COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 10 JANVIER 2013
N° 2013/12
Rôle N° 11/18171
E.U.R.L. LEO
C/
[I] [G] épouse [L] (MINEURE)
Grosse délivrée
le :
à : CHERFILS
BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 06 Octobre 2011 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/02332.
APPELANTE
E.U.R.L. LEO, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de la SCP BLANC-CHERFILS, avoués
plaidant par Me Mathieu BAFFERT, avocat au barreau de MARSEILLE, substituant la SCP SCP POUJADE ARLETTE ET FLECHER HENRI, avocats au barreau de TOULON
INTIMEE
Madame [I] [G] épouse [L]
née le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 7]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués
plaidant par Me Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN - BERIDOT, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2013
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Mme [I] [L] a donné à bail commercial dérogatoire le 28 février 2006 à L'EURL LEO un local situé à [Localité 9] [Adresse 10] pour un loyer annuel de 150 000 EUR, pour la période du bail du 1er mars 2006 au 3 janvier 2008.
Le 3 janvier 2008, Mme [I] [L] a fait signifier un congé au preneur pour le même jour.
Le 5 janvier 2008, un deuxième bail commercial dérogatoire a été signé entre les parties pour la période du 5 janvier 2008 au 4 janvier 2010 pour un loyer total de 160 000 EUR.
Le 23 octobre 2009, Mme [I] [L] a fait signifier un congé pour le 4 janvier 2010 au preneur qui a fait opposition par acte d'huissier du 18 décembre 2009.
L'EURL LEO a fait assigner la bailleresse afin de voir requalifier le bail dérogatoire du 5 janvier 2008 en bail commercial, désigner un expert aux fins de fixation d'un nouveau loyer et fixer dans l'attente le loyer provisionnel à 80 000 EUR. Elle faisait valoir que le 5 janvier 2008, date de signification du nouveau bail, elle n'avait pas acquis la propriété commerciale de sorte qu'aucune renonciation ne pouvait intervenir et que le nouveau bail devait être un bail commercial.
Le jugement déféré a :
-débouté L'EURL LEO de ses demandes,
-déclaré valable congé du 23 octobre 2009 pour le 4 janvier 2010,
-dit que L'EURL LEO est occupant sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2010
-ordonné son expulsion au besoin avec le concours de la force publique,
-condamné L'EURL LEO au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer antérieur
-rejeté la demande de restitution de la somme de 1500 EUR alloués en référé sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
-condamné L'EURL LEO à payer à Mme [I] [L] la somme de 3000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'EURL LEO a relevé appel de la décision le 25 octobre 2011.
Par conclusions en réponses récapitulatives signifiées le 9 mai 2012, elle conclut :
-A la réformation en toutes ses dispositions du jugement déféré, soutenant que:
-au 5 janvier 2008, elle ne bénéficiait pas du droit acquis au renouvellement du bail dérogatoire consenti du 1er mars 2006 au 3 janvier 2008 en l'état, notamment, du congé à elle délivré le 3 janvier.
- la clause de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux insérée à l'acte du 5 janvier 2008 préalablement à la conclusion du nouveau bail dérogatoire de la même date est sans effet en l'absence de droit acquis au bénéfice du preneur à cette date.
- cette clause n'est en outre ni claire ni dépourvue d'équivoque car elle ne mentionne pas l'existence d'un droit acquis auquel il serait renoncé mais uniquement une renonciation d'ordre général au bénéfice des dispositions d'ordre public constituant le statut des baux commerciaux.
-Au prononcé de la nullité de cette clause en l'état de la fraude manifeste qu'elle a tentée d'instaurer dans le seul but d'empêcher l'application du statut des baux commerciaux et à l'annulation du congé délivré le 23 octobre 2009.
-Que la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire facturé le 4 janvier 2008 et signé le 5 janvier 2008 a eu pour effet de conférer au preneur le bénéfice du droit à renouvellement prévu par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.
-À la requalification en conséquence du bail dérogatoire du 5 janvier 2008 en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.
Avant dire droit sur la fixation du loyer commercial elle sollicite la désignation d'un expert avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 5 janvier 2010, la fixation à 80 000 EUR par an du montant du loyer provisionnel jusqu'à la fixation définitive du loyer, payable en quatre trimestrialités de 20 000 EUR exigibles le 5 janvier, 5 avril, 5 mai et 5 juin de chaque année.
Elle conclut au débouté de l'appel incident de Mme [I] [L] et à la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 8000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que la bailleresse, par ces conventions et congés successifs cherche à échapper aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux et à bénéficier d'augmentations excessives des loyers exigés lors des renouvellements (en l'espèce plus de 23 % en quatre ans).
Par conclusions déposées et signifiées le 8 mars 2012, Mme [I] [L] conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de L'EURL LEO à lui payer la somme de 10 000 EUR par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 4 janvier 2010 et jusqu'à complète libération des lieux, la somme de 5000 EUR au titre des frais irrépétibles d'appel et au remboursement de la somme de 1500 EUR reçus de L'EURL LEO en exécution de l'ordonnance de référé du 24 mars 2010.
Elle maintient que L'EURL LEO a bien renoncé à un droit qui lui était acquis dès le terme du bail qui s'est terminé le 3 janvier 2008 et que la renonciation est intervenue ensuite, que la clause de renonciation figurant dans le bail du 5 janvier 2008 et claire et précise en ce qu'elle indique explicitement que le locataire a été éclairé sur la question et a renoncé expressément au bénéfice du statut.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée et la procédure ne révèle aucune irrégularité suceptibles d'être relevée d'office.
SUR LE FOND:
Aux termes de l'article L145-5 du code de commerce en vigueur à la date de signature du contrat liant les parties, « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.
Si à l'expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis aux dispositions du présent chapitre.
Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ».
L'EURL LEO soutient que sous l'empire de l'ancien texte applicable à l'espèce, le simple renouvellement ou le maintien en possession du preneur à l'expiration du bail dérogatoire suffisait à ouvrir droit au bénéfice du statut.
Elle soutient cependant également que la propriété commerciale ne lui était pas acquise au 5 janvier 2008 du fait du congé qu'elle avait reçu le 3 janvier 2008 et qu' elle ne pouvait donc valablement y renoncer.
Or, elle ne peut, à peine de contradiction, à la fois soutenir qu'elle « était sans droit ni titre » à raison du congé reçu et qu'elle n'avait donc pas acquis la propriété commerciale puis se prévaloir, à raison de son maintien dans les lieux à l'expiration du bail, de son droit au statut des baux commerciaux.
Sauf précision plus explicite à cet égard de la part de l'EURL LEO,le jugement déféré a dès lors retenu à bon droit que cette dernière ne revendiquait pas le bénéfice de la propriété commerciale antérieurement au contrat de bail du 5 janvier 2008 de sorte que seule la validité de ce dernier et de la clause de renonciation qu'il contient paraissait incriminée.
L'EURL LEO invoque la nullité de la clause de renonciation contenue au bail du 5 janvier 2008 qui serait équivoque, n'aurait pas été « réalisée en toute connaissance » et ne serait pas intervenue postérieurement à la naissance du droit de contester.
Or, la clause stipule :
« - Le preneur déclare expressément renoncer à tout droit à l'application des articles 145-1 et suivants du code de commerce reconnaissant que le bail est formellement exclu du champ d'application de ce texte en ce que les parties signataires ..entendent y déroger conformément à l'article 145-5 du même code.
-Les parties rappellent qu'elles avaient préalablement au présent bail conclu un premier bail dérogatoire qui s'est exécuté entre le 1er mars 2006 et le 3 janvier 2008 inclus, date à laquelle les lieux ont été remis au bailleur comme ce dernier, ainsi que le preneur le reconnaissent.
-Ce n'est qu'après cette remise formelle des lieux et négociations que les parties sont convenues de signer un nouveau bail dans les conditions sont arrêtées par le présent acte.
-Le présent bail est consenti et accepté pour s'exécuter du 5 janvier 2008 jusqu'au 4 janvier 2010 inclus.
-Il ne sera susceptible d'aucune reconduction et expirera obligatoirement à la date du 4 janvier 2010 même à défaut de dénonciation expresse et le preneur devra impérativement libérer les lieux donnés à bail à cette date d'échéance sous peine d'expulsion, par ordonnance de référé ».
L'EURL LEO reproche à la clause ainsi rédigée de ne pas préciser « que le preneur renonce à un droit d'ores et déjà acquis à la propriété commerciale et au statut » : elle n'explicite pas de façon cohérente et sans contradiction ce grief d'incertitude et d'équivoque dès lors qu'elle-même mentionne dans ses écritures précédentes qu'elle n'était, en l'état du congé délivré par huissier le 3 janvier 2008, titulaire d'aucun droit acquis à ce titre.
L'EURL LEO ne peut davantage soutenir qu'elle n'aurait pas acquiescé en connaissance de cause à une clause aussi précise, le sens et la portée de la renonciation au statut des baux commerciaux ne pouvant être plus expressément définis.
Elle soutient que la clause de renonciation aurait dû être insérée dans un acte postérieur au second bail et qui aurait décrit de manière explicite l'étendue des droits auxquels renonçait le preneur.
Or, cette renonciation est intervenue postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire précédent puisqu'elle est contenue dans le bail du 5 janvier 2008 et aucune obligation n'imposait au bailleur de la formuler dans un acte distinct.
L'EURL LEO soutient encore que la fraude entache la clause litigieuse en ce que celle-ci affirmerait mensongèrement que les lieux ont été remis au bailleur le 3 janvier 2008. Or, Mme [I] [L] objecte que le preneur n'allègue pas avoir signé cet acte sous l'empire d'un vice du consentement.
Les stipulations auxquelles celle ci a librement acquiescé doivent être présumées refléter l'exacte réalité contractuelle.
La décision déférée a en outre retenu que l'éventuel maintien dans les lieux du preneur entre le 3 et le 5 janvier 2008 n'était pas de nature à faire obstacle à la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire par les parties étant rappelé que le bailleur avait délivré congé à la locataire qui se trouvait dès lors occupante de pur fait, ce dont elle convient elle-même en se qualifiant d'occupante sans droit ni titre.
Aucune démonstration de manoeuvres et manipulations imputées au bailleur n'étant rapportée, le jugement déféré sera intégralement confirmé.
Sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas équitable de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
la cour, statuant publiquement, contradictoirement,
confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Dit n'y avoir lieu à faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne l'EURL LEO aux dépens, ceux d'appel distrait en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
LE GREFFIER LE PRESIDENT
