COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 28 SEPTEMBRE 2012
N°2012/369
Rôle N° 10/15453
[K] [E]
C/
[R] [X]
[J] [F] épouse [X]
[C] [U]
Sarl IMMO SUD
Grosse délivrée
le :
à :la SCP TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI
la SCP MAYNARD - SIMONI
la SCP BOISSONNET-ROUSSEAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 02 Juillet 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/4070.
APPELANT
Monsieur [K] [E], liquidateur judiciaire dela SARL IMMOBILIERE AIX
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur [R] [X]
né le [Date naissance 4] 1957 , demeurant [Adresse 3]
Madame [J] [F] épouse [X]
née le [Date naissance 2] 1969 , demeurant [Adresse 3]
représentés par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Laurence CARLINI, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [C] [U]
demeurant [Adresse 6]
Sarl IMMO SUD, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 5]
représentées par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ayant Me Jean Luc MAUDUIT, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2012 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur: Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2012.
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCEDURE
Par compromis de vente du 28 mars 2008, reçu par la société IMMOBILIERE AIX +, agent immobilier, Mr et Mme [X] se sont engagés à acquérir un terrain à bâtir sis à [Localité 14], propriété de la société IMMO-SUD, aménageur foncier, et de sa gérante, Mme [U], elle-même agent immobilier ; alors que les conditions suspensives étaient réalisées, ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique, puis ils ont assigné les vendeurs et l'agent immobilier, désormais en liquidation judiciaire, en annulation de la convention pour dol, restitution du dépôt de garantie, et réparation de leurs préjudices ;
Par jugement du 2 juillet 2010 le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a statué ainsi.:
'ANNULE la vente en date du 28 mars 2008,
DECLARE la SARL IMMOBILIERE AIX +, la SARL IMMO SUD et Madame [U], responsables in solidum du préjudice subi par Monsieur et Madame [X],
CONDAMNE conjointement et solidairement la SARL IMMO SUD et Madame [U] à restituer à Monsieur et Madame [X] le dépôt de garantie versé en la comptabilité de Maître [G], notaire, d'un montant de 15 000 €,
CONDAMNE conjointement et solidairement la SARL IMMO SUD et Madame [U] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 18 653,88 € à titre de dommages et intérêts,
FIXE la créance des époux [X] à l'encontre de la SARL IMMOBILIERE AIX + à la somme de 18 653,88 E,
DIT que la SARL IMMOBILIERE AIX + devra relever et garantir la SARL IMMO SUD et Madame [U], de toute condamnation résultant de la présente décision,
CONDAMNE Maître [E], es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL IMMOBILIERE AIX +, la SARL IMMO SUD et Madame [U], in solidum, à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Les condamne aux entiers dépens distraits au profit de Maître COMTE sous son affirmation de droit' ;
Maître [E] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société IMMOBILIERE AIX + a relevé appel de cette décision le 12 août 2010 ;
Au terme de dernières conclusions du 14 décembre 2010 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, il formule les demandes suivantes :
'Vu l'article 1589 du Code civil ;
Vu les articles 1134 et suivants, 1382 et suivants du Code civil,
Entendre la Cour de céans,
INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN du 2 juillet 2010 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
CONSTATER le caractère parfait de la vente du fait de la levée des conditions suspensives prévues au compromis du 25 mars 2008 ;
DIRE ET JUGER que par application des engagements des parties au compromis de vente, la somme de 15.000 € était acquise à la société IMMOBILIERE AIX +, et ce avant toute affectation ou remboursement quelconque ;
CONDAMNER en conséquence la société IMMO-SUD et Madame [U] au versement à Maître [K] [E] es qualité de liquidateur judiciaire de la société IMMOBILIERE AIX + de la somme de 15.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2008, date du procès-verbal de carence constatant la levée des conditions suspensives ;
A titre subsidiaire :
CONDAMNER les époux [X] conjointement et solidairement, du fait de leurs manquements ayant conduit à l'échec de l'opération, au versement à Maître [K] [E] es qualité de liquidateur judiciaire de la société IMMOBILIERE AIX + de la somme de 15.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2008, date du procès-verbal de carence constatant la levée des conditions suspensives ;
CONDAMNER la partie qui succombera à payer à Maître [K] [E] es qualité de liquidateur judiciaire de la société IMMOBILIERE AIX + la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la même partie aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de la SCP TOLLINCHI - PERRET VIGNERON - BUJOLI TOLLINCHI, Avoué, qui y a souscrit sur son affirmation de droit' ;
Au terme de dernières conclusions du 9 décembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société IMMO-SUD et Mme [U] formulent les demandes suivantes :
'Vu les articles 1134, 1147, 1226 et 1583 du Code Civil,
Il est demandé à la Cour de :
INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan du 2 juillet 2010 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
DEBOUTER les consorts [X] et Maître [K] [E], es-qualité de liquidateur de la Société IMMOBILIERE AIX + de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions ;
DIRE ET JUGER que les époux [X] sont défaillants à la signature de l'acte authentique prévu au compromis signé entre les parties le 28 mars 2008 ;
DIRE ET JUGER acquise à l'EURL IMMO SUD et Madame [U] la clause pénale insérée au compromis de vente signé entre les parties le 28 mars 2008 ;
En conséquence,
CONDAMNER in solidum les époux [X] au paiement d'une somme de 30.000 € au titre d'indemnité forfaitaire contractuelle prévue au compromis de vente du 28 mars 2008 ;
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire, la Cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente en date du 28 mars 2008,
Il conviendra de :
DIRE ET JUGER qu'aucune condamnation ne peut être retenue à l'encontre de l'EURL IMMO SUD et Madame [U].
En tout état de cause,
CONDAMNER tous succombants à payer à l'EURL IMMO SUD et à Madame [U] une somme de 3.500 €uros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP BOISSONNET - ROUSSEAU, avoués associés, sous affirmation d'en avoir fait l'avance' ;
Au terme de dernières conclusions du 11 juin 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, Mr et Mme [X] formulent les demandes suivantes :
'Vu les articles 1602 et suivants du code civil,
Vu l'article 1134 du Code Civil
Vu l'article 1109 et 1116 du Code Civil,
Vu l'article 1152 du Code Civil
Vu le compromis du 28 mars 2008
A TITRE PRINCIPAL :
CONFIRMER le jugement du 02 juillet 2010 dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral
En conséquence :
DIRE ET JUGER que le consentement des acquéreurs a été vicié par le manquement à l'obligation pré contractuelle d'information qui s'analyse en une réticence dolosive de l'agence immobilière IMMOBILIERE AIX + et des vendeurs : IMMO SUD et Madame [U] en dissimulant volontairement, une information capitale, à savoir, le passage du projet de la ligne LGV, dit tracé «Nord», à proximité du terrain, objet de la vente, aux futurs acquéreurs
PRONONCER en conséquence la nullité du compromis du 28 mars 2008 en raison du consentement des acquéreurs acquis par dol des vendeurs et de l'agence immobilière
A TITRE SUBSIDIAIRE :
DONNER ACTE à Monsieur et Madame [X] qu'ils ont cédés le permis de construire obtenu conformément à la demande de Me [G]
CONSTATER le désistement de Monsieur et Madame [X] en vertu de la clause particulière figurant au compromis
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
DEBOUTER Mme [U], l'agence IMMO SUD et Me [K] [E] en sa qualité de liquidateur de la SARL IMMOBILIERE AIX +, de toutes leurs demandes, fins et conclusions
CONDAMNER conjointement et solidairement sous astreinte de 100 € par jour de retard la SARL IMMO SUD et Madame [U] à faire débloquer entre les mains des acquéreurs le dépôt de garantie consigné chez Me [G] d'un montant de 15 000 €
CONDAMNER conjointement et solidairement Me [K] [E] en sa qualité de liquidateur de la SARL IMMOBILIERE AIX +, la SARL IMMO SUD et Madame [U] à payer la somme de 18 653,88 € en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts de droit à compter de l'assignation
CONDAMNER conjointement et solidairement Me [K] [E] en sa qualité de liquidateur de la SARL IMMOBILIERE AIX +, la SARL IMMO SUD et Madame [U] à payer la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir
CONDAMNER conjointement et solidairement Me [K] [E] en sa qualité de liquidateur de la SARL IMMOBILIERE AIX +, la SARL IMMO SUD et Madame [U] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Les CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de la SCP MAYNARD SIMONI , Avocat postulant, qui y a souscrit sur son affirmation de droit' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2012, avant l'ouverture des débats ;
MOTIFS DE LA DECISION
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité ;
Le compromis portait sur l'achat d'un terrain à bâtir non borné de 13 363 m², pouvant recevoir une maison d'habitation de 300 m² de SHON, pour le prix de 300.000 euros, payable sans recours à un prêt ; il s'agissait donc d'une opération importante ;
Le 4 janvier 2009 Mr et Mme [X] ont adressé à Mme [U] une lettre dont il convient de reproduire intégralement les termes :
'Nous avons été conduits à demander la résiliation du compromis de vente pour l'achat de votre terrain en invoquant des motifs sérieux et légitimes, que j'ai eu l'occasion de vous exposer à maintes reprises par l'intermédiaire de Madame [N] ou en présence de Maître [G].
Je rappelle qu'après avoir usé de notre droit de rétractation, puisque les conditions d'achat que vous imposiez ne nous offraient pas les garanties usuelles et minimales, nous avons été relancés une deuxième fois par l'agence immobilière qui a usé de son talent de persuasion pour nous convaincre de nous réengager en minimisant les risques que nous encourions.
Vous veniez alors de façon plus réaliste de nous concéder la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire.
Depuis notre engagement, cette opération s'est déroulée dans un climat préoccupant. Les appels téléphoniques anonymes nous déconseillant d'acheter sont venus renforcer nos inquiétudes suscitées dès l'origine par votre empressement suspect à aboutir à la vente le plus rapidement possible.
Nous savions que d'autres acheteurs avaient renoncé sans que vous nous en expliquiez le motif.
Nous apprenions par ailleurs qu'un des voisins refusait de signer le certificat de bornage sans recevoir davantage d'explication de votre part.
L'opacité de cette situation s'est dissipée lorsque nous avons appris par les médias la construction de la ligne LGV. Interrogeant Mme [N] à ce sujet, il nous a été répondu qu'il ne s'agissait que d'un projet et qu'en aucun cas nous ne serions concernés par les nuisances que cela entraînerait.
Pourtant, nos inquiétudes n'ont cessé de grandir en constatant la médiatisation nationale du problème, et en prenant connaissance des déclarations publiques de Monsieur le Préfet [A], de Monsieur le Maire de [Localité 16] Monsieur [S], de Monsieur le Président de la région PACA Monsieur [Y] et d'autres élus tel que Monsieur [W] Maire de [Localité 13].
La manifestation du 13 décembre n'a fait que nous convaincre davantage, que nos craintes étaient partagées par des milliers de riverains et de nombreux élus locaux.
Malgré tout, dans ce contexte, vous n'avez pas hésité à nous faire sommer à comparaître par huissier devant votre Notaire sans jamais au préalable tenter de convenir à l'amiable d'une date de rencontre comme il en est d'usage.
Au cours de notre rencontre chez Maître [G], vous n'avez pas souhaité aller vers une solution négociée comme je le proposais en acceptant un moratoire jusqu'à l'annonce officielle du tracé de la ligne LGV, annonce qui était prévue début 2009.
Ceci représentait à nos yeux une preuve indiscutable de notre bonne volonté dans un contexte où la responsabilité de cette situation incombe largement à l'agence et à vous même, qui avez obtenu un consentement vicié de notre part, en nous dissimulant une information capitale.
Le mercredi 17 décembre vous m'avez téléphoné pour réitérer votre position qui demeure inflexible.
Nous prenons acte et vous tiendrons informée des suites que nous donnerons à cette affaire.
Nous vous prions d'agréer ...' ;
Force est de constater que ce courrier édifiant n'a reçu aucune démenti à l'époque, et ne fait encore l'objet d'aucune contestation aujourd'hui, puisque tant les vendeurs que l'agent immobilier, tous professionnels de l'immobilier, se bornent à soutenir qu'aucun tracé définitif de la future ligne LGV n'avait été retenu au moment de la signature de l'acte, sans cependant expliquer pourquoi ils ont tenu les acquéreurs dans l'ignorance d'un projet qui, pour être de notoriété publique dans la région, n'était pas forcément connu des personnes extérieures à celle-ci, tels Mr et Mme [X] qui demeurent dans le Val d'Oise, et qui par son ampleur était incontestablement de nature à influer sur leur décision de s'engager, ou non, dans une opération qui comportait bel et bien une part de risque ; ainsi c'est à bon droit, et par de justes motifs que la Cour adopte et fait siens, que le premier juge a prononcé la nullité du compromis de vente du 28 mars 2008 pour dol, et a ordonné la restitution à Mr et Mme [X] du dépôt de garantie de 15 000 euros versé entre les mains de Maître [G] ;
Le dol est non seulement une cause de nullité de la convention, mais aussi une faute civile, ouvrant droit à des dommages et intérêts en réparation du préjudice qui en est résulté pour la victime ;
La lettre susvisée prouve suffisamment que tant les vendeurs que l'agent immobilier ont eu l'intention de tromper Mr et Mme [X], en leur dissimulant un projet qui était incontestablement de nature à les dissuader d'acquérir ; c'est donc à bon droit, et par de justes motifs que la Cour adopte et fait siens, que le tribunal les a condamnés à leur payer la somme, non autrement discutée, de 18 653,88 euros au titre du préjudice financier ; en revanche c'est à tort qu'il a débouté Mr et Mme [X] de leur demande au titre du préjudice moral, dont le courrier susvisé démontre également la réalité, et dont la Cour est en mesure d'évaluer le montant à la somme de 5 000 euros ; c'est encore à tort que le premier juge a dit que la société IMMOBILIERE AIX + devra relever et garantir la société IMMO-SUD et Madame [U] de toute condamnation, la liquidation judiciaire dont elle fait l'objet ne le permettant pas ;
Les autres demandes, sans fondement, seront rejetées ;
Mr et Mme [X] ont engagé en cause d'appel des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de leur laisser supporter intégralement la charge ; il convient de leur allouer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, s'ajoutant à la juste indemnité déjà accordée par le premier juge ;
La société IMMO-SUD, Mme [U] et Maître [E] ès-qualités qui succombent doivent supporter les entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Reçoit l'appel ;
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mr et Mme [X] de leur demande au titre du préjudice moral, et dit que la société IMMOBILIERE AIX + devra relever et garantir la société IMMO-SUD et Madame [U] de toute condamnation ;
Le réforme de ces chefs, et statuant à nouveau,
Condamne in solidum la société IMMO-SUD et Mme [U] à payer à Mr et Mme [X] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
FIXE la créance de Mr et Mme [X] à l'encontre de la société IMMOBILIERE AIX + au titre du préjudice moral à la somme de 5 000 euros ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum la société IMMO-SUD, Mme [U] et Maître [E] ès-qualités à payer à Mr et Mme [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne in solidum la société IMMO-SUD, Mme [U] et Maître [E] ès-qualités aux dépens, qui seront compris en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société IMMOBILIERE AIX, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIER LE PRSIDENT
S.AUDOUBERT J.P.ASTIER
