COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2013
N° 2013/ 014
Rôle N° 11/06740
SCI LE PEYNIBLOU
C/
[T] [H]
[Y] [E] épouse [H]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS
SCP LATIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de GRASSE en date du 29 Mars 2011 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/10/480.
APPELANTE
SCI LE PEYNIBLOU
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, Avoués
Plaidant par la SCP CHIREZ ET ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE substituée par Me Fabien COLLADO, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMES
Monsieur [T] [H]
demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Ayant pour avocat plaidant Me GOBILLOT Gervais du barreau de GRASSE
Madame [Y] [E] épouse [H]
demeurant [Adresse 6]
représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Ayant pour avocat plaidant Me GOBILLOT Gervais du barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2013
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Sylvaine MENGUY greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Statuant sur les contentieux opposant la SCI LE PEYNIBLOU, bailleresse, et les époux [H], locataires, sur l'exécution et la résiliation du bail du 7 novembre 1996 se rapportant à une villa située à Valbonne, le tribunal d'instance de Grasse a, par jugement du 29 mars 2011, statué comme suit :
-condamné les époux [H] à payer 9680 € de loyers restant dus et 325,88 euros de charges récupérables,
-constaté la résiliation au 30 septembre 2010 du bail ayant lié des parties,
-condamné les époux [H] à payer une indemnité d'occupation de 8000 €,
-condamné la SCI LE PEYNIBLOU à payer 8000 € de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance des locataires,
-ordonné la compensation partielle des sommes dues entre parties,
-donné acte à la SCI qu'elle s'engageait à restituer le dépôt de garantie dans le délai de deux mois déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au titre du bail,
-rejeté le surplus des demandes.
Vu les conclusions de la SCI LE PEYNIBLOU du 4 novembre 2011 aux fins de réformation sur les demandes suivantes :
-12'250 € de loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2010,
-une indemnité d'occupation équivalente à deux fois le montant du loyer à compter du 28 septembre 2010 jusqu'à la reprise des lieux au 1er juin 2011,
-914,85 euros au titre des charges impayées avec intérêts à compter du 1er juin 2010,
-10'493 euros de dommages-intérêts,
-3000 € de frais de procès ;
Vu les conclusions des époux [H] du 6 septembre 2011 aux fins de réformation partielle sur leurs demandes de rejet de la prétention à indemnité d'occupation et d'allocation de 15'000€ au titre du préjudice de jouissance, outre 5000 € de dommages-intérêts pour appel abusif et 3000€ de frais de procès ;
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur les loyers et les charges :
Les loyers de mai à septembre 2010 inclus, date non contestée de prise d'effet du congé, s'élèvent à raison de 2450 € mensuels à 12'250 € ;
il s'avère que la somme de 9860 € retenue par le premier juge résulte non d'une omission mais de la prise en compte de cette même somme figurant dans le dispositif des conclusions de première instance de la SCI ;
Les charges s'élèvent à la somme globale de 914,85 euros soit :
-325,88 euros relatifs à la remise en état des espaces verts de juin 2009 à juillet 2010 inclus,
-200,45 euros correspondant à une facture du 12 mars 2010 de débouchage de l'égoût,
-388,52 euros de taxe d'ordures ménagères suivant l'imposition des taxes foncières de 2010 produite en appel ;
Il en résulte une dette de 13'064,85 euros qui, après déduction du dépôt de garantie de 3353,88 euros, laisse subsister un solde de 9710,97 euros ;
Sur l'indemnité d'occupation :
Les époux [H] ont libéré et laissé les lieux entièrement vides le 31 mai 2010 suivant la facture et lettre de voiture de déménagement des 28 et 31 mai 2010, le constat du 22 juin 2010 ainsi que la lettre adressée à la SCI le même jour ;
Dans cette lettre, que la SCI indique avoir reçue le 27 juin, les locataires se réfèrent à ce déménagement connu du bailleur pour demander un rendez-vous aux fins de restitution du double des clés ainsi que du dépôt de garantie ;
Il ressort d'une attestation régulière de Mme [B], dont aucun élément ne permet de remettre en cause l'objectivité ou l'impartialité et admissible à défaut d'obtention illicite ou frauduleuse des faits relatés comme résultant non d'une conversation téléphonique écoutée à l'insu de la SCI mais de la lecture de messages téléphoniques transmis par cette société, que les parties avaient pris rendez-vous pour le 15 juin aux fins de restitution des clés (message téléphonique), que présente ce même jour Mme [B] a vu Mme [H] laisser les clés sous le paillasson en l'absence de représentants de la SCI, que par message téléphonique du même jour le gérant de cette société a indiqué être chez les locataires à l'intérieur de la maison dans laquelle il n'y avait plus rien ;
Il en résulte que la SCI avait alors connaissance de l'entière libération de corps et de biens ainsi que de la mise à sa disposition des lieux loués et qu'elle en a effectivement pris réception par la reprise du jeu de clefs laissé sur place et sa propre introduction dans la villa ; que dans tous les cas elle pouvait et savait pouvoir, avec l'accord des locataires, reprendre les lieux loués dans le jardin desquels elle a d'ailleurs fait procéder à des travaux de jardinage les 12 et 15 juillet 2010 sans qu'il fût légitimement nécessaire ni utile de poursuivre formellement par acte extrajudiciaire ou judiciairement la restitution officielle et formelle des clefs ;
la détention conservée par les locataires du double des clefs jusqu'à leur vaine offre de restitution du 22 juin est sans incidence sur la reprise de possession effective des lieux loués par la bailleresse;
Dès lors la demande d'indemnité d'occupation, avec application de la clause pénale, à compter du 1er octobre 2010 est dénuée de fondement et sera, en conséquence, rejetée ;
Il en est de même des demandes indemnitaires au titre de la récupération tardive des locaux ainsi que du manquement des locataires à l'obligation de les laisser visiter en vue de la vente ou de la location, les visites en particulier ayant pu intervenir de juillet à fin septembre 2010 ;
Sur la demande indemnitaire des époux [H] :
Ces époux justifient avoir subi au cours de la location des troubles de jouissance résultant de défauts d'entretien foncier ;
Il ressort ainsi de leurs multiples correspondances de plaintes allant du 8 février 2008 au 5 février 2009 ainsi que des procès-verbaux de constat des 30 juin 2008 et 22 juin 2010 sans démonstration contraire des pièces de la SCI qui se cantonnent à ses propres correspondances, qu'ils ont subi une importante fuite de la canalisation d'alimentation d'eau tardivement réparée (décembre 2007 à février 2009) ; de fuites de la piscine de février à juin 2008, dont la réparation est annoncée dans les 8 jours par lettre de la bailleresse du 23 juin 2008 alors que le constat du 30 juin 2008 relève que cette piscine est vide et en cours de travaux avec des saignées ouvertes et laissées en l'état ; d'infiltrations d'eau et d'humidité à l'intérieur de la villa en provenance de la toiture et des volets en très mauvais état (flèche en toiture, chevrons et une poutre, tuiles cassées, manquantes ou décalées, chevrons vermoulus, volets pourris en partie basse et lames manquantes, traces de coulures et remontées d'humidité ) ; que le chemin d'accès est également en très mauvais état (ciment craquelé partant par plaques, ornières) ;
le trouble de jouissance directement issu de ces défauts d'entretien a été justement évalué par le premier juge à la somme de 8000 € ;
Compensation faite entre les créances et dettes réciproques des parties il en résulte un solde de créance de 1710,97 euros au profit de la SCI ;
les intérêts courront à compter de l'assignation introductive d'instance, l'essentiel des créances de la SCI étant d'exigibilité postérieure à la date avancée en demande de la mise en demeure du 1° juin 2010 ;
la preuve du caractère abusif de l'appel n'est pas rapportée ;
Les dépens d'appel seront mis à la charge de la SCI qui succombe sur l'essentiel de son recours avec fixation à la somme équitable de 1700 euros de l'indemnité lui incombant alors en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement,
Reçoit les appels formés à titre principal et incident,
Confirmant pour partie le jugement entrepris, le réformant surplus, statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamne les époux [H] à payer à la SCI LE PEYNIBLOU la somme de 1710,97 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation productive d'instance,
-condamne la SCI LE PEYNIBLOU à payer aux époux [H] la somme de 1700 € de frais de procès,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne les époux [H] aux dépens de première instance,
Condamne la SCI LE PEYNIBLOU aux dépens d'appel,
Autorise le recouvrement prévu par l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
