COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2012
N° 2012/ 545
Rôle N° 11/04045
[K] [N] [E] [W]
[Z] [T]
C/
[V] [Y]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS
SCP ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Février 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/4928.
APPELANTS
Monsieur [K] [N] [E] [W]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 14], demeurant [Adresse 11]
représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, Avoués
Plaidant par la SCP KAIGL/ANGELOZZI, avocats au barreau de GRASSE
Maître [Z] [T], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de Madame [U] [W] née [M]
né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]
représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place la SCP BLANC CHERFILS, Avoués
INTIMEE
Madame [V] [Y]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 11/7879 du 07/07/2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 16]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Plaidant par la SCP ORTS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE substituée par Me Gregory ABRAN, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2012,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Monsieur [H] [W] exploitait un fonds de commerce de boulangerie à [Localité 12] (Alpes-Maritimes) au lieu-dit la Bollinette, dans un local pris à bail le 30 juin 1971. Il est décédé le [Date décès 4] 1988 et le fonds de commerce a été attribué à Madame [U] [W], sa veuve, en usufruit et à ses enfants Monsieur [K] [W] et Mademoiselle [I] [W] en nue propriété. Le 27 décembre 2005 le tribunal de commerce de Draguignan a prononcé la liquidation judiciaire de Madame [U] [W] et a désigné Maître [T] comme mandataire liquidateur.
Le 19 octobre 2006 Madame [V] [Y] a acquis l'immeuble où le fonds de commerce se trouvait exploité.
Par jugement du 8 février 2011, le tribunal de grande instance de Nice a notamment :
- débouté Madame [V] [Y] de sa demande en nullité du bail du 30 juin 1971,
- prononcé la résiliation de ce bail et ordonné l'expulsion de Madame [U] [W] et de tous occupants de son chef,
- condamné Maître [T] ès qualités à payer à Madame [V] [Y] la somme de 31,69 euros au titre d'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération des lieux outre le montant des loyers dus d'octobre 2006 à septembre 2010, à savoir 22,86 euros,
- condamné Monsieur [K] [W] et Maître [T] ès qualités à payer à Madame [V] [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 4 mars 2011 Monsieur [K] [W] et Maître [T] ont interjeté appel de cette décision.
Monsieur [K] [W] sollicite la réformation du jugement attaqué et le débouté de Madame [V] [Y].
Il soutient que les commandements de payer étaient mal fondés car portant sur un loyer mensuel de 846,45 euros alors que celui contractuel était de 22,86 euros par mois. Il allègue également de la faculté dont dispose le juge de suspendre la clause résolutoire ainsi que de la nullité de la clause du bail prévoyant sa résiliation du bail en cas de procédure collective.
Subsidiairement, il prétend que l'expulsion ordonnée par le premier juge ne concerne que Madame [U] [W] et ne peut s'appliquer à lui qui reste nu propriétaire du fonds de commerce et ne l'occupe pas du chef de celle-ci mais comme héritier de son père.
Il sollicite la condamnation de Madame [V] [Y] à lui payer la somme de
3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Maître [T] ès qualités a constitué avoué puis avocat mais n'a pas conclu.
Madame [V] [Y] argue de la nullité du bail en raison du caractère dérisoire du prix avec l'expulsion de Madame [U] [W] et la condamnation de Maître [T] à lui payer une indemnité d'occupation de 835,45 euros par mois à compter du mois d'octobre 2006 jusqu'à la libération des lieux.
Subsidiairement, elle demande la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement du prix, l'expulsion de Madame [U] [W] et de tous occupants de son chef et la condamnation de Maître [T] ès qualités et de Monsieur [K] [W] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 835,45 euros d'octobre 2006 jusqu'à la libération des lieux soit la somme de 40 101,60 euros arrêtée en septembre 2010.
Elle souhaite le prononcé d'une astreinte de 100 euros par jour de retard sur l'exécution de cette décision et la condamnation de ses adversaires à lui payer la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la nullité du bail :
Selon l'article 1709 du Code civil 'le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer'.
Pour constituer un bail, un contrat doit comporter un prix qui ne soit pas dérisoire.
Le caractère sérieux du prix du bail s'apprécie lors de sa conclusion.
Le bail du 30 juin 1971 prévoit un loyer annuel de 1 800 francs.
Madame [V] [Y] qui ne produit aucun élément de comparaison, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu'un loyer de ce montant était dérisoire en 1971.
Elle doit être déboutée de sa demande en nullité.
Sur la résiliation du bail :
Le paiement du loyer constitue l'obligation essentielle du preneur.
L'article L. 621-29 du Code de commerce dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 26 juillet 2005, applicable au litige énonce :
'À compter du jugement d'ouverture, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou la résiliation de plein droit du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure audit jugement. Cette action ne peut être introduite moins de deux mois après le jugement d'ouverture'.
Après avoir délivré un premier commandement de payer le 1er février 2007 à Monsieur [K] [W], Madame [V] [Y] en a délivré un second le 24 mai 2007 à Maître [T] ès qualités, pour la somme principale de 6 683,60 euros représentant les loyers d'octobre 2006 à mai 2007 calculés sur un montant mensuel de 835,45 euros.
Certes cette somme est erronée car le loyer initial de 1 800 francs (274,40 €) n'a pas été augmenté depuis, aucune procédure en renouvellement du bail avec un nouveau loyer n'étant invoquée. Le loyer dû était donc de 22,86 euros par mois.
Mais d'une part le montant inexact de la somme commandée ne prive pas le commandement de sa validité et produit effet par la somme réellement due dès lors que l'erreur commise n'a pu méprendre le débiteur sur la somme réellement exigible. D'autre part Madame [V] [Y] ne poursuit pas le constat de la résiliation du bail mais demande son prononcé, prétention qui n'exige pas un commandement de payer, situation rendant inopérante la demande de suspension de la clause résolutoire formée par Monsieur [K] [W].
Depuis octobre 2006, date à laquelle Madame [V] [Y] est devenue propriétaire de l'immeuble, il n'est pas justifié du paiement du loyer. Certes deux chèques ont été adressés le 11 avril 2007 et le 7 mai 2007 à Madame [V] [Y] d'un montant respectif de 146 euros et de 22,86 euros correspondant pour le premier aux loyers d'octobre 2006 à avril 2007 et pour le second au loyer de mai 2007. Mais ces chèques étaient tirés sur le compte bancaire de Madame [U] [W], en liquidation judiciaire et dessaisie de l'administration et de la gestion de son patrimoine. Ils n'ont pas été encaissés par Madame [V] [Y] en raison de cette irrégularité et ne peuvent valoir paiement.
Ainsi en raison de ce défaut de paiement persistant durant plusieurs années, c'est très exactement que les premiers juges ont prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Madame [U] [W] et de tous occupants de son chef.
Le loyer de 22,86 euros reste dû jusqu'au prononcé de cette résiliation soit le 8 février 2011 et non pas jusqu'en septembre 2010.
À compter de cette date il convient de fixer une indemnité d'occupation d'un montant de 50 euros par mois compte tenu de la valeur du local et de l'atteinte au droit de propriété de Madame [V] [Y].
Monsieur [K] [W] prétend que l'expulsion ne peut produire effet qu'à l'égard de Madame [U] [W], n'étant pas occupant du chef de cette dernière mais comme nu propriétaire du fonds de commerce. Mais la nue propriété d'un fonds de commerce ne donne aucun droit d'exploiter le fonds et d'occuper le local où se situe ledit fonds et l'occupation du local par Monsieur [K] [W] ne peut être que du chef de Madame [U] [W], Maître [T] ne soutenant pas qu'il serait occupant sans droit ni titre empêchant la restitution du local.
Pour ce motif, Madame [V] [Y] ne peut prétendre à une condamnation solidaire de Monsieur [K] [W] avec Maître [T].
Ainsi sous la réserve sus énoncée concernant la date de la résiliation du bail et le montant de l'indemnité d'occupation, la confirmation du jugement attaqué s'impose.
Madame [V] [Y] disposant de la faculté de requérir la force publique pour obtenir l'exécution de cet arrêt, le prononcé d'une astreinte pour assurer son exécution n'apparaît pas nécessaire.
Succombant à leur recours Monsieur [K] [W] et Maître [T] doivent être condamnés à payer à Madame [V] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement du 8 février 2011 du tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et a ordonné l'expulsion de Madame [U] [W] et de tous occupants de son chef ;
Statuant de nouveau de ses autres chefs ;
Condamne Maître [T] en sa qualité de mandataire liquidateur de Madame [U] [W] à payer à Madame [V] [Y] les loyers d'un montant mensuel de
22,86 euros d'octobre 2006 au 8 février 2011 ;
Condamne Maître [T] ès qualités à payer à Madame [V] [Y] une indemnité d'occupation de 50 euros par mois du 9 février 2011 jusqu'à la libération effective des locaux ;
Condamne Monsieur [K] [W] et Maître [T] ès qualités à payer à Madame [V] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [K] [W] et Maître [T] ès qualités aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
