COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 05 OCTOBRE 2012
N° 2012/ 473
Rôle N° 10/08897
SCI FRANCE D'OUTREMER
C/
SA LA BASTIDE LE CONFORT MEDICAL
Grosse délivrée
le :
à :
Me JAUFFRES
SCP BADIE SIMON TRIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 25 Juillet 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 06/6709.
APPELANTE
SCI FRANCE D'OUTREMER, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Plaidant par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
SA LA BASTIDE LE CONFORT MEDICAL, demeurant [Adresse 3]
représentée par la la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, Avoués
Plaidant par la SCP COULOMB-DURAND, avocats au barreau de NIMES,
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Juin 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2012,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 22 novembre 1993, la société Fineximmo a donné en location à la société de Technologie de Santé Côte d'Azur à compter du 1er janvier 1994 pour une durée de neuf ans, un local à usage commercial situé à [Adresse 8]. Ce local appartient depuis le 12 avril 2001 à la SCI France d'Outremer et son locataire est la société Bastide, le Confort Médical (la société Bastide).
Le 23 janvier 2003, la société Bastide a demandé le renouvellement de son bail à la SCI France d'Outremer qui n'a pas répondu à sa demande et qui l'a assignée le 17 octobre 2006 en résiliation du bail et subsidiairement à la fixation d'un nouveau loyer à la somme annuelle de 110 000 euros.
Par jugement du 25 juillet 2008, le tribunal de grande instance de Grasse a rejeté la demande en résiliation du bail de la SCI France d'Outremer, a dit qu'il ne pouvait accueillir en l'état la demande de nouveau loyer et l'a invitée à saisir le juge des loyers commerciaux.
Le 20 août 2008, la SCI France d'Outremer a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite la résiliation du bail avec expulsion de la société Bastide et le constat du renouvellement du bail au 1er avril 2003 ou au 30 septembre 2003 avec un nouveau loyer de 110 000 euros hors taxe qui constituera également l'indemnité de résiliation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la restitution des lieux. Elle souhaite l'allocation d'une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle reproche à son locataire une modification du local, un changement de destination et un non-respect des clauses du bail lors de la cession de celui-ci par la société de Technologie de Santé Côte d'Azur.
Elle allègue que son action en fixation du loyer ne se heurte à aucune prescription et s'avère fondée en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité ; subsidiairement elle demande une expertise avec mission habituelle.
La société Bastide conteste la modification des locaux et celle de leur destination. Elle soutient qu'elle vient aux droits de la SCI France d'Outremer, liquidée après qu'elle en soit devenue l'unique associé, par transmission de son patrimoine et qu'ainsi il n'existe aucune cession à son profit du droit au bail et qu'elle n'avait pas à respecter les clauses du bail relatives à sa cession.
Elle prétend que le renouvellement du bail s'est opéré le 31 mars 2003 et que la demande en révision du loyer du 1er avril 2005 se trouve prescrite. Elle soulève également son irrecevabilité pour défaut de saisine de la commission départementale de conciliation et celle de la demande subsidiaire adverse en expertise comme nouvelle en appel. Elle conteste la possibilité de déplafonner le loyer.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la résiliation du bail :
À l'appui de sa demande en résiliation du bail, la SCI France d'Outremer invoque une modification des lieux, un changement de destination et l'irrégularité de la cession du droit au bail.
1°) sur la modification des lieux :
La SCI France d'Outremer reproche à son preneur d'utiliser les lieux loués pour partie à usage d'entrepôt, d'avoir élevé d'une cloison les séparant en deux parties égales et d'avoir occulté des vitrines.
Le bail décrit les lieux comme étant d'une superficie d'environ 400 mètres carrés au rez-de-chaussée d'un immeuble. S'il prévoit l'établissement d'un état des lieux lors de l'entrée du locataire, il n'apparaît pas que cet acte ait été accompli et en tout cas aucune des parties ne l'invoque. Il est ainsi difficile de connaître leur consistance exacte à la conclusion du bail.
Ce bail stipule en son article 4. 6 : 'Le preneur ne pourra faire aucun percement des murs ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et écrit du bailleur (...) La distribution intérieure pourra être modifiée sans autorisation dans la mesure où elle ne touche pas aux gros murs'.
Le constat de l'huissier [E] du 22 juillet 2009 décrit un local utilisé pour environ la moitié comme salle de vente ou d'exposition et pour l'autre partie séparée de la première par une cloison comme aire de stockage. Il indique que les baies vitrées sont rendues opaques et blanchies.
L'utilisation d'une partie du local loué comme réserve n'enfreint aucune disposition du bail, le commerçant devant disposer d'un stock de matériel surtout pour l'activité de matériel médical dont il est d'usage d'exposer à la clientèle les modèles disponibles et de vendre ou louer les modèles en réserve.
L'édification d'une cloison, à supposer qu'elle ait été réalisée en cours du bail, constitue une modification de la distribution intérieure sans atteinte aux gros murs et s'avère permise par le bail. La clause énonçant que les lieux forment un tout indivisible, vise une indivisibilité juridique et l'impossibilité de fractionner le bail mais ne se rapporte pas à leur distribution.
L'occultation des vitrines de la zone destinée à la réserve ne contrevient à aucune disposition du bail.
Ainsi, le grief reposant sur la modification des locaux ne se trouve pas fondé.
2°) sur la modification de la destination des lieux :
Le bail prévoit comme destination des lieux l'exercice de l'activité sociale du preneur telle que définie au registre du commerce.
L'activité de la société de Technologie de Santé Côte d'Azur, titulaire du bail lors de sa conclusion, était : 'Vente et location de matériel médical aux particuliers'. Elle constitue la destination du bail.
Pour établir une infraction à cette destination, la SCI France d'Outremer se fonde sur l'activité de la société Bastide qui est selon son extrait du registre du commerce : 'Vente, location, réparation d'articles d'eau, d'équipements ayant trait à la santé, au confort, au bien être, à la mise en condition physique et aux soins de la personne ou pouvant se rapporter au secteur paramédical, négoce de produits de beauté, parfumerie, diététique'.
Mais l'infraction à la destination du bail ne ressort pas de la seule modification de l'activité du preneur telles qu'énoncée au registre du commerce. Elle exige que l'activité exercée dans le local loué soit différence que celle prévue au bail initial.
Or la SCI France d'Outremer à qui la preuve de l'infraction à la destination incombe, n'établit pas que la société Bastide accomplirait dans le local qu'elle lui a donné en location une autre activité que la vente ou la location de matériel médical aux particuliers.
Notamment le procès-verbal de l'huissier [E] dressé à sa requête ne contient aucune indication montrant la vente ou location d'autres produits et d'autres services et les photographies annexées à ce rapport montrent qu'il est inscrit au-dessus des vitrines 'Location vente de matériel médical'.
Aucun autre document relatif à une prétendue modification de la destination des lieux l'est produit.
Ce moyen de la SCI France d'Outremer doit être rejeté.
3°) sur la cession du bail :
Le bail énonce à son paragraphe consacré à la cession : 'La Société preneuse ne pourra céder sous quelque forme et à quelque titre que ce soit son droit au présent bail, sans l'autorisation préalable expresse et par écrit de la Société bailleresse, à moins que ce ne soit à l'acquéreur de son fonds de commerce, et en restant garant et répondant solidaire de son cessionnaire ou du bénéficiaire de la mutation'.
La société Bastide est devenue l'unique associé de la société de Technologie de Santé Côte d'Azur et le 6 février 1995, l'assemblée générale des associés de cette dernière société a décidé sa dissolution.
Cette dissolution a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société Bastide à la SCI France d'Outremer, unique associé en application de l'article 1844-5 alinéa 3 du Code civil.
La dissolution d'une société dont toutes les parts sont réunies en une seule main entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l'unique associé qui le recueille en son intégralité et qui se substitue à la société dissoute dans tous les biens, droits et obligations de celle-ci. Cette substitution s'effectue sans qu'il y ait novation des créances et des dettes.
Ainsi la transmission universelle du patrimoine de la société de Technologie de Santé Côte d'Azur à la société Bastide avec le droit au bail que celle-là possédait, ne peut s'analyser en une cession de créance.
En conséquence, la clause du bail prévoyant l'autorisation du bailleur en cas de cession n'a pas à s'appliquer et cette permission n'avait pas à être requise.
Dès lors le transfert du bail de la société de Technologie de Santé Côte d'Azur à la société Bastide ne nécessitait pas l'autorisation de la SCI France d'Outremer et en ne la requérant pas ces deux sociétés n'ont commis aucune infraction au bail dont la SCI France d'Outremer puisse se prévaloir.
Ce moyen relatif à une infraction à la cession du bail ne s'avère pas fondé.
Ainsi la SCI France d'Outremer doit être déboutée de sa demande relative à la résiliation du bail.
Sur le loyer renouvelé :
1°) sur la prescription :
Selon l'article L. 145-60 du Code de commerce toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
En matière de fixation du loyer renouvelé, le délai de prescription court à compter de la date d'effet du nouveau bail et s'avère interrompu par la notification du mémoire.
Le bail liant les parties est arrivé à terme le 31 décembre 2002 et à défaut de congé ou de demande de renouvellement pour cette date, s'est poursuivi par tacite reconduction pour une durée indéterminée conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce.
Le 23 janvier 2003, la société Bastide a demandé le renouvellement de son bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2004.
Actuellement, elle prétend que cette date provient d'une erreur de plume et qu'il fallait lire le 1er janvier 2003. Mais d'une part rien n'établit cette prétendue erreur de plume invoquée seulement à l'appui de la prescription et d'autre part, la date du nouveau bail ne dépend pas de la volonté du preneur.
La SCI France d'Outremer n'ayant pas répondu dans les trois mois de cette demande de renouvellement, est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail ainsi que l'énonce l'article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce pour une durée de neuf ans à partir du terme d'usage conformément à l'article L. 145-12 aliéna 3 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008 applicable au litige.
Dans le ressort de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, le terme d'usage pour un bail commercial est la Saint-Michel (le 29 septembre) ainsi que le confirme l'attestation de Monsieur [G], expert immobilier inscrit sur la liste de la cour d'appel.
Ainsi le bail renouvelé a pris effet le 30 septembre 2003, date qui a fait courir le délai de la prescription biennale.
Cette prescription a été interrompue par l'envoi par la SCI France d'Outremer de son mémoire en fixation du loyer le 1er avril 2005.
Cet envoi est intervenu dans le délai de deux ans alors que la prescription n'était pas encore acquise. Il a valablement interrompu cette prescription.
Ainsi l'action en fixation du loyer de la SCI France d'Outremer ne s'avère pas prescrite.
2°) sur la recevabilité du loyer renouvelé :
L'article L. 145-35 du Code de commerce prévoit que les litiges nés de l'application de l'article L. 145-34 (renouvellement des baux soumis au plafonnement) sont soumis à une commission départementale qui s'efforce à concilier les parties.
La saisine de cette commission est facultative.
L'absence de saisine de cette commission par la SCI France d'Outremer ne rend pas irrecevable son action.
3°) sur le montant du loyer renouvelé :
Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, celle-ci est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré,
2° La destination des lieux,
3° Les obligations respectives des parties,
4° Les facteurs locaux de commercialité,
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Toute modification notable de l'un de ces éléments justifie le calcul du nouveau loyer selon la valeur locative sans le tempérament de la variation de l'indice du coût de la construction et lorsqu'elle concerne les facteurs locaux de commercialité doit être en relation certaine et directe avec l'activité réellement exercée dans le local.
La seule modification invoquée est la modification des facteurs commerciaux de commercialité.
Pour l'établir, la société Bastide se réfère à son mémoire notifié le 1er avril 2005 lequel invoquait également la modification des caractéristiques des lieux loués.
La période de référence est le 22 novembre 1993, date du bail et le 29 septembre 2003, jour de son terme.
Durant cette période les caractéristiques des lieux loués n'ont pas connu de changement.
Comme modification des facteurs locaux de commercialité, il est invoqué la hausse de la population de 11,11 % à [Localité 7], l'augmentation de la commercialité à Cap 3000, l'amélioration de l'environnement urbain, l'installation de nouvelles enseignes, l'aménagement de la promenade et des plages, la création de nombreux restaurants, d'immeubles d'habitation pour la population âgée, la livraison d'un hôtel trois étoiles ainsi que d'un parking public et l'augmentation du prix de vente des fonds de commerce et des droits au bail.
Aucun document n'appuie la réalité de ces éléments dont certains ne peuvent pas entraîner le déplafonnement du loyer.
Il s'agit des livraisons d'immeubles d'habitation (20/07/1993), d'un hôtel trois étoiles, (13/07/1993) et d'un parking public (3/08/1993). En effet il s'agit de facteurs locaux de commercialité antérieurs au bail (22/11/1993) qui ne peuvent être servir de modification de ceux-ci durant le bail.
La hausse de la population de 11, 11 % concerne la période de 1990 -1999 ne couvre qu'imparfaitement le bail et seulement la ville de [Localité 7] alors que la commercialité du magasin compte tenu de son emplacement et de ses produits concerne une aire de population nettement plus vaste sur l'évolution de laquelle aucune précision n'est fournie.
Certains éléments comme l'aménagement d'une promenade et des plages, à les supposer réels, n'ont pas d'incidence sur la commercialité d'un commerce de matériel médical.
L'augmentation des prix de vente des fonds de commerce et du droit au bail ne constitue pas un élément entrant dans la fixation du loyer renouvelé.
Ainsi la SCI France d'Outremer n'établit pas une modification notablement des éléments servant à fixer la valeur locative ni même ne fournit d'éléments justifiant l'instauration d'une mesure d'instruction qui ne doit pas suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, même si une demande d'une telle mesure qui ne constitue pas une prétention mais un moyen d'établir un fait ne se heurte pas à la prohibition en appel des demandes nouvelles.
Dès lors il ne peut y avoir déplafonnement du loyer et il convient de fixer le nouveau loyer selon la variation de l'indice du coût de la construction à compter du 1er avril 2005, date de la demande d'un nouveau loyer par le bailleur.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Vu le jugement du 25 juillet 2008 du tribunal de grande instance de Grasse ;
Statuant à nouveau :
Déboute la SCI France d'Outremer de sa demande en résiliation du bail ;
Dit que le bail liant les parties s'est renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 30 septembre 2003 ;
Déclare recevable la demande de la SCI France d'Outremer en fixation du loyer du bail renouvelé ;
Rejette la demande de la SCI France d'Outremer en fixation du loyer selon la valeur locative ;
Fixe le nouveau loyer dû à compter du 1er avril 2005 selon la variation de l'indice du coût de la construction ;
Rejette la demande de la SCI France d'Outremer au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI France d'Outremer aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
