COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 20 SEPTEMBRE 2012
H.F.
N° 2012/547
Rôle N° 11/01030
Société FOOT LOCKER FRANCE
C/
Société [Y]
Société IMMOBILIERE ET FINANCIERE EUROMEDITERRANEE - SIFER
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN GUEDJ
SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/08888.
APPELANTE
Société FOOT LOCKER FRANCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués, assistée de Me PELPEL- MOINEAU avocat au barreau des HAUTS DE SEINE.
INTIMEES
Société [Y],
dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par la la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués , assistée de Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE.
Société IMMOBILIERE ET FINANCIERE EUROMEDITERRANEE - SIFER -
représentée par son Président Directeur Monsieur [G] [W] domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]
assigné en intervention forcée
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Juillet 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2012,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
La société Foot Locker France (Foot Locker), venant aux droits d'une société Faust Boutique par suite d'une fusion-absorption, devenait preneur d'un bail commercial consenti par la société [Y], à effet au 10 janvier 2000, pour une durée de 9 ans, soit jusqu'au 10 janvier 2009, et comprenant une clause intitulée 'droit de préférence' aux termes de laquelle :
'Si le bailleur décidait pendant la durée du présent bail ou de ses renouvellements successifs de vendre l'immeuble, ou les locaux loués, il s'engage à mettre préalablement le preneur à même de l'acquérir à conditions égales par préférence à toute autre. En conséquence, si le bailleur était disposé à accepter les propositions d'achat de tout ou partie de son immeuble, ou des locaux loués, il ne pourra traité avec les auteurs de ses propositions sans avoir préalablement fait connaître ses intentions au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception contenant le prix offert, une copie de l'offre, les conditions de paiement et celle particulière de la vente. Dans les quinze jours de la réception de la lettre, le preneur devra faire connaître au bailleur au domicile élu en tête des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception son intention d'utiliser le droit de préférence à lui concédé et s'obliger à réaliser la vente dans les délais les plus brefs possibles moyennant le prix et sous les charges et conditions à lui notifiées'.
Le loyer initial était fixé à 750.000 francs.
Par exploit du 10 juillet 2008, [Y] signifiait à Foot Locker un congé avec offre de renouvellement du bail commercial, à compter du 10 janvier 2009, subordonnée à la fixation d'un montant de loyer annuel porté à 250.000 euros HT.
Par courrier du 17 août 2008, Foot Locker notifiait accepter le principe du renouvellement, mais contester le montant du loyer offert, en souhaitant qu'il soit déterminé en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la consommation.
Alors que les parties avaient entrepris des discussions sur le renouvellement du bail, qui avaient donné lieu à la rédaction d'un projet d'acte, le notaire de [Y] adressait à Foot Locker, par courrier du 14 mai 2009, un projet de vente, au profit de monsieur [F] [W], des deux immeubles dans lesquels étaient situé le local commercial, outre diverses pièces annexes, en lui demandant de prendre position dans le délai convenu sur l'exercice de son droit de préférence.
Divers courriers s'ensuivaient:
- un courrier du 20 mai 2009 de Foot Locker au notaire de [Y] dans lequel elle estimait que [Y] ne la mettait pas en situation d' 'acquérir à des conditions égales par préférence à tout autre', elle lui demandait de lui notifier 'l'ensemble des documents auxquels le candidat acquéreur a eu accès', et lui faisait savoir que 'les conditions contractuelles n'étant pas, en l'état, respectées, nous ne pouvons considérer que le délai contractuel de quinze jours a pu commencer à courir. Tel ne pourra être le cas qu'à réception d'un dossier complet';
- une transmission par le notaire de [Y] le 19 mai 2009 de trois baux intéressant des locaux situés dans les immeubles;
- un courrier du 29 mai 2005 de Foot Locker au notaire de [Y] dans lequel elle confirmait son intérêt pour le projet et demandait que son dossier soit complété par un certain nombre de documents, dont une note d'urbanisme;
- un courrier à en-tête de [Y] en date du 4 juin 2009 de transmission de la taxe foncière 2007 et 2008, d'un compte de gestion pour l'année 2007, et de la note d'urbanisme;
- un courrier de Foot Locker daté du 17 juin 2009 adressé à [Y] aux termes duquel Foot Locker indiquait avoir pris 'bonne note de votre accord que nous vous signifiions notre éventuelle décision d'acquérir ces immeubles par voie d'huissier le lundi 22 juin prochain. Nous vous proposons de signifier cette réponse auprès de l'étude notariale de maître [B] qui nous avait informés pour votre compte des conditions financières et juridiques de l'opération le 18 mai dernier. Pour la bonne forme, nous vous prions de bien vouloir nous retourner par fax une copie de la présente signée et portant mention de votre bon pour accord (...)', ledit courrier étant revêtu de la mention 'bon pour accord' et de la signature de monsieur '[N] [Y]';.
Par exploit du 22 juin 2009, Foot Locker signifait au notaire, maître [B], l'exercice de son droit de préférence , et par exploit du 2 juillet 2009, assignait [Y] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins notamment de voir déclarer parfaite la vente des immeubles à son profit.
Ladite assignation était publiée à la conservation des hypothèques le 29 juillet 2009.
Parallèlement, par exploit du 26 octobre 2009, la société Sifer, représentée par son président directeur en exercice, monsieur [W], assignait [Y] devant le même tribunal pour voir déclarer parfaite à son profit la vente des deux immeubles, en contestant notamment la validité de l'exercice par Foot Locker de son droit de préférence.
Le tribunal refusait de joindre les deux procédures et rendait deux jugements le 14 décembre 2010.
Dans l'un, il a dit que la vente au profit de Sifer était parfaite et a condamné [Y] à se présenter chez un notaire dans un certain délai pour régulariser la vente, faute de quoi le jugement tiendra lieu d'acte de vente.
Ce jugement est aujourd'hui définitif pour n'avoir pas été frappé d'appel, et l'acte authentique de vente pris pour son exécution a été reçu et signé le 6 avril 2011.
Dans l'autre , le tribunal a rejeté les demandes de Foot Locker tendant à voir dire la vente parfaite à son profit, dit que le bail avait été renouvelé aux conditions initiales englobant le pacte de préférence, pour neuf ans à compter du 10 janvier 2009, au prix annuel de 250.000 euros HT, a rejeté la demande de Foot Locker en paiement de la somme de 85.320,81 euros, rejeté les demandes de dommages et intérêts de chacune des parties, a condamné Foot Locker aux dépens et au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, a dit que le jugement devra être publié à la conservation des hypothèques dans le délai d'un mois aux frais de la requérante.
Par exploit du 10 janvier 2011, Sifer notifiait à Foot Locker un mémoire en fixation de prix de bail à loyer commercial renouvelé tendant à la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à hauteur d'un montant 429.300 euros, toutes autres charges et conditions demeurant inchangées.
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Vu l'appel le 19 janvier 2011 par Foot Locker de ce dernier jugement.
Vu les conclusions notifiées le 10 avril 2012 par Sifer, assignée en intervention forcée, le 6 juin 2012 par Foot Locker, et le 29 juin 2012 par [Y];
Vu la clôture prononcée le 4 juillet 2012;
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En appel la discussion porte sur :
- la caducité de l'appel de Foot Locker sur le fondement de l'article 908 du Code de procédure civile;
- la recevabilité de la mise en cause de Sifer au regard de l'évolution du litige;
- la recevabilité (au regard du caractère définitif du premier jugement du 14 décembre 2010 et de son caractère nouveau en cause d'appel) de la demande de Foot Locker en annulation de la vente déclarée parfaite entre [Y] et Sifer, et de sa demande tendant à se voir substituée à Sifer en qualité de nouveau propriétaire des immeubles;
- le bien fondé de ces demandes au regard notamment de la fraude alléguée par Foot Locker;
- la recevabilité (au regard de son caractère nouveau en appel) et le bien-fondé des demandes de Foot Locker de dommages et intérêts;
- le bien-fondé de la demande subsidiaire de Foot Locker de voir dire que son bail a été renouvelé, pour un loyer annuel de 200.000 euros, et subsidiairement de 250.000 euros, contesté tant par [Y] que par Sifer;
- le bien-fondé de la demande de Foot Locker contre [Y] en remboursement de sommes qui auraient été indûment payées;
- le bien-fondé de demandes de dommages et intérêts formées par [Y] et Sifer.
MOTIFS
1) Il ressort du dossier que l'appel de Foot Locker a été reçu le 19 janvier 2011, et que ses premières conclusions d'appelant ont été signifiées aux avoués de [Y] et de Sifer le 14 avril 2011, et ont été déposées au greffe le 15 avril 2011, de sorte que la caducité de la déclaration d'appel prévue à l'article 908 du Code de procédure civile n'est pas encourue, sachant au surplus que l'affaire a été fixée à bref délai suivant les dispositions de l'article 905 du Code de procédure civile.
2) Sifer n'était pas partie en première instance.
Sa mise en cause par Foot Locker en appel est néanmoins recevable, sur le fondement des dispositions de l'article 555 du Code de procédure civile suivant lesquelles les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause, dès lors que Foot Locker forme une demande (peu important qu'elle ne soit que subsidiaire) relative au renouvellement de son bail, et qu'elle ne pouvait la former à l'encontre de Sifer avant que cette dernière ne se soit vue reconnaître sa qualité de propriétaire en vertu de l'autre jugement (non déféré à la cour) prononcé le 14 décembre 2010 par le tribunal.
3) Les prétentions de Foot Locker de voir annuler la vente intervenue au profit de Sifer et de se voir substituée à cette dernière en qualité de propriétaire des immeubles, ou de voir ordonner à son profit le transfert de propriété desdits immeubles, tendent à remettre en cause l'autorité de chose jugée du jugement définitif du 14 décembre 2010 non déféré à la cour, non pas à son égard, mais entre [Y] et Sifer, et conduiraient, si elles étaient déclarées recevables et bien fondées, à une contrariété de jugements sur la question du titulaire de la propriété des immeubles.
Par ailleurs, la discussion initiée par Foot Locker sur la fraude qui aurait permis la vente au profit de Sifer est sans portée dès lors que les droits de [Y] et de Sifer se rapportant à cette vente ne résultent pas seulement de leur accord et d'un acte qu'ils auraient signé pour le matérialiser, mais ont été validés par un jugement ayant en ce qui les concerne autorité de chose jugée.
Dans ces conditions, les prétentions de Foot Locker doivent être rejetées comme irrecevables.
4) Foot Locker demande des dommages et intérêts à hauteur de 3.500.000 euros au titre de l'absence de réalisation de la vente, et de 1.800.000 euros représentant 'le risque d'augmentation du loyer commercial par le nouveau propriétaire', sur le fondement de 'l'attitude fautive de la société [Y] via monsieur [Y]' ayant consisté à 'cacher à monsieur [W] que la notification faite le 18 mai 2009 par maître [B] était incomplète au regard des exigences contractuelles la liant à Foot Locker', à ne pas avoir informé 'monsieur [W] des échanges avec Foot Locker qui ont suivi cette notification', sachant que 'c'est sur la base de cette ignorance que la société Sifer a plaidé, en première instance, et obtenu, qu'une vente immobilière était intervenue en raison du non exercice par Foot Locker de son droit de préférence', et en définitive à ne pas avoir 'agi de façon transparente à l'égard de ses interlocuteurs'.
La seconde demande en paiement d'une somme de 1.800.000 euros en réparation d'un risque d'augmentation du loyer commercial, qui n'a pas été formée en première instance, est nouvelle en appel et doit être rejetée comme irrecevable, comme le soutient [Y].
En revanche, la première demande en paiement d'une somme de 3.500.000 euros ne peut être considérée comme nouvelle en appel, même si elle porte sur un montant considérablement réévalué, en présence d'une demande de dommages et intérêts formée en première instance par Foot Locker pour un montant de 100.000 euros au motif d'un agissement fautif de [Y] ayant consisté pour cette dernière, selon les termes du jugement déféré, à envisager une double vente au mépris de ses droits et de l'accord donné par celle-ci pour proroger l'exercice de son droit.
Mais, à supposer que [Y] n'ait pas agi d'une manière parfaitement transparente à l'égard de ses deux acheteurs potentiels, rien n'indique que Sifer, même parfaitement informée des conditions dans lesquelles Foot Locker a exercé son droit de préférence, sachant que l'appréciation de la validité dudit exercice donnait matière à discussion, n'aurait pas en toute hypothèse saisi le tribunal pour se voir reconnaître sa qualité de propriétaire, et obtenu satisfaction dans les mêmes conditions que celles qui ont prévalu devant cette juridiction.
Foot Locker, qui n'établit ainsi aucun lien de causalité entre la faute qu'elle invoque et le préjudice qu'elle allègue, est conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
5) Sur la question du bail commercial, Foot Locker demande à la cour de constater qu'un accord, résulté d'un échange de couriels entre le 5 septembre 2008 et le 3 février 2009, concrétisé par l'envoi d'un projet de bail, et réitéré par un courrier recommandé du 16 décembre 2009, est intervenu sur son renouvellement à compter du 10 janvier 2009 pour un loyer de 200.000 euros HT.
Elle demande subsidiairement la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à 250.000 euros HT par an.
[Y] conteste qu'un accord soit jamais intervenu et demande à la cour de donner acte à Foot Locker de son accord sur le renouvellement du bail pour un loyer annuel de 250.000 euros HT.
Quant à Sifer, elle conclut au rejet de la demande de Foot Locker tendant à voir fixer le loyer commercial à 200.000 euros ou à 250.000 euros, en faisant valoir que la vente à son profit a été reconnue parfaite à la date du 9 juin 2009 par le jugement (non déféré) du 14 décembre 2010 de sorte que depuis cette date [Y] n'avait plus qualité pour convenir avec Foot Locker de la fixation d'un nouveau loyer dans le cadre du renouvellement du bail.
S'il ressort des productions (divers couriels échangées entre elles) que Foot Locker et [Y] étaient, à la date du 9 juin 2009, en phase de négociation sur la fixation d'un loyer du bail renouvelé approchant les 200.000 euros HT, un accord ferme et définitif sur cette base à cette date n'est cependant pas établi.
Sifer est en droit de considérer, dès lors qu'un jugement définitif a retenu que la vente avait été parfaite à son profit à cette date du 9 juin 2009 (ce qui n'est pas contesté par quiconque), que tout accord entre Foot Locker et [Y] sur la fixation du nouveau loyer, postérieurement à cette date, lui est inopposable.
Il s'ensuit que la demande de Foot Locker tendant à la fixation du nouveau loyer à la somme de 200.000 euros HT ou à celle de 250.000 euros HT doit être rejetée.
6) Foot Locker demande à [Y] le remboursement de sommes versées en trop selon elle, en exécution d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail que cette dernière lui a fait délivrer, à hauteur de 136.249,13 euros s'il est jugé que le bail s'est renouvelé pour un loyer annuel de 200.000 euros HT, ou à hauteur de 97.820,81 euros s'il est jugé que le loyer annuel a été porté à 250.000 euros HT.
[Y] s'y oppose en faisant valoir en premier lieu que la demande ne peut pas la concerner, mais la société Sifer, au profit de qui la vente a été déclarée parfaite depuis le 9 juin 2009, et qu'elle est en tout état de cause infondée, le commandement ayant trouvé sa cause dans l'acceptation d'un loyer du bail renouvelé à hauteur d'un montant annuel de 250.000 euros HT, impliquant une réactualisation d'un dépôt de garantie.
[Y] ayant été à l'origine du commandement, et destinataire des sommes dont le remboursement est demandé, invoque vainement l'irrecevabilité de cette demande de remboursement au motif que Sifer serait titulaire des droits du bailleur depuis le 9 juin 2009.
Aucune fixation d'un loyer augmenté au titre du renouvellement du bail n'étant intervenue à ce jour (ni à hauteur de 200.000 euros, ni à hauteur de 250.000 euros), le paiement par Foot Locker est indu, et il doit être fait droit à sa demande de remboursement de la somme de 136.249,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2010, date des conclusions de Foot Locker à cet égard devant le tribunal.
7) Foot Locker n'a commis aucune faute, ni en introduisant une instance pour faire reconnaître sa qualité de propriétaire, alors que l'appréciation de la validité de l'exercice de son droit de préférence ouvrait matière à discussion, ni en acceptant ultérieurement, à titre conservatoire, subsidiaire, et sous réserve de la décision à venir sur la validité de l'exercice de son droit de préférence, la proposition d'un loyer renouvelé à 250.000 euros.
[Y] est donc déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.
De même, le caractère abusif de l'action de Foot Locker à l'égard de Sifer n'est en rien établi et cette dernière est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
8) Foot Locker doit supporter les dépens de première instance et les dépens d'appel mais il est néanmoins équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
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Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être infirmé sauf en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts de chacune des parties et a condamné la société Foot Locker aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe
Dit que la déclaration d'appel de la société Foot Locker n'encourt aucune caducité.
Dit recevable la mise en cause d'appel de la société Sifer.
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts de chacune des parties et a condamné la société Foot Locker aux dépens.
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Dit irrecevables les demandes de la société Foot Locker tendant à voir annuler la vente intervenue au profit de la société Sifer, se voir substituée à cette dernière en qualité de propriétaire des immeubles en cause, et voir ordonner à son profit le transfert de propriété desdits immeubles.
Dit irrecevable la demande de dommages et intérêts de la société Foot Locker pour un montant de 1.800.000 euros.
La déboute de son autre demande de dommages et intérêts complémentaire en cause d'appel.
La déboute de ses demandes tendant à voir dire qu'un nouveau loyer a été fixé dans le cadre du renouvellement du bail, soit à hauteur de 200.000 euros HT par an, soit à hauteur de 250.000 euros HT par an.
Condamne la société [Y] à rembourser à la société Foot Locker la somme de 136.249,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2010.
Déboute la société [Y] de sa demande de dommages et intérêts complémentaire en appel.
Déboute la société Sifer de sa demande de dommages et intérêts.
Dit que la société Foot Locker supporte les dépens d'appel.
Dit qu'il sera fait application au profit des SCP Boulan-Cherfils-Imperatore et Cohen-Guedj-Montero-Daval-Guedj des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dit que les sociétés Foot Locker et [Y] supportent chacune la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Dit que la société Sifer supporte la charge de ses frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
