COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 08 NOVEMBRE 2012
N° 2012/495
Rôle N° 11/13435
SARL FOURNIL DU [Localité 4]
C/
[B] [U] [D] [Z]
Grosse délivrée
le :
à : MAYNARD
BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 04 Juillet 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00080.
APPELANTE ET INTIMEE
S.A.R.L. FOURNIL DU [Localité 4], représentée en la personne de son gérant,
dont le siège social est sis BOULANGERIE DU BOUFFAN - [Adresse 5]
représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués
plaidant par Me Jean-pierre RAYNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME ET APPELANT
Monsieur [B] [U] [D] [Z]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 8]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués
plaidant par Me Georges BANTOS, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Octobre 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mr JUNILLON, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2012,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence le 4 juillet 2011 dans l'instance opposant la SARL FOURNIL DU [Localité 4] à Monsieur [B] [Z];
Vu les appels interjetés à l'encontre de cette décision par la SARL FOURNIL DU [Localité 4] le 27 juillet 2011 et par Monsieur [Z] le 29 juillet 2011;
Vu l'ordonnance de jonction rendue le 12 septembre 2011;
Vu les conclusions déposées par la SARL FOURNIL DU [Localité 4] le 24 octobre 2011;
Vu les conclusions déposées par Monsieur [Z] le 24 octobre 2011;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 septembre 2012;
Suivant acte notarié du 6 août 2008, Monsieur [Z] a donné à bail à Monsieur [O] [G] des locaux situés lieudit [Adresse 9], à usage de commerce d'alimentation, boulangerie, pâtisserie, vente de fruits et légumes, pour une durée de 18 mois à compter du 15 août 2008 moyennant un loyer mensuel de 2.392 euros.
Le bail a été transféré le 13 octobre 2008 à la SARL FOURNIL DU [Localité 4] et celle-ci a entrepris des travaux d'aménagement pour l'exercice de son activité de boulangerie.
Les travaux ont été suspendus à la demande de la Mairie de [Localité 11] et l'autorisation d'urbanisme a été refusée le 27 janvier 2009 puis le 4 mars 2009.
La société locataire a suspendu le paiement des loyers à compter du mois de janvier 2009, et, par acte d'huissier du 1er septembre 2009, a assigné Monsieur [Z] devant le Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence.
Par jugement rendu le 4 juillet 2011 assorti de l'exécution provisoire, cette juridiction a prononcé la résolution du bail, condamné Monsieur [Z] à rembourser à la SARL FOURNIL DU [Localité 4] la somme de 11.960 euros représentant le montant des loyers versés et a rejeté le surplus des demandes.
Les deux parties ont interjeté appel de cette décision.
La SARL FOURNIL DU [Localité 4] demande à la Cour de confirmer le jugement déféré sur la résolution du bail et le remboursement des loyers, de le réformer sur le rejet de ses autres prétentions et de condamner Monsieur [Z] à lui payer:
. 20.000 euros au titre des travaux et des frais exposés
. 27.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice commercial
. 5.000 euros en remboursement des frais divers et frais comptables
Elle soutient que l'impossibilité d'exploiter conformément à l'objet du bail s'apparente à un défaut de délivrance de la chose louée et qu'il appartenait au bailleur d'effectuer les démarches administratives nécessaires préalablement à la signature du bail. Elle estime qu'elle-même n'a commis aucune faute et doit être complètement indemnisée de son préjudice.
Elle conteste avoir dégradé les locaux et précise que ceux-ci ont finalement été vendus à un promoteur.
Monsieur [Z] demande à la Cour de réformer le jugement déféré, débouter la SARL FOURNIL DU [Localité 4] de ses prétentions et de la condamner à lui payer 31.096 euros au titre de l'arriéré de loyers pour la période de janvier 2009 à février 2010 ainsi que 14.352 euros au titre de sa perte d'exploitation (6 mois de loyers).
Il estime qu'il n'a nullement failli à son obligation de délivrance, dès lors qu'il a mis les locaux à la disposition du preneur et n'a pas été informé des travaux engagés. Il fait observer que les locaux ont été loués pendant de nombreuses années sans difficulté et que le refus opposé par la Mairie en 2009 n'est pas lié à l'activité exercée mais se fonde sur des raisons relatives à la sécurité routière et qu'il appartenait à la locataire de régler ce problème d'accès avec les services administratifs concernés.
Il soutient qu'il n'y a pas lieu à résolution judiciaire du bail et qu'en tout état de cause la décision de la Mairie de [Localité 11] constitue un cas de force majeure qui l'exonère de tous dommages-intérêts.
Il considère que la société locataire est à l'origine du préjudice qu'elle invoque dans la mesure où elle a entrepris des travaux avant toute demande d'autorisation.
Il indique enfin que les lieux loués ont subi des détériorations qui ont été constatées par huissier et qu'il n'a pu en tirer aucun revenu jusqu'à leur vente intervenue en septembre 2010.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITÉ DE L'APPEL
Attendu que rien au dossier ne révèle une cause d'irrecevabilité de l'appel que la Cour serait tenue de relever d'office;
SUR LES DEMANDES EN RÉSOLUTION DU BAIL ET EN REMBOURSEMENT DES LOYERS
Attendu que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution du bail signé le 6 août 2008 et en ce qu'il a condamné Monsieur [Z] à rembourser à la SARL FOURNIL DU [Localité 4] la somme de 11.960 euros représentant le total des loyers versés, dont le montant n'est pas discuté par le bailleur;
Attendu en effet que les lieux loués étaient impropres à l'exercice de l'activité de boulangerie-pâtisserie prévue au bail en l'état de l'opposition de la Mairie de [Localité 11] à la déclaration de travaux souscrite par la locataire, notifiée par arrêtés des 27 janvier 2009 et 4 mars 2009, en raison d'une aire de stationnement insuffisante et des problèmes d'accès à la route D7 N;
Attendu que l'opposition de l'administration ne peut caractériser un cas de force majeure exonérant le bailleur de toute responsabilité dès lors que ce refus, intervenu en application de dispositions réglementaires figurant au code l'urbanisme, n'était ni imprévisible ni insurmontable;
Attendu qu'il importe peu que d'autres activités aient pu être précédemment exercées dans les lieux, étant observé que la déclaration de travaux de la SARL FOURNIL DU [Localité 4] portait sur un aménagement de la surface commerciale et de l'extérieur à l'identique et donc que le refus de l'administration n'est pas consécutif à une modification des lieux par son fait;
SUR LES AUTRES DEMANDES DE LA SARL FOURNIL DU [Localité 4]
Attendu que la société locataire, qui était en droit de jouir paisiblement des locaux qui lui étaient donnés à bail, a, sans faute de sa part, engagé inutilement des frais d'installation dont le bailleur lui doit remboursement; Que le jugement déféré sera sur ce point réformé;
Attendu qu'au vu des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [Z] à rembourser à la société appelante la somme de 5.715,32 euros ainsi décomposée:
. 5.262,24 euros pour travaux de peinture de la façade (facture DIF du 3 septembre 2008)
. 333,48 euros au titre des factures EDF des 11 septembre 2008 et 24 novembre 2008
. 119,60 euros pour établissement de l'avenant au bail commercial (facture [Localité 2] CONSEIL EXPERTISE COMPTABLE du 6 novembre 2008);
Attendu que le surplus de la demande en remboursement de travaux et frais divers sera rejeté comme non justifié; Qu'en ce qui concerne le four acheté le 10 octobre 2008, la société FOURNIL DU [Localité 4] n'établit pas, par les pièces du dossier, qu'il s'agissait d'un matériel spécifique ne pouvant être placé dans un autre lieu;
Attendu que le prêt de 50.000 euros, contracté le 13 octobre 2008 auprès de la SA GRANDS MOULINS DE STORIONE, a pu être utilisé à d'autres fins que l'ouverture du commerce dans les locaux loués; Qu'il n'est pas justifié d'un préjudice à ce titre;
Attendu par contre que la résolution du bail a entraîné pour la société FOURNIL DU [Localité 4] une perte de chance de réaliser des gains commerciaux; Que ce chef de préjudice peut être évalué au vu des éléments du dossier, et notamment de la courte durée du bail, à 1.000 euros;
SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES
Attendu que la résolution du bail fait échec à la demande de Monsieur [Z] en paiement des loyers pour la période de janvier 2009 à février 2010;
Attendu que la preuve de dégradations commises dans les lieux par la SARL FOURNIL DU [Localité 4] n'est pas rapportée étant observé que le constat d'huissier du 12 avril 2010 est largement postérieur à la date d'expiration du bail et n'a pas été établi contradictoirement à l'égard de la société locataire;
Attendu que cette dernière ne peut être déclarée responsable d'une perte d'exploitation subie par le bailleur du 15 février 2010 jusqu'à la vente de l'immeuble intervenue le 10 septembre 2010, étant observé que le local commercial était destiné à être démoli, ce qui ressort de l'acte de vente intervenu à cette date;
Attendu en conséquence que Monsieur [Z] sera débouté de ses demandes reconventionnelles;
SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET LES DÉPENS
Attendu qu'il est équitable d'allouer à la SARL FOURNIL DU [Localité 4] la somme de 2.000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel;
Attendu que ce qui est jugé commande de mettre les dépens à la charge de Monsieur [Z] dont les prétentions sont rejetées; Qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement
- Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la SARL FOURNIL DU [Localité 4] en remboursement des travaux et frais engagés inutilement, en réparation de son préjudice commercial et au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Le réforme sur ces points
Et statuant à nouveau de ces chefs
- Condamne Monsieur [B] [Z] à payer à la SARL FOURNIL DU [Localité 4] les sommes de 5.715,32 euros en remboursement des travaux et frais engagés inutilement et 1.000 euros au titre de la perte de chance de réaliser des gains commerciaux
- Condamne Monsieur [B] [Z] à payer à la SARL FOURNIL DU [Localité 4] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile
- Rejette toutes autres demandes des parties
- Condamne Monsieur [B] [Z] aux dépens d'appel distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
