COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 17 JANVIER 2013
FG
N° 2013/015
Rôle N° 12/01239
[A] [K] épouse [G]
[B] [G]
C/
[S] [D]
[J] [U]
[R] [L] épouse [U]
SCP PAGES ISRAEL PERRIN
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SCP COHEN L ET H GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 09 Décembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/06558.
APPELANTS
Madame [A] [K] épouse [G]
née le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 18] (06),
demeurant [Localité 17].
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Jean Louis DAVID, avocat au barreau de NICE.
Monsieur [B] [G]
né le [Date naissance 7] 1934 à [Localité 13] (Algérie),
demeurant [Localité 17].
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Jean Louis DAVID, avocat au barreau de NICE.
INTIMES
Maître [S] [D],
Notaire
[Adresse 1]
SCP PAGES ISRAEL PERRIN,
Notaires Associés
[Adresse 1]
représentés par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE.
Monsieur [J] [U],
demeurant [Adresse 8]
Non comparant
Madame [R] [L] épouse [U],
demeurant [Adresse 8]
Non comparante
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2013.
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2013,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Par acte en date authentique dressé le 30 décembre 1996 par M°[S] [D], notaire associé à [Localité 18], M.[J] [U] et Mme [R] [L] épouse [U], vendeurs, ont vendu à M.[B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G], acquéreurs, un bien immobilier à [Localité 19] (Alpes Maritimes) lieudit [Localité 17], consistant en une maison d'habitation de deux étages sur rez-de-chaussée et sous-sol, avec un jardin, parcelles cadastrées F [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'une contenance cadastrale totale de 2a 63ca, moyennant le prix de 400.000 francs.
Cette maison sise dans le village d'[Localité 19] avait été autrefois partie d'une plus grande propriété de village et partagée. Mais les biens issus du partage avaient conservé une certaine imbrication et le propriétaire voisin avait initié une procédure en 1994 contre les époux [U], à laquelle sont intervenus en 1997 les époux [G], aux fins de la revendication d'une partie du bien où se seraient trouvés une fosse à fumier et un hangar dans le passé. Cette procédure se termina par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 octobre 2005 qui reconnut la propriété d'un élément du bien au propriétaire voisin.
Le 29 décembre 2006, M.[B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G] ont fait assigner M.[J] [U] et Mme [R] [L] épouse [U] en garantie d'éviction et M°[D] la SCP PAGES ISRAEL PERRIN en responsabilité civile devant le tribunal de grande instance de Nice.
Par jugement en date du 9 décembre 2011, prononcé de manière réputée contradictoire en raison de la non-comparution des époux [U], le tribunal de grande instance de Nice a:
- constaté, au vu du titre de propriété, que le droit d'usage du chemin privé prévu à la vente du 30 décembre 1996 n'a pas été délivré conformément aux acquéreurs,
- jugé que les époux [G] ont été partiellement évincés,
- condamné les époux [U]-[L] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur le dédommagement de cette éviction,
- débouté les époux [G] de toutes leurs demandes dirigées contre la société notariale PAGES-ISRAEL-PERRIN et contre [S] [D], notaire,
- mis hors de cause la société notariale PAGES-ISRAEL-PERRIN et [S] [D],
- condamné les époux [G] à payer à la société notariale PAGES-ISRAEL-PERRIN et à [S] [D] la somme de 1.500 € au titre de leurs frais non répétibles de l'instance,
- condamné les époux [G] aux dépens concernant la société notariale PAGES-ISRAEL-PERRIN et [S] [D], avec distraction au profit de la SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE LACROUTS, avocat au Barreau de Nice,
- sur le reste, avant-dire droit au fond,
- désigné :
M.[X] [O]
(...)
- afin de procéder au constat suivant :
- (...)
- dire si ,(...) il y a enclavement ou enclavement partiel desdits lots ou s'il résulte une gêne quelconque pour y accéder,
- donner tous les éléments permettant d'apprécier, au moment de l'éviction, la valeur de la servitude dont les époux [G] ont été évincés,
- (...),
- sursis à statuer sur les autres demandes,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 10 mai 2012, à 14 heures,
- réservé les autres dépens et les frais,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration de la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avocats, en date du 20 janvier 2012, les époux [G] ont relevé appel de ce jugement.
Par leurs conclusions, déposées et notifiées le 20 avril 2012, M.[B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1603, 1625, 1626 et 1637 du code civil, 1382 du code civil, 1315 alinéa 2 du code civil, de :
- recevoir les époux [G] en leur appel et les en déclarer bien fondés,
- réformer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société notariale et M°[D] de leur demande reconventionnelle,
- constater qu'il résulte de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 3 octobre 2005 que les époux [G] ont été évincés d'une partie des biens objet de la vente du 30 décembre 1996,
- dire que les consorts [U]-[L] doivent la garantie d'éviction aux époux [G],
- condamner en conséquence les époux [U]-[L] à leur rembourser la valeur de la partie des biens dont ils ont été évincés, estimée à la date de l'éviction,
- désigner un expert aux fins d'éclairer la juridiction sur cette valeur,
- condamner les époux [U]-[L] à payer aux époux [G] une provision de 15.000 € à valoir sur leur créance de remboursement,
- condamner les époux [U]-[L] à payer aux époux [G] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices moral, de jouissance et de désagrément subis,
- dire que le notaire instrumentaire est tenu de conférer une efficacité absolue à ses actes,
- condamner M°[D], la société PAGES-ISRAEL-PERRIN, titulaire d'un office notarial à [Localité 18], anciennement société [D], in solidum avec les époux [U]-[L] aux sommes susvisées,
- subsidiairement, constater le notaire rédacteur d'acte a manqué à son devoir de conseil et d'information vis à vis des époux [G],
- constater que la faute, le préjudice et le lien de causalité sont réunis,
- condamner in solidum M°[D], la société PAGES-ISRAEL-PERRIN, titulaire d'un office notarial à [Localité 18], anciennement société [D], à payer aux époux [G] une somme égale à la valeur des biens dont l'éviction résulte de l'arrêt de la cour d'appel du 3 octobre 2005 estimée à la date de l'éviction outre 20.000 € à titre de dommages et intérêts spécifiques résultant de l'éviction outre 15.000 € au titre de la privation de l'eau,
- condamner in solidum les intimés au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les intimés aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD & JUSTON, avocats.
M.et Mme [G] font valoir que leurs vendeurs les époux [U] leur doivent garantie en raison de l'éviction d'une partie du fonds acquis. Ils estiment être bien fondés à obtenir une provision d'indemnité de 15.000 € et une expertise pour apprécier la valeur de la partie du bien dont ils sont évincés.
M.et Mme [G] considèrent que M°[D] n'a pas établi un acte de vente efficace, délimitant de manière sûre leur propriété et que si M°[D] avait un doute, il devait les en avertir. Ils estiment que M°[D] a manqué à son obligation de conseil et devait les informer sur les conséquences éventuelles de la procédure.
Par leurs conclusions, déposées et notifiées le 20 juin 2012, M°[S] [D], notaire, et la SCP PAGES ISRAEL PERRIN et demandent à la cour d'appel de :
- statuer ce que de droit sur les demandes des époux [G] dirigées contre les époux [U],
- dire en tout état de cause les époux [G] infondés en leur appel à leur encontre et les en débouter,
- dire que M°[D] n'a commis aucune faute en relation de cause à effet avec les dommages allégués par les époux [G], de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- débouter purement et simplement les époux [G] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions à l'encontre de M°[D] et de la SCP notariale,
- confirmer le jugement en ce qui les concerne, et en ce qu'il a condamné les époux [G] à leur payer la somme de 1.500 € de frais irrépétibles,
- y ajoutant, condamner les époux [G] au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et au paiement d'une somme supplémentaire de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [G] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ, avocats.
Le notaire fait observer que la désignation du bien acquis ne mentionne pas la fosse à fumier et le hangar dont les époux [G] disent être évincés. Il rappelle avoir informé les acquéreurs de la procédure en cours. M°[D] précise avoir fait toute recherche sur l'origine des biens vendus qui ne révélait aucune difficulté. Le notaire fait observer que les époux [G] étaient parfaitement informés de la procédure en cours et ont fait leur acquisition en toute connaissance de cause. Il fait observer que la procédure leur a permis de bénéficier d'une servitude de passage et d'un branchement en eau. Il fait remarquer que le préjudice indemnisé au titre de la garantie d'éviction ne peut être payé que par le vendeur.
M.[J] [U] et Mme [R] [L] épouse [U], assignés le 14 mai 2012 à leur dernière adresse connue, [Adresse 8], n'ont pas comparu. L'assignation n'a pu leur être remise en mains propres, l'huissier de justice a procédé à des recherches d'adresse, les règles de l'article 659 du code de procédure civile ont été respectées.
Ni M.[U] ni Mme [L] épouse [U] n'ont comparu.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 21 novembre 2012.
MOTIFS,
-I) Sur la garantie d'éviction :
Bien que l'appel soit un appel général, les appelants demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que les époux [G] avaient été partiellement évincés d'une partie du bien immobilier acquis le 30 décembre 1996 des époux [U].
Même si, au sein de leurs conclusions M°[D] et la SCP de notaires font observer que les époux [G] n'ont pas été victimes d'une éviction quelconque, dans le dispositif de ces conclusions, qui seul saisit la cour par application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure
civile, les intimés demandent qu'il soit statué ce que de droit sur les demandes des époux [G] dirigées contre les époux [U] sans se prononcer à ce sujet.
En conséquence la disposition du jugement qui reconnaît la garantie d'éviction n'est pas discutée.
Par contre les appelants contestent le montant des dommages et intérêts octroyés, estimant que le montant de 5.000 € de provision est insuffisant et qu'il peut être statué tout de suite sur leur préjudice moral, de jouissance et désagrément.
L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 octobre 2005 :
- constate que le jugement est définitif en ce qu'il a dit que les consorts [F] sont propriétaires à [Localité 19] de 163 m² jouxtant sur toute la longueur la parcelle F [Cadastre 9] avec les droits d'arrosage correspondants de la parcelle actuellement cadastrée F [Cadastre 10], le surplus étant propriété de [I] [T],
- dit que la cour, la fosse à fumier et le hangar construit par M.[Z], se trouvant au Nord et en partie adossés à l'ex-maison [W], propriété actuellement [T], ainsi que tous les droits ayant appartenu à Mme [Z] sur cour, jardin, terrain et passages résultant du partage du 12 septembre 1921, non compris dans l'acte de vente du 21 octobre 1941, sont la propriété de M.[T],
- confirme pour le surplus le jugement.
La procédure litigieuse avait été initiée en 1994 par les consorts [F], alors propriétaires des parcelles F [Cadastre 2] et [Cadastre 3], vendues le 24 avril 1995 aux époux [U], lesquels les vendront le 30 décembre 1996 aux époux [G]. Cette procédure était dirigée contre le propriétaire des parcelles voisines cadastrées F [Cadastre 4] et [Cadastre 5], M.[I] [T]. Les consorts [F] revendiquaient un passage et un droit de se brancher en eau sur un réservoir. Cette procédure s'est retournée contre ceux qui l'avaient initiée ou plutôt contre les actuels propriétaires des parcelles F [Cadastre 2] et [Cadastre 3], dans la mesure où il a été jugé que les emplacements de la fosse à fumier et du hangar se trouvaient dans ce qui est actuellement le jardin des époux [G].
Les époux [G] se trouvent ainsi évincés d'une partie de leur propriété.
Ainsi que l'ont conclu les époux [G] ce n'est pas du droit d'usage d'un chemin dont ils sont privés, mais de leur jardinet derrière leur maison.
Les époux [G] ont acquis leur bien immobilier au prix de 400.000 F (60.979,61 €) en décembre 1996.
Ils se trouvent évincés de leur jardinet par l'effet de l'arrêt du 3 octobre 2005.
L'article 1637 du code civil dispose que si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.
Il convient de leur allouer une indemnité provisionnelle de 5.000 € à valoir sur leur indemnité d'éviction et de 5.000 € à valoir sur leur préjudice de jouissance.
L'expertise, que personne ne conteste, sera par ailleurs confirmée.
-II) Sur l'action contre le notaire :
A la date à laquelle les époux [G] ont acquis le bien immobilier litigieux, le 30 décembre 1996, la procédure initiée par M.[F], auteurs des époux [U], contre M.[T], était déjà en cours. Les époux [U] étaient eux-mêmes intervenus en cours de procédure lorsqu'ils ont acquis le bien le 24 avril 1995. Les époux [U] l'ont acquis procédure en cours et l'ont revendu procédure toujours en cours.
Dans l'acte de vente du 30 décembre 1995, M°[D] a inclus une mention ainsi libellée:
Le vendeur rappelle qu'il existe actuellement une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nice, à l'encontre de M.[T] [I], propriétaire limitrophe, concernant des litiges sur la fourniture de l'eau et la servitude de passage. Il déclare conserver à sa charge cette procédure ce que l'acquéreur accepte expressément.$gt;$gt;.
Cette mention laissait entendre que le point de savoir si le fonds acquis allait ou non bénéficier d'une servitude de passage sur le fonds voisin était incertain. Une telle mention laissait entendre que le fonds risquait d'être valorisé par une servitude active ; elle ne laissait pas entendre que le fonds risquait d'être amputé d'une partie de sa surface.
Il appartenait au notaire rédacteur de l'acte de rechercher, dans la chronologie des actes antérieurs, si une incertitude ne planait pas sur les droits respectifs des divers propriétaires issus des partages et échanges opérés avec le temps, sachant que les vieilles maisons d'un village de montagne de l'arrière pays niçois, comme [Localité 19], sont souvent des constructions complexes et imbriquées les unes dans les autres avec de nombreux conflits de propriété.
Le fait qu'un procès soit en cours entre les propriétaires voisins devait inciter à une particulière vigilance.
Il convenait à tout le moins que le notaire attirât l'attention des acquéreurs sur les difficultés et risques inhérents à ce type de construction. L'existence d'un procès en cours devait inciter le notaire à prévenir les acquéreurs sur l'incertitude des actes.
Le notaire n'est cependant pas responsable de l'éviction. Le seul préjudice dont les époux [G] demandent la condamnation à indemnisation par le notaire est celui résultant de l'éviction, de la perte de valeur de leur bien et de la privation de jouissance subie.
Ce préjudice n'a pas de lien de causalité avec la faute du notaire.
Les époux [G] ne peuvent qu'être déboutés au titre d'une telle demande.
Par équité le notaire et sa société civile professionnelle conserveront leurs dépens de première instance et d'appel et leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt par défaut, en raison de défaillance de M.[J] [U] et de Mme [R] [L] épouse [U], prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 9 décembre 2011 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a dit que les époux [G] ont été partiellement évincés de leur propriété à [Localité 19] acquise par acte du 30 décembre 1996, sauf à préciser que cette éviction résulte de la perte d'un petit jardin, en ce qu'il a condamné les époux [U]-[L] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction,
Confirme également le jugement du 9 décembre 2011 en ce qu'il a débouté les époux [G] de toutes leurs demandes dirigées contre la société notariale PAGES-ISRAEL-PERRIN et contre M°[S] [D], notaire, et hors de cause la société notariale PAGES-ISRAEL-PERRIN et M°[S] [D], mais avec substitution de motifs, la cour retenant l'existence d'une faute mais jugeant que le préjudice dont il est demandé réparation n'a pas de lien de causalité avec cette faute,
Confirme le jugement en tout ce qui concerne l'expertise et ses modalités, et en ce qui concerne la réserve des dépens et des frais irrépétibles entre les époux [G] et les époux [U],
Infirme le jugement sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens concernant M°[S] [D] et la SCP PAGES-ISRAEL-PERRIN et dit que ceux-ci conserveront leurs dépens de première instance et leurs frais irrépétibles de première instance,
Y ajoutant,
Condamne à titre provisionnel M.[J] [U] et Mme [R] [L] épouse [U] à payer à M.[B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G] une indemnité de cinq mille euros (5.000 €) à valoir sur leur préjudice de jouissance,
Dit que M.[B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G] et M°[S] [D] et la SCP PAGES-ISRAEL-PERRIN conserveront chacun leurs dépens d'appel et leurs frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
