COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 FEVRIER 2013
N° 2013/67
Rôle N° 11/18066
SARL BS INVEST
C/
[C] [E]
Grosse délivrée
le :
à : ERMENEUX
MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Octobre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 07/5306.
APPELANTE
SARL BS INVEST, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués
INTIME
Monsieur [C] [E]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 4] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de SCP MAGNAN, avoués
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme COLENO, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 16 décembre 1998 Mme [P] aux droits de laquelle vient la SARL BS INVEST a donné à bail Mme [M] épouse [E] aux droits de laquelle vient M.[C] [E] des locaux situés [Adresse 2] à usage d'hôtel meublé sous l'enseigne 'meublé Linda' exploités dans un immeuble en copropriété.
Un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction a été notifié le 8 mars 2007 par la SARL BEST INVEST bailleresse.
Par un premier jugement du 30 avril 2009, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a débouté M.[C] [E] de sa demande tendant à voir déclaré nul et de nul effet le congé, et après avoir constaté que la SARL BS INVEST s'était rétractée de son offre de paiement de l'indemnité d'éviction, et demandait subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail a sursis à statuer pour le surplus dans l'attente du dépôt d'un rapport d'expertise confiée à M.[R] qui avait été ordonnée par décision du juge des référés de Nice du 11 septembre 2008, à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour rechercher l'origine des infiltrations et des désordres affectant l'immeuble, à la suite de l'effondrement du plancher d'un local situé au 5° étage et exploité par M.[C] [E] et dire si ils résultent d'un défaut d'entretien.
Par jugement du 10 octobre 2011 le Tribunal de Grande Instance de Nice, ayant pris connaissance de ce rapport daté du 21 octobre 2010 a
- condamné la SARL BEST INVEST à payer à M.[C] [E] la somme de 1.300 et 2.000 euros pour privation de jouissance au titre d'une privation de chauffage entre mai 2006 et décembre 2008 et de la clef donnant accès aux deux caves de fin 2006 au 28 janvier 2008,
- rejeté les demandes de la SARL BEST INVEST tendant à faire constater la résiliation de bail aux torts de M.[C] [E] et refusant l'indemnité d'éviction,
- ordonné une expertise confiée à M.[J] pour évaluer cette indemnité.
Le premier juge a considéré que l'expertise avait mis en évidence d'une part la vétusté des planchers et canalisations et des malfaçons de l'immeuble dont la réfection ne pouvait peser sur le locataire aux termes du bail, et d'autre part une inadaptation des locaux à l'usage prévu au bail (charges d'exploitation du plancher inférieure à celle qui est imposée).
Par acte du 24 octobre 2011 la SARL BEST INVEST a relevé appel de la décision.
PRETENTIONS DES PARTIES
La SARL BEST INVEST par conclusions déposées et signifiées le 16 janvier 2012 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demande à la cour à titre principal de prononcer la résiliation du bail pour défaut d'entretien, à titre subsidiaire, de rejeter la demande en paiement de l'indemnité d'éviction en raison des fautes graves du preneur qui a aménagé une cuisine collective au 5° étage sans autorisation et sans respect des règles de l'art, et demande en conséquence à la cour d'ordonner l'expulsion de M.[C] [E] sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
Elle se prévaut des conclusions de l'expert qui a conclu que l'effondrement du plancher était dû à des infiltrations anciennes et qui a mis en évidence au titre des causalités le mauvais état des revêtement sols et la création d'une cuisine mal étanchée, et souligne enfin que M.[C] [E] a installé tout récemment des occupants qui font régner un climat d'insécurité.
M.[C] [E] par conclusions déposées et signifiées 15 mars 2012 conclut à la confirmation de la décision et sollicite en outre la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que la SARL BS INVESTqui cherche à récupérer les locaux sans bourse délier s'est acharnée contre lui, et souligne qu'elle ne remet pas en cause les condamnation prononcées au titre de la privation de jouissance.
Il soutient que le rapport met en évidence des infiltrations provenant des partis communes notamment les tabatières en rampant sous toiture, qu'aucun manquement à ses obligations de locataire ne peut lui être reproché, et qu'il n'est pas responsable du climat d'insécurité qui est invoqué.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2012.
MOTIFS DE LA DECISION
Le jugement déféré condamne la SARL BS INVEST à des dommages et intérêts en réparation de préjudices de jouissance subis par M.[C] [E], déboute la SARL BS INVEST de sa demande de résiliation et consacre le droit de M.[C] [E] au paiement d'une indemnité d'éviction.
En cause d'appel le chef de décision concernant l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par M.[C] [E] n'est pas contesté.
Ce chef de décision sera confirmé.
Sur la demande principale en résiliation du bail.
L'inadapation des locaux prévus au bail, sur laquelle le premier juge avait partiellement fondé sa décision n'est pas invoquée en cause d'appel.
La SARL BS INVEST fait grief à son locataire d'un défaut d'entretien.
Il résulte des conclusions de l'expert [R] que si l'effondrement du plancher du local du 5° étage est des plus vraisemblablement lié à l'état des tabatières qui équipent la couverture et au décollement de l'habillage zinc d'une joue de fenêtre de toit, l'expert a également conclu s'agissant du local exploité par M.[C] [E] dont le plancher s'est effondré:
- que les locaux exploités par M.[C] [E] comportaient entre autres une cuisine à usage collectif dont les revêtements de sols et muraux sont en mauvais état et au surplus non étanchés en /interface revêtements supports
- qu'il en était de même pour les canalisations d'évacuation des eaux usées, anciens appareils sanitaires ou de machine à laver qui ne relèvent pas des parties commune (p22) et qui pénètrent ponctuellement en maçonnerie sans fourreau (page 10)
- que les revêtements du WC sont en mauvais état ,
L'expert a par ailleurs relevé p 12 que toutes les pièces du 5° étage auxquelles il a eu accès sont en mauvais état d'entretien.
Les anomalies ainsi constatées et énumérées par l'expert ne sauraient être tenues comme mineures puisque l'expert relève qu'elles ont contribué, concurremment aux anomalies relevées en toiture, aux infiltrations d'eau dans l'immeuble et au caractère putride des éléments porteurs du plancher, qui ne peut s'expliquer par un ou quelques dégats des eaux successifs, et que d'autre part ces désordres sont liées à des installations faites par le preneur lui même s'agissant en particulier de l'installation de la cuisine, qui ne peut en rejeter la responsabilité sur le bailleur.
La gravité du défaut d'entretien résulte d'une part des constatations de l'expert, précédemment rappelées, d'autre part de l'importance de l'atteinte qui en est résulté, puisque ce défaut d'entretien a permis des entrées d'eau ayant contribué à l'effondrement du plancher, et a ainsi porté atteinte à la solidité de l'immeuble, le fait qu'aucune décision administrative n'ait ordonné la fermeture de l'hotel étant inopérant.
Dans ces conditions, la décision déférée, qui écarte comme insuffisamment établi l'existence de défaut d'entretien imputable à M.[C] [E] méconnait ces constatations précises et circonstanciées de l'expert. Cette décision sera infirmée et la résiliation du bail sera prononcée, en raison de la gravité du manquement reproché au preneur.
M.[C] [E] n'ayant pluss la qualité de locataire ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, ses prétentions à ce titre seront rejetées.
L'expulsion de M.[C] [E] devenu occupant sans droit ni titre sera ordonnée.
L'instance ayant néanmoins abouti à une condamnation partielle de la SARL BS INVEST, il y a lieu d'opérer un partage des dépens à concurrence de trois quart à la charge de M.[C] [E], un quart à la charge de la SARL BS INVEST sans qu'il y ait lieu d'intégrer dans ces dépens le cout de l'expertise de M.[R], qui a été ordonnée dans une instance distincte.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
Confirme la décision en ce qu'elle a condamné la SARL BS INVEST à payer à M.[C] [E] les sommes de 1.300 euros et 2.000 euros avec intérêt légal à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
l'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation du bail au tort de M.[C] [E] pour défaut d'entretien,
ordonne l'expulsion de M.[C] [E] occupant sans droit ni titre et le condamne à libérer les lieux et à restituer les lieux dans les deux mois suivant la signification de la présente décision,
Déboute M.[C] [E] de sa demande en paiement de l'indemnité d'éviction,
rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
Partage les dépens et dit qu'ils seront supportés pour trois quart par M.[C] [E] et pour un quart par la SARL BS INVEST avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice des avocats de la cause.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
