COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2012
N° 2012/450
Rôle N° 11/15405
[E] [W] veuve [Y]
[G], [L] [M] [Y]
C/
[N] [S]
[O] [A]
[H] [P]
SA ALLIANZ IARD ANCIENNEMENT AGF IART
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP COHEN-GUEDJ
la SCP TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI
la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
SELARL BOULAN²²²²²²²
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 07 Juillet 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 05/04674.
APPELANTES
Madame [E] [W] veuve [Y]
née le [Date naissance 1] 1925 à [Localité 22], demeurant [Adresse 9]
Madame [G], [L] [M] [Y]
née le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9]
représentées par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Philippe MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Maître [N] [S] agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [H] [P]
né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 19], demeurant [Adresse 21]
Monsieur [H] [P]
né le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]
représentés par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [O] [A] expert comptable, demeurant et domicilié
né le [Date naissance 4] 1947 à [Localité 15] (Corse), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me CHERFILS de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la SCP BLANC-CHERFILS , avoués, plaidant par la SCP DUHAMEL AGRINIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
La S.A. ALLIANZ IARD , anciennement AGF IART prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 10]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT RODRIGUEZ ROUGE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,
Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3] elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice Société d'Exploitation, Agence FERRAN - [Adresse 8],
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Octobre 2012 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2012
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Magistrat rédacteur: Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCEDURE
Selon acte sous seing privé du 1er juin 1993, Monsieur [J] [Y], aujourd'hui décédé, a donné à bail à Monsieur [H] [P] un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 3], qui comptait deux copropriétaires, Monsieur [Y] et Monsieur [A], ce dernier ayant fait fonction de syndic bénévole du 31 mai 1995 au 3 novembre 2004, date de sa démission.
D'abord titulaire d'un bail précaire, puis d'un bail commercial, Monsieur [P] a exploité dans les lieux loués un débit de boissons, dont l'immatriculation principale a été enregistrée le 8 février 1994, d'abord sous l'enseigne 'Le Cheyenne', puis sous l'enseigne 'Le Dolmen'.
Le 24 février 1996, Monsieur [P] a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire et a bénéficié d'un plan de continuation adopté par le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN le 8 juillet 1997.
Une seconde procédure collective a été ouverte par le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN par décision du 11 mai 2004, convertie en liquidation judiciaire jusqu'à ce que par décision du 24 juillet 2004, le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN ordonne la poursuite de l'activité.
Suite à une inondation due à une fuite sur une canalisation, les pompiers de [Localité 16] sont intervenus le 21 juillet 2003 dans les caves de l'immeuble.
Le 29 août 2003, la mairie de [Localité 16] a pris un arrêté de péril imminent sur cet immeuble en raison de l'affaissement du plancher du rez-de-chaussée.
Le 16 octobre 2003, la mairie de [Localité 16] a pris un arrêté de fermeture de l'établissement de Monsieur [P].
Par ordonnance du 5 août 2003, le juge des référés du tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN, saisi à la requête du syndicat des copropriétaires, a désigné un expert, Monsieur [F], chargé de rechercher les causes et l'origine du sinistre et d'évaluer les préjudices subis.
Monsieur [F] a déposé son rapport le 30 septembre 2004.
Par jugement en date du 22 février 2005, le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN a prononcé la liquidation judiciaire de l'entreprise de Monsieur [P].
Soutenant que les travaux de réfection n'ont jamais été entrepris et que la liquidation judiciaire de Monsieur [P] a, de ce fait, été précipitée, Maître [N] [S], es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [P] a, par exploit d'huissier en date du 18 mai 2005, fait assigner devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN, Monsieur [R] [Y], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et la compagnie d'assurances AGF afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 131.000€ de dommages-intérêts, correspondant au montant du passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [P] et la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par exploit d'huissier du 17 octobre 2005, Monsieur [Y] a fait appeler en cause Monsieur [A], pris en sa qualité de syndic de l'immeuble [Adresse 3] afin d'obtenir sa condamnation à le relever et garantir.
Monsieur [H] [P] est intervenu volontairement à la procédure.
Par jugement en date du 7 juillet 2011, le tribunal d'instance de DRAGUIGNAN a :
- déclaré valables les assignations délivrées par Maître [S], es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [P], par Monsieur [P] à titre personnel et par Monsieur [Y],
- déclaré recevables les demandes de Maître [S] et de Monsieur [P];
- condamné in solidum les consorts [Y] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à Maître [S] es qualité la somme de 126.104,97€ avec intérêts au taux légal à compter de ce jour;
- mis hors de cause la compagnie ALLIANZ;
- débouté les consorts [Y] d'une part et Maître [S], es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [P] d'autre part, de leurs demandes respectives à l'encontre de Monsieur [A];
- débouté Monsieur [P] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral;
- condamné les consorts [Y] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à Maître [S] es qualité la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné les consorts [Y] à payer à Monsieur [A] la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- dit qu'à défaut de règlement spontané des condamnations à intervenir et d'exécution forcée par un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) sera supporté par le débiteur;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire;
- condamné les consorts [Y] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens, avec distraction au profit des avocats qui en ont fait l'avance, en conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
Par déclaration d'appel du 2 septembre 2011, Madame [E] [W] veuve [J] [Y] et Madame [G] [Y] ont relevé appel de cette décision à l'encontre de Maître [S], es qualité, de Monsieur [A], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et de la compagnie d'assurances ALLIANZ.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 2 décembre 2011 aux parties comparantes et au syndicat des copropriétaires, tenues pour intégralement reprises ici, Madame [E] [W] veuve [Y] et Madame [G] [Y] demandent à la Cour de:
- réformer entièrement le jugement entrepris et statuant à nouveau,
A titre principal,
Sur les demandes de Maître [S] et de Monsieur [P],
- constater que le syndicat des copropriétaires ne peut ester en justice faute d'être valablement représenté;
- déclarer Maître [S], es qualité, irrecevable à agir faute d'avoir fait désigner un administrateur ad hoc susceptible de représenter le syndicat des copropriétaires;
- déclarer Monsieur [P] irrecevable en tous cas mal fondé dans son intervention volontaire et le débouter de toutes ses prétentions;
- débouter Maître [S] es qualité de toutes ses réclamations,
- condamner Maître [S] es qualité à payer la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 5.000€ sur le même fondement en cause d'appel, ainsi qu'à tous les dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ.
Sur la mise en cause de Monsieur [A] et de la compagnie AGF devenue ALLIANZ :
- déclarer Monsieur [A] irrecevable dans sa demande de nullité de l'assignation délivrée à la requête de Monsieur [Y];
- dire et juger que Monsieur [A] a commis une série de fautes dans l'exercice de ses fonctions de syndic depuis l'origine jusqu'à sa démission en novembre 2004 pour n'avoir entrepris aucuns travaux d'entretien, ou de contrôle ou de remise en état ou de mise en conformité de l'immeuble, au vu des installations anciennes et obsolètes et ce, ni avant le sinistre, ni après,
- dire et juger que Monsieur [A] sera condamné solidairement avec la compagnie ALLIANZ à supporter les conséquences du sinistre dont s'agit à l'égard des concluantes et vis à vis des occupants de l'immeuble litigieux;
- condamner solidairement Monsieur [A] et la compagnie d'assurances ALLIANZ à payer la somme de 50.000€ au titre des pertes de loyers et privation de jouissance afférents aux locaux leur appartenant pour les causes sus énoncées et ce, depuis le 21 juillet 2003;
- condamner solidairement Monsieur [A] et la compagnie AGF devenue ALLIANZ à supporter le coût des travaux de remise en état des parties communes et des parties privatives intégrant les lots de Monsieur [Y] et, avant-dire droit, désigner tel expert qu'il plaira avec mission de donner son avis sur l'ensemble des travaux à réaliser dans les parties communes de l'immeuble ainsi que dans les parties privatives appartenant aux concluantes qui ont été affectées par le sinistre, outre sur le préjudice de jouissance subi en relation avec le sinistre du 21 juillet 2003;
- dire et juger que les frais de l'expert seront mis à la charge de Monsieur [A] et/ou de la compagnie ALLIANZ;
- condamner Monsieur [A] et /ou la compagnie ALLIANZ à payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
- condamner Monsieur [A] et /ou la compagnie ALLIANZ aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ;
A titre subsidiaire,
- dans l'hypothèse où la Cour considérerait que Monsieur [Y] aurait engagé sa responsabilité de bailleur, dire et juger que les concluantes seront entièrement relevées et garanties des condamnations prononcées à leur encontre par Monsieur [A] et/ou la compagnie d'assurances ALLIANZ;
- condamner solidairement Monsieur [A] et ALLIANZ à leur payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
- condamner Monsieur [A] et /ou la compagnie ALLIANZ aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ.
A titre plus subsidiaire,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
- condamner Monsieur [A] et /ou la compagnie ALLIANZ aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 1er février 2012 aux parties comparantes, puis les 8 et 9 février 2012 au syndicat des copropriétaires, tenues pour intégralement reprises ici, la compagnie d'assurances ALLIANZ demande à la Cour, sur le fondement de l'article 1134 du code civil et L124-3 du code des assurances, de :
- confirmer le jugement du 7 juillet 2011 en ce qu'il l'a mise hors de cause,
- débouter les consorts [Y] du surplus de leurs demandes formulées à son encontre;
Subsidiairement,
- prendre acte qu'elle émet les plus expresses protestations et réserves sur la demande d'expertise formulée par les consorts [Y],
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles d'appel;
- condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ERMENEUX CHAMPLY LEVAIQUE.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 2 février 2012, tenues pour intégralement reprises ici, Monsieur [O] [A] demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter les consorts [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre;
- débouter purement et simplement Maître [S], es qualité, et Monsieur [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE.
Aux termes de dernières conclusions déposées et notifiées le 2 février 2012 aux parties comparantes et les 8 et 9 février 2012 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de Maître [C] [B], es qualité d'administrateur provisoire, et pris en la personne de son syndic actuel l'Agence FERRAN, tenues pour intégralement reprises ici, Maître [N] [S] et Monsieur [H] [P] demandent à la Cour, sur le fondement de l'article 1721 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de:
- débouter les consorts [Y] de toutes leurs demandes, et rejeter leur appel, faisant droit, au contraire, à l'appel incident des concluants;
- réformer in parte qua le jugement déféré et, statuant à nouveau;
- condamner Madame [E] [W] veuve [J] [Y], Mademoiselle [G] [Y], Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et la compagnie ALLIANZ conjointement et solidairement à payer à Maître [S], es qualité, la somme de 131.000€ à titre de dommages-intérêts, correspondant au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [H] [P], outre celle de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner Madame [E] [W] veuve [J] [Y] et Mademoiselle [G] [Y] Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et la compagnie ALLIANZ conjointement et solidairement à payer à Monsieur [P] la somme de 50.000€ de dommages-intérêts pour préjudice moral outre celle de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner les mêmes in solidum aux dépens d'appel, distraits au profit de la SCP TOLLINCHI-PERRET-VIGNERON-TOLLINCHI.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2012.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que le syndicat des copropriétaires n'a pas comparu et qu'il a été cité à la personne de son syndic actuel, la SARL Agence FERRAN à [Localité 16]. Qu'il sera statué par arrêt réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
1- Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas discutée et que les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité.
2- Sur la nullité des assignations :
Attendu que le jugement entrepris a déclaré valables les assignations délivrées par Maître [S], es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [P], par Monsieur [P] à titre personnel et par Monsieur [Y].
Attendu que Monsieur [A] sollicite la confirmation du jugement entrepris.
Attendu, dès lors, que la demande des appelantes tendant à voir déclarer Monsieur [A] irrecevable dans sa demande de nullité de l'assignation délivrée à la requête de Monsieur [Y] devient sans objet.
3- Sur la représentation du syndicat des copropriétaires :
Attendu que les appelantes soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne peut ester en justice faute d'être valablement représenté par son syndic en exercice ou par un administrateur provisoire.
Mais attendu que le syndicat des copropriétaires a été valablement assigné, par les appelantes elles-mêmes, en la personne de son syndic actuel, l'agence FERRAN, auquel les appelantes ont également fait signifier leurs conclusions.
Attendu que les demandes formées par Maître [S] es qualité sont recevables,le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.
4- Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [P] :
Attendu qu'en cas de liquidation judiciaire, le débiteur, bien que dessaisi de l'administration et la disposition de ses biens, conserve ses droits propres et peut exercer en justice les actions à caractère personnel, telle une demande en réparation d'un préjudice moral.
Attendu que les demandes de Monsieur [P] sont recevables, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.
5- Sur le fond :
Attendu que sollicitant la condamnation conjointe et solidaire de Madame [E] [W] veuve [J] [Y], de Mademoiselle [G] [Y], de Monsieur [A], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et de la compagnie ALLIANZ, Maître [S], es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [H] [P], et Monsieur [H] [P] personnellement doivent rapporter la triple démonstration d'une faute ou d'un manquement, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.
5-1 : Attendu que suite à la rupture d'une canalisation d'eau et à l'intervention des pompiers dans les caves de l'immeuble situé [Adresse 3], la Commune a sollicité auprès du tribunal d'instance, la désignation d'un expert. Attendu que par ordonnance du 7 août 2003, Monsieur [D] [X] a été nommé pour dire, après visite des lieux, s'il y a péril grave et imminent pour ses habitants, pour la sécurité publique, indiquer toutes mesures indispensables à prendre et préciser les travaux nécessaires à la consolidation de l'immeuble.
Attendu que l'expert désigné, Monsieur [D] [X], a déposé, en urgence, un rapport n°1 le 18 août 2003, puis un rapport définitif le 5 septembre 2003.
Attendu que les conclusions de ce rapport, qui ne font l'objet d'aucune critique des parties, établissent, photographies à l'appui, que 'la structure bois de la zone de plafond de cave/plancher de l'établissement recevant du public (ERP) est dans un état de pourrissement avancé...' que ce plancher 'est menaçant' et qu' un ' effondrement tout ou partiel pourrait se produire. En effet, seul l'effet de masse lui permet de maintenir une stabilité incertaine. De plus, l'activité de type bar musical (avec temps de danse éventuel) ne peut qu'augmenter le risque par les vibrations engendrées'. Qu'il est encore précisé ' l'état des bois est fort dégradé : pourrissement très avancé sur l'ensemble avec, sur bon nombre de poutres, une épaisseur de pourriture de deux centimètres. Nombre de lattes de l'enfustage sont en cours de chute, laissant voir un blocage en maçonnerie peu compacte. La quasi totalité des abouts de poutre est pourrie au droit des scellements. ..L'humidité mesurée montre une saturation dans cette zone'.
Attendu que l'expert relève aussi que 'l'état des lieux n'est pas lié à l'inondation récente ...mais l'oeuvre lente et permanente de l'humidité, éventuellement une fuite ou un écoulement insidieux accentué par l'insuffisance (voire l'absence) de ventilation permanente'.
Attendu que, sans être contredit, l'expert judiciaire affirme que les désordres consistent en un pourrissement des bois du plancher, favorisé par une absence de ventilation naturelle.
Attendu que la désignation d'un expert judiciaire a également été sollicitée par le syndicat des copropriétaires représenté par Monsieur [A]. Que l'expert désigné, Monsieur [U] [F] a pu établir dans son rapport déposé le 30 septembre 2004 que 'la rupture d'une soudure de jonction sur la canalisation d'eau alimentant l'immeuble est à l'origine de cette inondation en date du 21/7/2003" et conclure que le 'réseau d'eau est obsolète, il n'est plus aux normes, il est à remplacer', que la conduite d'eau alimentant l'immeuble 'est en plomb, qu' elle n'est plus aux normes pour un établissement recevant du public, et que certains raccordements ne sont pas compatibles entre eux (plomb sur fer et cuivre), qu'il y a lieu de remplacer cette conduite d'eau dans les meilleurs délais.. qu'il n'a pas été possible à l'expert de déterminer si une intervention avait été pratiquée sur cette conduite...très ancienne et commune aux locataires de l'immeuble...'.
Attendu qu'à l'occasion de ses différentes visites sur place, Monsieur [F] a également constaté 'que les poutres supportant le plancher du bar le Dolmen, sont toutes atteintes par la pourriture et les parasites du bois. Le plancher est donc en mesure de s'effondrer. Les services techniques de la ville de [Localité 16] ont pris un arrêté de fermeture de l'établissement'.
Attendu que les conclusions de l'expert ne sont pas contestées.
Attendu que bien que le règlement de copropriété ne soit pas produit aux débats, il n'est pas contesté que le plancher et que les canalisations sont des parties communes de l'immeuble.
Attendu qu'en application de l'article 14 de la loi du 18 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Attendu, en conséquence, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue dès lors qu'il est établi que l'origine des désordres est la rupture d'une soudure sur la canalisation d'eau vétuste alimentant l'immeuble et que l'arrêté de péril imminent a été pris au vu du rapport de Monsieur [X] faisant état du pourrissement du plancher de l'immeuble.
5-2 : Attendu, en outre, qu'en application de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
Attendu que le bailleur a l'obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail.
Attendu qu'il ne peut être contesté en l'espèce qu'en l'état des désordres constatés, de l'arrêté de péril imminent et de l'arrêté prescrivant l'interdiction des lieux loués au public, les consorts [Y], propriétaires bailleurs n'ont pas assuré à leur locataire Monsieur [P] la jouissance paisible des lieux loués, de sorte que leur responsabilité devra être retenue.
5-3 : Attendu, par ailleurs, que les appelantes reprochent à Monsieur [A] d'avoir manqué à ses obligations en laissant des canalisations obsolètes, hors normes et dangereuses et de n'avoir entrepris aucuns travaux propres à remédier rapidement aux désordres.
Mais attendu que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser la faute commise par Monsieur [A], alors syndic bénévole de la copropriété [Adresse 3].
Attendu, en effet, que dès le sinistre, et après l'avoir déclaré à la compagnie d'assurances, Monsieur [A] a sollicité la désignation d'un expert judiciaire, Monsieur [F] et a réuni une assemblée générale extraordinaire le 2 octobre 2003 au cours de laquelle ont été évoqués l'arrêté de péril imminent pris par le Maire de [Localité 16] le 29 août 2003 et les préconisations qui y sont contenues. Attendu que l'assemblée générale a décidé de 'demander au syndic qu'il missionne un architecte ou un maître d'oeuvre afin qu'il effectue toutes diligences nécessaires'. Attendu que le procès-verbal d'assemblée générale mentionne aussi :' Les copropriétaires présents et représentés ont pu constater que l'état de pourrissement avancé de ce plancher devait sans aucun doute résulter d'une fuite insidieuse à l'origine non déterminée et de l'absence de ventilation permanente. Cela est souligné par le rapport d'expert de Monsieur [D] [X] du 18 août 2003... Le syndic rappelle par différents courriers datant du 3 février 2000, du 21 mars 2000 et 19 mai 2000 que Monsieur [J] [Y] avait été averti et que toute tentative avait été entreprise afin de faire intervenir les compagnies d'assurances. Face à un refus, tant du locataire que de Monsieur [J] [Y], cette affaire a été portée devant le tribunal et pendante devant la cour d'appel à ce jour', révélant ainsi une situation déjà dénoncée.
Attendu qu'au cours de cette même assemblée générale, il a été constaté que 'l'établissement LE DOLMEN, ex CHEYENNE, était toujours en activité ce jour, aucuns travaux ne pouvaient être entrepris dans ces conditions, l'arrêté municipal n'étant pas respecté...Les membres présents demandent instamment au syndic de bien vouloir intervenir auprès de la mairie afin d'obtenir la fermeture provisoire du CHEYENNE dit LE DOLMEN pour entreprendre les travaux nécessaires'. Attendu, en effet, qu'un arrêté est intervenu le 16 octobre 2003 mais que, sans même attendre l'assemblée générale du 2 octobre 2003, Monsieur [A] avait, en sa qualité de syndic, déjà alerté le Maire de [Localité 16] par courrier recommandé du 11 septembre 2003, sur le fait que le local était toujours occupé en dépit de l'arrêté du 29 août 2003. Attendu que l'exploitation du local s'est toutefois poursuivie au-delà de l'arrêté du 16 octobre 2003, situation dénoncée à la mairie à maintes reprises par Monsieur [A] ainsi qu'en attestent les courriers recommandés versés aux débats.
Attendu que, conformément à la décision prise lors de l'assemblée générale du 2 octobre 2003, Monsieur [A] a immédiatement sollicité l'intervention d'un ingénieur conseil, expert judiciaire, Monsieur [I] qui lui a remis son rapport le 16 octobre 2003, après une visite sur site ayant eu lieu l'avant-veille, en présence du syndic. Attendu que ce rapport contient un descriptif des dommages ainsi que des préconisations.
Attendu que Monsieur [A] est également demeuré en contact avec le service de l'urbanisme de la ville de [Localité 16], avec lequel une réunion et une visite sur site ont eu lieu le 9 septembre 2004. Qu'à cette occasion, Monsieur [A] a précisé son souhait de faire réaliser les travaux recommandés par l'expert judiciaire, rappelé la difficulté d'avoir accès aux clefs du local loué par Monsieur [P] et sollicité Monsieur [Z], architecte, pour la réalisation et le suivi des travaux, ce dernier devant, au préalable, prendre attache avec Monsieur [P] pour récupérer les clefs du local. Attendu, par ailleurs, que sont versés aux débats les nombreux courriers recommandés écrits par Monsieur [A], dès le mois de février 2004, tant au propriétaire des lieux, Monsieur [Y], qu'à la mairie de [Localité 16], pour obtenir la remise des clefs du local. Attendu qu'il convient de rappeler que le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X], après avoir recommandé d'effectuer en urgence 'un étaiement de la zone de cave à plancher de structure bois, au moyen de madriers et vérins à vis' a préconisé d'y procéder 'sans occupation du local en rez-de-chaussée situé au dessus pour éviter tout risque supplémentaire', ce qui, en l'état du maintien de l'activité commerciale de Monsieur [P] dans les lieux, n'était pas possible, l'accès aux locaux loués n'ayant pu avoir lieu qu'à compter du mois de septembre 2004. Que Monsieur [A] a ensuite démissionné de ses fonctions.
Attendu, en outre, que les consorts [Y] n'ont jamais sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la moindre question relativement aux travaux à entreprendre.
Attendu, en conséquence, qu'aucun manquement ne peut être reproché à Monsieur [A].
5-4 : Attendu que pour dénier sa garantie, la compagnie d'assurances ALLIANZ, venant aux droits de la société AGF, invoque les conditions générales du contrat et, en particulier le titre IV 'Dégât des eaux', qui énonce en page 10, au titre des 'exclusions particulières' : ' En plus des conditions générales prévues au titre V ci-après, ne sont pas garantis.... 4° les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf en cas de force majeure)'.
Attendu que le titre III des conditions générales, relatif à la responsabilité civile, précise que la compagnie d'assurance garantit l'assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages causés par un accident.
Attendu, en outre, que dans ce titre , une disposition particulière rappelle à l'assuré qu'il 's'engage à entretenir en bon état les biens garantis et à procéder, sauf cas de force majeure, aux réparations qui s'avèrent indispensables'.
Attendu, enfin, que le titre IV 'Dégât des eaux' qui contient des dispositions communes à l'assurance de dommages et à l'assurance de responsabilité civile, énonce au titre des 'exclusions particulières', que ne sont pas garantis 'les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf cas de force majeure)'.
Attendu que le contrat souscrit garantit les conséquences d'un événement accidentel et non celles résultant d'un défaut d'entretien, sachant qu'en l'espèce il a été établi que l'origine des désordres était la rupture d'une soudure sur une canalisation d'eau vétuste alimentant l'immeuble et ayant, de surcroît, provoqué un pourrissement du plancher, de sorte que la compagnie d'assurances ALLIANZ doit être mise hors de cause.
5-5 : Attendu que Maître [S] es qualité sollicite l'indemnisation d'un préjudice correspondant, selon elle, à la totalité du passif de Monsieur [P], ce dernier limitant sa demande à la réparation de son préjudice moral.
Attendu que le jugement entrepris a estimé le préjudice subi par Maître [S] es qualité à la somme de 126.104,97€ représentant le total du passif antérieur au jugement déclaratif augmenté des dettes postérieures.
Mais attendu que le préjudice invoqué, consistant en la disparition de la possibilité de réaliser un événement favorable, ne peut être constitué que par la perte d'une chance et qu'en pareil cas, la réparation doit être mesurée, non pas au préjudice effectivement subi, mais à la chance perdue, dont l'évaluation ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Attendu que sur assignation délivrée le 18 septembre 2003 à la requête de l'URSSAF du VAR, titulaire d'une créance de 24.928,40€ correspondant à des cotisations impayées, le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN a, par jugement du 27 janvier 2004, constaté la cessation des paiements de Monsieur [P], en a fixé provisoirement la date au 18 septembre 2003, a ouvert la procédure simplifiée de redressement judiciaire et a ouvert la période d'observation de quatre mois.
Attendu que par jugement du 22 février 2005, le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN a prononcé la liquidation judiciaire de l'entreprise de Monsieur [P], aux motifs que le montant prévisionnel du chiffre d'affaires présenté par ce dernier n'était étayé par aucune pièce, que le fonds de commerce était fermé depuis plusieurs mois pour un problème de conformité des locaux, qu'aucune date de reprise d'activité, même approximative, ne pouvait être donnée, qu'il subsistait des dettes, qu'aucune trésorerie ne permettrait de les régler et que le plan proposé ne présentait pas les garanties nécessaires.
Attendu qu'il ressort suffisamment des énonciations du jugement du 22 février 2005 que la fermeture de l'établissement qu'il exploitait a contribué au prononcé de la liquidation judiciaire de Monsieur [H] [P], interdisant à celui-ci la poursuite de toute activité qui lui aurait permis de générer un chiffre d'affaires et d'apurer ses dettes dans le cadre d'un plan de redressement. Que, dès lors, le fait que les bénéfices à venir de Monsieur [P] aient été aléatoires importe peu, seule comptant la perte définitive de la chance de pouvoir les réaliser.
Attendu qu'en considération de l'ensemble de ces éléments ci-dessus ainsi que du résultat d'exploitation réalisé par Monsieur [P] en 2002 et en 2003, la perte de chance sera réparée par l'allocation de la somme de 25.000€ à titre de dommages-intérêts.
Attendu, en conséquence, que le jugement entrepris sera réformé sur le montant des dommages-intérêts alloués, mais seulement à l'égard des consorts [Y], la décision entreprise étant définitive à l'égard du syndicat des copropriétaires en l'absence d'appel de sa part.
Attendu que Monsieur [P], qui a exposé devant le tribunal de commerce les difficultés de toutes sortes, essentiellement familiales, auxquelles il a été confronté, ne démontre pas que le préjudice moral qu'il allègue présente un lien direct et certain avec ses problèmes commerciaux.
Attendu que le premier juge a omis de statuer sur la demande présentée en première instance par la compagnie d'assurances ALLIANZ au titre des frais irrépétibles. Mais attendu que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur.
Attendu que l'équité ne commande de faire application des dispositions édictées par l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Attendu que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt réputé contradictoire,
Reçoit l'appel formé par Madame [E] [W] Veuve [Y] et Mademoiselle [G] [Y] contre le jugement rendu le 7 juillet 2011 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN.
Reçoit l'appel incident formé par Maître [S] es qualité et par Monsieur [H] [P] contre ce jugement.
Dit sans objet la demande des appelantes tendant à voir déclarer Monsieur [A] irrecevable dans sa demande de nullité de l'assignation.
Infirme le jugement entrepris sur le montant des dommages-intérêts alloués.
Le confirme pour le surplus.
Statuant à nouveau des seuls chefs réformés,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et les consorts [Y] à payer à Maître [S] es qualité la somme de 126.104,97 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2011, l'obligation des consorts [Y] étant toutefois limitée à la somme de 25.000 euros outre intérêts.
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions édictées par l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la compagnie d'assurances ALLIANZ en première instance.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ.-P. ASTIER
