en dommages et intérêts,
Condamne la SCI STELLA et Mme [C] à payer à la SARL la tarte Tropézienne la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI STELLA et Mme [C] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
