COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2013
N° 2013/4
Rôle N° 11/11568
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
S.C.I. LIMCO
Grosse délivrée
le :
à :SELARL GOBAILLE
la S.C.P. BOISSONNET-ROUSSEAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 25 avril 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/5329.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1],
pris en la personne de son syndic en exercice SABLETTES IMMOBILIER, [Adresse 7],
représenté par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de Me Rachel SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la S.C.P. PRIMOUT - FAIVRE, avoués, plaidant par Me Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON,
INTIMÉE
S.C.I. LIMCO, [Adresse 2]), prise en la personne de son représentant habilité,
représentée par la S.C.P. BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant Me Fatima HAMMOU ALI, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 novembre 2012 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2013.
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Monsieur Alain VERNOINE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Reprochant à la société LIMCO, propriétaire d'une chambre de bonne au dernier étage de l'immeuble sis [Adresse 1], de l'avoir donnée en location en violation des clauses du règlement de copropriété et des dispositions réglementaires sur le logement décent, et à Mr [K], son locataire, d'avoir commis des dégradations aux parties communes, le Syndicat des copropriétaires les a assignés afin d'obtenir la résiliation du bail avec expulsion et l'allocation de dommages et intérêts ; entre-temps Mr [K] a quitté les lieux ;
Par jugement du 25 avril 2011 le Tribunal de grande instance de TOULON a statué ainsi :
'DECLARE partiellement IRRECEVABLE le syndicat des copropriétaires en son action, en raison de la prescription acquise de son action personnelle contre la S.C.I. LIMCO fondée sur le changement d'affectation et de la location à un tiers du lot 6 dont elle est copropriétaire,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de toutes ses autres prétentions,
DEBOUTE la S.C.I. LIMCO de ses demandes reconventionnelles,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la S.C.I. LIMCO la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Le CONDAMNE aux dépens avec distraction au profit de maître HAMMOU ALI sur son affirmation de droit,
DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire' ;
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a relevé appel de cette décision le 30 juin 2011 à l'encontre de la société LIMCO ;
Au terme de dernières conclusions du 19 juin 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, il formule les demandes suivantes :
'Vu les articles 13 & 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 1],
Vu les articles 1134, 1147 et 1382 du Code Civil,
Vu le décret n° 202-120 du 30 janvier 2002,
REFORMER en toutes dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la S.C.I. LIMCO de ses demandes reconventionnelles,
En conséquence,
DIRE et JUGER que les galetas ou les chambres de bonnes situés au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 1] ne peuvent être donnés en location à usage d'habitation ;
CONDAMNER la S.C.I. LIMCO à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] une somme de 2.000 euros par an à compter du 16 juin 2007 jusqu'à ce qu'il ait été mis fin à l'occupation à usage d'habitation du lot n° 6, propriété de la S.C.I. LIMCO en juillet 2009, à titre de dommages et intérêts en raison de l'atteinte à la destination de l'immeuble et aux manquements du règlement de copropriété ;
CONDAMNER la S.C.I. LIMCO, sur le fondement des articles 1134 & 1147 du Code Civil, sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison des dégradations aux parties communes et troubles collectifs liés au comportement du preneur de la S.C.I. LIMCO ;
En tout état de cause,
DIRE et JUGER que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code Civil à compter de la date de l'exploit introductif d'instance ;
DIRE que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
DEBOUTER la S.C.I. LIMCO de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens en ceux compris les frais de la sommation du 2 juillet 2007 et des procès-verbaux de constat des 4 juin 2007, 23 juillet 2008, 22 septembre 2008, 24 septembre 2008 et 22 janvier 2009 et à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Prononcer distraction des dépens d'appel au profit de la S.C.P. PRIMOUT-FAIVRE Avoués jusqu'au 31/12/2011 et au-delà au profit de Maître Rachel SARAGA-BROSSAT, Avocat postulant près de la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE' ;
Au terme de dernières conclusions du 6 juin 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société LIMCO formule les demandes suivantes :
'Vu la loi 2008-561 du 17.06.2008,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- DECLARE IRRECEVABLE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] en son action, en raison de la prescription acquise de son action personnelle contre la S.C.I. LIMCO fondée sur le changement d'affectation et de la location à un tiers du lot 6 dont elle copropriétaire.
- DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] de toutes ses autres prétentions.
- CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] à payer à la S.C.I. LIMCO la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.
- CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] aux dépens dont distraction au profit de Maître HAMMOU ALI sur son affirmation de droit.
INFIRMER le jugement entrepris et :
DECLARER irrecevable le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] en son action personne contre la S.C.I. LIMCO en violation des dispositions du décret en du 30 janvier 2002.
DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] à payer à la S.C.I. LIMCO la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour entrave à l'accès à son bien.
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] au paiement de la somme de 11.400 euros représentant les loyers non perçus par la S.C.I. LIMCO.
DIRE ET JUGER que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code Civil à compter de la date de l'exploit introductif d'instance.
DIRE que dans l'hypothèse ou il défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers), devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] à payer à la S.C.I. LIMCO la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre la somme allouée en première instance à ce titre, d'un montant de 1.500 euros.
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 1] à payer à la S.C.I. LIMCO aux entiers dépens de première instance, d'appel et d'exécution, dont distraction au profit de la S.C.P. BOISSONNET ROUSSEAU, Avoués, sur son affirmation de droit' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2012 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité ;
Les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; en cas de violation du règlement de copropriété, ce délai court du jour où l'infraction a été commise ; or il résulte des pièces produites que la société LIMCO a affecté la 'chambre de bonne ... d'une superficie habitable de 16,40 m² environ' (cf. l'état descriptif de division de l'immeuble) dont elle est propriétaire à la location dès le mois d'avril 1993 ; l'action du Syndicat des copropriétaires fondée sur une violation des clauses du règlement de copropriété, engagée seulement au mois d'août 2009, est donc bien prescrite ;
La réglementation sur le logement décent, applicable dans les rapports entre bailleur et preneur, est étrangère à ceux entre un copropriétaire et le syndicat ; celui-ci ne peut donc s'en prévaloir autrement qu'en démontrant que la location à usage d'habitation des locaux litigieux est contraire à la destination de l'immeuble ; or tout d'abord le règlement de copropriété prévoit que 'les chambres ... (ne) pourront être occupés (que) par les domestiques les propriétaires ou locataires ...', ce dont il se déduit qu'elles ont été conçues pour être habitées ; ensuite la 'chambre de bonne' dont la société LIMCO est propriétaire dispose d'une superficie appréciable et de tous les aménagements nécessaires (cf. le constat d'huissier du 23 juillet 2008 : 'Je constate que le studio ... comporte un coin cuisine ... et une salle d'eau avec WC. Je relève qu'un compteur électrique ... est installé dans les parties communes de l'immeuble ...') ; enfin le Syndicat des copropriétaires ne prouve pas que le local litigieux serait dépourvue d'une aération suffisante, étant observé qu'à défaut d'ouvrant donnant à l'air libre, un logement ancien, comme en l'espèce, peut toujours être équipé d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant sur l'extérieur ; le Syndicat des copropriétaires doit donc bien être débouté de son action fondée sur une violation des dispositions réglementaires sur le logement décent ;
Le Syndicat des copropriétaires ne prouve pas que Mr [K] serait l'auteur des dégradations et des nuisances qui lui sont imputées ; c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande de dommages et intérêts ;
La société LIMCO se plaint quant à elle de ne plus pouvoir accéder à son lot ; or s'il résulte bien d'un constat d'huissier du 22 janvier 2009 qu'à cette date 'l'accès (au) dernier étage (était) fermé à clef par une porte en fer ajourée', et d'une lettre recommandée AR adressée au syndic le 10 juin 2010 que par la suite cette porte a été en outre 'enchaînée et fermée à l'aide d'un cadenas', force est de constater qu'elle ne demande ni la suppression de ces moyens de fermeture, ni la remise des clés permettant de les ouvrir ; c'est donc à juste titre que le premier juge l'a déboutée de sa propre demande de dommages et intérêts ;
Le Syndicat des copropriétaires qui succombe au principal doit supporter les entiers dépens ;
La société LIMCO a engagé en cause d'appel des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de lui laisser supporter intégralement la charge ; il convient de lui allouer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, s'ajoutant à la juste indemnité déjà accordée par le premier juge ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Reçoit l'appel du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], mais le déclare mal fondé et en conséquence l'en déboute ;
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société LIMCO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRESIDENT
A. VERNOINEJ-P. ASTIER
