COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 OCTOBRE 2012
N° 2012/400
Rôle N° 11/00984
[SU] [PN] épouse [XH]
[DW] [UZ] [XH]
[JG] [BG] [XH]
[XD] [XH]
S.C.I. LES COINS D'AZUR
[NO] [ST] [UY]
[SW] [PO] [UY]
[UX] [EV] [UY]
[LM] [PR]
[M] [UY] épouse [LH]
[VB] [AM] [Z]
[PS] [N] épouse [Z]
[UZ] [EW]
[XF] [C] épouse [EW]
S.C.I. LES OURSINS
[U]
[PU] [PT]
[PT]
[VC] [EI]
S.C.I. LA BONNEAU
[EY] [ZE]
[BN] [BM]
[XD] [AI] [E]
[XB] [EG] [ZI]
[SY] [JI] épouse [JE]
[AW] [SS] [PV] épouse [PP]
[BB] [NJ] [ZF] épouse [ZH]
[BU] [AL]
[P] [ZJ] [SV] épouse [AL]
[L] [LK]
[SS] [D] épouse [LK]
[BH] [IA] épouse [NM]
[LI] [UX] [NP] épouse [G]
[LL] [ET]
[JG] [LJ]
[LF] [JB] [NR]
[ZG] [R]
[SX] [XG] [XC]
[A] [J]
[V] [O] [HZ] épouse [J]
[EX] [ZK]
[T] [UZ] [K]
[NK] [ZJ] [Y] épouse [K]
[EH] [W] [K]
[AP] [FW] [K]
[F] [JH] [K] épouse [S]
[SW] [JC] [JF] veuve [EU]
[EX] [R]
C/
Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LA BONNE EAU
S.A.R.L. AGENCE DI LUCA
[FV] [LG]
[AT] [I]
[SU] [VA] épouse [I]
[NL] [NN]
[XE] [HE] épouse [NN]
[DX] [NN]
[ZL] [NN] épouse [H]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. BOISSONNET-ROUSSEAU
la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 07 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/5323.
APPELANTS
Madame [SU] [PN] épouse [XH]
née le [Date naissance 40] 1922 à [Localité 101], demeurant [Adresse 107]
Monsieur [DW] [UZ] [XH]
né le [Date naissance 49] 1944 à [Localité 65], demeurant [Adresse 107]
Monsieur [JG] [BG] [XH]
né le [Date naissance 29] 1950 à [Localité 65], demeurant [Adresse 107]
Monsieur [XD] [XH]
né le [Date naissance 43] 1954 à [Localité 65], demeurant [Adresse 107]
S.C.I. LES COINS D'AZUR, [Adresse 125],
Monsieur [NO] [ST] [UY]
né le [Date naissance 48] 1914 à [Localité 86], demeurant [Adresse 116]
Madame [SW] [PO] [UY]
née le [Date naissance 31] 1947 à [Localité 86], demeurant [Adresse 116]
Madame [UX] [EV] [UY]
née le [Date naissance 38] 1950 à [Localité 86], demeurant [Adresse 116]
Monsieur [LM] [PR]
né le [Date naissance 17] 1951 à [Localité 82], demeurant [Adresse 116]
Madame [M] [UY] épouse [LH]
née le [Date naissance 44] 1957 à [Localité 86], demeurant [Adresse 116]
Monsieur [VB] [AM] [Z]
né le [Date naissance 28] 1970 à [Localité 95], demeurant [Adresse 113]
Madame [PS] [N] épouse [Z]
née le [Date naissance 27] 1970 à [Localité 82], demeurant [Adresse 113]
Monsieur [UZ] [EW]
né le [Date naissance 4] 1925 à [Localité 88], demeurant [Adresse 75]
Madame [XF] [C] épouse [EW]
née le [Date naissance 9] 1926 à [Localité 71], demeurant [Adresse 75]
S.C.I. LES OURSINS, Villa 'Les Oursins' - [Adresse 113]
Madame [X] [JD]
née le [Date naissance 15] 1949 à [Localité 63] (DANEMARK), demeurant [Adresse 106]
Madame [PU] [PT]
née le [Date naissance 25] 1949 à [Localité 76] (INDE), demeurant [Adresse 106]
Monsieur [VC] [EI]
né le [Date naissance 18] 1940 à [Localité 96] (ITALIE), demeurant [Adresse 119]
S.C.I. LA BONNEAU, [Adresse 94]
Monsieur [EY] [ZE]
né le [Date naissance 13] 1944 à [Localité 81], demeurant [Adresse 118]
Madame [BN] [BM]
née le [Date naissance 41] 1945 à [Localité 70], demeurant [Adresse 91]
Monsieur [XD] [AI] [E]
né le [Date naissance 16] 1955 à [Localité 85], demeurant [Adresse 104]
Madame [XB] [EG] [ZI]
née le [Date naissance 23] 1955 à [Localité 57], demeurant [Adresse 103]
Madame [SY] [JI] épouse [JE]
née le [Date naissance 32] 1950 à [Localité 58], demeurant [Adresse 108]
Madame [AW] [SS] [PV] épouse [PP]
née le [Date naissance 5] 1943 à [Localité 61] (SUISSE), demeurant [Adresse 22]
Madame [BB] [NJ] [ZF] épouse [ZH]
née le [Date naissance 43] 1943 à [Localité 98], demeurant [Adresse 120]
Monsieur [BU] [AL]
né le [Date naissance 19] 1950 à [Localité 97] (ITALIE), demeurant [Adresse 54]
Madame [P] [ZJ] [SV] épouse [AL]
née le [Date naissance 42] 1948 à [Localité 87], demeurant [Adresse 54]
Monsieur [L] [LK]
né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 62] (ITALIE), demeurant [Adresse 112]
Madame [SS] [D] épouse [LK]
née le [Date naissance 12] 1968 à [Localité 62] (ITALIE), demeurant [Adresse 112]
Madame [BH] [IA] épouse [NM]
née le [Date naissance 26] 1934 à [Localité 66], demeurant [Adresse 117]
Madame [LI] [UX] [NP] épouse [G]
née le [Date naissance 20] 1959 à [Localité 66], demeurant [Adresse 117]
Monsieur [LL] [ET]
né le [Date naissance 36] 1947 à [Localité 72] (ITALIE), demeurant [Adresse 121]
Monsieur [JG] [LJ]
né le [Date naissance 47] 1952 à [Localité 73] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 111]
Madame [LF] [JB] [NR]
née le [Date naissance 34] 1954 à [Localité 129] (SUISSE), demeurant [Adresse 111]
Monsieur [ZG] [R]
né le [Date naissance 39] 1973 à [Localité 100] (ITALIE) (99), demeurant [Adresse 114]
Monsieur [SX] [XG] [XC]
né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 68], demeurant [Adresse 105]
Monsieur [A] [J]
né le [Date naissance 27] 1952 à [Localité 92] (GRECE), demeurant [Adresse 110]
Madame [V] [O] [HZ] épouse [J]
née le [Date naissance 8] 1954 à [Localité 99], demeurant [Adresse 109]
Madame [EX] [ZK]
née le [Date naissance 24] 1939 à [Localité 77] (SUISSE), demeurant [Adresse 123]
Monsieur [T] [UZ] [K]
né le [Date naissance 6] 1941 à [Localité 74], demeurant [Adresse 51]
Madame [NK] [ZJ] [Y] épouse [K]
née le [Date naissance 46] 1938 à [Localité 80], demeurant [Adresse 51]
Monsieur [EH] [W] [K]
né le [Date naissance 11] 1966 à [Localité 80], demeurant [Adresse 53]
Monsieur [AP] [FW] [K]
né le [Date naissance 45] 1968 à [Localité 80], demeurant [Adresse 35]
Madame [F] [JH] [K] épouse [S]
née le [Date naissance 50] 1970 à [Localité 80], demeurant [Adresse 33]
Madame [SW] [JC] [JF] veuve [EU]
née le [Date naissance 37] 1944 à [Localité 90], demeurant [Adresse 55]
Madame [EX] [R]
née le [Date naissance 39] 1979 à [Localité 100] (ITALIE), demeurant [Adresse 115]
Représentés par la S.C.P. BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me VINCENOT-DECLOUX, avocat au Barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LA BONNE EAU, représenté par Me [UW] [IB] administrateur judiciaire [Adresse 52]
S.A.R.L. AGENCE DI LUCA, [Adresse 56],
Représentés par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant la S.C.P. MOEYAERT LE GLAUNEC, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [FV] [LG]
né le [Date naissance 14] 1965 à [Localité 127], demeurant [Adresse 124]
Monsieur [AT] [I]
demeurant [Adresse 126]
Madame [SU] [VA] épouse [I]
née le [Date naissance 7] 1951 à [Localité 83], demeurant [Adresse 126]
Monsieur [NL] [NN]
né le [Date naissance 10] 1939 à [Localité 84] (ITALIE) (80100), demeurant [Adresse 122]
Madame [XE] [HE] épouse [NN]
née le [Date naissance 30] 1938 à [Localité 60] (ITALIE), demeurant [Adresse 122]
Monsieur [DX] [NN]
né le [Date naissance 21] 1969 à [Localité 78] (ITALIE), demeurant [Adresse 122]
Madame [ZL] [NN] épouse [H]
née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 102] (ITALIE), demeurant [Adresse 122]
Représentés par la S.C.P. BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me VINCENOT-DECLOUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 septembre 2012 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
Les consorts [XH] et autres sont tous propriétaires de divers lots dans l'ensemble immobilier dénommé 'la Bonne Eau'situé [Adresse 89] à [Localité 93]. Ils contestent l'application à cet ensemble immobilier du régime de la copropriété et reprochent au Cabinet DI LUCA, qui a un temps géré l'ensemble en qualité de syndic, et auquel a désormais succédé, depuis une ordonnance du 29 avril 2009, Me [IB] en qualité d'administrateur judiciaire, d'avoir commis diverses fautes engageant sa responsabilité professionnelle.
Par jugement du 7 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Draguignan, saisi du litige, a statué ainsi qu'il suit :
- rejette les demandes des consorts [XH] et autres,
- dit que le syndicat des copropriétaires de la copropriété la Bonne Eau est pleinement existant,
- dit n'y avoir lieu en conséquence à dissolution du syndicat des copropriétaires,
- rejette la demande en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts formulée à l'encontre de l'agence DI LUCA au titre de sa responsabilité professionnelle,
- rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive de l'agence DI LUCA,
- rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires,
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette la demande des consorts [XH] et autres tendant à voir dire que les demandeurs seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure,
- condamne solidairement les consorts [XH] et autres aux entiers dépens de la présente instance,
- ordonne l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 18 janvier 2011, les consorts [XH] et autres ont relevé appel de cette décision.
Les consorts [LG], et [I] ainsi que les consorts [NN] se sont ultérieurement joints aux demandes des appelants par des conclusions d'intervention volontaire du 26 janvier 2012 pour les premiers et du 1er août 2012 pour les seconds.
Au terme de leurs dernières écritures en date du 1er août 2012 les consorts [XH] et autres ainsi que les consorts [LG] [I] et [NN], qui s'associent aux prétentions des appelants, demandent à la Cour de :
- les déclarer recevables et bien-fondés dans leur action et y faisant droit,
- réformer le jugement en son entier,
- dire que le cahier des charges du 20 septembre 1951 inséré dans les actes de cession ne peut s'appliquer au lotissement qui a été réalisé à la Bonne Eau,
- dire que le statut de la copropriété n'est pas applicable au lotissement La Bonne Eau,
- ordonne la dissolution du syndicat des copropriétaires illégalement constitué et désigner un administrateur provisoire avec pour mission d'organiser les opérations de liquidation,
- condamner l'agence DI LUCA à la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts à chaque demandeur,
- condamner conjointement et solidairement Me [IB] en sa qualité d'administrateur judiciaire et l'agence DI LUCA à la somme de 10.000 € et au remboursement des frais de demande de copies, actes et plans, des frais de l'expert géomètre et de constat d'huissier imposés par les recherches, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la S.C.P. Boissonnet Rousseau.
Par conclusions du 30 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires résidence la Bonne Eau représenté par Me [IB], et la société agence DI LUCA demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter les requérants de leurs demandes,
- dire que le syndicat des copropriétaires de la copropriété la Bonne Eau est pleinement existant,
- dire que le syndic DI LUCA n'a commis aucune faute professionnelle engageant sa responsabilité,
- condamner chaque partie requérante à verser à l'agence DI LUCA la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner chaque partie requérante à verser au syndicat des copropriétaires la Bonne Eau la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner solidairement les parties requérantes à verser à l'agence DI LUCA la somme de 5.000 € par application de la partie 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
- condamner solidairement les parties requérantes à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. Ermeneux Champly Levaique.
L'ordonnance de clôture a été prise le 11 septembre 2012, avant l'ouverture des débats.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur les interventions volontaires :
Les interventions volontaires aux côtés des appelants de Monsieur [LG], de Monsieur [I], de Madame [I], de Monsieur [NL] [NN], de Madame [XE] [NN], de Monsieur [DX] [NN], et de Madame [ZL] [H], qui ne sont pas contestées, seront reçues
Sur le fond :
Sur l'application du régime de la copropriété :
Les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont d'ordre public.
Elles disposent : « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part de parties communes.
À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements, et des services communs comportent des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droits de propriété privatif.»
Il n'est donc pas besoin d'acte constitutif pour que le régime de la copropriété s'applique dès lors que l'immeuble répond aux exigences de l'un ou l'autre des alinéas de cet article.
Une convention contraire peut cependant toujours soustraire un tel ensemble à ce statut.
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier la Bonne Eau a fait l'objet, le 20 septembre 1951, d'un cahier des charges/ règlement de copropriété, lequel était destiné à « régir les groupements d'habitation des [Adresse 64], commune de [Localité 93]' et lequel modifiait alors 'le lotissement de Monsieur et Madame [VD], dénommé Issambres Gaillardo, approuvé par arrêté préfectoral du 31 janvier 1936", celui-ci n'ayant été que partiellement exécuté.
L'acte prévoit que 'les droits et obligations de chaque copropriétaire seront fixés tant par le présent des charges que par la loi du 28 juin 1938".
Quatre zones distinctes sont visées par ledit document.
'La Bonne Eau' constitue la troisième zone, ou zone C, d'une superficie de 72'000 m² ; elle dispose de deux accès à partir de la route nationale permettant sa desserte, ceux-ci étant complétés par un système de voies secondaires, ainsi que d'une conciergerie.
La partie de cet acte, intitulée 'cahier des charges et règlement de copropriété, qui dans le titre du chapitre 2 énonce qu'elle ne 'régit' que 2 de ces zones, à savoir, 'les groupements d'habitation des [Adresse 64], la petite Paroisse et la Bonne Eau, définit les confronts de chacun de ces ensembles, puis, procède à la désignation des lots les composant, en leur attribuant un numéro, en définissant la contenance du terrain, la contenance de l'habitation ainsi que les tantièmes qui y sont attachés.
Elle stipule (chapitre 3) que les ventes auront lieu « sous les conditions ordinaires de droit et notamment celles du présent cahier des charges que les acquéreurs seront tenus d'exécuter et d'accomplir', les actes devant 'comporter un plan de la construction vendue et du terrain divis en dépendant'.
Au chapitre 4, il est dit que «chaque groupement d'habitations est divisé en parties communes à tous les copropriétaires et en parties privatives aux propriétaires de chaque fraction».
Au titre de la désignation des parties communes à tous les copropriétaires, l'acte cite « la totalité du sol, c'est-à-dire, les parcs, jardins, routes, places publiques, chemins et sentiers tels qu'ils figurent au plan de masse ci annexé, les canalisations d'amenée d'eau et d'électricité depuis leur point de jonction sur la route numéro 98 jusqu'au droit des bâtiments ou des parties réservées, ....,les fosses sceptiques et leurs canalisations, d'une façon générale.... , toutes les parties non affectées à l'usage exclusif et particulier des copropriétaires'.
Il est également précisé qu''en raison de leur nature même, les parties communes ne pourront jamais, par voie de licitation ou autrement, devenir la propriété privée de l'un des copropriétaires, sauf décision contraire de l'unanimité des copropriétaires'.
La désignation des parties privatives comporte les constructions (gros murs, toitures, porte d'entrée, fenêtres, volets, stores, terrasses, canalisations intérieures), ainsi que le terrain, dont il est précisé « chaque acquéreur aura la propriété privative du sol sur lequel sa construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire, dont le métrage exact sera déterminé pour chaque mutation avec l'agrément des services de l'urbanisme'
Le règlement prévoit, enfin, que les 'propriétaires seront obligatoirement et de plein droit groupés dans le syndicat représentant légal de la collectivité ; que le but de ce syndicat sera d'assurer la gestion et l'entretien des parties communes des groupements d'habitation ; que sa durée sera égale à celle des immeubles aussi longtemps que ceux-ci seront divisés en fraction conformément à la loi du 28 juin 1938", et il définit ensuite les modalités de fonctionnement du dit syndicat, notamment par la réunion d'assemblées générales et la désignation d'un syndic.
Quoi qu'en disent les appelants, ce cahier des charges/règlement de copropriété n'a pas été annulé par le Préfet en 1953, seul le plan l'ayant été, cette situation résultant en effet :
- de la lettre du préfet du Var en date du 3 juin 1953 qui, à propos des actes de cession qui lui sont alors soumis relève que 'le découpage des lots ... ne correspond plus à celui figurant au plan approuvé du 21 avril 1951", et que par suite, il est 'nécessaire que Monsieur [VD] soumette (à nouveau) un plan d'ensemble du lotissement, comportant les opérations effectuées et celles à venir, et sur lequel les périmètres des terrains à céder soient délimités avec la plus stricte exactitude',
- et de l'arrêté pris le 19 septembre 1953, au terme duquel seul, le plan approuvé le 21 août 1951 est annulé et remplacé par le plan ci annexé.
Il en résulte que la nature juridique et les droits des parties tels qu'ils ont été définis par l'acte de 1951 n'ont pas été modifiés, et qu'en toute hypothèse, la seule mention du terme 'lotissement' sur le dépôt notarié du nouveau plan, effectué le 6 octobre 1953, est inopérante.
L'examen des divers titres notariés de propriété, versés aux débats et établis lors de la mutation des lots permet, par ailleurs, de retenir que pour la plupart, le notaire y a visé le cahier des charges / règlement de copropriété de 1951, qui était, de toutes façons, le seul document s'appliquant à l'ensemble immobilier, et que les biens vendus y sont désignés comme comprenant :
- une partie divise, constituée soit d'un terrain sur lequel il peut être construit, soit d'une maison déjà construite, terrain autour
- une fraction indivise avec les tantièmes y attachés, telle qu'elle est définie sous l'article 15 du cahier des charges du 20 septembre 1951 publié au bureau des hypothèques le 29 octobre 1951 à laquelle s'ajoutent parfois 'des parties communes à tous les copropriétaires (la totalité du sol c'est-à-dire des parcs, jardins, routes, places publiques, sentiers et chemin en tant qu'ils ne sont pas intégrés dans les voies publiques, les canalisations d'amenée d'eau et d'électricité, les fosses septiques et leurs canalisations', etc), et également des 'parties mitoyennes' consistant notamment dans 'les murs séparant deux fractions d'immeubles de même que les clôtures'....
Les dispositions des matrices cadastrales, dont il ressortirait qu'il ne s'agit pas de lots de copropriété (étant précisé qu'aucune information n'y est expressément mentionnée de ce chef) sont inopérantes au regard de ces dispositions, de même que les éventuelles erreurs ou discordances quant à la fixation des tantièmes dans les titres de certains propriétaires, lesquelles peuvent, en revanche, toujours éventuellement relever de débats ultérieurs à ceux de la présente instance ou même conduire à des mises en harmonie des dispositions du règlement avec la situation de fait.
Compte tenu de l'analyse ainsi faite des dispositions et de la portée de l'acte de 1951,il est, enfin, vain de faire référence aux dispositions de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme sur l'abandon des règles d'urbanisme contenues au cahier des charges et d'évoquer le classement, sur les fiches de la Conservation des hypothèques, des parcelles comme 'immeubles ruraux'.
Les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres font, également, valoir que la copropriété, instituée par le document de 1951aurait, de toutes façons, une durée limitée, qui aurait pris fin dès lors qu'il n'existe plus de parties communes.
Etant préalablement relevé qu'il n'a été ultérieurement substitué aucun autre régime contraire à celui de la copropriété tel qu'il résulte des dispositions de l'acte de 1951, il sera, par ailleurs, retenu que la preuve n'est absolument pas rapportée de la disparition, à ce jour, des parties communes visées par cet acte.
En effet, d'une part, le premier élément invoqué à ce propos est tiré de ce que les voiries de la Bonne Eau auraient été reprises par la commune. Or, ceci n'est pas démontré par les pièces versées, qui ne permettent nullement de s'assurer que l'ensemble de la voirie de la Bonne Eau serait désormais communale.
D'autre part, les parties communes comprennent également les parcs et jardins, les canalisations d'amené d'eau et d'électricité depuis leur point de jonction sur la RN 98 jusqu'au droit des bâtiments, les sentiers, les fosses sceptiques et leurs canalisations, etc.
Or, l'attestation de la commune du 3 avril 2009 qui n'est relative qu'au collecteur des eaux usées et les certificats d'urbanisme (pièces 24 et 25 ), qui sont invoqués pour conclure à la gestion communale de l'éclairage des voies ainsi qu'à la desserte publique des réseaux d'eau potable et d'eaux usées, mais qui ne concernent que 2 lots appartenant à Madame [XH], sont également inopérants pour établir l'absence de toutes parties communes de ces chefs.
Par ailleurs, la nature et le régime juridique du sentier situé entre les propriétés [B] et [EW] ne sont établis, ni par l'attestation du 28 janvier 2008 du géomètre expert et les documents qui y sont joints, ni par le plan cadastral (numéroté 12 dans les pièces des appelants), ni par les constats d'huissier, qui n'ont pas vocation à déterminer le caractère commun ou mitoyen d'un tel chemin.
L'ensemble des moyens développés par les appelants se trouve, par suite, écarté et les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres seront, en conséquence, déboutés de leurs demandes tendant à :
- voir dire que le cahier des charges du 20 septembre 1951inséré dans les actes de cession ne peut s'appliquer au lotissement qui a été réalisé à la Bonn Eau,
- voir dire que le statut de la copropriété n'est pas applicable,
- ordonner la dissolution du syndicat des copropriétaires
- et désigner tel administrateur provisoire pour organiser des opérations de liquidation.
Le jugement sera, en conséquence, confirmé de ces chefs.
Sur la responsabilité du syndic, l'agence DI LUCA :
Les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres développent plusieurs griefs contre l'agence DI LUCA et également contre Me [IB] (pages 22 à 28 de leurs conclusions), mais ils n'ont sollicité, dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul lie la Cour, que la condamnation de l'agence DI LUCA à leur verser à chacun la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Seule, la demande contre l'agence DI LUCA et les moyens développés à son soutien seront donc examinés.
A cet égard, il ne peut être reproché au Cabinet DI LUCA une 'mise en place artificielle du syndicat en 1988", ce syndic ayant été nommé, à l'unanimité des présents et représentés, sans être contesté, à l'assemblée générale du 6 juin 1988, ladite assemblée s'étant réunie à l'initiative d'un administrateur judiciaire provisoire, régulièrement désigné en 1987et ensuite prorogé en 1988.
Par ailleurs, aucune gestion de fait n'est caractérisée à l'encontre du syndic, qui aurait ainsi causé un préjudice aux appelants, dès lors que les assemblées de 2007 et 2008 n'ont été annulées que par des jugements du 7 décembre 2010, que Me [IB] avait été désigné suite à une requête du 22 avril 2009 et qu'aucun autre document ne démontre que l'agence DI LUCA aurait, à d'autres moments, géré la copropriété, sans un mandat de l'assemblée générale ou malgré un vote refusant son renouvellement.
Le grief tiré des modalités de vote aux assemblées générales aux motifs de la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est vain, aucun procès verbal n'étant versé à ce propos et aucune nullité fondée sur ce moyen n'ayant été jugée.
Enfin, il ne saurait, non plus, lui être reproché d'avoir maintenu un 'imbroglio juridique' ou d'avoir géré illicitement une 'pseudo copropriété', ou encore, d'avoir appliqué des dispositions contenues au règlement de 1951, contraires à l'ordre public, dans la mesure où le seul document existant applicable à l'immeuble est bien l'acte de 1951, que le syndic avait le devoir d'appliquer tant qu'il n'était pas annulé ou que ses clauses n'étaient pas réputées non écrites, où il a vainement tenté de soumettre à l'assemblée, qui a refusé de les agréer, des documents pour adapter le règlement de 1951, et où, quand bien même ces documents n'étaient-ils pas entièrement satisfaisants, il incombait aux copropriétaires, compte tenu de la complexité de la situation et des intérêts divergents de chacun, de saisir eux-mêmes l'assemblée de la difficulté pour tenter de parvenir à un accord sur la décision à prendre, ce qu'aucun n'a fait.
La tenue des assemblées, qui depuis 1988 sont également présentées comme des 'parodies' est vainement critiquée dès lors qu'aucun procès verbal n'est joint, sauf celui sus cité de l'assemblée de 1988 ayant désigné le syndic pour la 1ère fois, et qu'aucune contestation précise n'est, non plus, justifiée, sauf celle qui a conduit aux annulations des assemblées de 2007 et 2008 à propos desquelles aucun préjudice personnel subi par les copropriétaires appelants n'est toutefois allégué.
Les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres seront, en conséquence, déboutés des fins de leurs demandes et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, y étant ajouté que l'immeuble La bonne Eau, tel que visé à l'acte du 20 septembre 1951 publié à la conservation des Hypothèques de [Localité 67], est donc soumis au statut de la copropriété, et qu'il y a lieu ordonner la publication de la présente décision à la Conservation des Hypothèques.
En raison de leur succombance, les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres supporteront les dépens de la procédure d'appel, et seront condamnés, in solidum, à verser, en équité, au syndicat des copropriétaires, d'une part, et à la société agence DI LUCA, d'un autre part, la somme de 1.500 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aucun autre préjudice n'est pas justifié que celui ci-dessus indemnisé au titre des frais irrépétibles. Les demandes de dommages et intérêts seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Reçoit l'intervention volontaire des consorts [LG] [I] et [NN],
Déboute les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres des fins de leurs demandes et confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Dit que l'immeuble La Bonne Eau, tel que visé à l'acte du 20 septembre 1951, publié à la conservation des Hypothèques le 29 octobre 1951, volume 2362, n° 43 est soumis au statut de la copropriété, et ordonne la publication de la présente décision à la Conservation des Hypothèques,
Condamne in solidum les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres à verser au syndicat des copropriétaires, d'une part, et à la société Agence DI LUCA, d'autre part, la somme de 1.500 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne in solidum les consorts [XH] [LG] [I] [NN] et autres à supporter les dépens de la procédure d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
