COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2012
HG
N° 2012/467
Rôle N° 11/18302
[I] [Z]
C/
[B] [D]
[N] [D]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN
la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AIX-EN-PROVENCE en date du 23 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 51/10/4.
APPELANTE
Madame [I] [Z]
née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Jean DEBEAURAIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Mademoiselle [B] [D] (84373)
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [N] [D]
né le [Date naissance 1] 1946 , demeurant [Adresse 2]
représentés par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués, plaidant par la SELARL PEZET - PEREZ, avocats au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Octobre 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2012,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Un bail portant sur une ferme animalière a été conclu le 26 janvier 2010 entre [B] [D], bailleresse, et [I] [Z], locataire éleveuse.
Il porte sur un parc animalier de 5 hectares, avec salles d'accueil, toilettes, lavabo, et le loyer mensuel est fixé à 3000 €.
Le même jour, un bail d'habitation est conclu entre [N] [D], père de [B], et [I] [Z], il porte sur une maison de 4 chambres et un jardin de 2700 m², pour un loyer mensuel de 1 600 €.
Par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d'Aix en Provence en date du 23/9/2011:
-Rémy [D] a été déclaré irrecevable en son intervention volontaire.
les demandes d'annulation des baux signés le 26/1/2010 et de leurs avenants ont été déclarées irrecevables.
-[I] [Z] a été déboutée de sa fin de non recevoir pour défaut de qualité de [B] [D].
-la résiliation du bail liant [B] [D] à [I] [Z] a été prononcée avec toutes ses conséquences.
-[B] [D] a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
-[I] [Z] a été déboutée de ses demandes de provision et expertises.
-[I] [Z] a été condamnée aux dépens.
-aucune condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile n'a été prononcée.
Le 21 octobre 2011, [I] [Z] a formé appel contre cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 3 octobre 2012 et soutenues en audience, [I] [Z] sollicite l'infirmation du jugement précité et entend voir:
- déclarer [N] [D] recevable en son intervention volontaire, son désistement n'ayant pas été accepté.
- requalifier en baux à ferme les deux baux litigieux et dire qu'ils sont indivisibles au regard de l'exploitation agricole.
- annuler le prix illicite des fermages.
- dire qu'il y a lieu à régularisation suivant les arrêtés préfectoraux en vigueur.
- désigner un expert afin de proposer des calculs précis de détermination des fermages et de faire les comptes entre les parties.
-annuler les mises en demeure délivrées par les consorts [D].
-les condamner à lui :
.délivrer l'intégralité de la chose louée,
.installer un compteur électrique autonome et une prise d'eau du canal de Provence autonome;
.fournir les clefs des locaux techniques et les plans des réseaux d'alimentation d'eau et autorisations préfectorales de captage sur les rivières nécessaires à l'arrosage des enclos';
le tout, sous astreinte de 1000 € par jour de retard.
. payer:
* 20 000 € de provision dans l'attente du rapport de l'expert qu'il convient de désigner.
* 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, distraits dans les conditions prévues par l' article 699 dudit code au profit de la SCP Magnan.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 5 octobre 2012 auxquelles il convient de se référer, [N] et [B] [D] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de [I] [Z] à leur payer':
-26 494,80 € de loyers impayés
-39 000 € d'indemnités d'occupation
-30 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour défaut d'entretien de la parcelle louée.
-4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec distraction dans les conditions prévues par l' article 699 dudit Code au profit de la SELARL Boulan Cherfils Imperatore .
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la recevabilité de [N] [D] en son intervention volontaire:
En application de l'article 887 du code de procédure civile prévoyant une phase de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, [N] [D] a été déclaré irrecevable en son intervention volontaire après l'audience de conciliation.
L'absence de tentative préalable de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux constitue une irrégularité sanctionnée par une fin de non-recevoir.
La conciliation est une formalité indispensable à la régularité de toute la procédure subséquente.
Il en résulte que [N] [D], qui se prévaut d'un bail différent de celui consenti par sa fille, n'est pas recevable en son intervention volontaire postérieure à l'audience de conciliation organisée dans l'instance en résiliation de bail engagée par [B] [D] le 26/1/2010.
Il a d'ailleurs acquiescé à cette décision et a engagé une procédure autonome devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui, le 21/9/2012 a prononcé un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la présente juridiction, après avoir rejeté le moyen de litispendance.
[I] [Z] s'oppose désormais à la dissociation des deux instances en invoquant leur indivisibilité, s'agissant de baux conclus le même jour par les membres de la même famille, et même sur leur mandat ( [B] [D] agissant comme mandataire des autres membres de sa famille ), sur des bâtiments et parcelles contigus liés par des dessertes ( eau, EDF, compteurs ), donc par des équipements communs. Elle ajoute que la partie habitation est indissociable de l'exploitation agricole, et que les deux contrats doivent être qualifiés de baux ruraux.
Elle avait en première instance conclu à l'irrecevabilité de [N] [D] sur le fondement de l'article 883 du code de procédure civile.
Il lui est, à juste titre, opposé une violation du principe de cohérence, rendant sa prétention irrecevable.
De plus, l'indivisibilité constatée entre plusieurs conventions ne saurait priver un des cocontractants de la possibilité d'agir seul en réparation de ses préjudices personnels.
Or, en l'espèce, la procédure engagée par [B] [D] a été considérée comme régulière tandis que celle engagée par [N] [D] a du être reprise par lui.
La demande formée par [I] [Z] sera donc déclarée irrecevable.
Sur la fin de non recevoir pour défaut de qualité de [B] [D]:
La validité du bail n'étant pas remise en cause par [I] [Z], et la qualité de bailleresse pouvant être dissociée de celle de propriétaire, [B] [D] a qualité pour agir en tant que bailleresse.
Il n'y a pas lieu d'ordonner la mise en cause des véritables propriétaires qui auraient mandaté [B] [D], ( père et frère ) que réclame [I] [Z], dès lors que sa qualité de bailleresse est établie.
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES':
Sur la qualification de bail rural':
Le contrat litigieux a été établi sur un imprimé type de contrat d'habitation régi par la loi du 6/7/1989, avec les clauses types relatives à cette catégorie de locations, notamment quant à la résiliation.
Toutefois':
* la désignation du bien loué est une ferme animalière, un parc animalier de 5 hectares, avec salles d'accueil, toilettes, lavabo.
* la destination mentionne l'habitation et la profession d'éleveuse sous réserve de l'obtention par la locataire des autorisations administratives nécessaires.
* un avenant autorise la locataire à sous louer, à effectuer des aménagements nécessaires dans le cadre de l'exploitation, à installer ses animaux non domestiques et de la faune sauvage dans les lieux, et ses héritiers à poursuivre le bail en cas de décès.
Tout en ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux du litige, [B] [D] prétend que le bail la liant à [I] [Z] ne peut être qualifié de rural, au regard des dispositions de l'article L 411-1 du code rural, parce que l'activité exercée par la preneuse et les parcelles louées ne peuvent être considérées comme agricoles.
Pourtant, elle sollicite la confirmation du jugement qui a considéré le bail comme rural et s'est prononcé au regard des dispositions du code rural.
Tel que le contrat est rédigé, dès lors que la qualité d'éleveuse de [I] [Z] a été expressément ajoutée, [B] [D] n'apparaît pas fondée à remettre en question le caractère agricole des parcelles louées.
Quant à la capacité ou à l'obtention des autorisations nécessaires par [I] [Z], celles ci doivent être examinées au regard de la demande de résiliation ou d'annulation du bail plutôt qu'à celui de sa qualification que personne n'avait discutée auparavant.
Sur la nullité ou la résiliation du bail liant [I] [Z] à [B] [D]':
En première instance, [B] [D] a été déclarée irrecevable en ses demandes d'annulation des baux signés le 26/1/2010 et de leurs avenants.
La conciliation est une formalité indispensable à la régularité de toute la procédure subséquente, et l'absence de tentative préalable de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux constitue une irrégularité sanctionnée par une fin de non-recevoir. .
Toutefois, la tentative de conciliation ne s'applique qu'à la demande initiale, et n'est pas exigée pour les demandes incidentes.
Il y a donc lieu de considérer [B] [D] recevable en sa demande de nullité du bail.
Elle invoque les dispositions du code rural, et la nullité du bail faute par [I] [Z] d'avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, alors que le bail mentionne, au chapitre de sa destination, «l'habitation et l'exercice de la profession d'éleveuse sous réserve de l'obtention par le locataire des autorisations administratives nécessaires.»
L'avenant précise que «le locataire peut installer ses animaux non domestiques et de la faune sauvage sous réserve d'acceptation des autorités concernées.»
Tandis que [I] [Z] prétend être en règle avec ces autorisations, [B] [D] le conteste, en visant les pièces 16 et 17, soit une lettre de la préfecture des Bouches du Rhône du 12/7/2010 et un certificat de capacité établi le 20/8/2009 par la direction départementale des services vétérinaires de l'Aude.
La lettre de la préfecture des Bouches du Rhône du 12/7/2010 met en évidence que [I] [Z] a été invitée à procéder à des régularisations administratives pour les deux établissements, à savoir la ferme pédagogique et l'élevage de primates et de psittacidés.
Elle devait':
pour l'élevage, déposer un dossier de demande d'autorisation d'ouverture avant le 30/9/2010,
pour la ferme, déposer en préfecture, à la direction départementale de la protection des populations, une déclaration d'exploitation et de changement d'exploitant avec un listing précis des espèces non domestiques présentes.
Les seuls documents postérieurs à cette date que [I] [Z] produit sont deux courriers de la direction départementale des territoires et de la mer de la préfecture des Bouches du Rhône':
* le premier en date du 21/12/2010, accusant réception d'un dossier d'autorisation d'exploiter reçu le 14/12/2010 et lui demandant':
une copie du bail pour les surfaces concernées
un descriptif des animaux présents.
*le second en date du 7/7/2011, l'informant qu'il ne pouvait être donné de suite favorable à son recours concernant la procédure d'autorisation d'exploiter, tant en son nom qu'au nom de l'association «'le nouveau monde'».
Quant au certificat de capacité établi le 20/8/2009 par la direction départementale des services vétérinaires de l'Aude, il spécifiait notamment qu'il ne valait pas autorisation d'ouverture d'établissement et que sa bénéficiaire devait informer les services compétents de tout changement d'adresse, ce dont elle ne justifie pas alors qu'elle a changé de département et se prétend en règle dans les Bouches du Rhône.
En application des articles L 331-2 et L 331-6 du code rural, «'sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes:
1°...
2°...
3° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole :
a) Dont l'un des membres ayant la qualité d'exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle ou a atteint l'âge requis pour bénéficier d'un avantage de vieillesse agricole...'»
«'Si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter en application de l'article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article L. 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l'article L. 331-7 emporte la nullité du bail'»
La lettre de la préfecture des Bouches du Rhône du 12/7/2010 invitait [I] [Z] à procéder à des régularisations administratives:
pour l'élevage de primates et de psittacidés, elle devait déposer un dossier de demande d'autorisation d'ouverture avant le 30/9/2010, ce qu'elle n'a fait que le 14/12/2010 pour obtenir une réponse négative le 7/7/2011.
pour la ferme pédagogique, elle devait déposer en préfecture, à la direction départementale de la protection des populations, une déclaration d'exploitation et de changement d'exploitant avec un listing précis des espèces non domestiques présentes, ce dont elle ne justifie pas.
Les dispositions précitées prévoyant la nullité du bail doivent s'appliquer, ne serait ce que parce qu'elle n'a pas présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article
L.331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative, sans que [I] [Z] puisse valablement soutenir, d'une part qu'aucun caractère définitif ne s'attache aux décisions administratives susvisées, alors que son bail a été conclu en janvier 2010, et qu'il n'est justifié d'aucune régularisation en cours, ou d'autre part, que [B] [D] elle même ne disposait pas de ces autorisations auparavant, ce qui ne saurait la justifier.
La mesure d'expulsion de [I] [Z] sera donc confirmée.
Sur les demandes en paiement de loyers et indemnités d'occupation:
Dans la mesure où le bail est annulé, seule une indemnité d'occupation est due, qu'il convient de fixer à 3 000 € par mois.
En première instance, le solde du au titre des loyers impayés a été évalué à
10 438,17 € après réception par la bailleresse de deux mandats cash du 21/6/2011.
[B] [D] conteste cette dette de loyer, et soutient que, s'agissant d'un bail rural, le prix ne pouvait dépasser 15 € le m² ou 102,04 € l' hectare, soit au maximum 374,30 € par mois, eu égard à l'arrêté préfectoral du 15/10/2009.
La somme due depuis le mois de mai 2010 mentionné comme premier impayé dans la mise en demeure du 30/6/2010, s'élève donc à 30 x 3 000 € = 90 000 €, selon décompte arrêté au 30/10/2012.
[I] [Z] prétend avoir payé les sommes figurant en pages 9 et 10 de ses dernières conclusions, et en justifierait par les pièces 3, 5, 29, 44, 42, 69, 76, 32, 56, 45, 66, 67 et 71.
Il résulte de l'examen de ces pièces qu'ont été réglés à [B] [D]:
2 000 € le 8/4/2010 suivant reçu de cette date. ( pièce 3 ).
3 000 € le 31/5/2010 suivant reçu de cette date. ( pièce 3 )
les deux autres règlements de 2 x 1 600 € devant être considérés comme faits en faveur de [N] [D].
- 1 000 € le 15/9/2010 suivant mandat cash;( pièce 10 )
- 2 500 € le 5/3/2011 suivant mandat cash;( pièce 56 )
- 3 561,83 € les 25/3 et 27/4/2011 suivant mandat cash ( pièces 66 et 67 )
- 3 000 € le 21/6/2011 suivant 2 mandats cash;( pièce 71 )
soit, 15 061,83 € au total.
[B] [D] reconnaît dans ses écritures avoir en outre, perçu':
1 000 € de plus le 8/4/2010.
140 € et 190,42 € perçus par elle par erreur alors qu'il s'agissait de sommes dues à [I] [Z] par les communes de [Localité 6] et [Localité 8].
612,95 € au titre de la saisie de 17 749,64 € pratiquée, mais sur laquelle [N] [D] a perçu 5 516,62 €.
4 500 € en décembre 2010, «'à la veille de l'audience'»
3 000 € réglés le 9/3/2011.
soit 9 443,37 € au total.
Elle reconnaît avoir perçu la somme totale de 27 505,20 € supérieure à celle de 24 505,20 € résultant des deux décomptes précités.
[I] [Z] ne justifie pas d'autres paiements. Elle invoque:
des dénonces qui lui ont été signifiées en qualité de tiers détenteur pour des dettes de [B] [D], mais elle ne justifie pas de paiements effectués à ce titre.( pièces 42 et 69 )
des documents mentionnant des virements de 4 500 € et 3 000 € en faveur de [B] [D] les 18/12/2010 et 9/3/2011 qui ne suffisent pas à faire preuve de l'effectivité des paiements en l'absence des relevés bancaires correspondants. ( pièces 32 et 45 )
une photocopie très imparfaite d'un relevé bancaire faisant apparaître un débit de
3 000 €, sans date certaine, ni renseignement sur le bénéficiaire. ( pièce 29 )
Enfin, la pièce 5 qu'elle invoque est une assignation délivrée par ses soins aux consorts [D] qui n'établit aucun paiement de sa part.
Il sera donc considéré qu'elle a payé 27 505,20 € et qu'elle est redevable de 62 494,80 €,
( 90 000 € - 27 505,20 € ) selon décompte arrêté au 30/10/2012.
Elle sera condamnée à payer cette somme, puis 3 000 € à compter du 1/11/2012 jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts de [B] [D]:
Sur la seule base des photographies produites aux débats ( pièces 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 et 32 ), [B] [D] prétend que les espaces verts sont à l'abandon, qu'aucun arrosage ni travail de maintenance n'a été réalisé, que des arbres sont morts et des animaux maltraités.
Elle entend en obtenir dédommagement sue le fondement de l'article 1766 du code civil, applicable par renvoi de l'article L 411-27 du code rural.
En l'absence de renseignement sur l'état des lieux à l'entrée de [I] [Z], ou de preuve des troubles invoqués par les photographies produites, il ne peut être fait droit à la demande en paiement de 30 000 € de dommages et intérêts de [B] [D].
SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES:
[I] [Z] sollicitait l'annulation du prix illicite des fermages, sa régularisation suivant les arrêtés préfectoraux en vigueur, la désignation d'un expert pour déterminer le fermage et faire les comptes entre les parties, l'annulation des mises en demeure délivrées par les CORDOBA et leur condamnation à lui:
-délivrer l'intégralité de la chose louée,
- installer un compteur électrique autonome et une prise d'eau du canal de Provence autonome;
-fournir les clefs des locaux techniques et les plans des réseaux d'alimentation d'eau et autorisations préfectorales de captage sur les rivières nécessaires à l'arrosage des enclos'; le tout, sous astreinte de 1000 € par jour de retard.
-payer:
* 20 000 € de provision dans l'attente du rapport de l'expert qu'il convient de désigner.
Compte tenu de la décision prise et notamment de l'annulation du bail liant les parties, aucune des prétentions de [I] [Z] ne peut être accueillie.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant Publiquement et par arrêt contradictoire
DECLARE [N] [D] irrecevable en son intervention volontaire.
DECLARE [I] [Z] irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer indivisibles les deux instances engagées par [B] [D] d'une part et [N]
CORDOBA d'autre part.
REJETTE la fin de non recevoir pour défaut de qualité de [B] [D].
Pour le surplus, INFIRME le jugement entrepris,
DECLARE [B] [D] recevable en sa demande de nullité du bail en date du 26 janvier 2010 .
CONSTATE cette nullité.
ORDONNE l'expulsion de [I] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique de la ferme animalière sise à [Adresse 2].
CONDAMNE [I] [Z] à payer à [B] [D] la somme de 62 494,80 €, selon décompte arrêté au 30/10/2012, puis 3 000 € à compter du 1/11/2012 jusqu'à la libération effective des lieux.
REJETTE la demande de dommages et intérêts de [B] [D].
REJETTE les demandes reconventionnelles de [I] [Z].
La CONDAMNE à payer 2 000 € à [B] [D] en application de l'article 700 du code de procédure civile .
La CONDAMNE aux dépens d'appel .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
