COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 FEVRIER 2013
N° 2013/65
Rôle N° 10/18996
[J] [L]
C/
[H] [A] [B] épouse [F]
[K] [R] [O] [A] [B]
Grosse délivrée
le :
à : COHEN
JAUFFRES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Septembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/12772.
APPELANT
Monsieur [J] [L]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 15] (ALGERIE),
demeurant Chez Mr [S] [Y] - [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP COHEN-GUEDJ, avoués
plaidant par Me Henri TROJMAN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
Madame [H] [F], prise es qualités d'héritière de Mme [I] [M] [R] [U], décédée le [Date décès 4]/08
née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Jean marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de Me JAUFFRES, avoué
plaidant par Me Christian DUREUIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [K] [R] [O] [A] [B], prise es qualités d'héritière de Mme [I] [M] [R] [U], décédée le [Date décès 4]/08
née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Jean marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de Me JAUFFRES, avoué
plaidant par Me Christian DUREUIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme COLENO, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 17 févier 1992, M.[J] [L] a acquis un fonds de commerce d'hôtel exploité sous l'enseigne l'Hacienda dans des locaux situés [Adresse 5], appartenant à Mme [U].
Le bail a été renouvelé et les parties avaient conclu le 25 juillet 2003 un nouveau bail pour une durée de 9 ans à compter du 1° janvier 2003 moyennant un loyer trimestriel de 7.622,45 euros
A la suite d'infiltration d'eaux survenues le 1° décembre 2003 Mme [U] la propriétaire a fait l'objet d'une injonction de réaliser des travaux émanant de la ville de [Localité 14] qui n'ont pas été réalisés.
La compagnie le Continent qui assurait l'immeuble a résilié son contrat la liant au locataire le 20 février 2004.
La bailleresse a fait délivrer le 22 avril 22004 une sommation d'avoir à justifier de l'assurance locative.
Par ordonnance du 3 septembre 2004 le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Marseille a constaté la résiliation du bail faute de justification d'assurance et ordonné l'expulsion de M.[J] [L].
Par arrêt du 23 septembre 2005 la cour d'appel a confirmé cette ordonnance sauf en ce qu'elle avait refusé d'ordonner une expertise, et a ordonné cette expertise confiée à M.[D] sur l'état de l'immeuble et les désordres l'affectant.
A la suite du dépôt du rapport d'expertise qui met en évidence la vétusté des lieux, l'absence de travaux d'entretien et la nécessité de travaux immédiats, M.[J] [L] a assigné Mme [F] et Mme [A] [B] venant aux droits de Mme [U] décédée devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille en paiement de la somme de 140.000 euros représentant l' indemnité d'éviction auquel il aurait pu prétendre si le bail n'avait pas été résilié, et 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son expulsion.
Par jugement du 10 septembre 2010 le Tribunal de Grande Instance de Marseille a rejeté ses demandes en retenant que le bail mettait à la charges du preneur toutes les réparations y compris celles de l'article 606 du code civil, que M.[J] [L] connaissait parfaitement les lieux pour les exploiter depuis 1992 et que l'expertise avait mis en évidence de graves défauts d'entretien, de sorte que le locataire n'établissait pas que l'impossibilité d'assurer le bail était imputable au bailleur.
Par acte enregistré le 22 octobre 2011 M.[J] [L] a relevé appel de la décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
M.[J] [L] par conclusions déposées et signifiées le 1° février 2011 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation conclut à la réformation de la décision déférée et demande à la cour de condamner Mme [H] [F] et Mme [K] [A] [B] à lui payer la somme de 190.000 euros se décomposant ainsi qu'il suit:
valeur d'évaluation 120.000 euros
manque à gagner privation de jouissance frais de remploi 20.000 euros
dommages et intérêts pour préjudice subi du fait de l'expulsion 50.000 euros
outre 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose que l'expertise a mis en évidence de graves désordres liés à la vétusté qui impose notamment de refaire complètement la toiture, de réparer la maçonnerie de la dernière volée d'escalier, de refaire le second et le troisième oeuvre pour environ 80% de l'immeuble, l'ensemble des travaux étant évalués à 356.408 euros.
Il soutient que cet état de vétusté, imputable au bailleur a entraîné l'impossibilité d'assurance; que la responsabilité du bailleur est engagée car il n'a pas fait les travaux nécessaires alors qu'il avait été mis en demeure par la ville de [Localité 14] et qu'il était averti de la situation puisque l'assureur avait également résilié le contrat le concernant, que l'impossibilité d'assurance résulte d'une note de la compagnie AXA du 8 mai 2004, si bien que la délivrance du commandement d'avoir à justifie d'une assurance locative caractérise la mauvaise foi du bailleur.
Mme [F] et Mme [A] [B] prises en qualité d'héritière de Mme [I] [U], décédé, ont conclu par conclusions signifiées et déposées 15 avril 2011 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation à la confirmation de la décision et sollicitent en outre 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles soulignent que l'impossibilité totale d'assurer n'est pas démontrée, et qu'en tout état de cause la vétusté est imputable à l'insuffisance de travaux d'entretien qui incombaient au preneur.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2012.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par ordonnance du juge des référés de [Localité 14] du 3 septembre 2004 confirmée sur ce point par arrêt de cette cour du 23 septembre, la résiliation du bail commercial dont était titulaire M.[J] [L] a été constatée par acquisition d'une clause résolutoire d'avoir à justifier d'une assurance locative notifiée par commandement du 22 avril 2004 et restée sans effet.
M.[J] [L] affirme avoir été dans l'impossibilité d'assurer l'immeuble en raison de la vétusté de l'immeuble, et fait état d'un refus de la compagnie AXA coté pièce 8 qui ne figure pas à son dossier, mais dont il rappelle les termes ainsi qu'il suit:
sur votre demande de garanties d'assurance hôtellerie et après visite des lieux, nous vous précision que note compagnie ne souhaite pas délivrer de garantie pour l'hôtel en référence compte tenu notamment de l'état général du bâtiment et plus particulièrement de la vétusté de la toiture.
En l'absence de contestation sur les termes du courrier de la compagnie AXA ce rappel sera tenu pour exact.
Il n'en demeure pas moins que M.[J] [L] ne justifie que d'un seul refus d'assurance, et ne démontre aucune autre démarche auprès d'autres assureurs, ce refus unique est insuffisant à établir l'impossibilité d'assurance qu'il invoque.
Par ailleurs, et ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, l'expert a retenu dans ses conclusions n°5 qu'un défaut grave d'entretien, depuis de très nombreuses années est la cause de la dégradation de cet immeuble, et a constaté également que les travaux'entretien effectués par le défendeur (M.[J] [L]) lui même sont parfois non conformes aux règles de l'art ou difficilement recevables.
L'absence de travaux d'entretien suffisants est confirmé par le rapport de l'expert [X] désigné par ordonnance du tribunal d'instance de Marseille du 2 septembre 2004 rendue à la requête du Maire de [Localité 14] et qui relève p 7.
Cet immeuble est ancien il est d'origine pour toutes ses composantes de structure de clos et de couvert et n'est pas entretenu patrimonialement parlant.
Hormis des travaux de remaniement de couverture et reprise d'étanchéité aucun travaux d'entretien, de révision ou de remplacement pour les parties observées dans cette mission.
S'agissant plus précisément de l'état de la toiture, l'expert [X] note p 5 qu'à l'évidence la charpente n'a jamais été entretenue, qu'un conduit de cheminée a été coupé, ne reste qu'un moignon couvert de tuiles, que de nombreuses inscriptions taguées et des tuiles cassées attestent d'une fréquentation de la toiture par des usagers malveillants, toutes constatations qui ne décrivent pas un effet de vétusté lié au simple écoulement du temps.
Or d'une part il résulte des stipulations du bail que M.[J] [L] a pris les lieux en l'état, que d'autre part l'article 1# des charges et conditions générales met à la charge du preneur l'ensemble des réparations y compris celle de l'article 606 du code civil.
En l'état de cette clause qui n'a rien d'abusif à l'égard de M.[J] [L] professionnel, celui-ci ne peut soutenir que le défaut généralisé d'entretien de l'immeuble qui a manifestement conduit à l'état de détérioration dans lequel se trouve l'immeuble est imputable à la bailleresse.
La délivrance du commandement d'avoir à justifier d'une assurance à la diligence du bailleur ne présente en conséquence aucun caractère frauduleux ou fautif, et en considération de l'ensemble de ces éléments le premier juge a retenu à juste titre qu M.[J] [L] n'établissait pas une impossibilité d'assurer l'immeuble imputable à la bailleresse.
Sa décision qui rejette la demande d'indemnisation de M.[J] [L] sera donc confirmée.
Mme [H] [F] et Mme [K] [A] [B] ne démontre pas que l'exercice par M.[J] [L] de son droit d'agir a dégénéré en abus, il n'y a pas lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive.
M.[J] [L] dont l'appel est rejeté sera condamné aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
y ajoutant
rejette la demande de Mme [H] [F] et Mme [K] [A] [B] en dommages et intérêts
condamne M.[J] [L] à payer à Mme [H] [F] et Mme [K] [A] [B] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamne M.[J] [L] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
